国内外旧城改造案例分析.ppt

基础研究之：国内外旧城改造案例借鉴“他山之石可以攻玉，制胜之道可以 互为借取。”诗经小雅鹤鸣 国内外旧城改造案例借鉴英国：伦敦码头区日本：东京六本木新城西班牙：毕尔巴鄂(Bilbao)美国：纽约SOHO区上海：上海新天地后北屯的后北屯的区位区位条件与功条件与功能特能特征征区域区域发发展展定位定位可借可借鉴鉴案案例精例精选选毗毗邻邻城市景城市景观观带带地地处处城市中心城城市中心城区区所所处处城市的第二城市的第二产业产业高度高度发发达达区域区域处处于于产业产业与与环环境境转转型升型升级级期期区域交通条件极区域交通条件极为为便便捷捷国内外旧城改造案例借鉴国外旧城改造案例国外旧城改造案例伦伦敦敦码头码头区区伦敦码头区一个废弃的码头经过17年的城市重建，改造成为全新的金融、商业 业、商务区国内外旧城改造案例借鉴改改造造后后国外旧城改造案例国外旧城改造案例伦伦敦敦码头码头区区改改造造前前国内外旧城改造案例借鉴昔昔日的日的皇皇家家码码头头区区早期概早期概况况伦敦码头区位于伦敦的东部，从伦敦塔桥开始，沿着泰晤士河向东延伸10 余公里，总面积为20多平方公里。伦敦码头区始建于1802年，在随后的120年里,码头区成为伦敦港口贸易和相 关加工产业的聚集地区,是整个伦敦的 工业中心和就业中心。20世纪30年代是伦敦码头区发展的鼎盛时期，仅港区本身雇佣的工人就超 过了3万名，与港区业务有关的工作人 员有10万多人国外旧城改造案例国外旧城改造案例伦伦敦敦码头码头区区国内外旧城改造案例借鉴码头码头区的衰区的衰落落1961年至1971年，由于英国制造业和运输行业的衰落，整个大伦敦地区有50多万 人失业，直接影响到这些行业高度依赖的 码头运输1981年，整个20多平方公里的区域只剩下大大小小1014个企业，其中70%在从事 食品、饮料及烟草行业；只有15.6%的企业 还继续从事原有的金融和专业服务行业1981年，码头区最后一个老码头，也是最大的一个码头“皇家码头”也正式宣告关 闭了国外旧城改造案例国外旧城改造案例伦伦敦敦码头码头区区国内外旧城改造案例借鉴改改造造历历程程1981年，由政府牵头组成的半官方性质的都市综合体开发 商伦敦码头区开发有限公司（LDDC）开始着手进行伦敦 码头区的改造重建工作。改造分3个阶段历时17年完成。改改造内造内容容：产业结构发生了根本变化，主要以金融、贸易、新闻等为主；其核心办公区为加纳利码头（Canary Wharf）,汇丰银行、花旗银行、巴克利银行、每日电讯、独立报、路透社等著名机构均在此落户。建造了大量高档住宅、商务公寓，以满足周边高档人群住 房需求，期间累计完成三万余套住房的建设；近距离解决高档人群购物、休闲娱乐问题。加纳利地区建 有200多家商店、精品店、专卖店和近百家餐厅、饭店、酒店 及健康俱乐部，为日益壮大的上班族提供全方位配套服务。基础设施扩建。码头区不仅具有与城市轨道交通网络（特 别是伦敦金融中心）便捷相连的轻轨和地铁，还辟建了与西欧各大城市通航的小型机场。解决了原来条块分割、交通不 便的问题。国外旧城改造案例国外旧城改造案例伦伦敦敦码头码头区区国内外旧城改造案例借鉴改造效改造效果果关键词：繁华、高楼、街区、金融中心、商业中心、环环境改善：境改善：居住、办公、购物、生活环境得到彻底改 观，山清水秀、白云蓝天，而且交通便捷。物物业业升升值值：2001年上半年,随 着加纳利地区金融、贸易 电信、媒体企业大量进驻,高 档商业区租金达到了每平方 英尺42英镑/年的历史最高水平(1981年租金为25英镑/平 米/年，伦敦市区租金为65英镑/平米/年),短 短十几年造 就一个世界顶级的核心区。