房地产户型解说流程和说辞.doc

古城·源著户型解说流程（户型说辞）
一、讲解顺序
1. 明确户型（几房几厅几卫），明确面积（多大面积）
2. 确定方位（上北下南左西右东）
3. 讲解路线
ａ、纵向讲解：进门（大门朝向、寒暄）——厨房——生活阳台——餐厅——客厅——阳台（穿插各功能区的优势、总结组合优势）——客卫（方位、优势）——主卧（优势、设计重点讲解）——次卧（优势简明扼要）——整体组合优势总结
ｂ、环向讲解：进门——客厅——阳台——次卧——主卧——北卧——客卫——厨房——生活阳台——餐厅——整体组合优势总结
二、注意事项
1. 把客户引导至户型南向
2. 手势为四指并拢，指定位置，（指定一个位置时，手指不可在户型上乱晃，直到该位置讲解完毕）
3. 多用“您的”，让客户身临其境
4. 注意感情渲染，描绘客户住进去之后的情景
5. 注意每个功能区的优势
6. 增加互动，多提肯定回答的问题
三、各个户型的讲解说词
（一）洋房户型B4：四室两厅两卫 建面约160㎡

大总：×××先生，您是准备和孩子在一起居住吗？我建议你看一下，160平米的四房，这种户型最大的特点是：格局方正、南北通透，整体功能分区明显、流线布局合理。
 大分： 
入户花园：
总：这个位置是电梯，电梯出来后直接进入您的入户区，因为电梯是双开门设计，东西户入户区被电梯分割独立使用，所以这个空间相对于您个人的私人花园，养个花弄个草的非常好。
分：您可在进门口旁边这里摆设一台鞋柜，非常的方便实用。 
厅堂区
总：您看左手边是您宽敞明亮的大客厅，多大气啊！右手边是您家的餐厅，与餐厅紧邻的是您的厨房，厨房采用的是开放式的设计，现在开放式的厨房不再是家庭主妇一个人工作的地方。 
分：您看当您爱人在厨房里做饭的时候，小孩在餐厅里玩耍，先生可以陪着说说话，做饭也不是一件枯燥的事了，也是夫妻增进感情的地方啊！ 
总：您看我们的餐厅和客厅采用的是一体通透式的设计，是时下大都市里最流行的设计了，既增大了内部视觉空间，也增加了整个室内的采光明亮度，。
分：你看客厅与景观阳台之间为玻璃推拉门超宽的落地采光，就是在寒冷的冬天客厅都会有充裕的阳光照入，相当的暖和！休息的时候，在阳台摆上一套茶具、躺椅，多么的休闲惬意。朋友来了摆上牌桌，打牌畅谈，两不耽误。在过年的时候，在阳台边上摆上一桌麻将，晒着冬日的太阳，打打小麻将，感觉生活无比舒适！
过道： 
总：我们户型的设计布局基本没有任何的浪费空间，相比较其他小区七八米的过道，既不能摆放任何东西，又无法增添空间感，将近一间小卧室的面积就此浪费掉了，非常不划算，因此我们小区的所有户型在设计上都尽最大的努力避开这种无意义的浪费。 
分：您看我们的户型除了必须的结构墙体外，没有任何过道面积的浪费。让您购买的面积都能用到明处。
卧室区 
总：您看这里面就是室内的休息区域了，四间卧室全明设计，三间全向阳，采光通风效果非常好。
分：主卧采用了大飘窗设计，这间是你的小孩居住的房间，设在主卧隔壁，出入或照顾孩子非常便利，这边是你的次卧室，可以给家里老人居住，方正适用，这间可以作为书房或客房。 
总：我们在阳台的设计上选用了功能设计最全的南北双阳台设计，两厅连通南侧观景大阳台。
分：除了南侧的观景大阳台之外，还在北侧的的厨房设计了一个略小的功能性阳台，既可以当做储物间，又可以设计成跑步机、健身器、瑜伽毯等休闲健身的功能室，并且针对向您夫人身上穿着的一些名牌衣服因布料名贵不能暴晒，是可以放到北阳台进行风干的，非常的方便实用。我个人觉得给孩子做个玩具间或闲暇时欣赏一下北侧的风景，也是另有一番情趣的。 
