3000平米商务酒店投资计划书.doc

商务酒店商业计划书

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二O一四年二月

目 录

1. 摘要 4
1.1. 项目公司 4
1.2. 市场营销 4
1.3. 营运与管理 5
1.4. 投资与财务 5
2. 项目规划 5
2.1. 酒店位置及现状 5
2.2. 许可经营及法律文件 6
2.3. 项目总体规划 6
3. 本市环境评估 7
3.1. 区位优势 7
3.2. 区域经济 10
3.3. 旅游资源 11
4. 酒店行业概况 11
4.1. 酒店业概况 11
4.1.1. 我国星级酒店数量、结构及分布 11
4.1.2. 我国星级酒店行业景气情况 13
4.1.3. 我国星级酒店经营情况 14
4.2. 酒店业经济特点 15
4.2.1. 属于资本密集型和劳动密集型行业 15
4.2.2. 对经营管理的要求高 15
4.3. 酒店业发展趋势 16
4.3.1. 旅游行业整体发展趋势预测 16
4.3.2. 酒店业发展趋势预测 17
5. 市场、竞争和项目定位 18
5.1. 本酒店市场分析预测 18
5.1.1. 本旅游业基本情况 18
5.1.2. 本酒店基本情况 19
5.1.3. 本酒店住宿人员状况 19
5.1.4. 本酒店价格和出租率 20
5.1.5. 本酒店市场预测 20
5.2. 竞争分析 21
5.2.1. 竞争对手基本情况 21
5.2.2. SWOT分析 22
5.2.3. 竞争分析结论 25
5.3. 项目目标定位。 25
6. 发展规划 26
6.1. 总体设想 26
6.2. 公司发展战略步骤设想 26
6.2.1. 完成酒店试营业 26
6.2.2. 通过三星级认定、并成为本知名酒店之一 27
6.2.3. 实施后楼改造工程，进一步提高经济效益 27
7. 市场营销 27
7.1. 目标市场 27
7.2. 产品与服务 28
7.3. 定价 28
7.4. 销售渠道 28
7.4.1. 直接渠道 28
7.4.2. 间接渠道 29
7.5. 公关宣传策略 29
7.6. 销售激励制度 31
8. 营运和管理 31
8.1. 基本业务流程 31
8.2. 机构设置 34
8.3. 人员配备 35
8.4. 管理团队 36
8.5. 遵循的标准 36
9. 投资与财务评价 36
9.1. 项目实施计划进度 36
9.2. 投资估算 36
9.3. 收入、成本费用及利润预测 37
9.3.1. 住宿收入预测 37
9.3.2. 餐饮收入预测 39
9.3.3. 物业租赁收入预测 39
9.3.4. 总收入预测 40
9.3.5. 成本费用预测 40
9.3.5. 利润预测 40
9.4. 现金流量预测 41
9.5. 财务评价 41
10. 风险与对策分析 43
10.1. 风险 43
10.1.1. 客源影响带来的风险 43
10.1.2. 人力资源风险 43
10.1.3. 市场竞争风险 43
10.1.4. 行业特点决定的风险 43
10.2. 对策 43
10.2.1. 客源影响对策 43
10.2.2. 人力资源风险对策 44
10.2.3. 市场竞争风险对策 44
10.2.4. 行业特点风险对策 44
11. 融资计划 44
11.1. 融资资金金额、方式与用途 44
11.1.1. 融资金额 44
11.1.2. 融资方式 44
11.1.3. 融资资金用途 45
11.2. 公司治理与投资者保护 45
12. 结论 46

1. 摘要
1.1. 项目公司
XX商务酒店（管理责任公司）是本商业计划书建议设立的公司，它将由公司取得对XX地区新的酒店大楼及原有宾馆大楼的12年的经营权，XX商务酒店将对新酒店大楼按照三星级酒店标准装修并配备相应设备、设施，通过自营住宿、餐饮和对外承包酒店大堂、KTV、桑拿浴取得收入并实现利润。酒店前后楼总面积16478㎡，各类客房147间，餐厅2400㎡，KVT40间（2700㎡），桑拿浴室1200㎡，大堂1200㎡。酒店将按照三星级酒店的标准管理并提供服务，通过与旅行社、会议会展公司、商业订房网站及各机关企事业单位的合作，采用直接销售渠道和间接销售渠道相结合的方式进行销售推广，并力争成为本市管理水平、服务质量、经济效益均位于前列的三星级酒店。
我国和XX地区旅游市场近十年将保持年均10％以上的增长，而我国酒店业在2001年左右已经开始新的一轮景气周期，目前正是投资酒店行业的较好时机。本项目XX酒店地理位置优越、配套设施健全、年经营承包费用低廉，酒店周围同档次星级酒店少，具备良好的经营和盈利条件。计划吸收外部融资，尽快使XX酒店投入试营业，迅速形成住宿、餐饮服务能力，成为本酒店业中的管理先进、效益优良的知名酒店，给投资者以良好的回报。

