物业管理之安全管理.doc

物业管理之 安全管理
安全管理工作方案
一、安全管理的指导原则；
1、三定：定人、定岗、定责
2、三防：人防、技防、物防
3、三个机制：监督机制、奖励机制、竞争机制
4、多方参与原则：管理处、业主、辖区安全部门参与原则
二、安全服务承诺；
1、确保控制和减少各种事故案件的发生率，把治安、消防、车辆管理等重大案件的发生率减缩为零，为业主营造一个舒适、安全的工作环境。
2、确保XXXXX内治安安全案件、违章刑事案件、责任火灾事故的发生率为零。
3、确保大厦内部安全设置、消防设置完好率为100%。
三、安全管理方案实施；
（一）岗位设置
1、设置保卫部部长1名，班长3名，安全队员 20 名，共 24 名。其中每班成立快速巡逻应急小分队，队员 2 名，其它固定岗安全员分三班24小时值班，所有安全管理服务人员，经过培训后，方可上岗，确保服务人员的水平高标准。
2、定岗：车场岗、负1楼、大堂、控制中心4个固定岗，2个巡逻岗（外围车场、楼上公共区域），巡逻岗与固定岗每二小时进行一次互换，确保安全员的精神饱满。
3、定责：所有安全员要各负其责，按管理规定岗位工作流程严格认真执勤。
（二）智能化监控系统管理
1、人防 ①人员监控：结合安全管理指导原则。
②重点监控：在各个重点区域、重要通道、重点监控。
③全天候安全管理人员实施24小时治安值班，24小时全天候巡查。
④联合监控：大厦内部、外部实施联合布控。
2、技防：智能化闭录监控系统，大厦全方位摄像头防控。
3、物防：防盗围栏、防盗门、拉闸门、电子对讲等。
（三）安全服务管理机制
1、奖励机制：奖罚分明，鼓励见义勇为行为，塑造安全文明标兵，物质奖励与精神奖励并用。
2、竞争机制：在保持安全服务队伍的基础上，建立竞争淘汰考评机制，设末位淘汰，激励上进，创安全文明品牌。
3、监督机制：全员工内部相互监督，让全体业主对服务人员进行外部监督，让业主给员工作评分，选出最优秀安全员树标兵。
（四）、安全管理措施
成立快速应急分队
目的：及时快速地处理各种突发事件。
适用范围：XXXXX管理处全体员工。
快速应急分队的建制分为两组：一组为快速反应——由23 名安全管理员组成，分三班全天候24小时执勤；一组为快速支援组，由管理处全体员工组成。
任务
1、确保全体业主人身财产安全，并结合人防、技防、物防；确保防范重点，明哨与暗哨相结合，定时和不定时打伏击，检查可疑点，实施全天候巡逻、监视。
2、发生突发情况时，快速反应组成员要在第一时间到达现场按照分工，各负其责，机智、果断、勇敢、灵活地处理各种安全事情，并做好实发情况的记录工作。
3、防盗措施：根据我们的管理经验，盗窃常发生在人员上班高峰及夜间，为此，对重点部位、重点时段、重要区域安排人员打伏击。
（五）、建立多方参与的安全网络
1、根据互动或物业管理的管理理念，与业主建立安全公约，全体业主（服务单位）参与安全管理群防群力，发生可疑情况时，能够及时处理。
2、管理处全体员工均参与抓安全；一旦发生可疑人员、可疑物品，立即报警及时处理。
3、与物业所在辖区派出所、巡逻队、消防队通过各种通信工具和设备建立安全大网络机制，以监控中心为指挥中枢，做好物业安全防范工作，及时有效地控制各种事故案件的发生。
（六）、制定科学地安全内部管理制度
1、严格目标管理，一级抓一级，层层抓落实，严格的质量体系及工作岗位责任制，建立健全公司内部各项规章管理制度。
2、严格考核、奖罚、晋升、辞退制度，确保物业治安的工作秩序不受到干扰和阻碍。
3、及时细致地抓好公司员工的思想教育工作，多样化地激励员工的工作热情。
4、严格按时培训，严格落实培训制度，合格后方可上岗。实施24小时巡视巡查，确保安全工作高质量。
5、严格落实巡查规定，对公共区域进行层层巡逻，分段分时对物业重点区域、重点时段、白班、夜间、进行不间段巡视。
6、对人员值班情况采取多问、多看、多查的方式，不放过任何一个可疑点。
7、具体巡逻安排根据实地情况进行合理安排，合理分工。
8、加强安全管理服务人员的法律教育，重点加强《治安管理处罚条例》的学习，增强其法律观念，法律意识。