总：南边这间是您的主卧室
分：主卧室带独立卫浴间，5平米的超大空间，足够让你为新家选购一台大浴缸了。当忙碌了一整天，回到家里，舒舒服服的泡上个温水浴，洗去一整天的疲惫，完全释放压力，舒畅心情，那是多么美好的享受！ 
大总： 
引导篇 
总：×先生，您看我们这种户型结构紧凑，格局方正，动静分区，干湿分离，三面采光，您看就位于我们小区的绝好的位置（指沙盘），就在这里， 
分：您看阳台飘窗在这，可以远眺惠民护城河水系和古城公园的秀丽春光，远景近观尽收眼底，一家人住在这样的小区里，过着全城人无限荣耀的生活,是件多么幸福的事情。 
总：我给您详细算一下，您看我们是贷款还是付全款呢？ 
收底
（二）洋房户型B3 四室两厅两卫 建面约147㎡

大总：×××先生，您是准备和孩子在一起居住吗？我建议您看一下，147平米的三房，这种户型最大的特点是：格局方正、南北通透，整体功能分区明显、流线布局合理。
 大分： 
入户花园：
总：这个位置是电梯，电梯出来后直接进入您的入户区，因为电梯是双开门设计，东西户入户区被电梯分割独立使用，所以这个空间相对于您个人的私人花园，养个花弄个草的非常好。
分：您可在进门口旁边这里摆设一台鞋柜，非常的方便实用。 
厅堂区
总：您看，进门后左手边是您宽敞明亮的大客厅，多大气啊！右手边是您家的餐厅，与餐厅紧邻的是您的厨房。
分：客厅开间4M多，足够放一台大的液晶电视与音响设备，在家可以享受到在电影院看片的视觉效果，同样是带大观景阳台的直观的增大了内部采光空间，相当实用。
总：而且我们也和客厅一样采用大餐厅的设计，
分：逢年过节亲戚朋友聚聚一起吃个饭也方便嘛！你看这是非常宽敞的大厨房，要是客人多，足够两个人在里面做饭菜，并且我们是采用人体功能学设计的，因为像这种方正形设计非常方便实用，东西摆放也可以精细分区，找什么东西也非常便利，不用翻来翻去的，非常方便，我就非常喜欢。 
过道： 
总：我们户型的设计布局基本没有任何的浪费空间，相比较其他小区七八米的过道，既不能摆放任何东西，又无法增添空间感，将近一间小卧室的面积就此浪费掉了，非常不划算，因此我们小区的所有户型在设计上都尽最大的努力避开这种无意义的浪费。 
分：您看我们的户型除了必须的结构墙体外，没有任何过道面积的浪费。让您购买的面积都能用到明处。
卧室区 
总：您看我们这个户型在设计上，将一间次卧与另外三间卧室完全分离，与主卧区域相互之间提供最大的私密性与独立性，互不干扰，非常符合我国传统居住的使用理念。 
分：您想您可以将这间次卧作为书房或客房使用，与客厅不相邻，这样学习时能降低来自客厅的干扰，主卧区域较远在娱乐时又不会干扰到在主卧区域休息的家人。做为客房时又能具有独立性，保护了主人和客人之间的私密性。和老人或比较大的孩子一同居住，都可以由此来分隔开来，相互不会干扰，您说是吧！
总：您看这里面就是主卧室的休息区域了，主卧与两件次卧对门而居。 
分：主卧采用了大飘窗设计，这间是你的小孩房或书房，设在主卧对面，出入或照顾孩子非常便利，公用洗手间位于整个户型的西侧部位，干净卫生，非常方便全家人的使用。 
总：我们在阳台的设计上选用了功能设计最全的南北双阳台设计 ，两厅连通南侧观景大阳台。
