房地产估价知识点总结.doc

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房地产估价
1. 房地产可视为实物、权益和区位三者的结合。
2. 房地产的三种存在形态：土地、建筑物、房地。
3. 收益性房地产与非收益性房地产的划分，不是看它们目前是否在直接产生经济效益，而是看这种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。
4. （名词解释）房地产估价：是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
5. （选择）专业估价人员应遵循的职业道德包括： ① 房地产估价人员和估价机构不得为了自身利益，迎合委托人的不合理要求，有意高估或低估房地产价格，或者歪曲捏造事实，损害其他当事人的利益。
② 如果遇到由于自己专业能力有限，难以评估出某房地产的客观合理价格或价值时，原则上不应接受该项估价委托。但如确有必要接受委托的，应至少聘请两人以上的专家参加并在估价报告中予以说明；
③ 除要妥善保管委托人的文件资料外，还应尽保密之责。具体可根据委托人的文件资料的重要程度，确定其保管和保密的时效，其中涉及国家机密的，应按国家的有关保密规定执行。
6. 估价目的：最大限度地追求经济利益，并都掌握了必要的市场信息，有比较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识。
7. 估价时点：是指估价结果对应的日期。即在该日期上估价对象才有该价值，通常用年、月、日表示。
8. 房地产估价中所确定的客观合理价格或价值，其实质是房地产的经济价值。它体现在房地产的使用过程中。
9. 房地产估计时必须以估价对象用于最高最佳使用为前提。
10. P13. 20题
11. 价格：是商品的经济价值（交换价值）的货币表现。
12. 房地产价格的形成条件：（1）效用性；（2）相对稀缺性；（3）有效需求。
13. 按房地产价格形成基础的不同划分为：市场价格、理论价格、评估价格。
14. 按商品房销售中出现的价格形势划分为：起价、标价、成交价格、均价。
15. 楼面地价：是平均到每单位建筑面积上的土地价格，是一种房地产的单位价格。
16. 供求状况有如下4种类型：
① 城市或全国房地产总的供求情况；
② 城市或全国本类型房地产的供求情况；
③ 本地区房地产的供求情况；
④ 本地区本类型房地产的供求情况；
前两种属于一般因素，后两种则属于区域因素
17. 我国现阶段房地产估价应遵循的原则有：合法原则、房地结合原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
18. 合法原则：是房地产估价应以估价对象的合法权益，即合法产权、合法使用、合法处分为前提来进行。
19. （选择题）最高最佳使用原则具体包括：（1）法律许可范围内；（2）技术可能；（3）经济上可行；（4）实行价值最大化。
20. 类似房地产：是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相似的房地产。
21. 确立估价时点原则的意义在于：估价时点是责任交代的界限和评估房地产时值的界限。
22. 房地产估价程序：是指房地产估价全过程的各个具体步骤和环节，按其内在联系所排列出的进行顺序，是完成房地产估价的作业流程。
23. 房地产估价应按下列程序进行:
① 获取估价业务；
② 明确估价基本事项；
③ 拟定估价作业方案；
④ 搜集、整理估价所需资料；
⑤ 实地查勘估价对象；
⑥ 选定估价方法计算
⑦ 确定估价结果；
⑧ 撰写估价报告；
⑨ 估价资料归档。
24. 明确估价基本事项：（1）明确估价目的；（2）明确估价对象；（3）明确估价时点；（4）明确估价日期。
25. 估价时点不是由委托估价方或估价人员任意假定的，而应根据估价目的来确定。
26. 估价作业日期的止日期一般即为估价报告书的交付日期。
27. 一般房地产估价项目的作业日期为10~15个工作日。
28. 完成实地查勘后，实地查勘人员和委托方中的陪同人员都应在“实地勘察记录”上签字，并注明实地查勘日期。
29. 估价资料的保存时间一般应在15年或15年以上。
30. 市场比较法（市价比较法）：是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。
31. 市场比较法的理论依据：替代原理。
32. 市场比较法的适用范围：市场比较法依赖于活跃的房地产市场所提供的市场资料和交易实例，是以发育健全的房地产市场为基本条件，同时还应掌握充足的交易实例资料。
33. 市场比较法的限制条件：（1）近期性；（2）可替代性；（3）非单一性；（4）正常性；（5）可修正性；（6）合法性。
34. 可比实例应符合下列基本要求：
① 与估价对象类似的房地产；
② 成交日期与估价对象房地产的估价时点应相近；
③ 与估价对象房地产的价格类型应相同；
④ 成交价格为正常价格，或可修正为正常价格。
35. 建立价格可比基础具体包括以下4个方面；
① 统一付款方式；
② 统一采用单价；
③ 统一币种和货币单位；
④ 同一面积内涵和面积单位；
36. P57 例4-3
37. 交易情况修正的方法：
实际估计中常采用百分率法进行交易情况修正，公式：可比实例的成交价格×交易情况修正系数＝正常价格特别强调交易情况修正系数是以正常价格为基准来确定的。
38. 交易日期修正的方法：
采用定基价格指数进行交易日期修正的公式为：
可比实例在成交日期时的价格×估价时点时的价格指数／成交日期时的价格指数＝在估价时点时的价格
39. 估价对象房地产状况，必须是估价时点的房地产状况
40. P66 例4-11
41. 从卖方的角度考虑，成本法的理论依据是生产费用价值论；从买方的角度考虑，成本法的理论依据是替代原理（市场比较法也是替代原理）
42. 采用成本法估价求得的价格，称为积算价格。
43. 重新构建价格：是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。
特别记住：①重新构建价格是估价时点时的。
②重新构建价格是客观的。
③建筑物的重新构建价格是全新状况下的价格
44. 建筑物的重新构建价格有重置价格和重建价格2种：
（1）重置价格：又称重置成本，是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。
（2）重建价格：又称重建成本，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑家技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。

45. （问答）重新构建价格的构成？
（1） 土地取得费用
（2） 开发成本
（3） 管理费用
（4） 投资利息
（5） 销售税费
（6） 开发利润
46. 采用成本法、市场比较法求取建筑物重新构建价格的具体方法有：
（1) 单位比较法
（2) 分步分项法
（3) 工料测量法
（4) 指数调整法
47. 建筑物折旧：是指建筑物的价值损耗。建筑物的价值减损是由物质因素、功能因素和经济因素共同造成的。
48. 建筑物折旧的求取方法：耐用年限法、实际观察法、成新折扣法。
（1) 直线折旧法年折旧额的计算公式为：
Dt＝D＝(C－S)／N＝C(1－R)／N
Dt―第i年的折旧额，在直线法的情况下，每年的折旧额Dt是一个常数D；
C―建筑物的重新构建价格
S―预计的建筑物的净残值
N―建筑物的经济寿命
R―预计的建筑物的残值率 R＝S／C×100%
（2) 折旧率d＝D／C×100%
（3) 有效经过年数为t年的建筑物折旧总额的计算公 式：Et＝D×t
（4) 采用直线法折旧下的建筑物现值的计算公式：
V＝C－Et
49. P82 例5-2
50. 我国现现行的房屋完损等级分为：
（1) 完好房
（2) 基本完好房
（3) 一般损坏房
（4) 严重损坏房
（5) 危险房
51. 房屋的完损等级对应着成新率，完好房的成新率为十、九、八成；基本完好房的成新率为七、六成；一般损坏房的成新率为五、四成；严重损坏房及危险房的成新率为三成以下。
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