产产业业置置换换：码头又恢复了其世界最繁忙的中心地位，所 不同的是原来的工业码头不存在了，取而代之的是在大型 写字楼办公的金融、电信、媒体、高档商业等服务业。国外旧城改造案例国外旧城改造案例伦伦敦敦码头码头区区伦伦敦敦码码头头 区（尤其区（尤其是是加加纳纳利利码头码头）提提升升了了伦伦敦敦 在在世世界界的的地地 位位；成成为为伦伦敦敦 新的地新的地标标。国内外旧城改造案例借鉴1981年年1998年年项项目目结结束束后后人口（人人口（人）3900084000115000就就业岗业岗位（个位（个）2700084000168000存量住宅存量住宅单单位（个位（个）150003600050000私人住宅比例私人住宅比例（%）54452企企业业数量（个数量（个）101426005000工作的居民人数（人工作的居民人数（人）52001050013000码头码头区主要区主要变变化指化指标标国外旧城改造案例国外旧城改造案例伦伦敦敦码头码头区区国内外旧城改造案例借鉴改改造中造中解解决决的的问问题题资资金金：前期启动首先提升开发区土地商业价值，并通过分期开发住宅、商业物业等所获得的收益滚动开发。在开发改造过程中，44%用于交通道路设施建设；13%用于公屋和社区设施的改善；8%用于土地收购；7%用于土地清理和改善环境；4%用于维护保养；2%用于宣传推广；8%用于行政管理费用。交通交通：1998年，交通基础设施的建设为伦敦码头区创造了 20700 个额外工作岗位；同时也方便了企业的进驻、提升了商业价值。大大规规模模办办公面公面积积的的消化消化问问题题：为了吸引租户迁入码头，开发区采取了许多优惠策略。包括：1如果Jubilee地铁延线没有按时开通以及如果在一个特定日期之前，没有其他大客户入住，租户 可以取消租赁协议，不承担任何责任；2如果租户从市区搬迁过来，租户因此需要赔偿原房主的费用由码头集团公司承担；3码头集团还支付给一些租户搬迁费用；4尽量满足不同租户的具体需求；5尽管码头公司与租户签订25年的租赁协议，但执行起来却非常灵活。另外，码头公司还向一些商 业巨头抛出一年免收租金的优惠。同时，为了使码头地区在夜间也能亮起来，他们不惜代价将媒体企 业拉进来，如路透社等，这些24小时运转的单位照亮了码头的夜空，使夜间同样具有活力。国外旧城改造案例国外旧城改造案例伦伦敦敦码头码头区区国内外旧城改造案例借鉴东东京六本京六本木木新新城城日日本目前本目前规规模最大模最大的的都市再都市再开开发发 成成功功项项目目国外旧城改造案例国外旧城改造案例东东京六本木新京六本木新城城国内外旧城改造案例借鉴改改造前造前貌貌六本木新城(Roppongi Hills)位于东京都会区的六 本木六丁目地区。许多年来，这个地区的街道一直 非常狭窄，建筑物陈旧且密度极高，连消防队要通 过也非常困难。六本木一带原本设有军事设施，二战日本投降后，设施被美军接收，此后附近逐渐开设了为外国人而 设的商店与饮食店。其后附近又开设了多间电视 台，如朝日电视台等，加上外国使馆的设置，六本 木遂演变成酒吧、夜总会等夜店林立的繁华地区。60年代后半期开始，以外国人与较富裕的日本人为对象的迪斯科舞厅在六本木开业，吸引不少外国人、演艺与传媒工作者在此消遣。1980年代后期，泡沫 经济高峰时期，迪斯科数目有数十家之多，其后经 济泡沫爆破，部分迪斯科结业。同时，由于特种行 业的聚集，六本木一带的治安亦逐渐变坏。已已拆的拆的朝朝日日电电视视台台国外旧城改造案例国外旧城改造案例东东京六本木新京六本木新城城国内外旧城改造案例借鉴改改造造历历程程改造规模：基本数据：地块面积：约11.6公顷；场地用地面积：84,801.02平方米；总建筑面积：724，524.60平方米。