菏泽房地产调研报告.ppt

声明：未经允许，谢绝转载、复制！声明：未经允许，谢绝转载、复制！by*所有所有菏泽调研划报告 2011.06谨呈：报告提纲前言市场调研分析SWOT分析及项目定位营销推广策略2市场调研分析 菏泽大市场环境分析 菏泽房地产市场现状3菏泽概况菏泽市位于鲁西南，与江苏、河南、安徽三省接壤；辖牡丹区、定陶、曹县、成武、单县、巨野、郓城、鄄城、东明八县一区；总面积12238.6平方公里，人口875万；菏泽市是著名的牡丹之乡、书画之乡、戏曲之乡、武术之乡；巨野煤田是华东最大煤田;曹县一处已探明资源量在20亿吨以上的大型焦煤煤田已成为中原油田重要的生产基地，菏泽作为能源基地越发重要。4菏泽市人口分析县区人口（万）县区人口（万）牡丹区147巨野县97开发区23鄄城县82曹县151成武县65单县120定陶县64郓城县117东明县77 由于经济原因，菏泽市人口具有，城市人口增长相对缓慢，外输人口明显多于输入的特点。5菏泽市人均收入分析年份2007年2008年2009年城乡居民储蓄存款（亿元）427.1531.18645.42人均居民储蓄存款（元）467257386870城镇居民可支配收入（元）97151158112737农民人均纯收入（元）4672573868702005年开始，菏泽城镇居民收入水平快速上升，但居民可支配收入水平依然偏低。6菏泽市GDP总量居全省15，人均可支配收入居全省末位排名排名城市城市GDPGDP总量总量增长率（增长率（%）排名排名城市城市人均可支配收入人均可支配收入1青岛3786.52亿13.21济南20802.17元2烟台2879.96亿13.62青岛20464.41元3济南2562.81亿13.03东营19487.42元4潍坊2056.02亿13.24烟台19349.68元5淄博1945.02亿13.05威海18536.80元6济宁1736.01亿13.16淄博17629.23元7东营1664.80亿13.77莱芜17223.51元8临沂1660.46亿13.28临沂17135.87元9威海1583.45亿12.19济宁16245.66元10泰安1226.11亿13.410泰安16094.86元11德州1180.82亿13.011滨州15960.13元12滨州1025.42亿13.012潍坊15691.37元13聊城1025.42亿13.113聊城14558.99元14枣庄925.56亿13.114德州14545.16元1515菏泽菏泽686.02686.02亿亿15.615.615日照14408.53元16日照629.58亿15.116枣庄14319.83元17莱芜367.27亿12.31717菏泽菏泽11580.6411580.64元元7菏泽市经济状况分析菏泽山东的经济“低谷”2009年人均GDP（元）菏泽市近三年，GDP保持14%以上的增长，但增速逐渐放缓，仍处于山东经济“低谷”。较低的经济发展，将直接影响房地产市场发展的动力与速度。17.1%15.6%14.3%8菏泽市经济对应的房产发展阶段宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展2009年菏泽市GDP为953.64亿元亿元，较上年增长14.3%；房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准表明，不同地区的人均GDP决定了该地区房地产市场的不同发展阶段。2009年菏泽市人均GDP，1819美元，房地产处于快速发展阶段。800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$人均GDP与房地产发展关系生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型2009年，菏泽市GDP增速为14.3，宏观经济处于高速发展期菏泽市的人均GDP为1819美元，房地产市场处于高速发展阶段9菏泽市历年固定资产投资及房地产投资分析固定资产投资房地产开发投资商品房施工面积商品房竣工面积商品房销售面积固定资产投资稳步增长,投资结构进一步优化；房地产开发建设加快，年增长率均在20%以上。