第七章收益法练习题.doc

第七章 收益法练习题

一、 单项选择题
1、收益法是以（　　）为基础的。（　　）说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。
　　Ａ、收益原理　　　　　　　　　　　　Ｂ、预期原理
　　Ｃ、未来原理　　　　　　　　　　　　Ｄ、替代原理
2、购买收益性房地产可以视为（　　），实质是以现在的资金去换取期望在未来可以获得的一系列资金。
　　Ａ、一种收益　　　　　　　　　　　　Ｂ、一种房地产交易
　　Ｃ、一种贷款　　　　　　　　　　　　Ｄ、一种投资
3、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元货币以５％的年利率存入银行，每年可得到与该宗房地产等额的收益，即每年能获得100万元的利息，则对该单位来说，这宗房地产的价值与（　　）万元的货币等价。
　　Ａ、2000　　　　　　　　　　 　　Ｂ、400
　　Ｃ、4000　　　　　　 　　　　　　Ｄ、10000
4、收益法适用的对象，是有收益或有（　　）的房地产。
　　Ａ、潜在收益　　　　　　　　　　　　Ｂ、实际收益
　　Ｃ、客观收益　　　　　　　　　　　　Ｄ、正常收益
5、收益法适用的条件，是房地产的收益和（　　）都易于量化。
　　Ａ、成本　　　　　　　　　　　　　　Ｂ、风险
　　Ｃ、运营费用　　　　　　　　　　　　Ｄ、报酬率
6、现代的收益法是建立在货币具有（　　）的观念上的。
　　Ａ、投资价值　　　　　　　　　　　　Ｂ、市场价值
　　Ｃ、时间价值　　　　　　　　　　　　Ｄ、资本价值
7、某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为（　　）。
　　Ａ、150.56万元 B、154.56万元
C、157.61万元 D、152.69万元
8、已知某收益性房地产50年收益权利的价格为4000元/ m2，报酬率为8%，试求其40年收益权利的价格（ ）
A、3899元/ m2 B、3865元/ m2
C、3855元/ m2 D、3920元/ m2
9、已知某收益性房地产40年土地使用权的价格为4000元/ m2 ，对应的报酬率为6%，试求假设其土地使用权为50年，报酬率为8%下的价格（ ）。
A、3252元/ m2 B、3435元/ m2
C、3565元/ m2 D、3343元/ m2
10、有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价4000元/ m2；B房地产的收益年限为40年，单价3500元/ m2。假设报酬率为6%，则比较两宗房地产的价格，A比B（ ）。
A、高 B、低
C、相同 D、无法确定
11、不同年限的价格换算，对于运用（ ）估价时进行有关土地使用年限或不同收益年限的修正是特别有用的。
A、市场法 B、成本法
C、收益法 D、假设法
12、某宗工业用地出让的土地使用年限为50年，所处地段的基准地价为2000元/ m2，在评估基准地价时设定的土地使用权年限为无限年，现行土地资化率为6%。通过对基准地价进行土地使用权年限修正后的该工业用地的价格为（ ）。
A、1855元/ m2 B、1921元/ m2
C、1878元/ m2 D、1891元/ m2
13、有一房地产，通过预测得到未来5年的净收益分别为30万元、32万元、33万元、35万元、38万元，从第六年到未来无穷远，每年的净收益将稳定在40万元左右，该房地产的报酬率为6%，该房地产的收益价格为（ ）。
A、628万元 B、639万元
C、615万元 D、648万元
14、某宗房地产现行的价格为4500元/m2，年净收益为250元/m2，报酬率为6%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在5年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度，在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为6000元/ m2。据此预计新火车站建成后投入使用后，新火车站地区该房地产的价格将达到6000元/ m2。则获知新建火车站后该宗房地产的价格为（ ）。
A、5250元/ m2 B、5655元/ m2
C、5536元/ m2 D、5456元/ m2
15、目前的房地产市场不景气，但预测3年后价格会回升，现有一座出租写字楼要估价。该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益1000万元，预计未来的3年内仍维持这个水平，但等到3年后市场回升时将其转卖的售价会高达25000万元，销售税费为6%。如果投资者要求该类投资的收益率为10%，则该写字楼目前的价值为（ ）。
A、21225万元 B、19854万元
C、22358万元 D、20143万元
16、某宗房地产的预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的收益价格为（ ）。
A、1535万元 B、1327万元
C、1486万元 D、1252万元
17、某宗房地产的预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，收益年限可视为无限年，房类房地产的报酬率为6%。则该宗房地产的收益价格为（ ）。
A、1242万元 B、1235万元
C、1250万元 D、1277万元
18、某出租旧办公楼的租约尚有3年到期，在此3年的租期中，每年可获取净收益100万元，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1500万元，拆除费用为50万元，该类房地产的报酬率为8%。则该旧办公楼的价值为（ ）。
A、1329万元 B、1238万元
C、1409万元 D、1147万元
19、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为（ ）。
A、650万元 B、687万元
C、585万元 D、630万元
20、运营费用与（ ）之比称为运营费用率。
A、潜在毛收入 B、有效毛收入
C、有效纯收入 D、实际纯收入

二、判断题
１、收益法是求取估价对象未来的净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 （ ）
２、从收益法的观点看，房地产的价值是其未来净收益之和。 （ ）
３、收益法是以收益原理为基础的。 （ ）
４、由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来继
续获得收益。 （ ）
５、投资者购买收益性房地产，实质是以现在的一笔资金去换取期望在未来可以获得的一系
列资金。 （ ）
６、对于投资者来说，将资金购买房地产获取收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用是等同的。 （ ）
７、收益法是建立在货币具有时间价值的观念上的。货币的时间价值是指现在的钱比过去的钱有更高的价值。 （ ）
８、收益法适用的对象，是有收益或潜在收益的房地产，如商店、旅馆、餐馆、写字楼、教学楼、公寓等房地产。 （ ）
９、收益法不限于估价对象本身现在是否有收益，只要它所属的这类房地产有收益即可。
（ ）
10、收益法适用的条件是房地产的净收益和报酬率都能够量化。 （ ）

三、计算题
1、某宾馆共有400个标准间和100个套间，标准间每个每天200元，套间每个每天350元，年平均空房率25%。餐馆收益为客房收益的30%。客房运营费用率为35%，餐馆 运营费用率为55%。康体娱乐等其他方面的净收益为每年200万元。该类房地产的报酬率为10%。土地使用年限不限。搜集同类宾馆的价格和净收益资料如表 6-1所示：
表 6-1
可比房地产
价格（万元）
净收益（万元/年）
A
25200
3000
B
29400
3500
C
23800
2800
D
16600
2000
试根据上述资料估计该宾馆的现时价格。

2、估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000m2，建筑总面积56000 m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，未注明不可续期。从2007年6月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估出该宗房地产2012年6月30日的买卖价格。有关资料有：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为每平方米使用面积50元，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，经济寿命为60年，残值率为0。经常费用每年150万元，房产税为租金的12%，营业税等为租金的6%。报酬率为10%。

3、某综合楼的土地使用年限为40年，从2007年7月1日起计。该综合楼1~6层商场整体出租，每层2000 m2,从2009年7月1日出租，租期为6年，月平均租金为120元/ m2附近类似商场正常月租金为130元/ m2。7~30层为写字楼，每层面积1000 m2，出租率为80%，正常月租金为100元/ m2。商场和写字楼的运营费用率均为30%。该类房地产的报酬率为10%。试估算该综合楼2012年7月1日带租约出售时的价格。

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