其中办公380，105平方米，住宅149，964平方米；主要用途：办公、住宅、酒店、商场、美术馆、电 影院、电视台、学校、寺院等；项目费用：4700亿日元（包括土地价值）；建造周期：其开发、规划及建设周期长达17年，其 中施工只用了3年时间，而对该项目的前期开发、规 划、设计以及与拆迁户的沟通花了14年。雄雄伟伟的的森森大大厦厦国外旧城改造案例国外旧城改造案例东东京六本木新京六本木新城城国内外旧城改造案例借鉴改改造造历历程程规划定位：六本木新城再开发计划以打造“城市中的城市”为目的，并 以展现其艺术、景观、生活独特的一面为发展重点。以 办公大楼森大厦(Mori Tower)为中心，具备了居住、办 公、娱乐、学习、休憩等多种功能及设施，是一个超大型 复合性都会地区，约有2万人在此工作，平均每天出入的 人数达10万人。六本木新城里的建筑，包括了朝日电视 台总部(由日本著名建筑师桢文彦设计)、54层楼高的森 大厦、凯悦大酒店、维珍(Virgin)影城、精品店、主题 餐厅、日式庭园、办公大楼、美术馆、户外剧场、集合 住宅、开放空间、街道、公共设施几乎可以满足都 市生活的各种需求。国外旧城改造案例国外旧城改造案例东东京六本木新京六本木新城城六六本木本木新新城城国内外旧城改造案例借鉴改改造效造效果果（一一）区内交通体系：将地铁交通系统与都市公共交通系统相结合,以垂直流动线来思考建筑的构成，使整 体空间充满了层次变化感。通过增加大楼的高度来增加更多的绿地和公共空间，并缩 短办公室与居住区之间的距离，减少人们的交通时间。将都市人的生活流动线由横向 改为竖向，建设一个“垂直”的而不是“水平”的都市。国外旧城改造案例国外旧城改造案例东东京六本木新京六本木新城城立立体交体交通通网网络络国内外旧城改造案例借鉴六本木分为北方大厦、地铁明冠/好莱坞 世界、西侧步行区、庭院步行区和六本木榉木坂大道五个区域，主要建筑有：改改造效造效果果（二二）空间组成：六本木新城在规划时将地区发展与都市整体规划相结合，除了保留六本木新城现存水系 和绿化之外，还整合了周边的公园和广场空间；将规划区内一半以上的区域作为户外开 放空间，加强地区与都市之间的融合与协调；充分利用地铁交通系统与都市公共交通系 统，将地区商业活动与东京整体观光旅游相结合。总体规划设计充分考虑到了居住者与 游客的多种需求，这使得六本木新城成为当今世界上最受关注的新兴都市规划区之一。建筑名建筑名称称建筑概建筑概况况好好莱莱坞坞美美容美容美发发世世界界地上12层，地下3层，建筑面积24，800平方米六六本木本木新新城森城森大大厦厦地上54层，地下6层，建筑面积379，500平方米东东京君京君悦悦大酒大酒店店地上21层，地下2层，建筑面积69，000平方米榉榉木坂木坂六六本木本木综综合合楼楼地上7层，地下3层，建筑面积23，700平方米朝朝日日电电视视台台地上8层，地下3层，建筑面积73，700平方米榉树榉树坂坂天台天台大大厦厦地上6层，地下1层，建筑面积6，900平方米六六本木本木新新城入城入口口大大厦厦地上15层，地下2层，建筑面积30，800平方米A、B、C、D，4栋栋住住宅宅楼楼A栋地上6层，B、C栋地上43层，D栋地上18层，各 栋地下为2层，总建筑面积149，800平方米，837个 住户，停车位2762个国外旧城改造案例国外旧城改造案例东东京六本木新京六本木新城城国内外旧城改造案例借鉴改改造效造效果果（三三）良好的营运措施：六本木新城主张“城市既是剧场又是舞台”的理念，它具有 全年度的营销计划，每一季度举办不同的主题活动，并 提前公布下个月的活动计划，以吸引公众参与，另外也 结合旅游业积极开展地区观光、艺术文化及商业活动。