物业工程设备运行维修工作方案.doc

XX物业服务中心
工程设备运行、维修工作方案
目的
在对XXXX的设备进行使用及运行的基础上，为了使其所具有的机能能够100%的发挥出来而实施专门的服务及管理，避免因设备性能下降而贬值，由此对其进行社会性的、安全的、经济的维护和管理。
一、 物业管理项目：
1、 消防设备。
A、 送、排风机，排烟风机。
B、 消火栓。
C、 喷洒、水幕装置。
D、 烟感。
E、 温感。
2、 给、排水设备。
A、 上、下水。
B、 水泵。
C、 阀门、管路。
D、 卫生间。
E、 化粪池、马葫芦。
3、 弱电设备。
A、 背景音乐。
B、 有线电视。
C、 电话。
D、 网络。
4、 强电设备。
A、 变电所。
B、 配电柜。
C、 配电盘。
D、 照明器具。
E、 动力设备。
5、 供热系统。
A、 板式换热器。
B、 水泵。
C、 暖气。
D、 电热水锅炉。
6、 土建。
A、 防水、大白。
B、 梯级。
C、 门窗。
7、 防护设备。
A、 避雷针。
8、 综合布线。
二、 人 员 设 置：
维修班长 一人 负责工程管理
水暖维修工 三人 负责综合维修
运行电工 四人 负责变电所运行
维修电工 三人 负责电器维修
空调工 一人 负责供暖设施
三、 工 作 时 间：
1、 M班： 8：00AM~次日8：00AM 工人
2、 正 常 班： 8：00AM~5：00PM 班长
管理组织结构图：
XXX物业管理有限公司总经理

工 程 部
管 理 部

运行电工
水暖工
弱电维修
空调工
维修电工

五、工作内容及标准：
一》、消防设备：
一）、
序号
项 目
管 理 标 准
保 障 措 施
1
送、排风机
1、 马达电流在额定值内。
2、 机组稳固，无震动。
3、 风道无泄漏，松动，保温良好。
4、 风阀开关灵活，准确。
5、 电机配线牢固，接线段子无变色。
依据工作规范进行
2
排烟机
1、 达电流在额定值内。
2、 机组稳固，无震动。
3、 风道无泄漏，松动，保温良好。
4、 风阀开关灵活，准确。
电机配线牢固，接线段子无变色。
依据工作规范进行
3
喷洒、水幕装置
1、 无泄漏。
2、 无破损。
依据工作规范进行
4
烟感、温感
1、 干净整洁。
2、 报警准确，及时。