房地产施工、销售速度加快，2009年已达年消化量达到450万以上，房地产发展迅猛。10山东省各市城市化率及房价的对应关系分析城市人口总数（万）城镇人口（万）城镇人口比例房价济南66243165%8711元/青岛84546855%8962元/淄博45018440%5217元/枣庄36512433%4668元/东营2007638%5150元/烟台70129742%5835元/潍坊88939844%3820元/济宁79625632%5468元/泰安54515929%4498元/威海28012042%6523元/日照27410036%6700元/莱芜1274938%4579元/临沂98321221%3915元/德州54816029%3600元/聊城55720837%3785元/滨州36810428%3573元/菏泽81818022%3300元/菏泽市的城镇人口占总人口的22%，房价水平达到3300元/，与其他地市情况对比，房价仍有上涨空间。城市化率低，房价低，发展潜力巨大11菏泽市总体规划及发展方向分析 菏泽市区目前的城市规划布局以向东发展为主，向南发展为辅，适当向北发展，严格控制向西发展。2010年菏泽中心城区人口规模为50万人，用地规模为60平方公里。按照组团式结构形态，通过绿化、水系的分割，形成“一核、两轴、四区”的布局结构。12菏泽市发展方向分析东部城区西部城区北部城区南部城区中心城区一核（城市核心区）：西至太原路，北到大学路，南到铁路编组站，东至京九铁路，沿赵王河两侧从北向南依次布置市级行政中心、文化中心和商务中心。两轴：城市的两条发展轴线，东西向为丹阳路，南北向为人民路。五区：城市的五个功能组团，即中心城区、西部城区、东部城区、北部城区、南部城区。13菏泽市历年土地供应量及价格分析2005年2008年，菏泽市土地供应比较稳定，2009年开始，土地供应放量。2005年2008年，菏泽市土地价格相对稳定，2009年开始，土地价格上涨加速。14菏泽市历年房产价格分析2005年2010年，菏泽市房价稳定上涨，2009年后，增长幅度趋缓，2013年预计达到4800元。销售断档+持续的通货膨胀，将导致明年上半年菏泽房价的上涨预期。15菏泽市2010年10月份成交分析菏泽市2010年10月份成交数据住宅成交套数1183套住宅成交面积137539.72住宅成交金额465834129.96元商业成交套数49套商业成交面积6318.94商业成交金额37877992元总计成交套数1232总计成交面积143858.66总计成交金额503712121.96元2010年10月份菏泽市楼盘成交排名名次项目名称销售套数1景昀苑204套2时代奥城197套3中央公馆181套4现代城126套5奥林花园67套6国贸中心64套7奥斯卡春城46套8橡树湾36套9德林华府33套10三希堂25套10月份菏泽市住宅销售火爆，目前市场在售项目基本处于尾盘阶段，销售断档。16宏观政策给我们带来了什么信号？12月7日，中央经济工作会议，“房地产行业第一次不再被当做支柱产业描述”12月9日，营业税征2改5,“抑制投机性购房”12月14日，“国四条”明确提出，“遏制部分城市房价过快上涨”12月17日，关于进一步加强土地出让收支管理的通知，“开发商拿地首付至少50%”1月10日，关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，“二套房贷首付比例不得低于二套房贷首付比例不得低于40%”1月12日，存款准备金率上调0.5%，“货币供应紧缩货币供应紧缩”1月13日，国新办六部委联合会议，“增加房产有效供给为最终目标增加房产有效供给为最终目标”1月21日，报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知“控制房地产商囤地和炒地控制房地产商囤地和炒地”4月，二套房贷首付不低于50%4月15日，贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%2010年6月 按家庭成员拥有住房数认定二套房2009年2010年控制通货膨胀、抑制投机、控制房价上涨，成为政府工作重点17菏泽市房产区域特征分析 北城 西城 南城 东城 中心城区交通便利、商业配套、生活配套成熟，教育、生活、医疗、金融、休闲丰富；拆迁难度大的，发展缓慢，布局杂乱，楼盘规模小重点建设区域，环境优越，未来拥有较完善的配套设施，以小高层为主，单价、总价较高；楼盘数量众多，供应体量庞大，区域竞争激烈。