9、不定时对员工进行时事政治教育，使安全管理人员及时了解国内、外的政治动态。
10、增强员工的忧患意识，“业主就是我们的衣食父母”提高服务意识，使其自觉地按规章制度做好自己的本职工作。
（七）治安管理
实行24小时值班巡逻，依据规章制度，岗位职责把责任层层落实，大堂门卫对物业外来人员实施询问，登记，并由班长、主管进行监督管理，如：突发事故，巡逻人员2分种内必须到达现场处理。
（1）、逐步实现治安防范系统完整化
①物业内设闭路电视监控系统、对讲机、xx系统，如有报警情况发生，保安员在2分钟内赶到现场，按制度采取措施并做好《值班情况记录本》以备查阅。
②消防报警系统
由探测器输出信号，控制中心操作后，指挥巡逻人员即时赶到现场处理事故，查实处理后方能复位。
③物业环境监视系统，红外线监控系统。
大厦安装全功能红外线摄像式感应器，以保证对大厦出入口、停车场出入口、周边的保安措施真正做到御贼于外，提高整个物业的安全性，由监控中心对其实施24小时监控。
④物业车辆管理体系
车辆的出入及收费采用感应式IC卡自动管理系统，对业主（服务单位）可用IC月卡，对外来办公车辆可用临时IC卡，所有IC卡读/写入场信息采集，自动路闸的起落控制并保持与收费主机的及时通讯。建立停车场信息采集系统，所有进出物业车辆，进出情况均有信息采集系统备份与交警大队信息系统联网及时发现可疑车辆、非法车辆进出物业，提高物业的安全性。
（2）对物业业主的自行车、摩托车、汽车的管理方式
①对物业业主（服务单位）的自行车、摩托车进行导向存放，集中看管，发专用停车卡，出物业时收回，丢失停车卡待情况查实后，方可放行。
②汽车进、出物业时，出示IC卡，读卡确认后方可放行，一卡一车，安管员一个月内必须熟记业主车辆及相关情况。
③对自行车不收取车辆服务管理费，对机动车辆根据规定收取车位占用费，对各种车辆丢失不承担任何赔偿。
（3）停车场管理
车辆管理是一项重要工作，车辆管理员实行24小时车辆管理工作，实行巡查、看护、登记记录，并由管理处主任监督管理，确保车辆安全，我公司自成立之日起至今未发生车辆丢失事故。
（4）消防管理
①强化安管员的消防意识，贯彻“预防为主，防范相结合”的方针，加强消防宣传力度，防患于未然。
②坚持消防安全三不放过的原则，即不查明事故原因不放过，不清除火险隐患不放过，不接受消防知识教育不放过。
③管理处全体员工均属消防员，定期接受政府消防部门、公司内部的培训，定期进行消防实地演练，设置专职消防员负责日常巡查，发现隐患及时处理并通知管理处以确保物业安全，管理处主任每月检查一次，保安部主管每周检查二次以加强监督管理，并定期维护和检修消防设备，以确保消防设备完好无损正常运行。
消防安全责任重大，这是我们多年物业管理实践中得出的切身体会，消防管理的关键环节在于下列四个方面：
1、宣传教育
开展消防安全教育，树立消防安全意识是以贯彻“预防为主，防消结合”的工作方针为前提，我们的每一位员工都是义务消防队员和义务消防救护员，将采取多样化的宣传形式如：一年一度的“119”消防日，设消防宣传栏、收看录相、发放宣传材料等向用户宣传消防知识。消防工作不只是少数人的事，而应是全体人员的共同职责，对于全体人员来说，必须了解并掌握如下几个方面：
（1）防火工作的各项有关规定；
（2）手提式灭火器的放置位置及其使用方法；
（3）消防应急通道位置和紧急情况疏散方法；
管理处员工还应懂得以下两点：
（1）在紧急情况时自已的职责任务；
（2）重要物资（货币、文件等）的转移及办法。
2、日常检查
（1）防火门：是否关闭状态，铰链是否灵活，整体有否损坏。
（2）应急照明灯及指示灯：电源是否正常，整体有无损坏，表面是否有灰尘等；
（3）各种消防标识：安装是否牢固，定位是否准确，整体有无损坏，清扫表面灰尘等。
（4）灭火器：瓶体是否完好，固定是否牢靠，保险是否完好，气体压力是否在规定的范围内等。
（5）消防栓是否完好，水压是否符合要求。
3、让业主参与的消防管理
（1）组织人员开展消防演习。
（2）请消防支队做有关知识讲座。
（3）成立义务消防队，对消防设施进行检查。
4、消防报警特殊处理程序
往现场
通知