其设施也体现这种理念，包括六本木露天广场(Roppongi Hills Arena)与各种媒体及IT资讯设施，都满足了人们“看”与“被看”的需求。六本木露天广场是一处拥有可以任意开放的遮蔽式穹顶 露天多功能公共娱乐表演圆形舞台，能为风雨无阻的户 外活动提供场地；配合可变换的喷水设施，满足了多样 化的活动场地需求，提供了变化丰富的空间。另外，整 个六本木新城内的街道、建筑物墙壁和电梯前也分别设 置有大大小小的银幕，除了显示各种租赁、活动资讯 外，还可以转播表演，播放各种商业广告，传递信息。国外旧城改造案例国外旧城改造案例东东京六本木新京六本木新城城国内外旧城改造案例借鉴六本木六本木LOUISE BOURGEOIS所所设计设计的的大大蜘蛛蜘蛛地地标标M A M A N六六本木本木的的艺艺术术三三角角改改造效造效果果（四四）艺术文化与休憩设施：拥有大量艺术文化与休憩设施，使 六本木新城成为东京的文化中心地 区之一。在森大厦的49楼-54楼的森 艺术中心就规划集合了以现代艺术 为展览与馆藏主题的森美术馆、观 景台、会员俱乐部和学术研究机构 等，并且在全区建设过程中就充分 考虑设置了公共艺术作品和景观休 憩设施。整个地区内的人行道和公 共场所中总共设置有8件公共艺术作 品和11件装置艺术街道家具。这些 配合整体开放空间的景观系统规划，成为了六本木新城街道景观构 成的重要元素。国外旧城改造案例国外旧城改造案例东东京六本木新京六本木新城城国内外旧城改造案例借鉴改改造亮造亮点点(一一)挑战传统城市模式：新东京生活方式思想区（New tokyo life style think zone），让城市“立”起来垂直花园城 市，找回繁忙都市迷失的人文关怀。紧临型城市概念：集成工作、生活、文化娱乐等功能，商业综合体的 定位改变了东京平面过密、立体过疏的城市结构，推进高密度、好环境的多功能型城市建设，让城市 空间倍增,也让六本木开业两年就变成为东京又一 购物及旅游中心。混搭主义的建筑群表达：通过架空走廊、室内商业街、林荫小道等合理动线 将博物馆、观光设施、综合影院、露天表演舞台、商业和住宅之间进行了有机整合。朝朝日日电电视视台台总总部部大大厦厦国外旧城改造案例国外旧城改造案例东东京六本木新京六本木新城城国内外旧城改造案例借鉴改造亮点改造亮点(二二)生态策略：通过工作与居住就近化的紧邻型街区建设，使移动能源得以减少。促进占地的统合化和建筑高度的利用，提高公共绿地面积，减小热岛效应：六本木山 新城种植了68,000棵树，成为各种动物、昆虫美丽的家。通过收集雨水来节约水资源。通过燃烧地下产生的城市煤气来提供电能，并在热量发生的过程中进行空气调节和水 储热循环。运用再生系统来有效地发电和产生热能。立体花园和屋顶绿化：电影院的屋顶种植了稻谷、百合花和菜蔬植物，在四个居住楼顶设置了带有绿草坡和少许灌木环绕的英式花园。屋顶绿化不单为住客提供舒适的居住 环境，解决了高层建筑上面住户远离绿色空间的问题，还利用屋顶创造公共交流空间（据运作方介绍，每年屋顶稻田产出的水稻都制作成年糕等食品，分发给住户及作为纪 念性小食品出售）。国外旧城改造案例国外旧城改造案例东东京六本木新京六本木新城城国内外旧城改造案例借鉴毕毕尔尔巴鄂巴鄂以以艺术艺术、文文化、旅化、旅游游为导为导向向的的滨滨水区水区更更新模新模式式国外旧城改造案例国外旧城改造案例西班牙西班牙毕毕尔尔巴鄂巴鄂(Bilbao)国内外旧城改造案例借鉴改改造前造前貌貌毕尔巴鄂市(Bilbao)，位于西班牙的北部巴斯克地区的重工业区内，主要生产铁矿，自二十世纪开 始，毕尔巴鄂更是西班牙工业化的火车头，是西班 牙对外的经济枢纽。