1.2. 市场营销
XX商务酒店定位于中档商务酒店，目标市场为参加各类会议、进行公务、商务活动，外省市来本地旅游的人员。
XX商务酒店计划客房价格如下表所示。
项目
前楼
后楼
备注
标准间
套间
标准间
套间
旺季
240
480
160
420
7、8、9月
平季
200
380
120
320
5、6、10月
淡季
160
280
100
220
11－来年4月
年均价格
190
355
120
295

1.3. 营运与管理
酒店将自公司及面向社会选聘优秀人才担任酒店管理职务，酒店将按照《旅游涉外饭店星级的划分及评定》（GB/T14308-2002）及《饭店星级的划分与评定》按照不低于三星级酒店的要求进行酒店各项服务设备（硬件）的配备，并提供不低于三星级标准的服务。也将建立不低于三星级酒店要求的管理体系，酒店将制定员工手册、层级管理制度、质量控制制度、市场营销制度、物资采购制度、工作岗位说明书、工作程序说明书等一系列管理制度，并严格遵照执行。

1.4. 投资与财务
本项目总投资为1200万元，其中公司已经投入320万元，需要新增投资880万元，其中一期需要新增投资180万元，二期需要新增投资700万元。
酒店营业后每年预计取得税前利润约255－324万元人民币、税后利润171－324万元人民币，项目投资回收期为3年零2个月，项目内含报酬率为56％，在12％折现率下，净现值为966.24万元。

2. 项目规划
2.1. 酒店位置及现状

2.2. 许可经营及法律文件

2.3. 项目总体规划

2.3.1. 酒店大堂
F为酒店大堂，面积1200平方米，拟建有小桥流水山水景观、西餐厅、琴吧、精品店、商务中心、旅游公司等设施，具有空间大、设施完备、功能齐全的特点。
2.3.2. 餐厅
F－3F为餐厅，餐厅面积2400平方米，30间包厢，22张散台。餐厅突出XX地区民族特色，强调品牌经营，突出菜肴品牌和地方特色。
2.3.3. 客房
客房分布于前楼4F-8F及后楼3F-5F，面积共有8232平方米，前楼有商务客房85间，其中：商务套房10套，豪华标准间75间。后楼有普通标准间42间，套间20间，共60间客房。客房具有面积大，空间视野宽的特点，房间拟配备高档、精致家具，突出酒店的商务特点，装饰装潢强调统一中显个性，力求舒适、温馨、实用。
2.3.4. 娱乐中心
后楼1F－2F面积2700平方米，为娱乐中心和俱乐部）。娱乐中心设有演艺吧、迪吧、酒吧、KTV包厢、静吧、健身房、运动中心。同时，在前楼-1F和-1F设有面积1940平方米的桑拿中心，内设休息大厅、男宾室、女宾室、贵宾间和特色浴室等。
2.3.5. 会议设施
酒店将设有会议室和多功能厅。会议室可容纳200人，位于后楼大厅楼顶加层。多功能厅位于娱乐中心的演艺吧。会议室和多功能厅的声讯设施拟采用最先进的音响系统，会议室在装修风格上，拟强调文化底蕴，体现企业丰富的个性内涵。

