物业管理企业财务管理规定案例.doc

什么情况下承租人可转租房屋

2007-09-03 新快报 字体：大 中 小
　　1。租赁合同约定的租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。

　　2。租赁期限六个月以上的，应当采取书面形式，当事人不采取书面形式的，视为不定期租赁。

　　3。承租人经出租人同意，可以将租赁物业转租给第三人，原租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

　　4。出租人出售租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买的权利。

　　5。房屋租赁，出租人和承租人必须办理租赁登记备案手续，办理备案需要提交的资料：
　　（1）房地产权证书或者其他合法权属证明；
　　（2）出租人、承租人的个人身份证明或者法人、其他组织的登记注册证明；
　　（3）房屋租赁合同。

哪些房屋不得转租

2007-07-17 字体：大 中 小
　　房屋转租，是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为，包括以联营、承包经营和合作经营等名义，将承租房屋交付给他人使用并获得租金性质的保底收益的，均为房屋转租。
　　有下列情形之一的房屋不得转租：
　　1：承租人拖欠租金的；
　　2：承租人在承租房屋内擅自搭建的；
　　3：预租的商品房。
　　另外，租赁合同中未约定可以转租，且出租人不同意转租的，承租人也不擅自转租。
　　承租人擅自转租的，出租人可以解除与承租人的租赁合同。

物业管理企业财务管理规定

财政部财基字（1998年7号）

第一章 总则

第一条 为了规范物业管理企业财务行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，结合物业管理企业的特点及其管理要求，制定本规定。

除本规定另有规定外，物业管理企业执行《施工、房地产开发企业财务制度》

第二条 本规定适用于中华人民共和国境内的各类物业管理企业（以下简称企业），包括国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业；有限责任公司、股份有限公司等各类组织形式的企业。

第二章 代管基金

第三条 代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。

房屋共用 部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。

共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等

第四条　代管基金作为企业长期负债 管理。

代管基金应当专户储存，专款专用，并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。

代管基金利息净收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用和管理。

第五条 企业有偿使用业主管理委员会或者产权人、使用人提供的管理用房、商业用房和共用设施设备，应当设立备查帐薄单独进行实物管理，并按照国家法律、法规的规定或者双方签定的合同、协议支付有关费用（如租赁费、承包费等）。

管理用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的办公用房。

商业用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的经营用房。

第六条 企业支付的管理用房和商业用房有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的房屋共用部位维修金；企业支付的共用设施设备有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的共用设施设备维修基金。

第三章 成本和费用

第七条 企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出，按照国家规定计入成本、费用。

第八条　企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，计入经营成本。企业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。

直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。

直接材料费包括企业直接从事物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。

见解费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及员工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。

第九条 企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本。

第十条 企业支付的管理用房有偿费，计入营业成本或者管理费用。

第十一条　企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用。

第十二条　企业可以于年度终了，按年末应收帐款余额的０.3%—0.5计提坏帐准备金，计入管理费用。

企业发生的坏帐损失，冲减坏帐准备金。收回已核销的坏帐，增加坏帐准备金。

不计提取坏帐准备金的企业，发生的坏轧钢内损失，计入管理费用。收回已核销的坏帐，冲减管理费用。

第四章 营业收入及利润

第十三条　营业收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。

第十四条　主营业务收入是指企业从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务取得的收入、物业经营收入和物业大修收入。

物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入；公众代办性服务费收入和特约服务收入。

物业经营收入是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。

物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。

第十五条　企业应当在劳务费已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。

物业大修收入应当经业主管理委员会或物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。

企业与业主管理委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的时期。

第十六条　企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。

第十七条　补贴收入是指国家拨给企业的政策性亏损补贴和其他补贴。

第十八条 营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。

主营业务利润是指组应业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额。

营业税金及附加包括营业税、城市维护建设和教育费附加。

其他业务利润是指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额。

第十九条 其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。

商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。

第二十条 其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。

企业制服的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。

企业对商业用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，有效使用期限内，分期摊入其他业务支出。

第五章 附则

第条 本规定自19981年1月1日起施行。

第二十二条 本规定由财政部负责解释和修订。

物业管理公司的财务制度

作者：佚名 文章来源：网络搜集 点击数：438 更新时间：2008-12-11 13:30:48

一、财务会计管理的涵义
　　财务是指企业为达到既定目标所进行的筹集资金和运用资金的活动。在物业管理经营过程中，各类管理服务费、特约代办服务费、各种兼营性服务的收入和相应的开支等，就构成了物业管理公司的资金运行。
　　物业财务管理就是物业管理公司资金运行的管理，在资金运行过程中，包括整个物业经营出租、管理服务收费等资金的筹集、使用、耗费、收入和分配。要按照政府有关规定，规范物业管理企业的财务行为，加强财务管理和经济核算。物业财务管理的对象就是物业经营、管理、服务的资金费用和利润。为了提高经济效益，扩大收入来源，使物业不断保值增值，许多物业管理公司实行“一业为主，多种经营”的方针，公司下属既有商业贸易部门，也有工程维修机构，还有出租物业及其他提供有偿服务服务机构。
　　财务管理的主要内容有：对资金筹集运用的管理，固定资产和经租房产租金的管理，租金收支管理，商品房资金的管理，物业有偿服务管理费的管理，流动资金和专用资金的管理，资金分配的管理，财务收支汇总平衡等等。
　　财务管理的任务是：

