呼市物业管理办法.doc

呼和浩特市关于新建住宅小区费用收取办法的通知
各房地产开发企业，物业服务企业：
从2005年我市开展新建项目前期物业备案和前期物业管理招投标工作以来，已有200多个项目办理了前期备案和招投标手续，进一步规范了我市房地产开发企业和物业服务企业行为，促进了我市物业管理市场发展。但在执行前期项目备案、招投标制度、业主购房签订前期物业服务合同及业主办理入住收取相关费用过程中，个别企业违规操作，乱收费，增加收费项目，服务标准与收费标准不符，开发企业、物业企业和购房人责、权、利划分不清等现象时有发生，造成矛盾，上访投诉案件逐年增多。为减少矛盾，规范企业行为，促进行业规范健康发展，现将新建住宅小区的费用收取规定通知如下：
一、各房地产开发企业的新建项目必须到呼和浩特市房产管理局办理前期项目备案和前期物业管理招投标手续。
二、售房人与购房人签订商品房销售合同的同时，必须与购房人签订前期物业服务合同。
三、物业服务费收缴标准，以前期物业管理招投标中标报告和前期物业服务合同为物业服务费收缴依据。
四、物业服务费收取起始时间，以呼和浩特市房产管理局前期项目物业管理专项验收日期为起始时间，专项验收前所产生的前期物业服务费用由开发建设单位负责支付。
五、前期项目专项验收后，住宅小区公共配套设施设备未完善的，收取物业费时，应当核减物业服务费构成中相对应的配套设施设备构成和管理费用。
六、收取物业服务费可以采取予收方式，原则以一个季度为限。
七、住宅小区内规划停车位、地下停车场、车库及利用小区公共场地道路设立的停车场(位)，应当明确权属，并与业主或使用人签订停车场(位)、车库出售或使用合同，明确管理、收费及有关车辆保管要求等事项，做到责、权、利划分明确，收费标准参考市场指导价格。
本通知自2008年8月1日起执行，希望各开发企业、物业服务企业认真贯彻执行。如有继续违规的企业将按照有关政策法规予以处罚。
特此通知
二OO八年七月二十五日

呼和浩特市物业管理实施办法
（征求意见稿）
第一章　　总　则
第一条 为规范我市物业管理活动，维护业主、物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内物业的管理、使用、服务
及其监督管理活动。
本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第三条 市房产行政主管部门是本市物业管理行政主管部门。市物业监督管理处是本市物业管理的监管部门，负责全市物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：
（一）研究拟定，组织实施有关物业管理的法律、法规、规章；
（二）负责前期物业管理招投标、前期物业管理专项验收工作；
（三）负责住宅专项维修资金、物业保修金的收缴、使用和管理工作；
（四）负责物业服务企业资质的审批和监督管理工作；
（五）指导、协调旗（县）区政府物业管理行政主管部门(以下简称旗（县）区主管部门)以及其他相关行政管理部门、街道办事处、行业协会等依法开展物业管理工作。
第四条 旗（县）区主管部门负责辖区内物业管理的监督管理工作，并接受市物业监管部门的业务指导与监督。履行下列职责：
（一）负责辖区内业主大会、业主委员会的指导与监督工作；
（二）指导、协调辖区内有关部门开展物业管理工作；
（三）负责辖区内业主大会招投标工作；物业投诉的受理和处理；物业服务企业退出项目的监督管理等工作；
（四）负责辖区内物业管理区域的划分。
第五条 街道办事处、乡镇人民政府负责组织、协调辖区内的业主依法设立业主大会及业主委员会选举工作，指导、监督业主大会、业主委员会的日常工作，建立联席会议制度，配合调解处理物业管理中的投诉。街道办事处可以委托社区居委会办理有关物业管理相关事务。
第六条 发改委、规划、建委、工商、公安、民政、市容、环保、供水、供电、有线电视、通信等有关行政管理部门按照其法定职责，依法做好与物业管理相关的监督管理工作。
第七条 市物业管理协会是物业服务行业自律组织，负责行业建设，规范行业行为，加强加强行业培训，提高行业服务。依法维护会员合法权益。
第二章 业主、业主大会、业主委员会和管理规约
第八条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中享有法律、法规规定的权利，并承担法律、法规规定的义务。业主不得以放弃权利不履行义务。
第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
旗（县）区主管部门应当按照城市规划、物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设、历史条件等因素划分物业管理区域，并遵循相对集中、便于管理的原则。具体划分方法如下；