3. 本市环境评估
3.1. 区位优势
3.1.1. 自然情况
西安地处黄河流域中部的关中平原，中国地理版图中心（中国大地原点在西安附近）。位于东经107°49’与北纬33°39’-34°45’之间。境内南部为重峦叠嶂、巍峨青翠的秦岭山脉，北部为土地肥沃、河流密布的渭河平原，东临奇险峻峭的西岳华山风景区，西连岭峰林立的太白山自然保护区。东西长约204公里，南北宽约116公里，平均海拔424米，境内最高点为周至县西南的太白山，海拔3867米。地势大体东南高，西北与西南低，呈簸箕形状，山、川、原并存，地貌景观迥异独特。平原面积为43.674万公顷,占全市土地面积的43.7%，土壤肥沃，灌溉便利，古人赞之为“资甚美，膏腴之地”。 西安现辖9区4县，总面积10108平方公里，人口741.73万。西安是一个多民族散杂而居的城市。全市共有民族53个，其中少数民族52个，常住人口9.78万人，占人口总数的1.15%。在少数民族中，回族人口最多，有64216人，占少数民族总人口的75.28%。其他少数民族，10000～1000人的民族有5个，分别是满族9928人，蒙古族3086人，朝鲜族1133人，壮族1201人，土家族1060人；1000～500人的民族有3个，分别是藏族848人，维吾尔族690人，苗族655人；500～100人民族有7个；100人以下民族有33个，还有未识别民族29人。全市九区四县都有少数民族居住，莲湖区少数民族人口最多，约有3.5万多人，其中回族有3.2万人；蓝田县最少，有146人其中，中心城区规划面积275平方公里，建成区226.72平方公里，市辖区人口533.21万人。这里气候温和，四季分明，雨量适宜，日照充足，自然环境优越，旅游资源得天独厚。
西安古称长安、京兆，是中国历史上建都朝代最多，建都时间最长，影响力最大的都城，是中华文明的发祥地、中华民族的摇篮、中华文化的杰出代表，居中国古都之首，也被赋予最早的东方世界之都。西安拥有6000多年的建城史和1200多年的建都史，历史上曾有周、秦、汉、隋、唐等在内的13个朝代在此建都。曾经作为中国首都和政治、经济、文化中心长达1200多年，被誉为天然历史博物馆，并与罗马、开罗、雅典并称为世界四大古都，是联合国教科文组织最早确立的世界历史名城之一，是丝绸之路的起点，也是国际著名旅游目的地城市。
西安地处中国陆地版图中心，是长三角、珠三角和京津冀通往西北和西南的门户城市与重要交通枢纽，区位显著，交通畅达，西安北濒渭河，南依秦岭，八水环绕（渭、泾、沣、涝、潏、滈、浐、灞），自然景观优美。
今天的西安是陕西省省会，中国六大国家区域中心城市之一，丝绸之路经济带的经济、文化、商贸中心，新亚欧大陆桥及黄河流域最大城市，亚洲知识技术创新中心，中国大飞机的制造基地。科技、教育实力仅次于北京、上海，居全国第三位。2009年国务院批准《关中—天水经济区发展规划》，提出将西安建设成为国家重要的科技研发中心，区域性商贸、物流、会展中心，区域性金融中心，国际一流旅游目的地以及全国重要的高新技术产业和先进制造业基地，著力打造西安国际化大都市，2014年国务院批复成立西咸新区为中国第七个国家级新区。

3.1.2. 城市功能区划
西安东部力争成为西安新的经济增长点和城市名片。该区域包括浐灞生态区、纺织城地区和国际港务区等。依托浐灞河治理改造，以生态建设为先导，以完善区域功能为重点，集生态、现代物流和居住等功能为一体;南部以秦岭北麓生态区为屏障，以河为构架，保护生态环境，完善基础设施建设。该区域包括曲江唐文化区、南部文教区、西安航天产业基地等，着力发展生态旅游、文化和科教;西部依托文化和生态资源，加快生态环境建设，促进文化旅游、商贸、居住和高新产业发展，推进西咸一体化进程，打造西部新区;北部包括经开区、行政中心、泾渭工业区等。以行政中心、铁路北客站建设和渭河治理为契机，将城市北部逐步建设成以装备制造为主导，以生态、旅游和居住为一体的综合性新区。
而中心城市，该区域将重点保护和恢复古城格局，保护历史建筑，充分利用西安明城墙的独特资源，形成著名旅游品牌，使中心城区成为集商贸、旅游、居住等功能为一体的综合区。
西安东南西北中五个方位的11个重点开发新区，其中，高新区将以打造国际知名的科技园、国内一流高新区和中西部最佳科技产业城为目标，发展现代服务、装备制造等产业，并计划到2015年区内技工贸总收入达到1万亿元;经开区建成国内一流、特色鲜明、功能复合、具有国际影响力的创新型综合经济体;浐灞生态区将以建设西北地区会展、商务中心和金融商务区为目标，以发展现代服务业为主线，形成金融、旅游和会展服务中心;曲江新区计划与临潼区共建近25平方公里的旅游度假区，为市民提供新的休闲空间;皇城发展区则建成世界一流和最大的中国历史文化展示区、体验区和旅游休闲步行区。
另外，秦岭北麓生态休闲旅游区将以保护秦岭山区水源和河流水系为重点，建设人文旅游、森林公园旅游，并将建设旅游线路，连接各景区;渭北产业聚集区和沣渭新区将为西安与延安、榆林和咸阳的联手发展提供动力;阎良航空高技术产业基地将成为世界一流、亚洲第一的现代航空城。而国际港务区，未来将成为中国最大的国际型陆港和黄河中上游最大的商贸物流集散中心、现代生产性服务业新城。
3.1.3. 气候特点
西安气候属暖温带半湿润大陆性季风气候。四季分明，夏季炎热多雨，冬季寒冷少雨雪，春秋时有连阴雨天气出现。西安市及各郊县年平均气温13.1～13.4℃。年极端最高气温35～41.8℃；极端最低-16～-20℃。全年以7月最热，月平均气温26.1～26.3℃，月平均最高气温32℃左右；1月最冷，月平均气温-0.3～-1.3℃，月平均最低气温-4℃左右，年较差达26～27℃。降水年际变化很大，多雨年和少雨年雨量差别很大，两者最大差值可达590 mm。降水的季节分配也极不均匀，有78%的雨量集中在5～10月，其中7～9月的雨量即占全年雨量的47%，且时有暴雨出现。年平均相对湿度70%左右。年平均风速1.8 m/s，全年盛行风向为东北风。