然而，毕尔巴鄂在富裕的表象 底下也遭受到内忧与外患，内有巴斯克激进分离主 义份子的兴起，八零年代末期，因为东欧和亚洲低 价工资的影响，毕尔巴鄂当地的重工业遭受了最直 接的打击，经济开始走下坡。20世纪80 年代，毕尔巴鄂的经济发展出现增长乏 力和城市人口减少的现象，同时城市内部用地布局 混乱、环境污染和城市交通问题等城市弊病日益严 重，尤其是中心区废弃码头及大量的造船厂，使滨 水地区的城市功能衰退，严重影响了城市形象。国外旧城改造案例国外旧城改造案例西班牙西班牙毕毕尔尔巴鄂巴鄂(Bilbao)国内外旧城改造案例借鉴：改改造造计计划划1991年始,由国家及地区两级政府 共同组成的委员会负责实施该 城核 心区域滨水区的重建计划。计划涉及 的投资有三分之二来自私人投资商。为了明确滨水区的改造目标，方便对 投资项目的选择，委员会确立了一些 优先投资项目，这些项目包括：新兴 的服务业项目，城市交通体系改进项 目，城市环境整治项目，城市文化品 位提升项目及其它社会行动。滨水区重建计划的最主要推动力包括 优秀的公共设施，一流交通设施，和 新产业门类的注入。城城市市标标志志性性建建筑筑古根古根海海姆姆博博物物馆馆国外旧城改造案例国外旧城改造案例西班牙西班牙毕毕尔尔巴鄂巴鄂(Bilbao)国内外旧城改造案例借鉴改改造措造措施施城市总体发展计划建设国际性的文化艺术中心。通过在重点地段建设一系列精品 建筑来提升城市形象；举办一系列地方或国际性的文化交流活 动来刺激城市经济增长和产业升级。城市交通发展计划建设长达40公里的城市地铁系统，联系城市地区各主要交通节点；建设一条现代化的轻轨线路，联系旧城与新的文化、艺术、休闲中心及商贸区。重建中央火车站，使之成为一个可满足各 种交通方式（方式公共巴士、地铁、高速列车等）换乘需要的 综合交通枢纽。重新设计建设机场，使之成为航线覆盖整个欧 洲的国际一流机场。滨水区发展计划充分利用城市中部Nersion 和滨水区的景观资源，巩固并推动 文化、娱乐等第三方产业的发展。改造和重建的滨水区主要设施包括：港口和物流设施、国际性博览和会议中心、欧洲计算机软件研究中心、大型商务文化中心、办公和商业建筑、宾馆、一个大学分部，以及600 套公寓及超过20 公顷的绿地。城城市有市有轨轨电电车车C a m p o Volantin 步步行天行天桥桥国外旧城改造案例国外旧城改造案例西班牙西班牙毕毕尔尔巴鄂巴鄂(Bilbao)国内外旧城改造案例借鉴改改造成造成果果及及启启示示毕尔鄂市城市复兴成果斐然，创造了世界城市建设史上赫赫有名的“毕尔巴鄂效应”，每年为城市带来了大批的参观和旅游者，同时带动了以艺术、文化和旅 游发展为导向的城市第三产业的快速发展，尤其是滨 水区的改造整治获得了巨大成功，成为城市的标志。城市区域更新和升级可以通过文化艺术设施等标志性建筑（如古根海姆博物馆）的建设来推动。通过建设公共设施、改善交通等基础设施建设和积极注入新 产业等具体措施，毕尔巴鄂市获得了旧城更新改造的 巨大成功。另外，由公共及私人机构组成的合作伙伴 组织也是计划成功实施的重要保障。毕尔巴鄂古根海姆博物馆斥资一亿美金动工兴建，1997年正式落成启用。这项文化名胜已经吸引许多人 前来毕尔巴鄂参观，每年参观人数从26万增加到100万人。博物馆活化了当地的经济（巴斯克省的工业产 品净值因此成长了五倍这多），也为该市带来新生。