（一）物业管理区域以物业建设宗地红线图的范围确定，但已经自然形成独立物业管理区域且无争议的，不再重新划分；　　
（二）分期开发或者有两个以上建设单位开发建设的区域。共用主要配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域，但已经自然分割或者习惯形成多个相对独立小区的，在明确共用设施设备管理、维护责任的情况下，可以划分为不同的物业管理区域；　　
（三）不同物业管理区域地理上自然连接的，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。　　
划分物业管理区域有争议的，由旗（县）区主管部门会同物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府处理。
第十条 物业管理区域内物业出售且已经交付使用的建筑面积达到总建筑面积百分之五十以上或业主入住率达到百分之五十以上的，应当召开首次业主大会会议、选举产生业主委员会，通过管理规约、制定业主大会议事规则等。　　
第十一条 物业管理区域符合第十条条件后60日内，建设单位应当持下列相关文件资料告知物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府：
（一）业主名册；
（二）前期物业管理登记备案证明；
（三）住宅物业保修金交存证明；
（四）其他必要的文件资料。
建设单位未及时告知的，物业服务企业或者业主也可以向物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。
街道办事处或者乡镇人民政府在收到书面告知后一个月内，负责核实并组织成立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。
第十二条 筹备组由5至9名成员组成，其中居民委员会或者村民委员会负责人1名、建设单位代表1名、业主代表3至7名。筹备组组长由居民委员会或者村民委员会负责人担任。筹备组中的业主代表由居民委员会或者村民委员会在愿意参加筹备工作，且有一定人数业主推荐的业主中确定。筹备组产生后其成员名单及简历以书面形式在物业管理区域内公告。　　
第十三条 筹备组的主要职责如下：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好会务准备工作；
（二）自成立之日起7日内拟定《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》及有关共有和共同管理权利的其他重大事项等草案；
（三）确认业主身份、核计业主人数及专有部分面积；
（四）确定业主委员会人数；
（五）根据该物业管理区域的实际情况，制定业主委员会的选举办法并在业主中推选表决票、选票的发放人、计票人和监票人各若干人。
第十四条 业主委员会候选人由筹备组推荐，10名以上业主可以联名推荐候选人1名。业主委员会候选人应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：　　
（一）具有完全民事行为能力；　　
（二）履行业主义务，未欠物业服务费和物业专项维修资金；　　
（三）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力；　
（四）本人未在本物业管理区域物业服务企业及其下属单位任职；　
（五）能及时、全面履行工作职责。　
第十五条 业主委员会成员由3至11名的单数组成，具体人数由筹备组根据该物业管理区域的实际情况确定。
业主委员会成员的选举采取差额选举的方式，差额比例不得低于20% 。
第十六条 筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的旗（县）区主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。
筹备组自业主委员会成员选举产生之日起3日内组织召开首次业主委员会会议，由业主委员会成员推选产生业主委员会主任一名、副主任一至两名。
业主委员会可以聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。执行秘书的工作职责由业主大会议事规则规定。
首次业主委员会会议结束后，筹备组自行终止。
筹备组的必要经费由开发建设单位承担。
第十七条 业主大会通过业主大会会议和业主委员会行使职权。
业主大会定期会议由业主委员会按照业主大会议事规则组织召开，每年至少召开一次。有下列情形之一时，业主委员会应当及时召集业主大会临时会议：　　
（一）20%以上业主提议；　　
