谈房地产行业投资决策分析研究.doc

谈房地产行业投资决策分析研究 近几年来，我国房地产业处于高速发展期，成为了国民经济的支柱产业，在国民经济中占据着十分重要的地位。 一、房地产投资决策基本概念 房地产投资决策是指在房地产投资活动中，房地产开发商为了实现预期的房地产投资目标，运用一定的科学理论、方法和手段，通过一定的程序，对若干个可行的房地产投资方案进行研究论证。从中选出最满意的房地产投资方案的过程。也即：对拟建房地产投资项目的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同的房地产投资方案进行比较选择，并做出判断和决定的过程。房地产投资指的是一种经济行为，即为了获取未来收益（货币的和非货币的），而预先投入一定数量的资金或者实物资源到房地产开发项目及经营活动中，以形成房地产资产。 二、房地产投资决策的内容 房地产投资决策包括两方面的内容：一是经营分析，二是做出决策。经营分析是从房地产公司经营的观点出发，运用科学方法对经营活动的各项目标、社会资源条件、外界环境及内部组织等进行经营方针和技术经济效果的分析与预测。做出决策就是根据分析结果，制定几个可行的行动讨论方案，再结合其它非定量化的条件和人的因素进行判断，并从中选择一个最适宜的方案。 房地产投资决策的主要内容包括以下几方面：1. 确定房地产投资的目标房地产投资决策的目的就是要达到房地产投资所预定的目标，所以确定房地产投资的目标是投资决策的前提和依据。房地产投资的目标很多，获取高额、无形收益、社会效益、环境效益等都是投资者所追求的目标。对于任何自主经营、自负盈亏、自我积累、自我发展的房地产投资者而言，决策都是在高额利润这个主要目标的前提下，去追求社会效益和环境效益。不过，在投资利润这个目标的前提下，还应考虑：投资资本金的安全性；变现性；远期与近期收入；对通货膨胀的防范等。 三、房地产投资项目的特点 房地产市场是一种资金量大、周转期长，且受政治、社会影响较大的特殊市场。同时它还受到资源稀缺性、不可再生性、供给缺乏弹性等特点的影响，故房地产项目投资特点如下：（1）房地产投资金额高 房地产业是一个高度资金密集性行业，所需成本高。投资一宗房地产，少则上百万，多则上千万，甚至上亿元的资金。这主要是由房地产本身特征和房地产经济运行过程所决定的。因此，对任何一个房地产投资，都要认真地分析、慎重地决策。（2）投资回收期长 房地产项目开发需要经过可行性研究、规划设计、施工律设、销售和出租等一系列过程，造成投资回收期较长。房地产项目投资回收期一般需要几年甚至更长时间。投资者要承受长时间资金压力和市场风险，必须重视投资前期工作，尽可能避免风险损失。（3）流动性差 房地产是一种非流动性资产，不同于其他投资工具可以灵活应变，单靠出售以收回投资资金需要较长时间。如果急于变现，降低价格出售，有可能使投资者遭受巨大的经济损失。（4）投资风险大 由于房地产项目投资占用资金多，且资金周转期长，随着时间的推移，其投资的风险因素也将增多。（5）投资收益高 与任何投资一样，房地产投资也是一项收益和风险并存的经济活动。根据投资的风险报酬原则，如在其他条件不变的情况下，投资项目的风险越大，其收益越高。房地产投资由于其土地具有稀缺性、不可替代性等特点而使房地产具有保值、增值的优点。正因为房地产投资这种高的预期收益潜力，吸引着众多的投资者乐于冒险投资于这个行业，从而抵消了房地产投资者对房地产投资风险的畏惧感，调动了投资者对房地产投资的积极性，促进了房地产业的蓬勃发展。（6）抵御通货膨胀能力强 由于房地产具有不可移动性和相对耐久性以及人们对房地产需求的日益增长，使房地产具有价值增值的特点，而使其能抵御通货膨胀对资本价值的影响。（7）受政策影响大政府为调控房地产市场出台了很多房地产政策，如土地供给政策、住房改革政策、金融政策、财政税收政策等。而政策与时间的关系密切，随时不断修改完善，必然影响房地产投资。而房地产很大程度上影响国民经济的发展，也推进政策的不断修订。（8）金融作用强巨额的投资是房地产投资者在很大程度上依赖于金融部门的支持。房地产商品的消费，也有赖于金融部门的抵押贷款。因此，金融机构的参与，几乎成了房地产紧急持续发展的关键。 四、制定房地产投资的可行方案 决策在于选择，没有选择就没有决策，在进行房地产投资决策中，制定供决策者选用的各种可行方案，是房地产投资决策的基础。制定房地产投资的可行方案时必须注意各方案在整体上的详尽性和个体间的相互排斥性。只有这样，才有可能进行方案的全面比较和有效选择，并可避免遗漏最优方案。 五、分析与评价 方案的分析与评价就是要对每一个备选方案，在进行选择之前，对其有关的技术经济和社会环境等各个方面的条件、因素以及潜在问题作可行性分析，详尽分析每一个备选方案的经济效益、环境效益和社会效益，并与预先确定的目标进行比较做出评价。 六、选择方案 选择方案不仅仅是整个决策过程的中心环节，也是房地产决策者的重要职责，同时，也是科学性和技巧性的综合体现。正确、有效地进行选择工作，必须掌握方案的优先性、时效性、可行性等标准。 （作者单位：黄淮学院经济管理系）