关于×市现阶段物业管理发展情况的调研报告.doc
《关于×市现阶段物业管理发展情况的调研报告.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《关于×市现阶段物业管理发展情况的调研报告.doc(19页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、-范文最新推荐- 关于市现阶段物业管理发展情况的调研报告 关于市现阶段物业管理发展情况的调研报告 物业管理作为新兴的朝阳产业,在我市已有十余年的发展历史,这十几年来,在各级政府领导的关心和支持下,在广大业主和物业管理企业的共同努力下,我市的物业管理总体水平得到了很大的提高,物业管理从一个新生事物发展成了贴近千家万户、家喻户晓的行业。为了更深入地了解我市物业管理现阶段发展状况,结合实际情况,通过实地走访及召开座谈会等方式对我市住宅小区的物业管理情况进行了调研,调研中发现问题归纳如下:一、收费难依然是制约我市物业管理行业发展的最大壁垒在调研中我听到最多的字眼就是收费难,似乎从有物业管理那
2、天起就伴随着这一问题,即使是在物业管理条例颁布实施一年多的今天,在人们的消费意识、物业管理观念逐步加强的情况下,收费难依然是困扰绝大部分物业管理企业的首要问题。业主不交费的理由众多,物业管理企业服务不到位自不必说,而如房屋质量等开发商遗留问题以及邻里间纠纷等也被拿来作为不交费的理由就实在让人不得不对物业管理企业的经营困境感到同情了。更有甚者,没有任何理由,就想“搭车消费”,用别人的钱享受自己的服务,于是效仿他们做法的人越来越多,物业管理企业收上来的物业费越来越少,从企业追求利润的经济本性来说,当收入小于成本或者利润减少时,必然会降低成本,而降低成本的直接后果就是服务质量下降,于是更多业主对物业
3、管理企业的服务不满意,从而不交物业费,这就进入了一个恶性循环的怪圈。小区环境差了,住房自然贬值,到头来受苦的其实不只是物业管理企业,还有园区内的所有业主。所以要搞好沈阳的物业管理,必须从培养人们的交费意识入手。经济基础是实现小区保值增值的关键,这一点必须让广大业主们清楚的认识到。二、业主大会、业主委员会成立、运行不规范,作用发挥不当在物业管理条例中,业主大会制度被作为一项重要制度再次明确,业主大会是全体业主的自治组织,业主委员会是业主大会的执行机构,作为产权人和物业使用人的业主是小区真正的主人,管理好小区应该是全体业主的共同愿望,所以物业管理不是物业管理企业一方的事,而是全体业主的事,业主应通
4、过业主大会这一渠道充分行使自己的权利,发表自己的观点,参与到小区管理中去。但在调研中发现,很多小区的业主没有意识到这一点,对小区物业状况漠不关心,造成业主大会召开困难,有些小区在全部入住几年后仍没有召开过业主大会,没有组建业主委员会,物业管理处于前期物业管理状态,个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决,为小区正常的物业管理埋下隐患。有的小区业主委员会成立程序不规范,未通过业主大会选举产生,不具有合法性,其行为不具备法律效力,不能代表全体业主。还有的小区即使按规定成立了业主委员会,但其成员对物业管理相关知识了解甚少,对其职责认识不清,缺乏足够的精力、热情,业主委员会形同虚设,不
5、能起到应有作用。另外,个别社区对业主大会、业主委员会的成立比较漠然,未按照物业管理条例要求发挥应有的组织、指导作用,使部分物业的日常管理工作处于无序状态。三、物业管理企业人员整体素质有待提高这一问题主要表现在以下两方面:一是某些物业管理企业员工缺乏客户意识,服务态度不端正,服务用语不文明,对业主的正当要求不能及时满足,影响物业管理服务水平的提高和客户满意度的提升。其实业主和物业管理企业之间的矛盾很多是源于物业管理企业人员服务态度不好,很多问题只要正确沟通都是可以解决的,物业管理企业人员一定要树立“业户至上”观念,才能把物业管理这项工作做好;二是某些物业管理企业缺乏专业人员。例如日常维修是物业管
6、理一项很重要的工作,维修不及时、不到位都会使业主对物业管理企业的服务质量产生怀疑,甚至出现矛盾。四、服务标准不统一,有待规范物业管理服务作为一种商品,不仅具有一般商品的特性,还具有一定公众性的特性。业主在购买本小区物业管理服务的时候会与其他小区相比较,看看自己所享受到的服务在价值、价格上是不是最优的,但由于现在我市未对不同价格的物业费应具体提供那些服务做出细致明确的规定,所以在业主进行比较的过程中难免会出现同质不同价,或者同价不同质的现象,这种现象会对业主在评价物业服务上产生影响,质优价廉的小区业主会认为物业费交得值,他们得到了应有的服务,而那些质优价不廉,甚至是质不优价不廉的小区业主就会认为