（二）发生重大紧急事件需要及时处理；　　
（三）本细则和业主大会议事规则规定的其他情形。　　
应业主提议召集业主大会会议的，业主委员会应核实提议人的业主身份。
第十八条 业主委员会不按规定召集业主大会会议的，业主可以请求所在地街道办事处或者乡镇人民政府责令限期召集；逾期仍未召集的，由街道办事处或者乡镇人民政府组织召集。
第十九条 业主大会会议召集人应当于会议召开15日前将会议议题、时间、地点、方式以及表决事项等予以公告，公告时间为3至5日。业主对上述公告事项有异议的，在公告期内以书面形式署名向召集人提出。召集人应当在5日内予以答复。
第二十条 业主可以自行投票，也可以委托他人投票。
委托他人投票的，出具书面委托书，载明委托事项。受委托人投票时，出示委托书以及委托人和本人身份证明。
单个业主拥有多个或者数人共有一个独立产权单位登记，自行确定一名投票人。
第二十一条 业主大会会议表决采用记名投票的方式。　　
一个独立产权单位拥有一个表决票或者选举票，每张表决票或者选举票上标明该产权单位的建筑面积。
第二十二条 业主拒付物业服务费、未缴存物业专项维修资金的，管理规约、业主大会议事规则可以对其在物业管理中投票权的行使予以约束。
第二十三条 物业管理区域内业主可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。
推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
第二十四条 业主大会或者业主委员会依法作出的决定，对本物业管理区域内全体业主具有约束力。
业主委员会在业主大会作出决定3日内，将决定以书面形式在物业管理区域内公告。
第二十五条 采用书面形式召开业主大会会议的，会议召集人在业主大会召开前发放选票、表决票，业主大会召开后3日内收回选票、表决票，并做好签收与登记工作。
采用书面形式征求业主意见决定有关事项的，由业主本人签字。
　 第二十六条 业主大会、业主委员会活动经费，业主委员会委员津贴和执行秘书薪酬，由全体业主承担，具体费用标准由业主大会制定，由业主在物业服务费之外另行缴纳。业主大会也可委托由物业服务企业代收。
第二十七条 未能依法选举产生业主委员会，或者业主委员会集体辞职的，经旗（县）区主管部门确认后，由物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府及时组织召集业主大会会议，选举产生业主委员会。
第二十八条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向旗（县）区主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府备案。备案时应提交以下材料：
（一）业主委员会备案登记申报表（一式三份）；
（二）业主大会成立情况的文字及图片资料；
（三）业主大会议事规则、管理规约；
（四）业主委员会成员名单。
符合规定的，旗（县）区主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府在收到上述材料后7个工作日内向业主委员会出具备案证明，并将有关情况书面通报开发建设单位、物业服务企业。不符合规定的，责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。
　　业主委员会凭旗（县）区主管部门和街道办事处、乡镇人民政府出具的证明刻制印章并依法使用。
第二十九条 业主委员会成员应履行下列职责：
（一）模范遵守管理规约、履行业主义务，按时交纳物业服务费、专项维修资金；
（二）定期与业主沟通，了解业主在物业管理方面的意见和建议，协助物业企业做好服务工作 ；
（三）向业主委员会报告业主的意见和建议。
第三十条 业主委员会会议由主任召集和主持。主任因故不能履行职责时，由副主任召集和主持。　　
经1/3以上委员提议召开业主委员会会议的，应当召开业主委员会会议。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由街道办事处指定一名委员召集和主持业主委员会会议。　
业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。　　
业主委员会会议应当邀请物业所在地居民委员会或者村民委员会派员列席。　　
业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定时应当经全体委员过半数同意。　
业主委员会在作出决定之日起3日内，将会议情况以及决定事项以书面形式在本物业管理区域内公告。
第三十一条 业主委员会会议应当做出书面记录，由出席会议的委员签字并加盖印章后存档。