依据工作规范进行
5
消火栓
1、 无泄漏。
2、 阀门开启灵活。
3、 设备无缺损。
依据工作规范进行
6
火灾自动报警
1、 报警准确、及时。
2、 设备箱内干净整洁。
依据工作规范进行
二）、实施流程：
A、消火栓给水系统。
1、 每周巡回检查1次消火栓给水系统是否处于正常状态。
2、 每季度对消防管道及附件、消火栓、消防水泵接合器、阀门、压力表等一切设备，进行一次全面检修。
3、 每年检查一次消火栓，打开箱门，确认设备有无缺损、泄漏，如有，进行补充或更换。
B、自动喷水灭火系统。
1、 制定详尽的管理、检测、维护制度，日常工作由专职工程技术人员、义务消防队或消防员执行。
2、 负责系统维护的人员每天巡检责任区内所有水源控制阀、报警阀及其附属组件，进行外观检查，并观察压力表指针所指压力是否正常，确保系统处于无故障状态。
3、 每年对水源的供水能力进行一次测定，确保水源满足设计水量和水压。
4、 每月对喷头进行外观检查，发现不正常的喷头或喷头上附有异物，及时更换或清除。
5、 各种不同规格的喷头均要储存一定数量的备品。其数量不少于安装总数的1%，且每种类型和不同温标的备用喷头数均应不少于10个。
6、 每季度检修一次如下设备：
a、 湿式报警阀
1)、压力表指针确认，每年送检。
2）、直角阀密封确认。
b、 闸阀
1）、开启、关闭一次。
2）、如盘跟有泄露，更换盘根填料。
3）、确保阀门开启、关闭灵活。
c、 单向阀
1）、查看密封是否良好，无泄漏。
2）、确认在工作压力下，单向阀开启无误。
d、 水泵接合器
1）、确认有无泄露。
2）、每两年进行一次油漆。
3）、确认接口平整。
e、 安全阀
1）、每年检测一次。
2）、确保动作执行元件准确无误。
f、 排水漏斗
1）、保证下水畅通，无堵塞。
2）、如有锈蚀，重新油漆。
g、 压力表
1）、每年送检一次。
2）、确认指针无松动、抖动现象，如有，立即更换。
h、 节流孔板
1）、确认节流孔板无堵塞。
i、 水流报警器
1）、检查确认靶片无断裂，无锈蚀，接线牢固。
j、 闭式喷水头
1）、外观良好。
2）、喷头周围无障碍，喷头上无杂物。
k、 烟感、温感探测器
1）、每月进行一次消防试验。
2）、对失灵的烟感检测器，进行更换。
3）每两年进行一次烟感探头擦拭。
l、 火灾报警装置
1）、每季度进行一次手动预警测试。
m、 火灾收信机
1）、人工发出火灾信号，检测收信机工作是否良好，区位码是否正确。
n、 延迟器
1）、试放水报警，查看时间应在额定工作时间内，防止误报。
o、 压力继电器
1）、每月进行一次确认，看压力降低时，水泵是否立即启动。
2）、如压力控制启动范围不对，立即重新调整。
p、 水力报警器
1）、每月进行一次外观检测。
q、 电气自控箱
1）、压紧所有接线段子。
2）、检测绝缘状况。
3）、检测空开及交接是否良好。
4）、确保所有指示灯无损坏。
5）、每半年清洁一次柜内灰尘。
6）、箱内标识清晰，如有损坏或不清晰，立即更换。
7）、每月进行一次双电源切换测试。
r、 按钮
1）、确认无松动。
2）、机械部分无损坏。
3）、确认信号正确。
4、 根据验工验收及日常维护管理、修理情况，每年对系统的质量进行一次总结，作出评价。
C、送、排风，排烟系统。
5、 每月对送排风系统的防火阀进行一次抽检，确保防火阀熔断片无断裂，如有断裂，及时更换。
6、 每月检测风机电源压线段子是否牢固，电机绝缘是否良好。
