物业管理企业承接查验管理办法.doc

物业管理企业承接查验管理办法

一、目的：
依据建设部《物业承接查验办法》（建房[2010]165号通知）规定及国家有关建筑质量验收规范标准，规范事业部与物业公司对新接项目的承接查验工作，使承接查验工作程序化、标准化。
二、适用范围：
适用于事业部与物业公司/分公司签订了《前期物业服务合同》的新接项目、分期交付项目的承接查验工作。
三、作业规范与标准：
（一）工作流程：

（二）、工作内容:
A、承接查验前三个月成立承接查验小组
1、在事业部确定新建项目或分期建设项目交付使用时间前三个月，由事业部汇同物业分公司成立承接查验领导小组及工作小组；
2、承接查验领导小组组长原则上由事业部工程负责人担任，由物业分公司责任人担任付组长，成员由事业部工程相关人员、物业分公司责任人、服务中心责任人、物业分公司工程负责人组成；
3、由承接查验领导小组组建工作小组，承接查验工作小组组长由事业部项目工程负责人担任，服务中心经理担任副组长。工作小组人员以项目双方工程管理人员为主，适当配备其他相关业务人员。
B、制订承接查验计划与方案
1、承接查验领导小组确定承接查验的具体时间和承接查验的范围、内容、进度、步骤等，并在《承接查验协议》明确规定。
2、由事业部与物业分公司共同签订《承接查验协议》（参见附件三）。《承接查验协议》签订后10日办理承接查验手续；
3、承接查验工作小组根据领导小组确定的物业交付时间计划安排，由物业分公司人员制定《承接查验计划及方案》；
4、《承接查验计划及方案》经承接查验领导小组确定后报集团工程管理中心、物业公司总部备案；
C、承接查验准备工作
1、正式承接查验前三个月内，由物业服务中心工程人员参与机电设备安装调试工作，了解掌握设施设备安装质量，项目工程师应予以协助，并与施工单位协调，方便物业公司人员参与。
2、工作小组人员对现场发现问题应及时要求施工单位整改，并对发现问题每周进行汇总，形成报告，报告项目部/事业部及物业分公司；工作小组人员应跟踪处理结果；
3、承接查验工作小组应定期召开会议，会议内容应形成会议纪要，与会人员会签。
D、承接查验的实施
1、资料的承接查验
（1）、项目部事先准备好拟移交的工程资料，并做好资料移交清单明细（具体内容参见附件一）。在现场承接查验前20天，由承接查验工作小组办理资料的承接查验工作的相关事宜；
（2）、承接查验工作小组对资料进行查验验收，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。物业分公司人员应对接收的资料进行登记，记录在《资料移交清单》上。
2、共用部位、共用设施设备的承接查验
（1）、物业交付使用前15天，承接查验工作小组办理共用部位、共用设施设备的承接查验工作的相关事宜；
（2）、承接查验工作小组对共用部位、共用设施设备进行验收查对；
（3）、根据国家物业相关法规及建筑各专业质量验收规范标准查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。作好查验工作的相关记录，现场查验的内容记录在《共用部位、共用设施设备承接查验表》上（可参考附件二《承接查验标准》相关内容）；
（4）、对查验中发现的数量和质量上存在的问题应予以详细记录，填入《物业承接查验问题统计表》并由承接查验工作小组、项目部、施工单位人员签字确认；
3、其他移交的物品进行查验和清点
（1）、项目部要求施工单位将设备随机配备的专用工具、检测设备、润滑油、制冷剂、软件（光盘）、其它零部件、配件、备件等进行及时的收集保管并登记造册；
（2）、承接查验工作小组对这些物品的移交应记录在《专用工具及物品接收表》上，并与事业部、施工方进行签字确认；
（3）、项目部要求施工单位将各类设备机房及公共用房的钥匙逐一清点标识，集中收集。承接查验工作小组对钥匙进行现场数量及开锁核对，确认无误后填写《钥匙移交清单》，与项目部及施工单位进行签字确认；
4、汇总及编制《物业承接查验报告》
承接查验工作小组在验收完成后，根据汇总的所有承接查验记录，在七个工作日内编制《物业承接查验报告》。《物业承接查验报告》应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式以及查验结果等内容。
E、办理接管移交手续
1、承接查验工作小组根据《承接查验协议》与项目部办理共用部位、共用设施设备的移交工作；
2、移交和接管双方负责人在《资料移交清单》上签字，确认验收情况，并加盖事业部公章和物业分公司公章以示移交承接查验事项的确认；
3、移交和接管双方负责人在《物业接管项目移交书》上签字，确认验收情况，并加盖事业部公章和物业分公司公章以示承接查验事项的完成；
F、资料档案的整理及保管
1、承接查验工作小组对移交的资料、承接查验各种记录进行整理分类汇总、按专业归档建立档案。并在承接查验工作结束后一周内移交物业服务中心；同时将承接查验资料的总目录报备物业分公司；
2、物业服务中心负责资料的日常管理工作。
G、对承接查验过程出现情况的处理
1、对资料验收中发现的资料不齐全、不合格等问题，承接查验工作小组应当将问题逐项记录在《承接查验遗留问题登记表》中，并交项目部相关人员签字确认；承接查验工作小组应列出未移交资料的详细清单并由项目工程部书面承诺补交的具体时限。若仍缺少有关资料时，应开具《工作联系单》及时向事业部索取；