春季（3～5月）：气温回升迅速，但升温不稳定，时常出现“乍暖还寒”的天气。西安市3月月平均气温7.9℃，4月升至14.1℃，5月即升至19.4℃。春季雨量约占全年的雨量的四分之一，各月多年平均雨日在7～9天。春季气温宜人，风和日丽，是进行室外活动和旅游的好时光。

夏季（6～8月）：炎热多雨是其显著的特征。西安市是全国四大“火炉”城市之一。7月是全年最热月，平均气温高达26.3℃，6月、8月月平均气温分别达24.8℃、15.3℃。年日最高气温等于或大于35℃的炎热期平均出现22天左右，1997年最多，达61天，在1961～1998年的38年中，有9年出现了40℃以上的酷热天气。夏季雨量占全年雨量的37%。各月平均雨日在8～11天，全年暴雨日有二分之一出现在夏季。

秋季（9～11月）：9月份，由于受太平洋副热带高压的影响，西安市降水多，多有连阴雨天气出现，月平均降水量达99.5 mm，占全年雨量的19%，多年平均雨日达12天。秋季冷暖适宜，降温速度快，各月平均气温分别为19.6℃、13.8℃、6.8℃。平均风速1.5m/s，是全年风速最小的季节。

冬季（12～2月）：冬季寒冷少雨雪，1月平均气温降至-0.5℃，受冬季强寒潮的的影响，极端最低气温可降至-10℃以下。降水稀少，气候干燥，3个月降水仅24 mm，仅占全年降水的4%。
3.1.4. 交通情况
西安是陕西省交通畅达、区位优势明显的西部城市。西安地处中国陆地版图中心和我国中西部两大经济区域的结合部，是西北通往中原、华北和华东各地市的必经之路。在全国区域经济布局上，西安作为新亚欧大陆桥中国段——陇海兰新铁路沿线经济带上最大的西部中心城市，是国家实施西部大开发战略的桥头堡，具有承东启西、连接南北的重要战略地位。西安是陕西省“米”字形铁路交通的重要枢纽，是全国干线公路网中最大的节点城市之一、中国八大航空枢纽之一、八大通讯枢纽之一。
航空 西安咸阳国际机场是中国重要航空港，目前共有20家航空公司在机场经营150余条航线，每天有400余架次的航班在机场起降。2009年旅客吞吐量达到1529万，为全国十大机场增速最快的机场。
从2009年3月开始， 西安咸阳国际机场二期扩建工程全面开工，项目总投资103.91亿元，将在现有跑道南侧建设长3800米，宽60米的第二条跑道和平行滑行道，使飞行区达到4F标准，能够起降A380等超大型洲际飞机。新建25.3万平方米的3号航站楼，规模为原有航站楼的4倍，建成后，新建的3号航站楼将和既有的1号、2号候机楼连为一个整体，并有摆渡车往返其间，方便中转旅客转机，各航站楼之间实现一体化交通。
铁路 目前铁路路线有 郑西高速铁路、西宝高速铁路、大西客运专线，火车站有西安站、西安北站
公路 公路建设形成了一个以西安为中心，有9条国家高速在此交汇，形成了贯通全省、辐射周边省市的高等级“米”字型辐射状干线公路系统，有公路2800多公里，有6条国道干线通过。绕城高速、机场新线建成，二环路、三环路全面贯通。市区与所辖区县全部开通高速公路。
地铁
西安地铁2号线一期工程于2006年9月29日正式动工。已于2011年9月16日下午14时正式通车运行。西安地铁1号线于2008年10月29日动工，已于2013年9月15日早上10时正式通车运营