7、 测风机与消防联动是否灵活、准确。
二》、给排水设备：
一）、
序号
项 目
管 理 标 准
保 障 措 施
1
上水管路
1、 无泄漏。
2、 无锈蚀。
3、 阀门开启灵活。
依据工作规范进行
2
下水
1、 无堵塞。
2、 无异味。
依据工作规范进行
3
化粪池、马葫芦
1、无堵塞。
2、盖无缺损。
依据工作规范进行
4
卫生间
1、设备出水量合适。
2、无泄漏。
3、无缺损。
4、 冲洗效果好，噪声低。
依据工作规范进行
二）、实施流程。
A、 上水管路。
1、 每天定期检查上水管路有无泄漏，随时发现随时处理。
2、 每日记录总表自来水使用量，并同前日进行比较，以确认有无异常并随时查找、修理。
3、 每月开启关闭自来水总阀一次，以确认阀门开启关闭灵活。
4、 冬季确认有无冻结可能的管路，并每日巡查。
B、 下水。
1、 定期巡检管线，随时接到报修，随时维修。
2、 雨季季节，提前检查下水管路是否畅通。
3、 检查确保无异味从下水口溢出。
C、 化粪池、马葫芦。
1、 化粪池每季度检查一次，确认无异常。
2、 每月检查确认马葫芦无堵塞，马葫芦盖安装稳固，无松动或缺损。
三》、弱电设备。
一）、
序号
项 目
管 理 标 准
保 障 措 施
1
背景音乐
1、 音质清晰。
2、 设备完好。
3、 室外音箱整洁，无破损。
依据工作规范进行
2
有线电视
1、 有线信号畅通，无干扰。
2、 图象清晰，无缺台现象。
3、 终端设备良好。
依据工作规范进行
4
电话
1、通话线路畅通，通话清晰。
依据工作规范进行
5
网络
1、 网络交换设备干净、整洁。
2、 网线畅通。
依据工作规范进行
二）、实施流程。
A、 背景音乐。
1、每月进行一次音箱清洁。
2、每月进行一次设备磁头清洗。
B、 有线电视。
1、每日监测视频信号，随时发现问题，随时通知有线电视公司处理。
C、 电话。
1、每月清洁一次机柜。
2、随时发现问题随时调整。
D、 网络。
1、每季度清洁一次网络交换设备。
四》、强电设备。
一）、
序号
项 目
管 理 标 准
保 障 措 施
1、
配电室、配电柜
1、 配电设施设备完好。
2、 工作环境温度适宜。
3、 接线端子牢固，无变色，温度正常。
4、 电线电缆温度正常。
5、 各种开关动作灵活。
6、 指示灯无异常。
7、 无异音。
依据工作规范进行
2
配电盘
1、 线端子牢固，无变色，温度正常。
2、 电线电缆温度正常。
3、 各种开关动作灵活。
4、 指示灯无异常。
5、 无异音。
依据工作规范进行
3
照明器具
1、 所有灯具在规定时间内照明良好。
2、 所有照明器具无松动。
3、 无漏电。
4、 照明角度合适。
依据工作规范进行
4
动力设备
1、 动力设备运行良好，工作在额定工况下。
2、 接线端子接线牢固。
3、 无异音。
4、 绝缘良好。
5、 无过热。
依据工作规范进行
二）、实施流程。
A、 配电室、配电柜。
1、 日监测配电室内环境温度一次。
2、 每月紧固接线端子一次，确认无松动。
1、 每周检测电缆温度一次。
2、 每天检查配电盘上指示灯，如有损坏，随时更换。
3、 确认标识清晰。
4、 每年清洁变电设备一次。
5、 维修期间，要挂“正在维修，禁止合闸”的标识牌。
B、 电盘。
1、 每月紧固接线端子一次，确认无松动。
2、 每周检测电缆温度一次。
3、 每周检查配电盘上指示灯，如有损坏，随时更换。