分：除了南侧的观景大阳台之外，还在北侧的的厨房设计了一个略小的功能性阳台，既可以当做储物间，又可以设计成跑步机、健身器、瑜伽毯等休闲健身的功能室，并且针对向您夫人身上穿着的一些名牌衣服因布料名贵不能暴晒，是可以放到北阳台进行风干的，非常的方便实用。我个人觉得给孩子做个玩具间或闲暇时欣赏一下北侧的风景，也是另有一番情趣的。 
总：南边这间是您的主卧室
分：主卧室带独立卫浴间，5平米的超大空间，足够让你为新家选购一台大浴缸了。当忙碌了一整天，回到家里，舒舒服服的泡上个温水浴，洗去一整天的疲惫，完全释放压力，舒畅心情，那是多么美好的享受！ 
大总： 
引导篇 
总：××先生，您看我们这种户型结构紧凑，格局方正，动静分区，三面采光，您看就位于我们小区的绝好的位置（指沙盘），就在这里， 
分：您看阳台飘窗在这，可以远眺惠民护城河水系和古城公园的秀丽春光，远景近观尽收眼底，远景近观尽收眼底，一家人住在这样的小区里，过着全城人无限荣耀的生活，是件多么幸福的事情。
总：我给您详细算一下，您看我们是贷款还是付全款呢？ 
收底
（三）洋房户型B2 三室两厅两卫 建面约132㎡

大总：×××先生，您是准备和孩子在一起居住吗？我建议您看一下，132平米的三房，这种户型最大的特点是：格局方正、南北通透，整体功能分区明显、流线布局合理。
 大分： 
入户花园：
总：这个位置是电梯，电梯出来后直接进入您的入户区，因为电梯是双开门设计，东西户入户区被电梯分割独立使用，所以这个空间相对于您个人的私人花园，养个花弄个草的非常好。
分：您可在进门口旁边这里摆设一台鞋柜，非常的方便实用。 
厅堂区
总：您看，进门后左手边是您宽敞明亮的大客厅，多大气啊！右手边是您家的餐厅，与餐厅紧邻的是您的厨房。
分：客厅开间4M多，足够放一台大的液晶电视与音响设备，在家可以享受到在电影院看片的视觉效果，同样是带大观景阳台的直观的增大了内部采光空间，相当实用。
总：而且我们也和客厅一样采用大餐厅的设计，
分：逢年过节亲戚朋友聚聚一起吃个饭也方便嘛！你看这是非常宽敞的大厨房，要是客人多，足够两个人在里面做饭菜，并且我们是采用人体功能学设计的，因为像这种方正形设计非常方便实用，东西摆放也可以精细分区，找什么东西也非常便利，不用翻来翻去的，非常方便，我就非常喜欢。 
过道： 
总：我们户型的设计布局基本没有任何的浪费空间，相比较其他小区七八米的过道，既不能摆放任何东西，又无法增添空间感，将近一间小卧室的面积就此浪费掉了，非常不划算，因此我们小区的所有户型在设计上都尽最大的努力避开这种无意义的浪费。 
分：您看我们的户型除了必须的结构墙体外，没有任何过道面积的浪费。让您购买的面积都能用到明处。
卧室区 
总：您看我们这个户型在设计上，将一间次卧与另外三间卧室完全分离，与主卧区域相互之间提供最大的私密性与独立性，互不干扰，非常符合我国传统居住的使用理念。 
分：您想您可以将这间次卧作为书房或客房使用，与客厅不相邻，这样学习时能降低来自客厅的干扰，主卧区域较远在娱乐时又不会干扰到在主卧区域休息的家人。做为客房时又能具有独立性，保护了主人和客人之间的私密性。和老人或比较大的孩子一同居住，都可以由此来分隔开来，相互不会干扰，您说是吧！
总：您看这里面就是主卧室的休息区域了，主卧与两件次卧对门而居。 
分：主卧采用了大飘窗设计，这间是你的小孩房或书房，设在主卧对面，出入或照顾孩子非常便利，公用洗手间位于整个户型的西侧部位，干净卫生，非常方便全家人的使用。 