　　(一)筹集、管理资金_
　　这就是要保证物业经营的需要，加快资金周转，不断提高资金运用的效能，尤其是提高自有资金的收益率。物业管理公司的主要经济来源是房租收入、物业有偿服务管理费收入，要大力组织租金收入，加强有偿服务管理费的收费工作，做到应收尽受，提高回收率。另外，在资金使用上，对各项支出要妥善安排，严格控制，注意节约，防止浪费。充分发挥资金的效果。
　　(二)经济核算
　　通过财务活动加强经济核算，改善经营管理，降低修缮、维修、养护成本，不断降低消耗，增加积累，提高投资效益和经济效益。
　　(三)多元经营,
　　积极组织资金，开辟物业经营市场，“一业为主，多元经营”，不断寻求物业经营的新生长点，不断拓展物业经营的新领域，形成新优势。
　　(四)财务监督
　　实行财务监督，维护财经纪律。物业管理公司的经营、管理、服务，必须依据国家的方针、政策和财经法规以及财务计划，对公司预算开支标准和各项经济指标进行监督，使资金的筹集合理合法，资金运用的效果不断提高，确保资金分配兼顾国家、集体和个人三者的利益。同时，要在分配收益上严格遵守国家规定，及时上缴各种税金，弥补以前年度亏损，提取法定公积金、公益金，并向投资者分配利润。
　　二、财务会计管理制度
　　财务管理制度是物业管理公司内部管理的重要制度，是保证有关财务管理工作规范化、标准化的一系列具体规定。可分为以下几类制度：
　　(一)会计核算方法及凭证账册制度
　　(1)管理部采用借贷复式计账法，会计科目和核算方法以企业单位预算会计为主，结合管理部的实际，设置银行现金日记账、总分类账、各项明细分类账；
　　(2)原始凭证是计账的依据，财会人员必须认真审核各种原始凭证，要求一切原始凭证必须手续完备、合法，内容真实，数字正确，日期和印章齐全，大、小写相符等，不得有白条报账，不得有涂改。一切原始凭证经审核无误后，才能填制记账凭证，据以记账；
　　(3)财会记账员应对一切原始凭证记账负责，账簿的记载不得挖补、涂改或用褪色药水消除字迹，记账应使用钢笔，不准用铅笔或圆珠笔，发生错误应根据性质，采用划线更正或红线更正。凭证、账册应根据专人列册登记，妥善保管，不得丢失。有关会计报表、账册、会计凭证保存年限按上级规定办理；
　　(4)指定专人保管一切未使用的重要空白凭证，如支票、现金收据、发货票据等，动用时由领用人办理领用手续。对误写的收据或作废的支票，应注销作废章，妥善保存，不得销毁废弃。
　　(二)货币资金管理制度
　　(1)严格按照国家有关现金管理制度的规定，除抵补现金库存外，非经银行同意，不得将业务收入坐支留用，严格分清收支两条线；
　　(2)做好库存现金的保管工作，有关证券和现金必须放在银箱内，确保安全。对指定使用备用金的人员必须进行定期检查、核对，做好备用金的管理，库存现金不得超过银行规定的限额。
　　①建立健全现金账目，做到日清月结，钱账相符，杜绝白条抵库或账外现金，禁止私立“小金库”；　　 ②对超过现金收付限额以上的收付款项，必须通过银行结算。
　　(三)费用现金报销制度
　　为了加强现金报销管理，严格执行财政纪律，对各项现金报销拟定以下制度：
　　(1)差旅费报销制度(具体内容略，下同)；
　　(2)加班费报销制度：
　　(3)医药费报销制度；
　　(4)客饭招待费报销制度。
　　(四)往来账目清理制度
　　做好结账收付款的工作是保证管理正常运转的重要环节。财务人员要及时结账收款，摧收应收账款。过月未收的账款，要上门催收。对月终尚未清理的债权债务，应查明原因，列出清册。财会人员不能解决的事项应及时上报领导。
　　(五)会计报表制度
　　会计报表是经营收支执行情况的重要组成部分，其书写报告是领导和上级主管部门了解管理部经济状况和领导工作的重要信息资料，也是编制下半年收支计划的重要依据。所以，要保证报表的数据准确，内容完整，报送及时，手续完备。对年度结算报表，应附有分析收支计划执行情况的说明。
　　(六)固定资产管理制度
　　1.固定资产的涵义
　　固定资产是指使用期限较长，单位价值较高，在使用过程中保持原有实物形态的资产，是管理部门进行有偿服务所必须的物质条件。为保证固定资产的安全完整，提高使用效率，应管好用好这些资产，提高服务效益和经济效益。
　　2.固定资产的范围和分类]
　　(1)凡单价在200元以上的一般设备，单价在500元以上的专用设备，其耐用时间在一年以上的，均列为固定资产；
　　(2)不满上述金额的设备而耐用时间在一年以上的大批量同类财产，也列为固定资产；
　　(3)固定资产分为房屋及建筑物，专用设备，家具设备，电器设备，一般设备等大类。
　　3.固定资产的账务处理T,
　　(1)固定资产实行分级管理，物资管理部门应建立分类明细账和固定资产登记卡，使用部门应掌握本部门的物品情况，建立物品使用登记卡；
　　(2)购入、自制和馈赠的固定资产，一律开具验收单，并填写登记卡，标明编号；