火 警 扑 救
监 控 中 心 值 班 人 员

报警

消防119
义务消防队员

往现场
报告

管理处主任

掌握现场情况
报告

公司领导

往现场
通知

出事用户

八、各类突发事件应急预案
1.计划性停电、停水处理方案
(1)接供水、供水部门关于停电、停水通知，及时通知业主及各部门，并在公告栏张贴停电、停水通知，并在通知单上注明停电、停水的注意事项和备用电源的供电范围；
(2)根据停水时间由管理处负责做好蓄水工作；
(3)在停电24小时前认真检查备用发电机的运行情况是否良好等。向办公室领导汇报准备情况，确保停电后备用发电机的正常运行。
(4)大楼各用电设施、设备提前做好应对措施，包括大门岗伸缩门开启、关闭的时间调节等。
(5)随时关注市政供电、供水情况，如来电、来水及时通知业主单位；
(6)在停电、停水期间应急小组的全体员工坚守岗位，手机24小时开通。
2.突发性停电、停水处理方案
(1)及时向业主通报停电、停水的原因；
(2)设备管理人员启动备用发电机运行和抽水泵，派专职人员24小时值班守护，确保供电和供水；
(3)检查其他因停电造成原因的设备故障。
(4)应急小组非工作时间20分钟内内赶到现场；
(5)大楼内因线路或管道原因造成停电、停水，查明原因，组织设备人员及时抢修，做好相关事件记录报业主和管理处主任。
(6)其它相关措施见“计划停电、停水处理方案”。
3.台风暴雨处理方案
(1)关注天气预报，台风暴雨来临前24小时：
贴出警示通告，提醒单位进出员工做好防范工作；
通知食堂等用水部门做好蓄水工作；
维修班组检查地面排水沟，发现堵塞，及时予以疏通；
对濒危建筑、不牢固道路标识牌、树木等及时予以加固；
检查楼宇立面，通知联络业主关好窗户，搬离放在阳台上的花盆、杂物；
搬离或固定地面易被台风吹走的、吹倒的物品；
检查抽水泵是否正常；
配备雨具、雨衣、雨鞋及户外设备防水物资；
对一些可能会掉落的不安全物品，必要时用绳子拉开警戒线；
对户外垃圾池进行清理；
安排管理处所有人员台风来临当天待命，直至台风结束。
(2)台风来临前4-6小时：
将楼宇四周停泊的车辆及时疏导至车辆空阔地带；
通知安保部门备好雨具，将道闸栏杆取下，以防吹折；
对讲机、道闸开关等予以保护，以防淋雨损坏；
通知所有当值人员注意安全，不要站在楼宇下；
如需要户外作业时戴好头盔；
巡视检查每层是否还有窗户未关。
(3)台风暴雨来临：
提醒过往的人员注意安全，勿在户外及楼宇下逗留；
组织抢险突击队，负责装填运送沙包、堵水、扫水
严密监视，严防不法分子趁火打劫；
随时观察路面是否有排水口被异物所堵塞；
安排专人巡视是否有渗水之处，一经发现及时安排人员蹲点处理，对严重渗水之处要用沙包进行围堵。
(4)台风过后：
组织人员检查公共设施损毁情况；
对大楼有渗水之处，安排做好维修工作；
对发现排水不畅之处，及时会诊做好改进方案；
搬离所有沙包，打扫卫生；
将值班情况做好详细记录；
组织召开总结会议，吸取经验总结不足；
(5)如发生路面积水严重的现象时，需及时打开雨水井井盖进行排水，要注意安排人员值守，引导行人，但要注意安全。
4.跑水紧急处理方案
(1)物业、设备、秩序维护巡视人员在日常大楼巡视中时刻警惕和观察是否有跑水现象；
(2)夜间巡视秩序维护员对跑水现象的巡视除观察外，还要注意“听”，一经发现有跑水现象，要及时通知班长、主管、主任；
通知应急小组就位；
利用沙袋围堵，以防积水面积扩大；
关闭水阀，寻找跑水处，如跑水周边有电器设施、设备需立即停电；
维修人员及时进行维修；
确认维修合格后，打开水阀，观察是否还有跑水现象；
如一切正常，安排人员对现场进行清理。
(3)如遇跑水发生在业主单元内，在取得业主同意的情况，采取紧急处理措施，注意财产安全问题。
(4)做好事件处理记录，有条件还需保存相关录像，报管理处主任及业主单位。
5.火警火灾的应急处理
(1)消防控制中心接到火警信号
接收到火警信号，利用对讲机通知巡逻秩序维护员立刻前往现场。
巡逻队员到达火警地点后立即利用对讲机、消防插孔xx与中心联络。
火警误报通知中心消除火警信号。
火警证实情况严重，通知中心启动报警设施，并利用现有设施进行灭火。