位置相对较偏，环境较好，发展相对滞后，在售楼盘较少，价格相对便宜；近期因大盘带动，价格有所上涨；本区域土地储备大，发展前景看好。位置相对较偏，依托大学城、牡丹园、政府搬迁升值潜力看好。位置相对偏僻，环境差配套缺乏，居住舒适性差。我们位于中心城区的“老城根”18菏泽市楼盘分布图福源名居德林华府奥斯卡春城景昀苑牡丹商贸城时代奥城金河湾龙泽花园龙田名郡香格里拉香榭里天泽园金色家园金御华府滨河苑清华园大学嘉园维多利亚恒泰国际国贸中心映翠园华侨城凯瑞国际橡树湾领奖帅府领秀城鹏远华府锦绣豪庭三希堂天华明珠裕河家园 水岸嘉苑公园1号中央公馆怡景蓝湾畅志园盛世豪庭奥林花园中达尚城和平人家阅城国际19西部城区代表项目及特征福源名居德林华府奥斯卡春城景昀苑牡丹商贸城时代奥城金河湾龙泽花园龙田名郡项目德林华府时代奥城奥斯卡春城龙田名郡景昀苑图片类别高层、小高层高层小高层多层、别墅高层多层多层、小高层建面10万56万一期8万11.6万23万绿化率容积率53%2.4740%2.541%2.030%1.636%1.5面积7413987-14574146112-13692140均价37003700360033003600 西部城区是牡丹区新区政府所在地，菏泽老城向西延伸的区域，因政策原因发展较缓，但离中心城区距离较近；大盘推动发展，随着奥斯卡春城、时代奥城等大盘的推出，市场竞争度明显提升；关注度低、去化速度慢等问题，正在逐步改变。代表项目20东部城区代表项目及特征维多利亚恒泰国际国贸中心凯瑞国际橡树湾领将帅府领秀城鹏远华府锦绣豪庭三希堂天华明珠裕河家园 水岸嘉苑公园1号中央公馆怡景蓝湾畅志园盛世豪庭项目公园1号中央公馆锦绣豪庭领将帅府国贸中心图片类别高层、小高层高层小高层高层、小高层高层、小高层小高层、高层建面30万5.4万15万23万100万绿化率容积率32.5%2.731%2.7442%2.7842%2.530.6%3.79面积93164127-1658114289-12689275均价47004100420038004500代表项目 东部城区是重点建设区域，是未来城市发展的首要区域。整体环境优越，未来拥有较完善的配套设施，主要以小高层为主，单价、总价较高；销售势头均较为强劲；楼盘数量众多，供应体量庞大，竞争强度将日臻激烈；菏泽市民置业首选之地。北部城区代表项目及特征滨河苑清华园大学嘉园项目清华园大学嘉园滨河苑图片类别多层小高层多层规模10万26.7万1,5万绿化率容积率30%1.540%1.4834.21%1.63面积9413230-14050360价格38003500代表项目 北部城区在售楼盘较少，仅有三个楼盘在售，市场供应量不大，竞争并不激烈；随着大学文化城等高教园区的建设和教育环境的改善，以及政府搬迁的计划，作为未来的人文高教中心及政务中心，发展趋势看好。筹建项目筹建项目22项目奥林花园华侨城中达尚城图片类别多层、小高层别墅多层、别墅多层、小高层规模27万40万7万 绿化率容积率37%1.637%1.441%1.8面积11313675121价格3800未售3200南部城区代表项目及特征奥林花园华侨城中达尚城代表项目 南部城区作为商贸区，以早年自建低矮建筑为主，道路交通拥挤，现代小区概念的住宅区较难形成，直接导致南部城区的物业升值幅度不大，品质、高端楼盘较难形成。23代表项目户型面积分布图2房 3房 2房 3房 2房 3房 2房 3房 2房 3房 2房 3房 2房 3房 2房 3房 2房 3房 2房 3房 2房 3房面积171以上161-170151-160141-150131-140121-130111-120101-11091-10081-9071-8061-7060以下项目时代奥城德林华府135123奥斯卡春城公园1号锦绣豪庭 中央公馆领将帅府领秀城中达尚城清华园裕河家园7474119931138210212611914212713089126758912110494101697312711387961421111101391041171241331461291399213914213610011312114014511313293三室户型，集中在110140两室户型，集中在9011024菏泽市代表项目竞争力分析项目产品景观营销物业展示时代奥城南北双阳台、跃层设计、转角窗设计、落地窗设计、会所、幼儿园楼间绿化。