3.1.5. 独特区位优势
本具有发展经济，尤其是发展旅游经济的独特区位优势。
3.1.5.1. 亚欧大陆的核心位置
本地处亚欧大陆腹地，亚洲大陆地理中心和欧亚大陆地理内心均距离本很近，本在欧亚大陆的核心区位条件，在未来中国和世界经济格局中的地位和作用将日益显现。
3.1.5.2. 与欧洲客源市场的距离优势
本与欧洲主要城市之间的距离，只有北京、上海、广州和西安这几大中国门户城市与欧洲各城市之间距离的2／3，说明本更接近世界最大的旅游客源市场，XX地区具有开发欧洲客源市场的巨大潜力。我国几大门户城市与主要欧洲城市之间的航空距离见表3.1。

3.1.5.3. 毗邻中亚、西亚和南亚的地缘优势
XX地区与哈萨克斯坦、俄罗斯、塔吉克斯坦、乌兹别克斯坦、吉尔吉斯斯坦、蒙古、巴基斯坦、印度八个国家接壤，拥有15个对外开放的口岸。本具有发展边贸旅游和跨国旅游的地缘优势和发展成为中亚地区国家贸易和旅游中心的地缘优势和潜力。如表3.2所示，本与周边国家部分城市之间的距离只相当于与我国东部城市之间距离的1／2。
表3.2 本与中亚城市航空距离与中国东部城市距离对比（单位：Km）
城市名称
阿拉木图
杜尚别
塔什干
阿什哈马德
新西伯利亚
北京
上海
广州
西安
本
910
1690
1560
2600
1365
2760
3150
3200
1200
资料来源：《XX地区维吾尔自治区旅游发展规划》，XX地区自治区旅游局，2003年9月

3.2. 区域经济
2012年全市实现生产总值(GDP)4369.37亿元，比上年增长11.8%。其中，第一产业增加值195.59亿元，增长6.0%；第二产业增加值1893.79亿元，增长11.8%；第三产业增加值2279.99亿元，增长12.2%。第一产业增加值占生产总值的比重为4.5%，第二产业增加值比重为43.3%，第三产业增加值比重为52.2%。全年非公有制经济增加值2245.75亿元，占生产总值比重为51.4%，比上年提高0.8个百分点。全年财政总收入753.07亿元，比上年增长15.9%。地方财政一般预算收入396.96亿元，增长24.6%。全年全部工业实现增加值1340.75亿元，比上年增长12.4%。规模以上工业增加值1144.29亿元，增长13.0%。全年全社会固定资产投资4243.43亿元，比上年增长26.6%。全年社会消费品零售总额2236.06亿元，比上年增长15.5%。全年进出口总额130.14亿美元，比上年增长3.3%。

资料来源：《2003年本国民经济和社会发展统计公报》、《本2002统计年鉴》

3.3. 旅游资源
作为华夏文明的发源地之一，西安的历史悠久，文化的积淀非常厚重，是中华人民共和国颁布的第一批国家历史文化名城。作为世界四大文明古都（西安、罗马、开罗、雅典）之一，旅游资源得天独厚，是著名的世界历史名城。西安周围有120多座帝王陵墓围绕。兵马俑坑被誉为“世界第八大奇迹”，秦始皇陵是最早列入世界遗产名录的中国遗迹，西安古城墙是至今世界上保存最完整、规模最宏大的古城墙遗址。近年，汉阳陵的开发又一次造成了世界的轰动，其出土的裸体彩俑被誉为“东方维纳斯”。市内有 6000 多年历史的半坡遗址；明代建立的藏石碑三千多块、被誉为石质历史书库的碑林博物馆；文物储藏量全国之最的

陕西历史博物馆；唐代著名高僧玄奘法师译经之地大雁塔；西北历史最长的清真寺化觉巷大清真寺，以及西安周边的华夏始祖轩辕黄帝之陵黄帝陵；汉武帝刘彻之墓汉茂陵；唐女皇武则天与唐高宗李治的合葬墓唐乾陵；释伽牟尼佛指舍利存放之处法门寺,唐大明宫遗址等驰名中外的景点。自然景观峭拔险峻，独具特色，境内及附近有西岳华山、终南山、太白山、王顺山、骊山、楼观台、辋川溶洞等风景名胜区，更有周边的森林公园十余个。人文山水、古城新姿交相辉映，构成古老西安特有的神韵风姿。
4. 酒店行业概况
4.1. 酒店业概况
4.1.1. 我国星级酒店数量、结构及分布
随着我国对外开放经济的发展，旅游业得到了迅速的发展，作为旅游服务业的重要组成部分－酒店业也得到了迅猛的发展中国旅游研究院发布《2013中国酒店投资展望报告》指出，2000年到2012年间，中国星级酒店客房总量以10%的复合增长率快速发展，其中，五星级酒店的客房供应量发展势头迅猛，复合平均年增长率为20%。即相比2000年，五星级酒店的数量和客房供应量均翻了五倍。截至2012年末，中国共有星级酒店11706家，其中五星级酒店654家，四星级酒店2201家、三星级酒店5545家及一、二星级酒店3306家，共提供客房超过157万间。，我国近年来星级酒店的数量变化情况见图4.1所示。