古古根海根海姆姆博博物物馆馆毕毕尔尔巴巴鄂鄂地地铁铁站站入入口口国外旧城改造案例国外旧城改造案例西班牙西班牙毕毕尔尔巴鄂巴鄂(Bilbao)国内外旧城改造案例借鉴纽约纽约SOHO区区从从废废弃工弃工厂厂到以到以艺艺术术为为主主导导的的后工后工业业文文 明明的的华丽华丽转转身身国外旧城改造案例国外旧城改造案例纽约纽约S O H O 区区国内外旧城改造案例借鉴改改造前造前貌貌苏荷（SOHO AREA），位于美国纽约市曼哈顿 岛的西南端，是一个占地不足017平方英里，居民人口约为6541人的社区，一直被认为是Loft 生活方式的发源地，也一直成为国内诸多 创意产业园区竞相效仿的对象。苏荷区曾是19世纪中叶工业化时代兴起的一个工业区，曾经兴建了大量的以 铸铁为建筑材料 的厂房。二战后，纽约市的制造业衰退，苏荷 区的制造商也纷纷搬离，留下的大车间因不适 合居住而大多空闲，房租也极低。当市政府为低税收而伤脑筋时，满脑子有理想才华但还不名一文的青年艺术家发现了这片净土，铸铁建筑租金低且有足够大的空间，正好 适合自己的工作，于是把它们变成生活空间和 艺术工作室，俗称“统楼房”（Loft）。国外旧城改造案例国外旧城改造案例纽约纽约S O H O 区区国内外旧城改造案例借鉴、改改造造计计划划20世纪五六十年代的美国处于经济高速发展过程中，垄断资本空间的扩张往往要求占据城市中心的 优越地段。1959年纽约市决定在苏荷区修筑一条高 速公路，快速路的修建将途经苏荷区、“小意大利”街区、中国城、格林威治村等。在多方的反对声中，1969年市政府放弃此计划，决定对区进行旧城改造。纽约市政府与规划、立法部门制定了一系列的法规，在社区居民的直接参与下，出台了“以旧整旧”改造的政策，其整体思想是充分利用苏荷区原有的 文化氛围，做到高雅艺术与大众消费的结合，做到 政府主导与企业参与的协调合作。此计划要达到的目标有：达到经济的发展、照顾居民的安居乐业和社会公平 保护城市文化遗产不受破坏国外旧城改造案例国外旧城改造案例纽约纽约S O H O 区区国内外旧城改造案例借鉴改改造措造措施施修改现行法律，允许艺术家们在苏荷区统楼房里合法居住，允许艺术家们自筹 一部分资金与开发商一起建合作公寓，在统楼房的底层只能用于商业用途；此 举取得了很好的社会效益。市政府有关部门取消了对苏荷区改造的地点、区域、楼层等一些具体限制，从 而吸引了房地产商来苏荷投资。取得了 很好的经济效益。在规划改造苏荷区时，采用“以旧做旧”的改造方案，不破坏楼房的外在面貌，改造的只是其内部的设施；改造的同时辅之以餐饮业、酒吧业、旅游业和时装业等。许多著名服装品牌在 这里开了分店。国外旧城改造案例国外旧城改造案例纽约纽约S O H O 区区国内外旧城改造案例借鉴改改造启造启示示SOHO的原生态低租金大面积的城市旧厂房吸引了大批艺术创作者SOHO的发展城市化进程的推动政府选择了既保持原有艺术氛围，同时也满足 纽约城市化改造需要的整改方案。改建后此区 域地价大幅上涨，也提升了苏荷区的商业价值。SOHO的成熟创意产业的升级“以旧整旧”的方案推出后，苏荷区的租金出现了 差不多三倍的涨幅，显然原先的“低租金大空间”的“艺术给养”已不复存在，许多不太富裕的艺术 家们被迫搬离。但是，改造后的苏荷又给创意 带来了新的“给养”。国外旧城改造案例国外旧城改造案例纽约纽约S O H O 区区国内外旧城改造案例借鉴上上海新天海新天地地国国内新旧内新旧融融合的旧合的旧城城改造典改造典范范国外旧城改造案例国外旧城改造案例上海新天上海新天地地国内外旧城改造案例借鉴位位置置上海新天地是太平桥地区重建项目的首期开发项目，位于整个项目的西 侧，主要商业街淮海中路正南方以“新旧新旧融融合合”为设计理念，保留了老上海传统建筑石库门的特色，并注项项目概目概念念入现代元素和设施，是一个具有上海历史文化风貌、创造前沿生活体验的时尚中心土地面土地面积积约3公顷总总建建面面约5.7万平方米规规划划顾顾问问本杰明伍德（Wood and Zapata Inc.）