健身器材没有突出之处主打“官庄人生梦想”，并没有特别突出的诉求点讲系统、视频监控系统、停车场管理系统、火灾自动报警系统、信息网络系统中央公馆飘窗设计、入户花园设计、转角窗设计以主景观轴，分层布局，中央水景，坡景、小品区位优势、品质高贵突出项目高贵品质五重安保，五星物业、管家服务德林华府飘窗设计、超大景观阳台，产品设计并无突出之处木栈道、垂钓区、放生池、渡贪池，太极广场、儿童游乐场主打西部板块诉求点不深刻门禁系统，星级物管公园1号飘窗设计、双阳台设计、转角阳台设计依托公园景观，社区景观不突出湖畔、公园、豪宅案名深刻，营销方面体现不出高贵感常规物业服务锦绣豪庭常规高层户型基本没有景观资源城市向东，我们向东常规物业服务营销不突出，不能有效吸引客户销售中心档次普遍较高25重点项目分析：奥斯卡春城奥斯卡春城1KM 项目位置：北临八一路，西依重庆路，东靠贵阳路，南联东方红西街 开发公司：菏泽中富置业有限公司 项目类型：多层、高层、别墅 项目规模：一期建面，8万，联排、多层、商铺，共470户，已交房 二期建面，3.4万，多层，240户，已交房 三期建面，4万，多层，340户，已售罄 四期建面，3万，小高层，226户，销售95%以上 五 期，2010年底动工（同期竞争）容积/绿化：2.0/41%价 格：均价，3600 户型面积：2室，74、104、110、117 3室，119、124、133、139、146 项目优势：大盘居住氛围良好，建筑风格现代，绿化、景观突出，开发商品牌强势，认可度高。项目劣势：配套尚有不足，背离城市发展主方向。与本项目关系：同区位竞争。菏泽西部大盘销售良好，未来仍有持续供应。26重点项目分析：奥斯卡春城面积区间：两室，74117 三室，119146除74两室面积控制较为合理外，其余户型面积普遍偏大，在均价达到3600后，两室户型总价接近40万，客户置业门槛较高。户型特点：户型方正、南北通透1梯2户、2梯2户的设计，保证了户型的方正，但是直接导致了，公摊偏大、户型的偏大的问题。其他：户型设计普通缺乏飘窗、下沉式庭院等设计元素，缺乏卖点，难以提高售价。产品设计有较大提升空间27重点项目分析：时代奥城时代奥城2KM 项目位置：菏泽市中华路与西安路交汇处 开发公司：菏泽市亿联置业有限公司 项目类型：高层、小高层 项目规模：总建面，56万，25栋高层、5栋多层、商业、酒店容积/绿化：2.5/40%价 格：均价，3700 销售状况：10月23日开盘，11月1日已销售80%以上 户型面积：3室，87、96、123、135、142 4室，141、145 项目优势：大盘居住氛围良好，开发商实力雄厚，项目周边配套齐全、教育资源良好。项目劣势：价格较高，周边嘈杂。面临问题：拆迁已经成为其下一步的主要问题。与本项目关系：同区位竞争、可参考借鉴。时代奥城的畅销可看出，在菏泽西部高品质楼盘依然畅销。28重点项目分析：时代奥城面积区间：三室，87142 四室，141145户型面积偏大，均价3700，总价30万起。户型特点：户型方正1梯3户，中间户型偏大，设计为三室，客户认可度低。其他：户型设计普通均为平窗设计，缺乏飘窗设计。