资料来源：《中国旅游统计年鉴2003》
从星级酒店的地区分布上，四星、五星高星级酒店酒店集中分布在北京、上海、广东、江苏等经济发达地区， 在其他地区，则均以二星、三星酒店为主。2002年我国星级酒店的地区分布将表4.1所示。

资料来源：《中国旅游统计年鉴2003》
从星级酒店的比例来看，五星、四星高档酒店约占酒店总数量的9％，三星级酒店约占酒店总数量的32％，一星、二星中低档酒店约占酒店的60％；而从酒店客房比重来看，三星级酒店的客房比重高达近39％。说明在我国酒店市场中，三星级酒店的供给最大。截止2002年我国星级酒店规模及客房情况见表4.2所示。
表4.2 酒店规模及客房情况
项目
酒店家数
客房(万间)
酒店总量
比重
客房总量
比重
五星
175
1.97%
6.49
7.23%
四星
635
7.15%
14.35
15.99%
三星
2846
32.05%
34.65
38.62%
二星
4414
49.71%
30.6
34.10%
一星
810
9.12%
3.64
4.06%
总计
8880
100.00%
89.73
100.00%
资料来源： 根据《中国旅游统计年鉴2003》整理计算
4.1.2. 我国星级酒店行业景气情况
由于酒店具有建造时间较长、供给变化有一定的滞后性，通常酒店行业具有较明显的周期性。由于我国星级酒店的供给迅速增加，我国星级酒店出租率和行业经营利润在1992年达到一个高点后，至1998－2000年一直处于下降过程中，酒店出租率在1998年达到52％左右的低点后开始回升，酒店行业整体经营利润在经历1998－2001年四年连续亏损后，于2002年开始实现盈利。我国星级酒店近年来出租率和利润波动情况见图4.2。

资料来源： 《中国旅游统计年鉴》、《中国统计年鉴》
国际公认星级酒店盈亏平衡点经验值为酒店出租率60％，我国目前星级酒店出租率刚刚超过60％，还远低于1992年接近95％的历史最高出租率，也明显低于香港2002年接近90％的酒店出租率，从酒店出租率上开看，还有提高的空间。
从星级酒店的平均房价来看，通常酒店房价上升会滞后出租率2年左右，2001年我国星级酒店平均房价达到近10年最低点（约215元）后，已经呈现缓慢回升的势头。从酒店出租率、酒店房价、酒店经营利润情况分析，我国酒店行业目前行业景气度尚不高，但自2001年开始应当已经步入了一个正在缓慢上升的行业景气周期。
4.1.3. 我国星级酒店经营情况
从2002年我国星级酒店的整体运行情况看，五星级酒店的出租率最高，盈利也明显集中于五星级酒店，从人均利润角度看，三星级酒店的亏损最为严重，见图4.3所示。

资料来源： 《2002年中国星级饭店统计公报》
造成高星级酒店与其他星级酒店经营效益出现如此大的差异的原因除了因高星级酒店管理水平高、服务质量好、具有国际销售网络的支持等因素外，很重要的一个原因是高星级酒店国有成份较少、市场化程度高，如在五星级酒店中外商及港澳台投资企业占62％，而在全国星级酒店中有67％是国有或集体经济成份，相当大一部分国有酒店是作为政府部门、国家机关和国有大中企业的接待单位而存在，这一部分酒店缺少经营压力、市场观念淡薄、管理粗放、冗员众多，很多只能依靠主办单位的补贴维持经营，从而出现了大面积、高金额的亏损。这一点突出地表现在不同注册类型酒店出租率的差异上。根据2002年中国星级酒店统计公报显示，在星级酒店中，国有星级酒店的出租率最低，而港澳台投资的酒店出租率最高。2002年不同注册类型企业出租率情况见图4.4。