4、 每月检查配电盘内电气设备，确认有无异音。
5、 每月清洁配电盘内电气设备一次。
C、 照明器具。
1、 每天在规定时间巡检照明状况，随时发现问题随时解决。
2、 每月检查照明器具有无松动或歪斜，并随时调整。
3、 每日工作前，准备好工具，衣帽整洁，所用的工具必须具有良好的绝缘。
4、 随身携带好日常维修的灯具等备件。
5、 如需上下梯子时，要有专人扶着。
6、 维修结束后，将现场清理干净。
E、动力设备。
1、每月对动力设施进行一次保养检修。
2、每天巡视动力设备一次，确认有无异音，有无振动。
3、每月检测一次动力设备是否在额定工况下工作，检测工作电流、工作电压，并记录于表格。
五》、供热系统。
一）、
序号
项 目
管 理 标 准
保 障 措 施
1
换热器
1、 管路无泄漏。
2、 换热进出水温差不大于7度。
3、 设备整洁。
依据工作规范进行
2、
水泵
1、 接线良好。
2、 无异音。
3、 工作在额定工况下。
4、 润滑良好。
5、 盘根无泄漏。
依据工作规范进行
3
电热水锅炉
1、 管路接头无泄漏。
2、 无气堵现象。
3、 加热设备正常。
依据工作规范进行
二）、实施流程。
A、 换热器。
1、 每日进行三次点检，并记录。
2、 随时对设备进行清洁。
3、 所有仪表必须始终处于良好的计检状态。
4、 管路保温良好，冬季无冻结。
B、 水泵。
1、每日检查盘根有无泄漏。
2、检测运行时有无异音。
3、对运转部件加油保养。
4、检测运行电流，并每日记录。
C、 电加热设备。
1、每日巡检，以确保管路及接头无泄漏。
2、确认管路保温良好，冬季无冻结。
3、确保加热设备正常。
六》、土建。
一）、
序号
项 目
管 理 标 准
保 障 措 施
1
防水、大白
1、 平坦整洁，无坑洼。
2、 无裂纹。
3、 防水良好。
依据工作规范进行
2
梯级
1、 平坦整洁，无坑洼。
2、 梯级面无破损。
依据工作规范进行
3
门窗
1、 无变形，无破损。
2、 密封良好。
依据工作规范进行
二）、实施流程。
A、 防水、大白。
1、 对土建、大白，每日巡检，对所发现的问题，随时进行处理，确保平面部分无明显裂纹出现（裂缝长度不超过5厘米，两平面交角部分无长度超过20厘米的明显裂纹）。
2、 门及门框的油漆，每年重新粉刷一次，并随时进行补刷。确保目视无面积超过3平方厘米的脱落或开裂现象。
B、 梯级。
1、 每天检查一次，随时发现随时处理。
C、 门窗。
1、 周检查一次，随时发现随时处理。
2、 门窗责成专人负责，每月巡检，对有问题的门窗随时维修。
七》、防护设备。
一）、
序号
项 目
管 理 标 准
保 障 措 施
1
避雷针
1、接闪器良好。
2、引下线导通良好。
依据工作规范进行
二）、实施流程。
A、避雷针。
3、 每年配合劳动局检查。
4、 每月检查设备一次。
八》、综合布线。
一）、
序号
项 目
管 理 标 准
保 障 措 施
1
综合布线
1、线路通畅。
依据工作规范进行
二）、实施流程。
A、 综合布线。
1、每天巡检。
2、随时发现问题，随时解决。
六、备注
以上维修材料报价，不包含以下内容：
1、 不包含大楼土建改造工程。
2、 设备更换。
3、 以上这些项目不包括在日常维修材料中，待发生时，由物业公司做出预算，经学院确认后，由物业公司负责维修。
4、 本公司不承担因自然灾害或其他人为因素造成的财产损失。
5、 具体合同以外工程事项，由双方协商解决。