7、他们应该得到更多服务,或者减少物业费的支出,从而不愿交物业费。五、开发商遗留问题严重影响物业管理企业正常经营开发商遗留问题主要包括两方面:一是房屋质量存在问题;二是承诺未兑现,业主未得到承诺利益,园区内配套设施未健全。调查中,有些物业管理企业管理人员反映他们小区内没交物业费的业主有90%是因为房屋质量有问题,还有的是因为开发商承诺的配套设施没有建,业主又找不到开发商,于是物业管理企业便无奈地成了替罪羊。此外,有些物业管理企业为了扩大管量,对开发商妥协,降低承接标准接管物业,也为日后的管理工作埋下隐患。六、地方性法规建设滞后,影响物业管理行业规范化国家物业管理条例已颁布实施一年多,对我市物业管理
8、行业起到了积极的规范作用,但由于其全国性和指导性的特点,在解决物业管理中的一些具体问题时可操作性差,这就要求我市能尽快出台地方性配套法规、规章,如物业管理区域的划分,业主在首次业主大会上的投票权数的确定等。针对以上问题,提出如下建议:一、尽快出台物业管理服务质量等级标准按照“分等定级、质价相符”的原则制定物业管理服务质量等级标准,同质同价,质高价高,不同等级,价格不同,服务内容和质量也不同。由小区业主大会根据需要讨论决定选择具体服务标准,并与物业管理企业签订物业管理服务合同,不搞服务不足,也不搞服务过剩。物业管理企业按照合同规定提供服务,业主按时足额交纳物业费,物业管理企业定期公布费用收支账目
9、,让业主明白消费,避免双方因费用问题产生怀疑。二、加快业主大会制度规范化进程按照物业管理条例等相关法律法规规范成立业主大会,公开选举业主委员会,使业主的合法权利得到保护,正当权益得到维护。经选举产生的业主委员会要热心公益事业,对这项工作有足够的热情,能够在物业管理企业和业主之间起到沟通桥梁的作用,及时将业主意愿反映给物业管理企业,在遇有业主因开发商遗留问题不交物业费时及时向业主解释,消除二者间误会分歧,使小区物业管理在和谐的氛围中正常运行。三、制定物业管理人员培训计划,提高员工的专业素质和道德素质在提高员工专业技能方面应重点做好以下几方面工作:1、做好人力资源管理,提高员工的专业技能,提高管理
10、服务水平;2、制定计划,分期分批对各类人员进行专业培训,经考试合格后持证上岗;3、实行“末位淘汰制”,竞争上岗,树立岗位就是报酬的观念;4、多渠道吸纳有经验的专业人才,与本地实际相结合,优势互补,全面提高从业人员素质。在提高员工道德素质方面,要着力从培养其服务意识入手,说话、办事时刻从服务者的角度出发。因为在物业小区里,住户人数多,人员素质参差不齐,作为物业管理人员不能对业主要求太高,应该多从自身找差距,摆正自己的位置,工作中多一份耐心,用自己良好的服务态度和优质的服务水平赢得业主的理解和支持。四、严格把好验收关事实证明,开发商遗留问题是日后小区物业管理的最大难题,所以在小区竣工验收时,相关部
11、门必须严格把关,房屋质量、配套设施必须保质保量。物业管理企业在承接物业时也要详细检查物业情况,包括小区业主档案资料等,不能因盲目扩大管量而为日后经营管理埋下隐患。五、尽快出台地方性法规、规章由于各地物业管理实际情况存在差异,物业管理条例将一部分具体法规、规章的制定权交给地方,我们应根据我市物业管理实际,结合物业管理条例实施一年多以来的实践经验,尽快制定出台实施细则,为解决具体问题提供操作性强的法律依据。六、加大宣传力度,创造物业管理和谐的供给需求环境深入细致宣传物业管理条例,让广大业主不但了解物业管理对小区环境的重要性,也能在适当时候运用法律武器保护自己的利益,充分行使自己作为物业主人的权利。
12、同时通过宣传,也要使物业管理企业进一步明确自己的工作性质,更好地在法律和合同范围内提供优质的物业服务,使物业小区形成业主要服务,物业管理企业提供服务的互补状态,促进我市住宅小区环境优化,推动整个物业管理行业健康、有序发展。 二五年一月十日 近年来,凉州旅游业发展迅速,旅游收入逐年递增,“九五”以来年收入,全区累计接待旅游者万多人次,直接营业收入万元,带动相关产业收入千万元,旅游业已成为全区区经济的一个重要组成部分。但是,在旅游发展的同时,我们也看到发展中出现的另一个怪现象,即旅游人数的持续增长和人均消费额的递减,究其原因,除了我区景区缺乏可参与性、互动性、娱乐