向管理处主任、保卫部部长报告。
(2)火警信号被证实，情况严重，监控中心应急事项
成立指挥中心，管理处主任为总指挥，下达灭火、报警、救人等任务。
立即打“119”火警xx报警，启用报警设施通知相关人员到现场施救，利用消防疏散广播，引导人群利用消防楼梯向安全地点疏散。
(3)消防安全责任人到现场指挥灭火
一查火场是否有人被困，二查燃烧什么物质，三查从哪里到火场最近。一看火烟定方向、定火势、定性质，二看建筑定结构、定通路、三看环境，定重点、定战力、定路线。
(4)组织力量扑救火灾
组织义务消防队，按消防组织的分工任务，进行灭火活动。
关闭防火分区的防火门。
组织义务消防队使用固定灭火装置和灭火器灭火。
喷射干粉，对准燃烧物体火焰的根部平行喷射，如果燃烧区火焰面积较大，可将干粉停在距火源3米距离的上风或侧上风的位置，操纵干粉向左右两侧稍微平行摆动，使灭火剂完全覆盖燃烧区。向有遮蔽物质的燃烧物体喷射干粉，应居高临下，否则不易扑灭。
喷射水流，应把水流喷射到火焰根部，即把水流射到燃烧物体上，不要喷射到火焰上，看不见火焰的情况下，不要盲目射水，要根据火场燃烧情况，及时变换射流。
(5)断电
切断电源，当电器设备发生火灾或引燃附近可燃物时，应尽快关闭总开关，断绝电源，并及时用灭火器材（干粉、二氧化碳）进行扑救。
带电灭火，电气发生火灾时，在一般情况下应切断电源后才能进行扑救，但是，在特殊情况下，如若等切断电源后才进行扑救，就会失去战机，为了夺取灭火战斗的主动权，争取时间，应果断采取带电灭火，但带电灭火时应有安全防护措施，绝对保证人身安全，并且由专业技术人员或专职消防员操作。
(6)救人
积极抢救受火灾威胁的人员，是灭火工作的首要任务。当有人员受到火势威胁时，应根据救人任务的大小和现有的灭火力量，首先组织参战人员救人，同时部署一定力量扑救火灾，在力量不足的情况下，应将主要力量投入救人工作。
在火场寻人，主要靠喊、叫、摸、看等方法，要深入细致地进行观察判断，做到动作迅速，沉着冷静，注意安全。
(7)抢救疏散被困火场人员
采用缓和救人术，当楼层火灾面积大，受困人员较多时，可先引导、疏散受困人员到安全地带，然后再设法转移到地面。
拉网救人术。可以张开救生网或用棉被、帆布等铺设地面，以供被困人员跳楼逃生。
明确分工，在灭火总指挥的具体组织下，把责任落实到参加灭火的战斗人员，负责“引、送、查、接”等工作。
义务消防员行动时，应随身携带必要的器材工具，如：手提式灭火器、防毒面具、安全绳、手电筒、斧头、撬棍板手等。
在危险的情况下救人，对被救人员应加强预防措施，防止由于工作疏忽而造成误伤，救人必须通过烟火弥漫区域时，要用喷雾水进行掩护。不能让员工再回着火房间。在疏散路线口设立哨位向员工指定方向，保持通道畅通无阻。对受伤人员，除在现场进行急救外，还应及时送往医院进行抢救治疗。
(8)疏散与保护物资
疏散和保护物资，对重要物资受到火、烟、雾等直接威胁而无法保护时，要进行疏散，特别是贵重的和不能用火扑救的物资，必须立即疏散。
易燃、易爆和有毒物品以及受较大压力的桶、罐等容器或设备，在火势威胁下有发生燃烧爆炸或发散毒气的危险时，要抓紧疏散或加强保护措施。
当物资妨碍战斗员接近水源而影响灭火行动时，要尽快搬移。
对有助长火势蔓延的物质，要迅速转移、隔离。
(9)安全警戒
为保证扑救火灾疏散与抢救人员的工作有秩序地顺利进行，必须对大楼内外采取安全警戒措施。安全警戒的部位，包括在大楼外围、大楼首层出入口，着火层分别设置警戒区，设置警戒人员。
在大楼外围警戒任务是，消除路障，指导一切无关车辆离开现场，劝导过路行人撤离现场，维持好大楼外围的秩序，迎接消防队，为消防员到场灭火开创有利条件。
着火层下一层的警戒任务是：不准员工进入或再登上着火楼层，防止坏人打劫、混水摸鱼或乘机制造混乱，保护好消防装备器材，指导疏散人流向下一层有秩序地撤离。
总之，我们有信心、有决心、有能力，在实践工作中创造“优质、安全、高效、有序”和“业主就是上帝，质量就是生命”的模式，以业主为中心，坚持一手抓安全及物业管理，一手抓精神文明建设，树立起深圳物业安全管理队伍的“文明之师”、“礼仪之师”、“威武之师”的良好形象。最终实现业主满意、社会满意、政府满意、企业满意。