产品设计有较大提升空间29 西城2011年水榭花都周边同期在售项目分析 2011年西部城区供应将会放量，具体面世项目如下：奥斯卡春城5期德林华府2期金河湾首期时代奥城2期阅城国际首期景昀苑西部城区2011年同期在售项目将有7个以上德林华府奥斯卡春城时代奥城金河湾阅城国际景昀苑竞争项目预计体量奥斯卡春城5期4万德林华府2期3万金河湾首期5万时代奥城2期4万阅城国际首期6万景昀苑3万合计25万30菏泽项目信息汇总项目名称项目名称开发公司开发公司项目地址项目地址物业类型物业类型占地占地/建筑面积建筑面积户型面积户型面积销售价格销售价格其他其他东城东城维多利亚港湾维多利亚港湾众合置业有限公司丹阳路、天香路口高层、多层、公寓、别墅建面，4074280-155实验幼儿园、春蕾小学、二十二中、银座商城凯瑞凯瑞国际广场国际广场菏泽市富川房地产开发有限公司人民路、中华路路口高层、公寓40亩/13万均价，4100人民公园、青菏泉广场公交新路多天华天华领秀城领秀城菏泽天华实业有限公司长沙路以东、武汉路以西、丹阳东路以南多层、高层11万/30万2000户1室室，912室室，119、1213室室，130、132、136、140、145均价，330045%的绿化率、80%车位配置天华明珠天华明珠菏泽天华实业有限公司黄河东路（岳城办事处对过）多层、高层2.9万/10.7万720户2室室，89、903室室，131、13320F，300080140户型设计锦绣豪庭锦绣豪庭山东圣源房地产开发有限公司广州路、八一东路路口高层、小高层6万/15万2室室，81、82、91、923室室，102、126、139、1429栋高层，70140户型将领帅府将领帅府菏泽领将房地产开发有限公司长江东路以北，武汉路以西、巢湖路以南高层、小高层120亩/23万2室室，89、100、1133室室，1206均价，3300市立医院分院、开发区实验小学、开发区实验中学、一佳中学、曹州一中金色家园金色家园菏泽市祥和置业开发有限公司青年北路、胜利路路口多层、小高层2万/4.5万2室室，无3室室，87、112、114、117、127、131未销售配套设备齐全、物业管理完善的现代化、生态型居住社区帝都花园帝都花园4期期菏泽开发区帝源房地产开发有限公司华英路商业街东侧多层14万/20万1500户80140公园公园1号号菏泽市东盛房地产有限公司菏泽市人民路(原口岸大楼)高层、小高层130亩/30万2室室，933室室，113、129、131、133、1394室室，164均价，470017F，16栋小高层，赵王河公园、大剧院、演武楼、林展馆，公园豪宅31项目名称项目名称开发公司开发公司项目地址项目地址物业类型物业类型占地占地/建筑面积建筑面积户型面积户型面积销售价格销售价格其他其他中央公馆中央公馆山东菏泽龙翔房地产开发有限公司人民路以东,八一路以北高层、小高层177561/5475793000户3室室，127、136、1424室室，1656F，380013F，4200均价，41002012年6月交房，开发区核心位置、赵王河公园、大剧院、演武楼天泽园天泽园菏泽永泰置业有限公司中华路南侧，太原路西，洙水河北，电视台东高层、小高层5万/2万80143售罄赵王河公园、天香公园、新天地公园帝都帝都东城国际东城国际菏泽天成恒瑞房地产开发有限公司长江路与广州路交汇处多层，小高层，高层21万/40万91226城东经济开发核心地带鹏远鹏远华府华府菏泽鹏远置业有限公司广州路西、丹阳路北、永昌路南高层、小高层5.43公顷/1925181301户商务写字楼、商业超市、健身休闲中心、高层住宅中达中达映翠园映翠园中达宜居置业有限公司长江路以北，中华路市实验小学以南，赵王河以东，育才路西高层80474.8/24万菏泽中央商务区核心、赵王河公园、实验小学、银座商城、惠和商场、苏宁电器中翔中翔橡树湾橡树湾菏泽中翔经济适用房开发有限公司菏泽市长沙路花城小区北邻小高层2.3万/5.5万2室室，88、89、953室室，100、118、126、132均价，3300高科技、新材料、新配置，高科技创新楼盘奖三希堂三希堂菏泽润华投资有限公司黄河路与广州路交界南200米路西多层、小高层100亩/10万620户100320别墅，4900多层，3200中式园林养生大宅国贸中心国贸中心菏泽市大元置业有限公司菏泽市中华路南，中山路北，华英路西238198.3/1007611.12室室，89、943室室，107、117、1524室室，160、1896室室，273、27510F，410030F，470031-32F（复），4200均价，4500交2000顶10000；11月底开盘，2012年9月交房；天阔逸城天阔逸城菏泽宸宇房地产开发有限公司人民路东 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