13、性、刺激性旅游项目,旅游宣传促销投入少、力度薄弱等原因以外,其中更重要的因素就是旅游景区进入性差,影响了旅游者前往旅游景区(点)参观游览的积极性。下面我就凉州旅游交通运输情况及如何改变旅游景区可进入性现状做以分析,并提出意见和建议,一、旅游交通现状凉州区主要交通设施为铁路和公路。其中铁路为兰(州)新(疆)铁路、干(塘)武(威)铁路,现已完成电气化改造;区内公路主要有一级公路国道312线、二级公路省道民(勤)武(威)公路、武(威)仙(米寺)公路等,县道凉古公路、黄哈公路、双清公路、武双公路、黄吴公路等17条,公路里程350.72公里,乡道17条,公路里程128.63公里,县乡两级公路总里程479
14、.35公里。其中:凉古公路(凉州至古浪)目前正改造为二级标准路面,白塔寺至312国道2.5公里道路建成宽50米双行道标准路面。此外,还有自主筹建的武威至武威南宽幅公路,截止目前,我区旅游交通网基本形成,通向全区个旅游景区的道路问题基本解决。但是,由于我区县乡道路均修建于70-80年代,虽然在当时一个阶段曾一直作为全省的样板路工程,但由于资金等问题,随着时代的发展,多年来凉州公路建设进展缓慢,基本上处于对现有公路的修修补补,在县乡公路改造提速等工作上未做大的建设,造成目前县乡旅游道路等级不高、路况较差,拉长了旅游者在交通途中花费的时间,影响了旅游景区的可进入性。二、优势:1、区位优势显著。凉州区
15、地处甘肃中部,河西走廊东端,是自兰州进入河西走廊的第一大站,自古以来就以“通一线于广漠,控五郡之咽喉”重要的战略地理位置而文明遐迩。2、航空优势正在凸现。凉州区境内现有军用机场一个为武威航校所在地,目前,当地政府正积极与之联系,预备开放建成为一个军民两用机场。3、旅游景点遍布旅行全程。随着生态旅游和民俗文化的兴起,越来越多的旅游资源被转化为旅游景点,特别是“农家乐”旅游项目遍地开花,极大的充实了凉州旅游的内容,客观上缓解了旅游者在凉州旅游途中耗时长的感觉,增长了旅游者在凉州的停留时间。三、劣势:1、与周边地区交通设施差距拉大。旅游交通条件的改善和周边地区交通的发展,使凉州由一个停留站变成了一个
16、途经站,使得凉州本来就不发达的旅游交通条件变的越来越明显,一定程度上阻止了旅游者进入凉州的旅游景区。2、景区自身基础设施建设力度薄弱。旅游景区由于体制、观念等原因制约,不能自主决定投资基础设施建设,造成景区自身基础配套设施建设跟不上旅游发展的需求,比如景区内道路及各种指示标牌特别是中英文对照的指示标牌建设一直不为管理者注意,从一定程度影响了旅游者参观的积极性。 3、尚未形成专门的旅游交通客运体系。多年来,凉州区用于旅游客运的交通工具只是旅行社专用旅游车辆,但只用于外地前来凉州旅游或组织武威居民出外旅游,社会上再没有专门的用于旅游客运的交通车辆,只有通往各乡镇的公共交通车,但由于这种短
17、途车辆的运载性质决定了它的卫生条件、停车地点都不能满足旅游者的需要。四、主要措施1、加快县乡公路的改造提速,改善通往各旅游景区的东西南北四条公路及支线的交通条件。在县乡公路的改造建设时,要依据凉州旅游总体规划,充分考虑远期旅游资源的开发利用和旅游景区的分布状况,对所需公路交通建设不留遗漏,确保今后旅游开发建设的顺利进行。城区以东旅游公路要以凉古公路为主线,加快双清公路、长城吴家井段、长城九墩段、濒危野生动物研究中心高沟堡古城长城乡政府、长城乡政府邓马营湖道路的建设;城区以南旅游公路要以312国道为主线,加快武古公路、黄哈公路、黄吴公路、高坝南营段、黄羊二坝黄羊河水库、黄羊张义、黄羊河农场王景寨
18、农场、沿明长城边沿便道等道路的建设;城区以西旅游公路要以武仙公路为主线,加快丰西公路、松树莲花山段道路的建设;城区以北旅游公路要以民武公路为主线,加快武双公路、武下公路等道路的建设。公路两侧建成绿化林带配套风景线。通过以上旅游公路的建设,使凉州的旅游景区联点成线,实现景区的可进入性。2、尽快建成军民两用机场,缩短远程旅游者来凉州时用于交通的时间。目前,凉州筹建军民两用机场已迫在眉睫,如果能利用前不久市、区两级领导极为重视,并积极与航校协商的有利时机,尽快确定当地和机场双方的投资额度,责成专人负责项目建议书的报批、机场改造、安检人员的培训和宣传促销等工作,则可再在最短的时间营造出凉州旅游交通的优
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 关于 现阶段 物业管理 发展 情况 调研 报告
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【1587****927】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【1587****927】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。