业主委员会就下列事项作出决定，应当经全体委员过半数签字同意：　　
（一）提请业主大会决定专项维修资金的筹集和使用；
（二）提请业主大会决定调整物业服务费；　　
（三）提请业主大会决定物业服务企业选聘方式；　　
（四）提请业主大会批准物业服务合同；　　
（五）召集业主大会临时会议；　　
（六）终止委员职务及补选事宜；　
（七）终止委员职务并提请业主大会罢免委员职务；　
（八）涉及业主重大利益的其他决定。
第三十二条 业主委员会委员有下列情形之一时，其委员资格自行终止：
（一） 业主委员会委员收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；
（二）不再是本物业管理区域的业主；
（三）因疾病或者其他原因丧失工作能力；　
（四）以书面形式向业主大会或业主委员会提出辞呈；　　　
（五）本人在本物业管理区域提供服务的物业服务企业及其下属单位任职；
（六）不履行业主义务、不遵守管理规约，情节严重且拒不改正；
（七）一年内3次无故缺席业主委员会会议；
（八）被人民法院判处刑罚。
第三十三条 业主委员会违反有关法规规定、严重侵害业主合法权益、不按规定履行业主委员会职责，情节严重的，由旗（县）区主管部门责令限期改正；逾期未改正的，由旗（县）区主管部门会同街道办事处或者乡镇人民政府做出决定予以解散，同时依法组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。
第三十四条 业主委员会每届任期为3至5年，委员可以连选连任。　　
业主委员会任期届满前6个月，业主委员会应当组织换届选举，并报告旗（县）区主管部门和物业所在地街道办事处、乡镇人民政府。换届选举应当在任期届满前三个月完成。　　
在任期届满前3个月尚未完成换届选举的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当组织或者监督业主委员会组织换届选举，并在上届业主委员会任期届满前选举产生新一届业主委员会。　　
业主委员会任期届满后，不得继续履行职责。
第三十五条 业主委员会应当在任期届满后7个工作日内，将业主委员会印章、档案资料以及其他属于业主大会和业主委员会的财物等移交给新一届业主委员会。　　
第三十六条 业主委员会解散的，业主委员会委员应当在旗（县）区主管部门的指导、监督下，做好有关财物清算和资料清理工作，并在宣布解散后七个工作日内移交给物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府代为管理。
第三十七条 业主可以查阅业主委员会所有会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。　　
业主委员会应当定期将工作情况通过公告等形式向全体业主报告。
第三十八条 业主应当遵守临时管理规约和管理规约，临时管理规约和管理规约应当包括下列内容：　
（一）物业管理区域物业共有部分、共用设施设备的使用、维护和管理。
（二）共有部分的经营与收益分配；
（三）业主合理使用物业专有部分的权利和义务；　　
（四）物业露台、外墙、门窗及户外设施保洁和装修规则；　
（五）维护物业管理区域公共秩序的权利和义务；　　
（六）业主分担物业管理区域各类费用的方式；　　
（七）违反规约应当承担的责任。
临时管理规约由建设单位制定。管理规约在业主大会通过后生效。
第三章 前期物业管理
第三十九条 在业主大会成立之前，建设单位按照规定通过招投标方式选聘物业服务企业提供前期物业服务，签订书面的前期物业服务合同。并以未出售物业业主身份享有相关权利、支付未出售物业的物业服务费用。
第四十条 开发建设过程中物业服务企业前期介入管理产生的费用，由开发建设单位支付，具体标准由建设单位和物业服务企业约定。
第四十一条 建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
前期物业服务合同内容应包括：物业项目基本情况、物业服务范围、物业服务标准、合同期限、物业服务费用、双方权利与 义务、合同的解除和终止、违约责任、争议解决等。
第四十二条 （一）建设单位应当在房屋销售前制定临时管理规约。对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
（二）建设单位制定的临时管理规约，不得侵害公共利益和物业买受人的合法权益。
（三）房屋买受人在与建设单位签订房屋买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
建设单位应当参与首次业主大会会议筹备工作，协助成立业主大会。