资料来源： 《2002年中国星级饭店统计公报》

4.2. 酒店业经济特点
4.2.1. 属于资本密集型和劳动密集型行业
兴建星级酒店不仅需要支付土地取得成本、土建费用和各项前期费用，同时还需要投入大量资金进行装修和配套设施、配套设备的建设，需要的投资额很大，属于资金密集型行业；同时，酒店业作为服务行业，又需要大量的服务人员，也属于劳动密集型行业。酒店业的这一特点，决定了资产折旧及维护费用和日常人工费用等相对固定性费用较高，企业利润对收入的敏感性很高，在出租率低于盈亏平衡点时，收入的降低将造成大额的亏损，在出租率高于盈亏平衡点时，收入的提高又会带来利润的大量增加。
4.2.2. 对经营管理的要求高
星级酒店为给客人提供安全、舒适、方面的环境，同时取得比较好的经济效益，就必须在服务质量保证和监控、成本费用控制、员工管理和激励、市场分析和市场营销等多个方面建立比较成功的管理模式，由于星级酒店为客人提供的服务种类多、标准高、市场竞争激烈、企业员工众多，这一切都对星级酒店的经营管理提出了较高的要求。

4.3. 酒店业发展趋势
4.3.1. 旅游行业整体发展趋势预测
酒店作为旅游基础设施，酒店业的发展与旅游业息息相关。我国改革开放以来，伴随着经济的快速增长，旅游业得到了快速的发展，旅游服务总收入自1995年至2002年一直保持10％以上的增长率，高于GDP的增长，占GDP的比重也稳步上升，至2002年我国旅游总收入已经达到5500亿元，占GDP的5.4％。旅游的产业规模已经确立，并逐步发展成为我国的新兴支柱产业。我国近年来来入境旅游人数及收入增长迅速，1991年－2002年旅游外汇收入年复合增长率达到14％以上，见图4.5。

资料来源： 《中国旅游统计年鉴2003》
在入境旅游增长迅猛的同时，国内旅游也得到了较快的增长，“九五”期间我国国内旅游情况见表4.3所示。
表4.3 “九五”期间我国国内旅游情况

根据我国旅游业发展的“十五”规划，到2005年我国将接待海外旅游者11,200-12,000万人次，年均增长6％－8％；实现国际旅游收入240－260亿美元，年均增长8％－10％；实现国内旅游收入5350－5850亿元，年均增长11％－13％。根据世界旅游组织的预测，到2020年，我国将取代法国成为世界第一大旅游目的地，接待旅游入境人数可达1.37亿人次，占世界市场份额为8.6%；我国也将成为世界第四个客源国，出境旅游人数将达到1亿人次，占世界市场份额为6.2％。旅游业将是我国增长最快的产业之一。
4.3.2. 酒店业发展趋势预测
酒店的建造由于受到经济形势、税收政策以及投资心理的影响极大，另外从酒店建造到开始营业的时间也较长，因此很难确定酒店开始营业时市场的真正需求，从而有可能造成在某地或者在某一时间对某一类型的酒店供求不均衡，因此酒店盈利情况有较大的周期性。
我国星级酒店数量自1992－2002年一直保持15％以上的增长速度，使得酒店行业利润率迅速下降，甚至在1998年－2001年连续四年出现了行业整体亏损的局面，根据我们前面对酒店行业景气度的分析，我国酒店行业目前已经走出低谷，目前已步入缓慢上升的趋势中。根据国际著名咨询公司德勤公司对2004年1－8月中国酒店业的调查测评，我国酒店业在2004年1－8月的入住率、平均房间收入这二个酒店业重要营运指标方面，不仅远高于发生“非典”的2003年，较2000年也有了显著的提高，这也充分说明我国酒店业已经走出低谷。
表4.4 2004年1－8月中国酒店业表现

入住率
平均房间收入
至2004年8月(%)
相对2003年变化(%)
相对2000年变化(%)
至2004年8月(元)
相对2003年变化(%)
相对2000年变化(%)
中国所有酒店
73.7
41
5
567
67
20
中国主要城市
76
49
4
681
76
18
中国次要城市
70
29
9
352
40
21
中国地域性城市
68.5
26
6
371
42
37
资料来源：德勤“酒店业评测调查”
我国酒店数量分布不平衡，三星以上酒店在京、沪、穗等一线大城市和东南沿海比重很大，在中西部地区比重较小；同时，中西部星级酒店的房价也明显低于经济发达地区，因此随着中西部地区经济和旅游业的发展，市场对中西部地区星级酒店的需求将进一步增长，酒店出租率和酒店价格也将得到一定的提高，中西部地区酒店业将会以高于全国平均水平的速度增长。

