2022年毕业生租房调研报告.pdf
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1、 前前 言言 自 2010 年前以来,每年就有超过 600 万的高校毕业生走出校园,2022 年我国普通高等学校毕业生达到 1076 万人,同比增加 167 万人,在绝对规模和同比增量上均创历史新高。这些曾经在象牙塔里安然度过大学生活的首届 00 后毕业生们,即将踏出校门,开启闯荡社会的征途,也将迎来成为“社会人”的第一关考验租房。相比于 80 后和 90 后,00 后群体在成长过程中个体所享有的资源更多,所处的家庭环境相对较好,他们有更强的自我意识,那么作为首届 00 后毕业生,TA 们在租房选择上有哪些特征?会选择哪类房源,哪种租住方式?租金支出会有哪些变化?哪些城市对高校毕业生的租房吸引
2、力更强呢贝壳研究院将基于问卷调研数据和平台租赁数据,真实描摹毕业青年群体的租住需求与现状,全面展示毕业租赁图景。目目 录录 一、研究背景.1 二、租房形态篇.3(一)长租公寓受青睐,近 4 成毕业生选择长租公寓.3(二)经济型整租起势,毕业生整租比例提升 8.1 个百分点.4 三、租金支付篇.4(三)超 9 成毕业生每月支付的租金低于 3000 元.5(四)预期性支出下降,毕业生年租金支出比往届减少 1147 元.5(五)租房更独立,使用个人储蓄支付首笔房租的毕业生已过半.6 四、租房预期篇.7(六)购房预期下降,一线城市计划 5 年内购房的比例下降超 1 成.7(七)市场规范性仍待提升,真房
3、源、减免押金、佣金透明呼声最高.9 五、城市选择篇.10(八)新一线超大城市、东南沿海及长三角地区城市租住生活引力强.10(九)城市友好,一线及强二线城市人才吸引力强.11(十)租住宜居,城市综合实力越强社区宜居性越强.13 六、发展建议篇.14(一)形成多元供给,提供品质安全租赁住房.14(二)加大高校毕业生的租房保障力度,促进人才安居.15(三)推进地方租赁立法,完善租赁市场顶层设计.15 1 一、一、研究背景研究背景 为深入了解高校应届毕业生的租赁需求,贝壳研究联合清华大学建筑学院住宅与社区研究所、贝壳租房基于贝壳找房平台数据、政府官网公开信息以及调研数据以及访谈信息开展了深入研究,研究
4、方法包括线上问卷调研、线下深访、构建数据指标等。开展线上开展线上问卷问卷调研调研 针对全国主要大城市 2018-2022 届高校毕业生展开了大量的访谈和调研,本次调研有效样本共计 3484 份,主要覆盖北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、杭州、南京、济南、石家庄等 10 个城市。本次调研回收样本人群画像如下:图:调研样本人群画像 数据来源:贝壳研究院 线下高校毕业生访谈线下高校毕业生访谈 为广泛的了解新就业大学生的租房需求与租房现状,本次访谈有针对性的选择了不同城市、不同学历、不同毕业年份的新毕业大学生。目前已访谈的高校毕业生共计 30 名,既包含毕业后初入职场正在租房的学生,也有今年毕业正在
5、找房的学生,租房城市覆盖了北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、济南等城市,毕业学校包含 985、211、普通一本和二本。构建高校毕业生构建高校毕业生城市租住生活引力城市租住生活引力评价体系评价体系 城市租住生活引力的内涵应以高校毕业生为中心,实现其对美好租住生活的需求。可具体分为三个衡量维度:一是城市融入方面“开放友好”。二是租住支付方面“协调适宜”。三一是城市融入方面“开放友好”。二是租住支付方面“协调适宜”。三是,住房条件方面“美好宜居”。是,住房条件方面“美好宜居”。城市友好维度城市友好维度,以城市对高校毕业生的“开放友好”性评价为出发点,从城市当前面向流动人口的开放水平、城市针对高校毕