　　(3)固定资产领用时应填写领用单，并由使用人在登记卡上签名，表明其设备由其保管使用；调离岗位时应将物品缴回，并注销账卡；
　　(4)固定资产的报废、报损，应由部门填写报废、报损单，经财产管理部门审核后，按批准权限逐级审批，方可核销；
　　(5)固定资金调拨，应严格按规定办理。调拨时，先由部门填写调拨申请单，经双方部门领导和上级主管部门签章后有效，使用部门不得自行处理。

　　4.固定资产的管理职能
　　(1)固定资产管理员应负责管理部全部财产的管理，办理固定资产的购置、验收、领发、建卡、报废、报损的处理及账务核算工作，做到账、卡、物相符，每年末进行一次清点、核账，并及时调整账目；
　　(2)为保证固定资产账、卡、物的准确性，管理部门和使用部门要相互配合，定期进行盘点，盈、亏要填表，通过财务部门调整账卡。
　　三、财务管理的机构及职责
　　(一)财务部门机构的设置
　　物业管理公司的财务会计与其他行业的机构设置也大致相同，只是工作内容和方法有物业管理行业的特点。根据物业管理公司的具体情况、资质等级及规模大小、人员可以灵活配备。财会部门一般可设置下列人员：财务会计部经理、主管会计、出纳、电脑员、统计员、收费员。
　　(二)财会人员的岗位职责
　　1.财会部经理
　　(1)向企业领导人负责，组织公司的财会管理工作，当好企业负责人的经营管理参谋；
　　(2)每月、每季审核各种会计报表和统计报表，写出财务会计分析报表，送企业法人审阅；
　　(3)检查、监督物业管理各项费用的及时收缴，保证企业资金的正常运转；

　　(4)审核控制各项费用的支出，杜绝浪费；
　　(5)合理有效地经营管理好企业的金融资产，为企业创造利润；
　　(6)根据物业管理行业的具体特点、依据财会管理有关法规、政策、文件，制定财会管理具体制度和操作程序；

　　(7)组织拟定物业管理各项费用标准的预算方案，送企业领导、业主委员会和相关主管部门审核、修定；　　 (8)研究熟悉和实施相关的工商、财会及税务、物价等管理制度，运用法律、行政处分和经济手段保护公司的合法权益。

　　2.主管会计

　　(1)向部门经理负责，具体组织好本部门的日常管理工作

　　(2)每日做好各种会计凭证和账务处理工作；

　　(3)每月、每季按时做好各种会计报表，定期向业主委员会公布管理收缴及使用情况；
　　(4)负责检查、审核各经营管理部门及下属机构的收支账目，向企业领导及时汇报工作情况；　　

(5)检查银行、库存现金和资产账目，做到账账相符，账实相符；
　　(6)按照物业管理的行业特点和需要，分类计账；完成企业领导交办的财会工作。
　　3.出纳
　　(1)遵守公司员工守则和财务管理制度；
　　(2)管理好公司的现金收付、银行存款的存取，保管现金、有价证券、银行支票等；
　　(3)及时追收企业各种应收款项，保护企业和业主利益不受损失；
　　(4)编制有关现金收付记账凭证、现金日记账、银行日记账的工作；
　　(5)及时办理各项转账、现金支票，按月将银行存款余额与银行对账单核对相符，并交会计作账。
　　4.统计员(电脑员)?
　　(1)及时统计、存储各种费用收付资料，供主管会计参考；
　　(2)维护好电脑设备，保管好所有资料，对变动资料数据应及时修改并存储；　　(3)及时输入打印收费通知单，保证费用的按时收缴。
　　5.收费员
　　物业管理企业所辖区业主(住户)较多时，可专门在各管理处配备收款员，其职责是：
　　(1)负责物业管理费等各项费用的通知和收缴；
　　(2)对缴费情况随时进行统计，及时追讨欠缴费用；
　　(3)承接与物业管理相关的经营服务收费，为业主办理各项公用事业费的缴付
　　(4)和业主(使用人)交朋友，争取他们对物业管理工作的理解和支持，协助搞好“窗口”服务；
　　(5)完成企业和部门领导交办的其他任务。