物业管理体系.doc

构建责、权、利明晰的物业管理体系
关于进一步加强物业管理工作的意见稿

一、 指导原则
依照“重心下移，属地管理”的原则，建立健全“街道办事处负
责，社区居委会落实，房管部门监管，相关部门配合，物管企业自律，加快市场化运作步伐，业主充分自制，加强监督管理”的物业管理格局。
二、 明晰政府及相关部门、物管企业与业主的关系
政府及相关部门作为行政主体，对物管企业的市场准入，物业收
费的监督、指导，相关法律法规的制定，业主委员会的选举等进行监督指导。在法律体系的框架内对物业管理活动进行行政管理。
物管企业作为物业管理的业务主体。在接受相关部门的监督指导下，依据物业管理合同充分利用市场规律，在提升队伍素质上下功夫，在加强管理上下力气，尽可能的为业主提供科学、规范、合理、人性化的服务。
业主作为物业的所有人，在支付相应费用的前提下，享有物业管理企业提供的服务。物业是属于所有业主的，每个业主要有公德心、公众心，不能因一己私利影响所有业主的利益。
只有在政府及相关部门的有效监管下，物业企业才能有宽松的生存土壤。物业企业能否做大做强，自身队伍建设是决定因素，业主的综合素质对物业管理的顺利进行意义重大。
三、 物业管理中的若干问题
1、业主委员会的成立。
业主委员会是物管企业与业主沟通的桥梁纽带。能否依法成立业
主委员会，关系到物业管理中的科学性、规范性。能否成立合格的业主委员会关系到业主的切身利益。一个小区的业主可能来自全国各地、各个阶层，如何在互相不了解、不熟悉的业主群体中遴选出合适的业主代表是一件非常棘手的事情。能否像村民委员会选举一样，摸索制定一套严谨的选举办法，关系到每一个业主委员会的产生。关系到每一个业主委员会能否起到桥梁纽带作用。从根源上杜绝部分别有用心的人依借业主委员会的产生，及在日常管理中因一己私利给物业管理造成人为的伤害。业主委员会成员首先应热心公益事业，有公心、有公信力，更希望有能力、懂法律、敢担当的业主进入业主委员会。每一个业主委员会成员能代表广大业主的意愿，使业主委员会真正成为业主与管理企业之间的桥梁而不是断桥、危桥。
2、质价相符的物业服务
物业服务本身符合市场经济规律，实行的就是等值服务与超值服
务。但服务是否等值、超值的界定，在目前物管行业众说不一。其原因：一是参照标准不一，小县城参照大城市的标准本身可比性就差。每个小区的差异，业主的随意比较引发好多矛盾。二是缺乏科学规范的评估机制。物管企业资质评定、物业服务等级评定只停留在纸面上，业主众口不一，相关部门有心无力。没有第三方物业服务评级监理的介入。物业服务等级的评定物业企业疑惑颇多。
3、公共收费
一户一表计量入户，实现终端收费从根源上杜绝搭车收费，搭车加价现象。现实中要实现这一目标存在以下问题：1）、分清公摊能耗与业主能耗是一项庞大的工程。必须从建设初期就实现分别计费、分体计量。对公摊费用的划分要严格界定。2）、水暖电不能公平消费，暖气供应安装热量表不能实现以表计费，安装热量表只是形式。供热比例低于80％不供热，是否有强卖之嫌。供水、供热、供电同为公司性质，却具备政府职能，同为消费者不能在同等的市场经济框架内运营，作为物业企业还是业主是真正的弱势群体。3）、专项维保的收费无法计入物业服务中。电梯专项维保现已明确计入电梯运行服务费。消防专项维保、高压线路专项维保费等向业主收费师出无名。物业企业承担又不堪重负，希望相关职能部门能及时界定各项费用的性质，收支流向。
4、物管企业受气媳妇的状态及待解决
物管企业上联政府下连业主。相关职能部门按章办事无可厚非，
现实中的方方面面却不尽人意。1）、对业主的恶意行为，物业企业无计可施，业主只强调自己的权利而对自身应尽的义务置之不理是目前社会公德心缺失的真实写照。2）、关于收费难的问题。物业费收费难，收费率低是造成物业服务企业后劲不足的根源。物业服务企业没有有效手段是主要原因。3）、关于投诉。相关部门经常收到业主的投诉，有好多诉求共性很强。不是那个物业企业能够解决的。相关部门能否制定合理高效，操作性强的政策、法规，物业企业翘首以盼。有些诉求是某个业主为一己私利恶意投诉，相关部门介入调查往往查无实据。调查进入误区、盲区，针对恶意投诉该怎么办？
5、行业自律尚未形成
物业产业作为一个新型的产业，业内人士不能形成共识，不能组
建自身的行业协会，在面对管理中出现形形色色的问题缺乏共同交流、讨论的平台，资源不能共享导致共性问题扩大化，使的物管行为捉襟见肘。
不论政府职能部门、物管企业还是业主只有在自己的责、权、利明晰的状态下，才知道自己该干什么，该负什么责任，该享受什么待遇。明明白白工作，明明白白消费，明明白白作人才是物业行业和谐稳定发展的基石。