6、业生落户政策及落户补贴政策力度、城市可提供城镇人口的就业机会三个方面设置 3 个细化指标。租住惠居维度租住惠居维度,以高校毕业生的租住支付方面是否“协调适宜”为出发点,从城市租赁市场整体租金可支付性、租金稳定性两方面设置 2 个细化指标。租住宜居维度租住宜居维度,以高校毕业生的租住条件是否“美好宜居”为出发点,从房屋功能、房 2 屋品质、社区安全、社区绿化、周边配套、租房周期、职住通勤等方面设置 7 个细化指标。关于权重计算方法,本文采用客观赋权法中应用较广的变异系数法并经独立性调整,此方法不基于专家经验,而是基于评价单位指标数值所反映的客观信息并利用数理统计方法而确定,计算公式如下:=(/)
7、100%,其中:=/n,=()2/(1)注:代表指标 j 对应的变异系数,是评价 i 对应的第 j 个指标的值,是所有观测对象第 j 个指标的平均值,则是指标 j 对应的标准差。随后使用复相关系数构建指标独立性权重,将变异系数权与独立性权采用乘法合成构造变异系数权经独立性调整综合权重。表:高校毕业生租住生活引力测度指标体系及测算方法及权重1 数据来源:贝壳研究院 关于评价城市范围,2019 年、2020 年财政部、住房和城乡建设部分两批次公布中央财政支持住房租赁市场发展试点城市名单,结合城市人口经济等重要表征,兼顾近年常住人口增速表征的城市人口吸引力,结合数据可得性,最终选取 26 个住房租赁
8、市场发展重点城市作为评价城市范围。表:住房租赁市场发展重点城市及城市规模等级 数据来源:贝壳研究院 1 城市流动人口数、常住人口数、城镇化率、常住家庭户均人口来自第七次全国人口普查各城市公报;城镇新增就业岗位来自各城市国民经济和社会发展统计公报;落户政策、补贴政策网络搜索整理;各城市套均租金、租金指数、建成年代、小区门禁占比、小区绿化率、小区周边商超配套占比来自贝壳平台;拥有厨房和厕所家庭户数量来自各城市 2015 年 1%人口抽查;通勤数据来自2021 年度中国主要城市通勤监测报告 3 二、二、租房形态篇租房形态篇 本篇主要针对毕业生的租赁房源类型及租住方式进行研究。我国住房租赁市场供应端的
9、类型多样,主要为个人业主散租房源、住房租赁企业提供的长租公寓、政府提供的公租房/人才房等,其中个人业主散租房源为我国住房租赁市场的主要供应类型,住房租赁企业提供的长租公寓占比为 5-6%。从租住方式来讲,主要分为整套独租、合租单间和合租床位。作为首届 00 后毕业生,他们会选择怎样的租赁房源和租住方式呢?(一)(一)长租公寓长租公寓受青睐受青睐,近,近 4 4 成毕业生选择成毕业生选择长租公寓长租公寓 相比于其他租赁房源,住房租赁企业能够为租客提供品质更好的租赁产品和服务,00 后群体更愿意为品质化的租赁产品和服务付费。调研数据显示,这届毕业生选择机构化租赁房源的比例达到 38.3%,分城市能
10、级来看,一线城市、新一线城市占比均超过 35%。住房租赁可以提供“一张床、一间房、一套房”等适应多层次居住需求的租赁产品,能够较好满足不同毕业生的居住需求。在住房品质方面,住房租赁企业通过新建、装修或翻新的方式,整体提升了租赁产品的建筑装修质量。在租客服务方面,大部分品牌租赁企业对公寓选址、消防安全管理等有明确的评估和管理体系,大多有 24 小时值班要求,有的还安装了智慧安防系统,及时识别跌倒、尾随等危险,并通知管理人员实时查看,能够有效提升租客的安全感。图:2022 年应届高校毕业生居住方式选择 数据来源:贝壳研究院 访谈案例:选择看房便捷、服务到位的长租公寓访谈案例:选择看房便捷、服务到位