第四十三条 前期物业服务合同具体期限由建设单位和物业服务企业约定，前期物业服务合同期限未满，但是业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第四十四条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
第四十五条 为了维护物业买受人、物业服务企业和开发建设单位等各方主体的合法权益，界定各自的职责，物业服务企业不得直接面对业主发放钥匙。
第四十六条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
一、新建住宅小区具备以下条件时，物业服务企业与开发建设单位办理物业管理接管验收手续：
（一）建设工程全部施工完毕并竣工验收合格。
（二）供水、供电、供热、供气、通讯、有线电视、道路、绿化、卫生等设施设备具备业主入住条件。
（三）供水 、供电 、供暖配套设施应当移交给相关部门负责管理，物业服务企业不得接管。
二、新建住宅小区物业服务企业与开发建设单位接管验收程序：
（一）书面通知验收
（二）成立验收小组
（三）移交相关资料
（四）查验物业公共部位、公用场地、共有设施设备
（五）限期组织维修
（六）签订接管验收文件
三、分期开发建设的住宅小区，开发建设单位应当提供可供过渡使用的相应公共服务设施设备，保证已建成的住宅正常使用，周边场地清洁、道路平整，与施工工地有明显有效的隔离措施。
第四十七条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
一、竣工验收合格报告；
二、建筑规划总平面图、公共配套设施、设备图纸及有关图片资料；
三、物业质量保修文件和使用说明文件；
四、共用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
五、《临时管理规约》；
六、物业管理用房；
七、法律、法规规定的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第四十八条 建设单位应在物业管理区域内无偿提供有产权的物业管理用房。在申请办理规划许可证时，明确物业管理用房的位置、面积。物业管理用房属于全体业主共同所有，任何单位和个人不得改变物业管理用房的用途。
物业管理用房应按下列标准配置：
一、按照总建筑面积的千分之三配置物业管理用房。
二、建筑面积为2万平方米以下的项目，物业管理用房的面积不得少于60平方米。
三、多层住宅小区建筑规模在5万平方米以上，高层住宅小区建筑规模在10万平方米以上的，应当配备独立的物业管理用房。为方便管理，应当将物业管理用房设置在小区主出入口附近。
四、总建筑面积为10万平方米以上的项目，物业管理用房面积的千分之二为物业办公用房千分之一为经营用房，并具备经营条件。
五、物业管理用房应当具备正常使用功能，无电梯物业管理用房应设在底层或二层。
第四十九条 本市实行新建住宅物业保修金监管制度。
第五十条 市房产行政主管部门对保修金的缴存、使用、管理和退还按照《呼和浩特市新建住宅物业公用部位、共用设施设备管理办法》实施统一监督管理。
第四章 招投标管理
第五十一条 本市行政区域内住宅和非住宅项目实施物业管理的，应当经过招投标方式选聘物业服务企业。
第五十二条 物业管理项目的招标人（以下简称招标人）是指进行物业管理项目招标的建设单位、业主大会或相关物业产权人。
第五十三条 通过招投标方式选聘物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招投标工作：
（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；
（二）预售商品房项目应在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成；。
（四）物业招投标活动应在物业服务合同终止前90日内完成。
第五十四条 物业管理招标分为公开招标和邀请招标；投标人少于3个或者总建筑面积低于2万平方米的，经房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
　　第五十五条　招标人采取公开招标方式的，应通过报刊、网络或其他公开方式发布招标公告；
招标人采取邀请招标方式的，应向3家以上的具有相应物业管理资质的物业服务企业发出投标邀请书。
招标公告包括以下内容：
　　（一）招标人的名称、地址和联系方式；
　　（二）招标物业的名称、地址、使用性质、建筑面积、实施管理的时间；
　　（三）投标资格条件、报名的地点和期限；
（四）获取招标文件的时间、地点、方法和相关费用等。
第五十六条 招标人在发布招标公告10日前，将招标项目简介、招标文件、招标公告或招标邀请书、招标方案与开发建设相关手续报市房产行政主管部门备案。