总：我们在阳台的设计上选用了功能设计最全的南北双阳台设计 ，两厅连通南侧观景大阳台。
分：除了南侧的观景大阳台之外，还在北侧的的厨房设计了一个略小的功能性阳台，既可以当做储物间，又可以设计成跑步机、健身器、瑜伽毯等休闲健身的功能室，并且针对向您夫人身上穿着的一些名牌衣服因布料名贵不能暴晒，是可以放到北阳台进行风干的，非常的方便实用。我个人觉得给孩子做个玩具间或闲暇时欣赏一下北侧的风景，也是另有一番情趣的。 
总：南边这间是您的主卧室
分：主卧室带独立卫浴间，5平米的超大空间，足够让你为新家选购一台大浴缸了。当忙碌了一整天，回到家里，舒舒服服的泡上个温水浴，洗去一整天的疲惫，完全释放压力，舒畅心情，那是多么美好的享受！ 
大总： 
引导篇 
总：××先生，您看我们这种户型结构紧凑，格局方正，动静分区，三面采光，您看就位于我们小区的绝好的位置（指沙盘），就在这里， 
分：您看阳台飘窗在这，可以远眺惠民护城河水系和古城公园的秀丽春光，远景近观尽收眼底，远景近观尽收眼底，一家人住在这样的小区里，过着全城人无限荣耀的生活，是件多么幸福的事情。
总：我给您详细算一下，您看我们是贷款还是付全款呢？ 
收底
（四）洋房户型B1 三室两厅两卫 建面约125㎡

大总：×××先生，您是准备和孩子在一起居住吗？我建议您看一下，125平米的三房，这种户型最大的特点是：格局方正、南北通透，整体功能分区明显、流线布局合理。
 大分： 
入户花园：
总：这个位置是电梯，电梯出来后直接进入您的入户区，因为电梯是双开门设计，东西户入户区被电梯分割独立使用，所以这个空间相对于您个人的私人花园，养个花弄个草的非常好。
分：您可在进门口旁边这里摆设一台鞋柜，非常的方便实用。 
厅堂区
总：您看，进门后左手边是您宽敞明亮的大客厅，多大气啊！右手边是您家的餐厅，与餐厅紧邻的是您的厨房。
分：客厅开间4M多，足够放一台大的液晶电视与音响设备，在家可以享受到在电影院看片的视觉效果，同样是带大观景阳台的直观的增大了内部采光空间，相当实用。
总：而且我们也和客厅一样采用大餐厅的设计，
分：逢年过节亲戚朋友聚聚一起吃个饭也方便嘛！你看这是非常宽敞的大厨房，要是客人多，足够两个人在里面做饭菜，并且我们是采用人体功能学设计的，因为像这种方正形设计非常方便实用，东西摆放也可以精细分区，找什么东西也非常便利，不用翻来翻去的，非常方便，我就非常喜欢。 
过道： 
总：我们户型的设计布局基本没有任何的浪费空间，相比较其他小区七八米的过道，既不能摆放任何东西，又无法增添空间感，将近一间小卧室的面积就此浪费掉了，非常不划算，因此我们小区的所有户型在设计上都尽最大的努力避开这种无意义的浪费。 
分：您看我们的户型除了必须的结构墙体外，没有任何过道面积的浪费。让您购买的面积都能用到明处。
卧室区 
总：您看我们这个户型在设计上，将一间次卧与另外三间卧室完全分离，与主卧区域相互之间提供最大的私密性与独立性，互不干扰，非常符合我国传统居住的使用理念。 
分：您想您可以将这间次卧作为书房或客房使用，与客厅不相邻，这样学习时能降低来自客厅的干扰，主卧区域较远在娱乐时又不会干扰到在主卧区域休息的家人。做为客房时又能具有独立性，保护了主人和客人之间的私密性。和老人或比较大的孩子一同居住，都可以由此来分隔开来，相互不会干扰，您说是吧！
总：您看这里面就是主卧室的休息区域了，主卧与两件次卧对门而居。 