由高档餐厅、咖啡店、时装专卖店、时尚零售店及服务式公寓等组成改造了大片的石库门里弄（石库门为上海独有的建筑，融合了传统三合院和西方建筑的风格，门框采用厚实花岗岩，因而称之为石库特特点点门，是上海二十世纪初最具代表性的住宅建筑）北里以改造的石库门传统建筑为主，南里则以亮丽的现代化建筑为主上海新天地北里荣获2003年度Urban Land Institute(ULI)Awardfor Excellence大奖，为历来首度获此殊荣的中国内地项目项项目情目情况况国内旧城改造案例国内旧城改造案例上海新天上海新天地地（1）开开发发背景背景：“疯疯狂狂”的开的开发发理理念念 1 9 9 6 年，上海卢湾区政府决心大力改造太平桥地区52公顷的旧城，在规划 地块开发程序时，其一反先开发住宅再开发商业设施的一贯做法先期启动了 新天地广场商业项目。种种限制下，新天地广场的设计方案定为将旧的上海石库门房子外貌保 留，内部全部翻新。这一过程需要付出比新建一个从无到有的建筑高一倍的 成本，达到每平方公尺2 万人民币的费用。而当时，由于受到亚洲金融风暴 的冲击，开发商贷款受限，全新概念的“新天地”，引起了同行的争执，众多 同行纷纷表示出对“新天地”的不看好。但是，开发商的疯狂是源于其抓住了即将发生的历史性事件：2001 年上海 有两个非常重要的活动，一个是亚太经合组织10 月份在上海开年会，另一个 是中共八十周年的党庆。所以太平桥开发的第一期应先做好“中共一大会址”周 边的旧区翻新项目，让出席庆典的江泽民主席和其它国家领导人看到上海的 发展成绩。追溯追溯历历史史国内旧城改造案例国内旧城改造案例上海新天上海新天地地国内外旧城改造案例借鉴国内外旧城改造案例借鉴（2）设计设计开开发发：“痛苦痛苦”的的蜕蜕变变专家手笔从保护历史建筑的角度、城市发展的角度以及建筑功能的角度作多方面考 虑，在整体规划上保留北部地块大部分石库门建筑，穿插部分现代建筑。让历史重见天日考虑未来经营场所的需要和功能后，新天地对这些原来是住宅的建筑，像修 剪大叔的枝叶似的作出有条理的改动。让被保留下来的旧建筑各呈特色，仿 佛一座座历史建筑陈列馆。“新”不如“旧”对于部分由于历史较长，加之过渡使用，缺乏保养，已面目全非的石库门建 筑，新天地的开发商到处寻觅，终于从档案馆找到了当年由法国建筑师签名 的原有图纸，然后按图纸修建，整旧如旧。注入新生命力在确保原有建筑外观的基础上，地下水、电、煤气管道、通讯电缆、污水处 理、消防系统等进行了重设。追溯追溯历历史史国内旧城改造案例国内旧城改造案例上海新天上海新天地地国内外旧城改造案例借鉴3商商业业定位定位：宣：宣扬扬繁繁华华物物质质的人文技的人文技巧巧专案定位三步深化第一阶段：综合性时尚场所；第二阶段：锁定主题“都市旅游景点”；第三阶段：顺应潮流与国际接轨营造足够的消费支撑首先，立足成熟商圈高起点；其次，兴建高档住宅做支撑；再次，给“文物”注入生命4商商业业招商：招商：招商只找最好的不找最招商只找最好的不找最贵贵的的上海历史受过很多不同国家的文化影响，新天地希望能真正体现老上海的历 史原貌，营造出一个国际化的气氛。因此在租户的选择方面以国际化为标准。