第五十七条　物业管理招标过程中发生的费用应由招标人支付。
　　第五十八条 物业管理招标文件应当包括以下主要内容：
（一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；
（二）物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；
（三）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；
（四）评标标准和评标方法；
（五）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；
（六）物业服务合同的签订说明；
（七）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。
第五十九条 物业管理项目的投标人（以下简称投标人）是指响应物业管理招标，经招标人核准参与投标竞争的具有物业管理资质的企业。
投标人应按物业服务企业资质管理办法的规定办理。
第六十条　投标人申请参加物业管理投标的，应向招标人提供下列证明材料：
　　（一）投标申请报告；
　　（二）《营业执照》、《物业服务企业资质证书》复印件；
　　（三）投标人基本情况说明，包括企业性质、注册地址、通讯地址、法人代表姓名、已管理物业情况、人员情况等；
（四）物业主管部门出具的物业服务企业资信证明；
（五）招标文件要求提供的其他证明材料。
　　招标人应对申请参加投标的投标人进行资格预审，根据投标人的资质、业绩、信誉等情况确定投标人。被确定的投标人不得少于3个。
　　第六十一条　投标人按招标文件的要求编制投标文件。投标文件应当包括下列主要内容：
（一）技术标；
（二）商务标；
（三）资信标。　
　　第六十二条　投标人应在截标日前，将投标文件密封送达招标人委托的中介服务机构。
　　招标人收到投标文件后，应妥善保存，在开标之前不得启封投标文件。
　　投标人在截标日前，可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分。
　　投标文件发生下列情形之一的，投标文件无效；
（一）未密封；
（二）未加盖投标人公章和法定代表人印章；
（三）未能按招标文件要求编制；
（四）逾期送达。
第六十三条　物业管理招标文件发出之日至投标人提交投标文件的截止之日止不得少于20日。
招标人应在招标文件确定的提交投标文件截标日的同一时间公开进行开标，开标地点为招标文件中预先确定的地点。
　　开标由招标人委托的中介服务机构主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：
　　由投标人选派代表检查投标文件的密封情况，由招标人委托的中介服务机构进行检查。经确认无误后由工作人员当众拆封；
招标人在截标日前收到的所有投标文件，都应在开标时当众予以拆封。开标过程应当记录，并存档备查。
第六十四条　评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会的成员人数为5人以上单数。其成员由招标人代表和物业管理评审专家组成。
物业管理评审专家由招标人从市物业监管部门提供的物业管理评审专家库名册中采取随机抽取的方式确定。与投标人有利害关系的，不得成为评标委员会成员。评标委员会成员名单在中标结果公布前应当保密。
评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。由评标委员会当场宣布中标结果。
经评标委员会评审，所有投标都不符合投标文件要求的，可以否决所有投标，招标人可重新招标。
第六十五条 招标人应按评标委员会的评标报告向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还投标书。
第六十六条 招标人和中标人应自中标通知书发出之日起30日内，依照招标文件和中标人的投标文件，签订书面的《前期物业服务合同》或《物业服务合同》。
　　第六十七条　招投标活动结束后，招标人或者原物业服务企业应将本办法第四十八条规定的档案材料移交给中标人。
第六十八条 招标人应当在确定中标人之日起15日内，到市房产行政主管部门备案。备案资料应当包括招标文件、投标文件、评标委员会的评标报告、委托合同、委托代理招标合同等资料。
　　第六十九条　投标人不得以任何方式排斥其他投标人参与公平竞争；不得通过作弊哄抬标价；不得与招标人串通，损害其他人的利益；不得向招标人或者评标委员会成员行贿或变相行贿。
　　投标人以前款所述的方式获得中标的，所签《物业服务合同》无效。
招标人不得以虚假的招标方式获取投标人的物业管理方案，损害投标人的利益，不得向他人透露可能影响公平竞争的招标情况。
