物业项目节能降耗管理规定.doc

物业项目节能降耗管理规定
1.0目的

　　为保证**物业项目的服务品质，在满足物业项目档次定位与功能使用需求的前提下，达到节能降耗的质量管理目标。规范节能降耗操作管理，合理评估节能降耗管理工作的成效，向开源节流的方向努力，特制定本管理规定。

　　2.0适用范围

　　本管理规定适用于：**物业节能降耗的操作管理及能耗管理绩效的评估。

　　3.0管理职责

　　3.1能耗管理作为**物业全员参与的物业长效管理工作，以节能降耗操作项目的管控和公共能耗抄记与统计分析汇总的管理方式进行。

　　3.2各项目物业物业服务中心经理/主管负责：所管项目节能降耗动态性监督管理，要求加强宣传，不断灌输全员节能降耗的品质管理服务意识。

　　3.3各物业项目的定时操作项目管控表和公共能耗抄记与统计分析汇总表，由物业工程部主管负责按月编制调整与汇总统计，经物业服务中心物业经理审核签字后，通告全体物业员工知晓，以相互提醒、相互督促的方式贯彻执行。

　　3.4定时操作项目（公共照明系统采用手动开关的建议逐步进行技术改造），须按物业经理/主管审核签字规定的时间段进行操作，该开启时间段内的灯光及用能设备应按时开启，不该开启的应及时关闭。物业物业服务中心经理和各部门主管须承担监督管理责任。全体物业当值员工均须承担操作、巡查和及时处理的责任。凡未按规定执行，对物业服务管理形象造成负面影响或不良后果的按《员工手册》失职条款处理。

　　3.5能耗统计分析电子汇总表具备：不同物态、不同的实管面积，不同的月度与月度、年度与年度的纵向比对功能；同类物业项目与项目的横向比对功能。为日后公司物业软件管理平台的过渡打下坚实基础。能耗管理的表单，统一采用总公司工程部的Excel电子版。同时为便于各物业项目能耗管理在时间上的统计分析比对，能耗数据抄录与统计截止日规定为：每月的20日。

　　3.6各物业项目的定时操作项目管控表和公共能耗统计分析汇总表，以电子版方式提供给公司工程部。

　　4.0定时操作项目管控表

　　4.1各物业项目应将所管辖范围内的日常定时开关操作项目，纳入《定时项目操作管控表》进行管控。

　　4.2定时操作项目应明确规定：谁负责操作、谁负责巡查处理。（含：在特定情况下谁有权负责作临时性的调整）

　　4.3定时操作项目管控表，应按不同季节光照、温度，不同物业类别、不同物业管理阶段等实际情况调整，定时操作项目每月编调，由物业经理审核后实施。

　　4.4为便于月度之间与年度之间和横向与纵向的比对评估，各项目的定时操作项目管控表，按总公司工程部提供的Excel电子模版进行编制与调整。

　　5.0公共能耗抄记及能耗统计分析汇总表

　　5.1公共能耗抄记和公共能耗统计分析汇总表，由各项目物业工程部按总公司工程部提供的Excel电子母版，进行抄记和公共能耗的统计分析汇总，物业经理和工程主管对公共能耗数据的准确性填报承担核查责任。

　　5.2公司主任工程师在物业项目工程巡视中对公共能耗的数据应予抽查，以便发现问题督导协调解决。

　　6.0节能降耗管理的绩效评估方式

　　6.1定时操作项目的管控度与合理性比对评估。

　　6.2公共能耗预算费用与实付费用的合理性比对评估。

　　6.3单位能耗指标的数据统计分析汇总比对评估。

　　6.4通过对不同类别的物业、不同地域物业项目的品质定位，不同营销推广和不同的运作管理阶段以：定时操作项目管控表和公共能耗统计分析表的汇总标识统计分析曲线图进行比对，力求达到一目了然的比对评估。

　　7.0节能降耗管理工作中的注意事项

　　7.1公共照明/泛光照明/景观灯光

　　指定的当值人员应按《定时项目操作管控表》进行操作，下例情况下的开关时间调整，应报请物业相关主管同意后，作临时性开关时间的调整：

　　7.1.1季节性自然光照有较大变化时。

　　7.1.2有重大活动或重要贵宾接待等特殊情况时。

　　7.1.3地下车库宜按车库实际使用率调整照明度，使用率低时可保持最基本的照明。

　　7.1.4凡因当地政府部门要求开启的公共泛光照明，建议物业项目酌情与政府相关部门沟通协调，争取适当的能耗费用补贴。

　　7.2空调

　　7.2.1要求充分利用室外自然通风，按用户量调整温度设定值及空调机组启停时间。

　　7.2.2空调机组运行中，工程当值人员应根据空调机组负荷与实测的平均温度结合用

　　户的反映，调整温度设定值或机组台数启停操作。

　　7.2.3气温变化较大时，特别要注意暴热或暴冷气温时的空调设备温度的调整操作。

　　（同时必须注意水管道的防冻保暖等工作）

　　7.2.4物业办公区域的分体空调在无人当值时应及时关闭。

　　7.3电梯

　　根据用户电梯使用率（含夜间），在满足使用需求情况下可调整电梯启停台数。

　　7.4地库通/排风

　　7.4.1地库通排风应按实际使用频率及地库潮湿度，进行间隔性运行时段的调整。

　　7.4.2地库通排风若是利用消防通排风设备的，（消防通排风设备属于短时大功率运行设备）务必注意不能长时投入运行，否则会严重缩短消防通排风设备寿命或造成设备损坏，消防通排风设备的修理或更新费用将远高于普通的通排风设备。
　　7.5水景

　　7.5.1各类水景灯光、喷泉、水幕墙等的开关时间要合理，注意加强用电安全检查。

　　7.5.2注意水景、水池等设施的渗漏检查，若有渗漏务必及时协调解决。注意循环水处理及循环补水量是否正常。绿化用水要充分利用湖河水，即有利于绿化生长又合理利用了天然水资源，从而降低物业管理成本。

　　8.0物业物业服务中心支付的公共能耗费中，凡有施工或施工整改的用电、用水，必须协调明确施工整改发生的能耗费用承担方。

　　各项目物业经理/工程主管应注意收集：现有设施设备在功能和使用管理方面存在的问题，提供能耗管理技术改进的可行性、可操作性分析与建议，为设施设备的节能技术改造提供依据；为避免**新项目重复**物业运作管理中已发生的设计施工与设备选型配置缺陷问题。

　　9.0相关记录

　　9.1定时项目操作管控表

　　9.2能耗统计分析汇总表---电子母版