分：主卧采用了大飘窗设计，这间是你的小孩房或书房，设在主卧对面，出入或照顾孩子非常便利，公用洗手间位于整个户型的西侧部位，干净卫生，非常方便全家人的使用。 
总：我们在阳台的设计上选用了功能设计最全的南北双阳台设计 ，两厅连通南侧观景大阳台。
分：除了南侧的观景大阳台之外，还在北侧的的厨房设计了一个略小的功能性阳台，既可以当做储物间，又可以设计成跑步机、健身器、瑜伽毯等休闲健身的功能室，并且针对向您夫人身上穿着的一些名牌衣服因布料名贵不能暴晒，是可以放到北阳台进行风干的，非常的方便实用。我个人觉得给孩子做个玩具间或闲暇时欣赏一下北侧的风景，也是另有一番情趣的。 
总：南边这间是您的主卧室
分：主卧室带独立卫浴间，5平米的超大空间，足够让你为新家选购一台大浴缸了。当忙碌了一整天，回到家里，舒舒服服的泡上个温水浴，洗去一整天的疲惫，完全释放压力，舒畅心情，那是多么美好的享受！ 
大总： 
引导篇 
总：××先生，您看我们这种户型结构紧凑，格局方正，动静分区，三面采光，您看就位于我们小区的绝好的位置（指沙盘），就在这里， 
分：您看阳台飘窗在这，可以远眺惠民护城河水系和古城公园的秀丽春光，远景近观尽收眼底，远景近观尽收眼底，一家人住在这样的小区里，过着全城人无限荣耀的生活，是件多么幸福的事情。
总：我给您详细算一下，您看我们是贷款还是付全款呢？ 
收底
（五）洋房户型B9 三室两厅一卫 建面约117㎡

大总：×××先生，您看，咱这个户型面积是117平米的三房，户型方正实用，最大的特点就是全明设计，客厅和两个卧室均向阳，其中主卧设有大飘窗，明亮舒适，观景效果更是极佳！
 大分： 
入户花园：
总：这个位置是电梯，电梯出来后直接进入您的入户区，因为电梯是双开门设计，东西户入户区被电梯分割独立使用，所以这个空间相对于您个人的私人花园，养个花弄个草的非常好。
分：您可在进门口旁边这里摆设一台鞋柜，非常的方便实用。 
厅堂区
总：您看，进门后左手边是您宽敞明亮的大客厅，多大气啊！右手边是您家的餐厅，与餐厅紧邻的是您的厨房。
分：客厅开间4M多，足够放一台大的液晶电视与音响设备，在家可以享受到在电影院看片的视觉效果，同样是带大观景阳台的直观的增大了内部采光空间，相当实用。
总：而且我们也和客厅一样采用大餐厅的设计，
分：逢年过节亲戚朋友聚聚一起吃个饭也方便嘛！你看这是非常宽敞的大厨房，要是客人多，足够两个人在里面做饭菜，并且我们是采用人体功能学设计的，因为像这种方正形设计非常方便实用，东西摆放也可以精细分区，找什么东西也非常便利，不用翻来翻去的，非常方便，我就非常喜欢。 
卫生间 
总：往里呢，靠右手边这里是公共洗手间，位于餐厅和次卧中间。 
分：你看洗手间在这个位置非常合适，既方便客人就近使用，而且西边的两间卧室使用起来更是方便，卫生间拥有独立的采光通风窗，换气效果较好，时刻保持空气的清新舒适。 
卧室篇 
总：我们这个户型的三间卧室，间间方正实用，大开间设计，其中主卧设有大飘窗，三面采光，确保白天阳光时刻充足，,有利于咱人居的保健养生。 
分：您的主卧室的空间12、3个平米，就算放张2米的大床，也是相当宽敞的，并且主卧室与次卧室分隔，提供最大的私密性与独立性，互不干扰，非常符合我国传统居住的使用理念，这点在您将来的居住中会有非常良好的体验的。
总：东边是间次卧，您看这间次卧室连通客厅大景观阳台，拥有不亚于主卧室采光度 