11、的长租公寓 “我在大学期间实习的时候,是租住在长租公寓里的。我觉得与管家沟通效率会比较高,维修、保洁等都很方便,特别是长租公寓的管家服务响应一般都比较及时。如果有疫情发生,公寓的响应速度会比较快,消杀措施也会比小区到位。”A 同学 信息来源:贝壳研究院 4 (二)(二)经济型经济型整租整租起势起势,毕业生毕业生整租比例整租比例提升提升 8 8.1.1 个百分点个百分点 经济型整租公寓经济型整租公寓是指住房租赁企业提供的“一间房”或者小面积整租的公寓租赁房源,在满足居住舒适性、安全性及私密性要求的前提下,经济型整租公寓的居住面积较小,租金相对较低,能够更好契合毕业生租房品质需求。在公寓型租赁房源
12、在公寓型租赁房源供应供应增加的增加的趋势下,趋势下,这届毕业生这届毕业生选择整租的选择整租的比例显著提升比例显著提升。00 后群体对于居住生活的私密性、舒适性、安全性的需求较强,叠加新冠疫情因素的影响,这届毕业生更倾向于选择整租的方式,住房租赁市场上公寓型租赁房源的增加则为其提供了选择整租的可能。调研数据显示,相比于往届校毕业生,这届毕业生选择整租的比例提升了 8.1 个百分点。图:应届及往届2毕业生租住方式对比 数据来源:贝壳研究院 访谈案例:选择城中村内价格较低的青年公寓访谈案例:选择城中村内价格较低的青年公寓 “我是通过贝壳找房 APP 找的房源。在选择房源的时候,我首先考虑的是区位,要
13、靠近学校和打工的地方,其次是考虑租金价格。我租到的是一栋城中村里的公寓,公寓附近的小区整租需要每月房租 2000 元以上,城中村里的公寓每月只要 1380 元的房租和 150 元的服务费,而且这个房子空间比较大,是个 35 平米的开间。”B 同学 信息来源:贝壳研究院 三、三、租金支付篇租金支付篇 本篇主要针对毕业生的租金支出、租金负担以及租金来源进行研究。租客会基于个人收入水平,平衡愿意支付的房屋租金和住房条件的基础上,最终选定租赁房源。作为首届 00 2 往届毕业生在本文中是指 2018-2021 届毕业生 5 后毕业生,他们愿意支付的租金水平是怎样的?会拿出收入的多少用于租金支付呢?初入
14、职场,他们的第一笔租金支出是主要来源于父母支持吗?(三)(三)超超 9 9 成成毕业生毕业生每月支付的租金每月支付的租金低于低于 30003000 元元 毕业生初入职场,收入水平较低,通常会在降低房屋条件和压缩租金成本之间找到一个平衡点此次调研数据显示,有近 7 成毕业生每月支付租金在 2000 元以内,超 9 成毕业生每月支付租金在 3000 元以内。图:2022 年高校毕业生租金支出比例分布 数据来源:贝壳研究院(四)(四)预期性支出下降预期性支出下降,毕业生毕业生年年租金支出租金支出比往届比往届减少减少 1 1147147 元元 国家统计局数据显示,2021 年全国城镇非私营单位就业人员
15、年平均工资较 2020 年名义增长39.7%,增幅较疫情前的 2018 年、2019 年有所下降,高校毕业生的收入预期降低,在租金支出上也更为谨慎。在可承受的租金收入比相对稳定的背景下,在可承受的租金收入比相对稳定的背景下,这届高校毕业生年租金支出减少这届高校毕业生年租金支出减少 1 1147147元。元。与往届毕业生类似,今年近 6 成的高校毕业生的租金收入比在 20%以下,在收入预期下降的背景下,高校毕业生的月租金支出随之下降。调研数据显示,这届高校毕业生中,有近 7 成毕业生每月支付租金在 2000 元以内,超 9 成毕业生每月支付租金在 3000 元以内。相比于往届高校毕业生,这届高校