第五章 物业管理服务
第七十条 从事物业管理活动的企业应当具有独立法人资格。
物业服务企业应当按照国家规定取得物业服务企业资质证书。
物业企业从业人员应当按照国家规定取得相应的职业资格证书。
外地企业来本地从事物业服务的，按照本办法相关规定办理资质。
第七十一条 物业服务企业资质等级分为一、二、三、四级。
市房产行政主管部门负责一级、二级的初审和管理，负责三级、四级资质证书的颁发和管理。
第七十二条 新设立或者申请评定等级的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向市房产行政主管部门申请资质：
（一）企业资质申报表；
（二）营业执照；
（三）企业章程　；　
（四）验资证明（相应资质等级）；
（五）固定办公场所证明；
（六）企业资质证书正、副本（申请评定等级的企业应提供）；
（七）物业管理委托意向书（申请评定等级的企业应提供物业服务合同）；
（八）物业管理专业人员的职业资格证书、管理和技术人员的职称证书及其复印件；
（九）物业管理业绩材料（申请评定等级的企业应提供）；
（十）市房产行政主管部门要求提供的其他材料。
第七十三条 新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期；一年暂定期满后，物业服务企业须申请四级资质的评定，未获得通过的，市房产行政主管部门应当取消其从事物业管理业务的资格。　
第七十四条 市房产行政主管部门应当自受理企业申请之日起7个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书；一级、二级资质审批前，由市房产管理行政主管部门初审，审查期限为7个工作日。 　　
第七十五条 本市实行物业管理项目经理责任制，物业管理区域的物业管理负责人应当由物业管理项目经理担任。
第七十六条 市物业管理协会应当加强对物业服务企业和物业服务从业人员的自律性管理。建立诚信档案和诚信风险预警公告制度。对违反法律、法规规定和行业规范、侵害业主合法权益的，应当要求其改正；情节严重的，应当给予警告、业内通报批评或者公开谴责等制裁。　　　　
受到市物业管理协会公开谴责的物业服务企业，二年内不得参加物业服务招投标，业主大会可以提前解除与其签订的物业服务合同。　　
受到市物业管理协会公开谴责的物业服务从业人员，物业服务企业二年内不得聘用其从事物业服务工作。　　
市物业管理协会给予物业服务企业和物业服务从业人员警告、业内通报批评和公开谴责的，应当报市物业监管部门备案；给予物业服务企业和物业服务从业人员公开谴责的，应当向社会公告。
第七十七条 物业服务企业不得转让或者以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业服务企业资质证书。
第七十八条 物业服务企业应当按照物业服务合同约定提供物业服务。　　
物业服务合同应当包括以下内容：
（一）当事人和物业的基本情况；
（二）物业共有部分、共用设施设备的维护和管理；
（三）环境卫生、绿化、公共秩序和公共停车车位、公共文体设施的管理；
（四）物业装修装饰管理服务；
（五）物业管理区域内安全、消防、交通等协助管理服务；
（六）物业档案资料管理；
（七）物业服务标准；
（八）物业服务费标准及收取方式；
（九）合同期限、终止和解除条件；
（十）违约责任及纠纷解决途径；
（十一）双方认为需要约定的其他事项。
第七十九条 物业服务企业应当按季度、年度向市物业监管部门报送统计报表和其他相关统计资料。
第八十条 一个物业管理区域由一个物业服务企业统一提供物业服务。物业管理区域内地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。　　
第八十一条 物业服务企业提供物业服务，应当与建设单位或者业主大会签订物业服务合同，约定物业服务的计费方式、收费标准、服务内容、服务期限等。　
　 第八十二条 物业服务费用可以采取包干制或者酬金制等形式。
　　实行酬金制的物业服务企业每年至少应当向业主大会或者全体业主公布一次物业服务资金的收支情况。
　　物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
　　第八十三条 物业专项验收合格交付使用前发生的物业管理相关费用,由开发建设单位承担；物业专项验收合格交付业主后的物业服务费,由业主承担；物业管理区域内未售出空置房屋的物业服务费，由开发建设单位交纳。
第八十四条 物业服务合同期限为2至5年。　　
物业服务合同期限届满时，业主大会尚未成立或者未依法选聘物业服务企业的，原合同可以继续履行，直至新的物业服务合同生效。　　