新天地对挑选租户制定了一套很严格的标准，要求租户与新天地有相近的思 维，结合有创意和特色的服务追溯追溯历历史史国内旧城改造案例国内旧城改造案例上海新天上海新天地地国内外旧城改造案例借鉴新天地以新天地以中西中西合璧、新合璧、新旧旧结结合的海派合的海派文化文化为为基基调调，将上将上海特有的海特有的传传统统 石石库门库门旧旧里弄里弄与充与充满现满现代感代感的新建筑的新建筑群融群融为为一体，一体，创创建建为为既具既具传传统统风风 貌，又具貌，又具现现代代化功能化功能设设施的施的大都会商大都会商业业旅旅游景点。游景点。与豫与豫园明清建园明清建筑群、筑群、外外滩滩金融金融建筑建筑群、南京群、南京路百路百货货公司建公司建筑群筑群等交相等交相辉辉映，映，同同为为上海上海的的都都 市旅游景市旅游景观观。国内旧城改造案例国内旧城改造案例上海新天上海新天地地国内外旧城改造案例借鉴独特的石独特的石库门库门建筑，建筑，浓浓郁的文化氛郁的文化氛围围，每天都吸引着众多游客。便利的交通，每天都吸引着众多游客。便利的交通条条 件，多元化的服件，多元化的服务务范范围围，同，同样样吸引着大批的商吸引着大批的商务务客客户户。国内旧城改造案例国内旧城改造案例上海新天上海新天地地开开发发新新天天地地，主主要要是是为为该该地地区区营营造造一一个个高高品品位位的的人人文文环环境境，再再进进行行房房地地产产开开 发发，以以实实现现经经济济效效益益、社社会会效效益益双双赢赢。新新天天地地的的目目标标是是既既要要体体现现上上海海的的历历时时文文 化化风风貌貌，又又要要体体现现上上海海的的时时尚尚新新地地标标及及品品味味，意意欲欲成成为为一一扇扇体体现现上上海海昨昨天天、今今 天天和和明明天天的的窗窗口口式式旅旅游游景景区区，成成为为集集餐餐饮饮、商商业业、文文化化、娱娱乐乐为为一一体体的的综综合合性性 时时尚休尚休闲闲步行步行街街国内旧城改造案例国内旧城改造案例上海新天上海新天地地国内外旧城改造案例借鉴国内外旧城改造案例借鉴国内旧城改造案例国内旧城改造案例上海新天上海新天地地国内外旧城改造案例借鉴把握了石把握了石库门库门这这一海派一海派文化文化的精髓的精髓；建筑文化建筑文化的保的保留与留与传传承承以及以及现现代化的代化的内部内部设设施施；成功原因剖成功原因剖析析国内旧城改造案例国内旧城改造案例上海新天上海新天地地国内外旧城改造案例借鉴周周边边有高有高档居档居住区以及住区以及企企业业办办公区作公区作为购为购买买力、消力、消费费能能力的支撑力的支撑；成功原因剖成功原因剖析析A 太太平平桥桥人工湖人工湖绿绿地地B 上上海海新新天天地地C 翠翠湖湖天天地地D 企企业业天天地地E瑞瑞安安总总部大部大楼楼NS国内旧城改造案例国内旧城改造案例上海新天上海新天地地国内外旧城改造案例借鉴全新的体全新的体验验型商型商业业形式：流行、休形式：流行、休闲闲、时时尚、尚、艺术艺术等概念的等概念的诠释诠释；持持续续推广，整体公关，推广，整体公关，树树立起立起热热情、健康、活情、健康、活跃跃、时时尚、有活力的形象尚、有活力的形象；以中西文化的融合以中西文化的融合为卖为卖点，开拓旅游市点，开拓旅游市场场。与外。与外滩滩、城隍、城隍庙庙、玉佛寺、豫园、玉佛寺、豫园、上海老街、上海老街、东东方明珠方明珠电视电视塔、金塔、金贸贸大厦、上海博物大厦、上海博物馆馆等并列成等并列成为为旅行社的固旅行社的固定定 推介景点和外地人到上海的必到之推介景点和外地人到上海的必到之处处；管理者与管理者与经营经营者相分离的者相分离的经营经营模式：开模式：开发发商没有将建筑出售，而是留在自商没有将建筑出售，而是留在自己己 的手里的手里统统一管理。物一管理。物业产权统业产权统一，完全可以控制商一，完全可以控制商业业未来的未来的发发展方向展方向。成功原因剖成功原因剖析析国内旧城改造案例国内旧城改造案例上海新天上海新天地地国内外旧城改造案例借鉴返回目录