分：要是父母同住，是非常适合父母居住的，老人多晒晒太阳，有助于身体康健。这间采光稍差一些的次卧您可以作为书房或儿童房使用，相对的对阳光的需求不是那么大，不会影响您的日常使用，将更多的采光留给使用较多的主卧和客厅，相对来讲更加合理，您说是吗？ 
大总： 
引导篇 
总：×先生，您看我们这种户型房子宽敞大气，格局方正，您看大开间，并且两室客厅向阳，这样最大的好处就是采光面大，房间通透明亮，冬暖夏凉。您看就位于我们小区的绝好的位置（指沙盘），就在这里， 
分：您看景观大阳台在这，可以远眺惠民护城河水系和古城公园的秀丽春光，远景近观尽收眼底，一家人住在这样的小区里，过着全城人无限荣耀的生活，是件多么幸福的事情。 
总：我给您详细算一下，您看我们是贷款还是付全款呢？
收底

关于户型常见问题及解释说辞
房屋内过道的浪费问题？
过道为各个主要共有区域特别是卧房之间、客厅与厨卫之间的缓冲地带，以达到房型舒适自然的效果，您可以想象一下，如果没有这条过道的话，这个房型将会是很不方便的，看起来也不会太自然。再说您买的是三房的，还会在乎这几个平米吗？毕竟买三房就是应该用来享受的。
卧房都朝南的户型比较好？
房型内还有一个主要功能区是客厅（起居室），日常生活中人们待在客厅活动的时间是比较多的，无论是看电视，聚会，接待亲朋好友，都会使用到客厅，那么让这样一个主要的活动区域处于朝南方向会更好，有利于整套房屋内的采光，使房子看起来更明亮，这是现代居住理念的潮流。
单卫与双卫的好处？
单卫：其实现在一般都是三口之家，根本没有必要再弄一个卫生间，而且多了一个卫生间的话不仅多了购房费用，而且还多了卫生间的装修费用，这样太不划算，况且现在市场上的很多双卫中的主卫都是暗卫，存在的意义确实不大。
双卫：特别的方便，卫生。而且双卫的私密性比较好，这也是时代生活的趋势所在。
为什么一进门是客厅比较好？
视墅比较开阔，大气，敞亮，符合中国人的生活习惯，而且减少了过道的浪费，装
修起来比较方便；
为什么卫生间不进行干湿分离设计？
以前大家比较喜欢干湿分离的卫生间是因为家里人口比较多，现在相您选择三房本身家里人也不多，再加上是两卫设计，完全够用了，而且卫生间面积比较大，您可以设计一些比较豪华的浴缸等洗浴设施，使用起来也更方便。
为何最东边的房子好？
入户花园是非常实用的，首先他多出了一个独立的空间，您可以布置出一个您喜欢的私人绿色空间，比如放一些藤椅、盆景等，当您回到家的时候，第一眼看到的就是满眼绿色，心情肯定比较舒畅。再加上入户花园也是一个过渡，相当于一个玄关的作用，可以增加室内的私密性。
为何最西边的房子较好？
价格比东边的房子要低，阳光比较充足，户内能够保持干燥，比较适合喜欢夜生活习惯的年青人群体，至于西晒问题，因为现在大部家庭都使用空调，加上现在房屋建筑质量及用材的不同，现在西晒基本都没有什么影响。
阳台在客厅这边不好？
就应该在这边，因为要洗衣晾衣服的话，势必有水滳，在客厅这边方便打扫，如果在卧房那里，肯定会影响到房间内的整洁卫生，不利于保持主卧的干净。而客厅是接待客人和家人的主要活动区域，阳台在这里，也能方便客人和家人欣赏景观。
客厅和卧房面积太小？
其实设计的时候已经考虑这个问题了，以前的房子各个房间都是比较大的，但其实过大的房间并不好，房大神就散，如果太空旷，显得气氛不足，而现在流行的趋势是使房子保持一定的大小，这样不仅能够营造较好的家居气氛，也能使室内活动拿衣取物更方便些。