工程设备运行、维修工作费用测算
费用额：元/月
1、 人员费用：元/月
岗位 工资 工资附加费 劳保 工作服 通勤费 餐费 人数 合计
维修班长
水暖维修工
运行电工
维修电工
空调工
2、 维修费用：5725元/月
名 称
规格
数量
月损耗率
月损数量
单价（元）
合计（元）
事故照明防潮灯
20W

双管日光灯
40W

单管日光灯
40W

应急灯
40W

疏散灯
15W

安全出口
15W

长方形吸顶灯
60W

混光灯
400W

事故照明射灯
8W

防水防潮灯
60W

吸顶灯
60W

插座
10A

开关

喷头

水龙头

手盆

蹲便

座便

拖布池

小便器

各类水阀

变压器
1600KVA

10KV电源进线柜
KYN-10/24G

10KV电压互感器柜

10KV受电柜

10KV计量柜

变压器主一次开关柜

10KV配线柜

变压器主二次开关柜

低压配出线柜

低压电容柜

低压联络柜

负荷监控装置

有线电视

数据网

电话

电热水机组
720KW

板式换热器采暖
242KW

储热罐
96立方米

蓄热循环泵
5.5KW

采暖循环泵
11KW

钠离子软水器
2立方米

软水补水泵
3KW

软水箱
2*1.5*2

分集水器

自动控制电磁阀
DN150

锅炉膨胀水箱
0.5立方米

热水循环泵
1.5KW

板式换热器
720KW

太阳能热水器

室外消防水泵
90KW

自动喷洒泵
30KW

水箱
18立方米

消防稳压罐
1000

稳压泵
3KW

过滤器
DN125

清水泵
1.1KW

排流泄压阀
DN65

湿式报警阀
ZSS

消火栓

消防水泵结合器

变频调速给水泵
5.5KW

变频调速给水泵
30KW

压力表
0~10MPA

橡胶减振头
DN125

橡胶减振头
DN100

橡胶减振头
DN70

橡胶减振头
DN50

水泵
3KW

多功能水嘴控制阀
DN100

多功能水嘴控制阀
DN125

多功能水嘴控制阀
DN150

多功能水嘴控制阀
DN80

水力遥控浮球阀
DN100

水力遥控浮球阀
DN150

可调式减压阀
DN100

不锈钢热水箱
40立方米

太阳能集热循环泵
1.1KW

热水循环泵
1.1KW

报警控制器

消防广播分配、录放、功放盘

对讲通讯柜

编码型消火栓报警按钮

地址编码型消火栓报警按钮

智能烟感

编码温感

非编码烟感

非编码温感

短路保护器

总线交流隔离器

非编码探测器接口模块

单输入、输出总线联动控制模块

双输入、输出总线联动控制模块

信号输入模块

声光报警器

声光报警驱动模块

报警电话

音箱

水流指示器

控制阀信号开关

压力开关

消防泵电控箱

喷淋泵电控箱

防火卷帘电控箱

配电箱

应急电源双电源切换箱

卧式新风机
5.5KW

防雨百叶
1200*1000

电动新风保温密闭阀
800*500

多叶对开调节阀
800*500

微孔消声器
1600*400

双层可调百叶送风口
400*400

卫生间排风机
45W

吊顶新风机
0.55KW

防雨百叶
2000*500

电动新风保温密闭阀
2000*500

多叶对开调节阀
440*260

微孔消声器
1400*32

双层可调百叶送风口
320*320

方型散流器
250*250

斜流风机
3KW

防雨百叶
1200*1200

微孔消声器
1600*500

单层百叶排风口
320*320

多叶对开调节阀
500*320

斜流风机
1.5KW

防雨百叶
1200*1200

微孔消声器
1400*1400

单层百叶排风口
320*320

新风换气机
2.5KW

防雨百叶
630*400

双层可调百叶送风口
200*200

单层百叶排风口
320*320

新风换气机
0.38KW

防雨百叶
400*300

双层可调百叶送风口
320*320

单层百叶排风口
320*320

电热风幕
30KW

多叶对开调节阀
1000*600

卧式新风机
2.2KW

防雨百叶
1200*1000

微孔消声器
1600*400

双层可调百叶送风口
400*400

电动新风保温密闭阀
1000*500

多叶对开调节阀
1000*500

微孔消声器
1300*400

双层可调百叶送风口
500*500

斜流风机
7.5KW

微孔消声器
2000*500

单层百叶排风口
500*500

风机
11KW

微孔消声器
1300*500

风机
4.5KW

微孔消声器
1000*400

多叶对开调节阀
500*320

新风换气机
2.5KW

双层可调百叶送风口
200*200

电热风幕
25KW

电动新风保温密闭阀
1000*600

卫生间排风器
45W

化粪池清理

土建

门窗

工具折旧

总计

3、检测费用：
序号
检测项目
检测收费 (元)
检测单位
1
电梯运行性能检测

2
电梯运行安全检测

3
压力表、温度表检测

4
变电所绝保、继电、仪表检测

5
避雷装置检测

8
消防设备检测

9
受水槽消毒清理

4、设备保养费2100元/月
序号
保养项目
保养收费 (元)
保养单位
1
热水锅炉

2
变电所设备

3
电梯

4
消防设备

5
供暖设备

8
弱电设备