2、对物业共用部位、共用设施承接查验现场中发现的问题，承接查验小组应当将问题逐项记录在《物业承接查验遗留问题登记表》中并请项目部相关人员签字确认。
3、对共用部位、共用设施疑难或遗留问题的处理:
（1）、对于查验现场解决不了、又势必会影响今后物业使用或管理的事项，承接查验工作小组应该以《工作联系单》形式将问题汇总登记后报项目部，并上报承接查验领导小组；
（2）、一般问题，要求项目部在两周时间内解决；
（3）、重大问题如消防系统、电梯设备、安防系统等要求项目部在一个月时间内解决。
4、对一个月后仍无法处理的问题，领导小组协调解决；三个月后仍未得到有效处理的，领导小组报集团工程管理中心、事业部、物业公司；
5、对现场查验中发现的物业共用部位、共用设施设备的问题，经项目部处理解决后，承接查验工作小组应及时进行复验直至查验合格并将复验结果进行记录。
6、对于房屋分期交付但设施设备共用的系统，虽然没有办理移交但已经使用、部分移交或全部移交的设施设备定期应按正常程序运行使用，对发现的问题按上述流程及时处理，同时做好相应的保护措施。
五、使用表单记录
序号
记录名称
编号
保存期限
1
物业承接查验问题统计表
QR/YJY-KF-06
长期
2
资料移交清单
QR/YJY-KF-07
长期
3
物业接管项目移交书
QR/YJY-KF-08
长期
4
专用工具及物品接收表
QR/YJY-KF-10
长期
5
钥匙移交清单
QR/YJY-KF-04
长期
6
工作联系单
QR-YJY-KF-01
长期
7
共用部位、共用设施设备承接查验表
QR-YJY-KF-05
长期
8
培训记录表
QR-YJY-XZ-05
二年
六、相关文件：
6.1《物业承接查验办法》 建设部建房[2010]165号令
6.2《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分2009年版）
6.3建筑设计防火规范GB50016-2006
6.4屋面工程施工质量验收规范GB50207-2002
6.5建筑地基基础工程施工质量验收规范GB50202-2002
6.6砌体工程施工质量验收规范GB50203-2011
6.7混凝土结构工程施工质量验收规范GB50204-2002
6.8钢结构工程施工质量验收规范GB50205-2001
6.9地下防水工程施工质量验收规范GB50208-2002
6.10建筑地面工程施工质量验收规范GB50209-2010
6.11建筑装饰装修工程施工质量验收规范GB50210-2001
6.12建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范GB50242-2002
6.13通风与空调工程施工质量验收规范GB50243-2002
6.14自动喷水灭火系统施工及验收规范GB50261-2005（2008局部修订）
6.15给水排水管道工程施工及验收规范GB50268-2008
6.16建筑工程施工质量验收统一标准GB50300-2001
6.17建筑电气工程施工质量验收规范GB50303-2002
6.18综合布线系统工程验收规范GBT50312-2007
6.19住宅装饰装修工程施工规范GB50327-2001
6.20电梯工程施工质量验收规范GB50310-2002
6.21智能建筑工程质量验收规范GB50339-2003
6.22安全防范工程技术规范GB50348-2004
6.23民用建筑设计通则GB50352-2005
6.24建筑内部装修防火施工及验收规范GB50354-2005
6.25地源热泵系统工程技术规范GB50366-2005（2009版）
6.26住宅建筑规范GB50368-2005
6.27建筑工程施工质量评价标准GBT50375-2006
6.28建筑节能工程施工质量验收规范GB50411-2007
6.29建筑灭火器配置验收及检查规范GB50444-2008
6.30建筑电气照明装置施工与验收规范GB50617-2010
6.31住宅信报箱工程技术规范GB50631-2010
6.32无障碍设施施工验收及维护规范GB50642-2011
6.33入侵报警系统工程设计规范GB50394-2007
6.34视频安防监控系统工程设计规范GB50395-2007
6.35出入口控制系统工程设计规范含条文说明GB50396-2007
6.36建设工程消防验收评定规则 GA836—2009
6.37火灾自动报警施工与验收规范GB50166-2007
6.38房屋接管验收标准 CJ27
6.39停车库（场）安全管理系统技术要求 GA/T761
6.40入侵报警系统技术要求 GA/T368
6.41电子巡查系统技术要求 GA/T644
6.42电梯制造与安装安全规范 GB7588-2003
6.43电梯技术条件 GB-T 10058-2009
6.44自动扶梯和自动人行道的制造与安装安全规范GB16899-2011
6.45 附件一：承接查验移交资料清单
6.46 附件二：承接查验标准
6.47 附件三：承接查验协议