5. 市场、竞争和项目定位
5.1. 本酒店市场分析预测
5.1.1. 本旅游业基本情况
随着西部大开发战略的逐步实施，来本旅游的中外游客逐年增多，在2002年本就已经接待国内游客385万人，实现国内旅游收入45.72亿元，本市近年来国内旅游情况见图5.1。

资料来源： 《本统计年鉴2003》，《本2003年统计公报》
本市在国内旅游迅速发展的同时，海外游客入境旅游也得到了一定的增长。本市国际旅游情况见图5.2。

资料来源： 《本统计年鉴2003》
2003年“非典”过后，2004年本旅游业呈现处欣欣向荣的景象。根据本统计局的资料，2004年1－6月全市累计接待国内旅游过夜人数为206万人次，同比增长25.08％；国内旅游及购物总收入23.44亿元，同比增长33.27％；接待国际旅游人数3.71万人次，同比增长39.86％；国际旅游及购物收入为8710万元，同比增长37.12％。
5.1.2. 本酒店基本情况
目前本市拥有星级酒店81家，其中五星级酒店6家，四星级酒店8家，三星级及以下酒店67家。本作为XX地区最大的旅游集散地和主要旅游目的地，旅游人数和旅游收入均占全疆50％以上，也拥有全疆最为健全的旅游服务体系。
根据2000年旅游设施普查，本市在2000年旅游酒店拥有客房10335间，床位20070张，客房和床位数均接近全疆的50％。
5.1.3. 本酒店住宿人员状况
本星级酒店的客人也可以分为国外游客和国内游客。根据国家统计局、国家旅游局2000的抽样调查，有42％的国外游客是于游览观光为目的，其次为商务和探亲访友，国外游客的住宿目的见图5.4。

资料来源： 国家统计局、国际旅游局2000年抽样调查资料
本市国内客人的住宿目的也以游览观光、商务、会议为主要目的。从国内旅游客人的地区来源来看突出表现为以下特点：空间距离越近，人数越多，表现在是否开通直达列车，如山西、甘肃、四川、河南等省；经济发展水平越高的省区，人数越多，如广东、浙江、江苏、山东等省；人文环境差异越大，人数越多，如广东、浙江、江苏等东南省区的游客明显较东北、华北地区多。
5.1.4. 本酒店价格和出租率
本星级酒店的价格在各个酒店之间、季节之间差异很大。根据2003－2004年的情况，在考虑团队客人折扣因素后，本三星级酒店标准间实际价格旺季约在240元／间左右，平季约在200元／间左右，淡季约在160／间左右，全年平均价格约在190元／间左右。
由于统计方面的原因，本星级酒店的入住率尚无准确数字，但根据与本同为XX地区主要城市的克拉玛依2003年旅游统计公报，克拉玛依市2003年星级酒店出租率达到了64％，而2000年，克拉玛依星级酒店出租率仅为37％，说明XX地区主要城市星级酒店的出租率在近年来有了显著提高。根据本酒店业人士估计，本酒店出租率应在60％－62％左右，其中在7、8、9三个月旺季酒店出租率在95％左右，在5、6、10三个月平季中酒店出租率约在65％左右，在11－4月六个月淡季中出租率约在40％左右。
5.1.5. 本酒店市场预测
XX地区自治区旅游局在《XX地区维吾尔自治区旅游发展规划》中，对XX地区地区旅游接待人数及收入进行了预测，有关预测指标见表5.1。
表5.1 XX地区维吾尔自治区旅游接待人数及收入预测指标
项目
2002年
2005年
2010
2015
2020
上限
下限
上限
下限
上限
下限
上限
下限
国内旅游人数(万人)
967.94
1434
1359.9
2249.2
2052.1
2945.4
2810.3
3850.3
3672.1
年增长率(%)

14
12
10
8
7
6
6
5
国内旅游收入(亿元)
83.95
137.93
131.04
258.9
236.96
417.44
381.16
613.86
586.22
年增长率(%)

18
16
14
12
11
9
9
8
海外旅游人数(万人)
27.54
40.8
38.7
60.7
55.4
79.5
75.9
104
99.2
年增长率(%)

14
12
10
8
7
6
6
5
旅游外汇收入(亿美元)
0.9942
1.63
1.55
3.08
2.82
4.95
4.52
7.28
6.95
年增长率(%)

18
16
14
12
11
9
9
8
旅游总人数(万人)
995.48
1474.8
1398.6
2309.7
2107.5
3024.9
2886.2