16、毕业生年租金支出减少 1147 元4,3 往届毕业生在本文中是指 2018-2021 届毕业生 (不同的月租金价格段中位数/最高值/最低值*2018 年至 2021 年高校毕业生选择该月租金价格段的人次)/2018 年至2021 年高校毕业生填写总人次-(不同的月租金价格段中位数/最高值/最低值*2022 年高校毕业生选择该月租金价格段的总人次)/2022 年高校毕业生填写总人次 *12,其中公式中“不同的月租金价格段中位数/最高值/最低值”的取值说明如下:1000元以下的选择 1000 元,8001 元以上选择 8001 元,1001-2000 元、2001-3000 元、3001-5000
17、 元、5001-8000 元则分别选择中位数 1500 元、2500 元、4000 元、6500 元 6 图:2022 年高校毕业生租金收入比 数据来源:贝壳研究院(五)(五)租房更独立租房更独立,使用使用个人储蓄个人储蓄支付首笔房租的毕业生已过半支付首笔房租的毕业生已过半 由于毕业生在校期间基本无收入或收入较少,由于毕业生在校期间基本无收入或收入较少,通常首次租房需要通常首次租房需要父母或朋友支持父母或朋友支持,不不过这届毕业生超过这届毕业生超 5 5 成来源于个人储蓄成来源于个人储蓄。调研数据显示,相比于往届毕业生,应届高校毕业生第一笔租金来源于个人储蓄的比例提升了 10 个百分点,在就业
18、竞争激烈的背景下,更多高校毕业生在校期间,积极寻找并开始实习工作,比往届毕业生,更有能力支付自己的第一笔租金支出。同时单位补助的比例下降,在整体经济形势严峻的背景下,民营、私营企业中提供租房补贴的企业数量减少,或是提供补贴的范围减少。图:应届及往届高校毕业生第一笔租金支出主要来源 数据来源:贝壳研究院 7 访谈案例:访谈案例:部分部分企业为新毕业大学生提供租房补贴企业为新毕业大学生提供租房补贴 “我们公司的房补政策是第一年给员工每个月 800 元的房补,每月定期转到工资卡里。我现在想把我的房租控制在 2000 块钱以下,再加上公司的房补,最高可支出的房租是 2800 块钱,如果稍微再贵一点,可
19、能是 3000 元左右的预算。”C 同学“我们公司会给员工提供每个月 3500 元的房补,我自己租了一个有独立卫浴的卧室,刚好每个月也是3500 元左右。”D 同学 信息来源:贝壳研究院 四、四、租房预期篇租房预期篇 本篇主要针对毕业生的租房预期进行研究。普遍来看,租房是城市居民的过渡性的选择,在积累足够的资产后,会选择购房自住的方式在大城市定居,来满足生活和心理的安定。作为首届 00 后毕业生,他们未来会在多长时间内租房呢?在租房过程中,毕业生对于住房租赁企业/中介机构有哪些期待呢?(六六)购房预期下降购房预期下降,一线城市一线城市计划计划 5 5 年内年内购房购房的比例下降的比例下降超超
20、1 1 成成 一线城市购房压力较大,调研数据显示,在一线城市就业的毕业生中仅 25.7%的毕业生计划在 5 年内购房,在新一线城市就业的该比例达到近 5 成。需要注意的是,在一线城市就业的毕业生中有 11.4%计划在毕业 10 年后购房,而在新一线城市该比例仅为 5.5%。图:2022 年一线及新一线城市就业的高校毕业生居住选择 数据来源:贝壳研究院 对比往届毕业生,很多在一线城市就业的这届毕业生购房计划推迟。此次调研数据显示,在一线城市就业的毕业生计划在毕业后 5 年内购房的比例比往届毕业生下降了 10.7 个百分点,6-10 年内购房的比例提升了 4.5 个百分点,仍有一成以上毕业生购房计
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