第八十五条 物业服务合同终止合同双方或者一方不再续约，或者合同期内提前解除合同，业主大会重新选聘物业服务企业接管的，应当按照下列程序做好物业管理交接工作：
（一）在解除合同90日前，合同双方或者提出解除合同一方应当将拟解除原因、解除时间以书面形式告知对方，就退出事宜进行协商，以书面形式在物业管理区域内公告15日。并填写《物业服务企业退出物业管理项目情况登记表》，向旗（县）区主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府备案。
（二）拟退出物业项目管理的物业服务企业，在未正式退出前，应当继续按照物业服务合同的约定做好物业服务，积极协助业主大会选聘新的物业服务企业。业主应当足额按时交纳物业服务费至合同终止之日或经双方确认的实际服务终止之日。
业主大会应在解除合同前依法完成选聘物业服务企业工作。
（三）实行物业服务收费酬金制的，物业服务企业应当在解除合同30日前公布物业服务费的收支状况，并将预收的超合同期限的物业服务费用退还给相应业主。
（四）物业服务企业应当在合同终止或解除之日起10日内，向业主委员会或者新选聘的物业服务企业移交本细则第四十六条规定的资料和物品。　　
（五）物业企业退出后，没有成立业主大会或未选聘新的物业服务企业的，物业服务由街道办事处、乡镇人民政府代管，所发生的费用由业主据实交纳。
第八十六条 物业服务企业应当遵守安全生产的有关规定，制定物业管理区域内安全防范应急预案，对突发性自然灾害，火灾、供水、供电和供气事故及治安刑事案件等突发性重大事件，物业服务企业应当按照有关规定及时向相关部门报告，并协助做好工作。　
　 第六章 物业的使用与维护
第八十七条 业主或使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当与业主签订《装饰装修管理服务协议》。
第八十八条 住宅室内装饰装修管理费、装饰装修垃圾清运费和装修抵押金由物业服务企业与装修人约定。装饰装修活动结束后，经验收符合约定的，抵押金在入住后退还装修人。
第八十九条 物业使用人应当合理正当的使用专有部分，禁止从事下列危及建筑物安全或者损害他人权益的行为：
（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设
计方案，改变建筑主体和承重结构，增加楼面使用荷载；
（二）将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房间；
（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝
土墙体；
（四）在楼面基层上凿槽安装各类管道；
(五)各类防盗门、窗、栅等安装走出外墙立面 ；
（六）损坏房屋结构及设施，危及房屋安全；
（七）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；
（八）未经供暖管理单位批准，拆改供暖管道和设施；
（九）未经燃气管理单位批准，拆改燃气管道和设施；
（十）违章搭建建筑物、构筑物。改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗。
第九十条 住宅小区内车辆、停车位统一由物业服务企业管理。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
第九十一条 利用物业共有场地设置机动车停车位的，其车位设置、管理、收费等事项在前期物业管理阶段应明确在《前期物业服务合同》内。业主大会成立后应明确在《物业服务合同》内。
业主对机动车辆有保管要求的，可以与物业服务企业另行约定。
第九十二条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅，应当按照有关规定交纳物业专项维修资金。
住宅专项维修资金用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
第九十三条 住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
　　共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第九十四条 首期归集的专项维修资金由商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存。廉租房住宅维修资金由产权单位全额缴纳。
具体标准: 1、普通住宅：50元/ｍ2
2、带电梯住宅：90元/ｍ2
第九十五条 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。
第九十六条 开发建设单位在住宅项目竣工后，应到市房产行政主管部门