2022城市研究方法分享 ：方法 路标 路径.pdf

URASR方法-路标-路径几乎总是存在着一条你还没有发现的有利的道路，所以你需要不断找下去，直到找到它，而不是满足于最初对你显而易见的那种选择。瑞 达利欧原则禾略城市研究分享会URASR城市研究究竟是研究什么？从一个小案例出发URASR2021年，绿城、滨江表现优异，很大程度上得益于浙江市场的全面开花比如，下面这个不知名的小县城：永康URASR套均价331万，套面积137平，且结构丰富URASR小城市，也有大土豪，总价1500万+URASR媲美省会，杭州URASR但，价值逻辑不同URASR2020年，全市实现地区生产总值（GDP）639.78亿元；2020年，全市实现进出口总额61.31亿美元，比2019年增长30.84%，其中出口总额60.7亿美元，占GDP比重高达58.8%（全国均值17.7%）；2020年，全市实现财政总收入94.07亿元。2020年末，全市金融系统（人民币）各项存款余额1428.26亿元，人均存款14.78万；2020年，全市固定资产投资123.3亿元，其中房地产开发完成39.7亿元，占GDP比例仅6.21%（全国均值10.28%）;2020年，人口普查的总人口数则高达96.42万人，比10年前增加24.07万人；发达的五金产业吸引了大量外来人口在永康就业创业。数据显示，16岁-59岁就业年龄人口高达67.8万，远超同年龄段我市户籍人口38.3万，吸引外来劳动力数据高达29.5万人。粗糙的看，背后的原因有疫情加速出口创富、房地产依赖度极低、劳动吸引力极强URASR所以，我们努力研究的是价格背后的变化机制在不确定的环境中寻找确定性，原因-结果-路标永康的3个路标或许是：1.国外疫情常态化后，出口是否可持续？核心指标：出口增速2.政府见市场走好，会不会趁机套利？核心指标：土地出让建筑面积3.五金产业链的核心竞争力是否可持续？核心指标：工业增加值增速URASR装备-场景-战略禾略的系统逻辑说明01URASR【全国城市进入性研究】根据研究范围的大小以及需求侧重点分为3类研究诉求：主要是服务于规模300亿-1000亿的区域性企业，集团总部目标为1000-3000亿规模体量，需要更多的城市进行容量支撑及补充，侧重于城市 研判逻辑 指标筛选 结论建议 方法工具等典型案例：奥园百城量价潜力研究、全国鸿坤城市研究、全国康桥城市研究等核心问题：企业如何从区域走向全国？URASR【区域城市发展战略】根据研究范围的大小以及需求侧重点分为3类研究诉求：主要是服务于top20企业，目标为某个区域公司如何50-100亿发展到300-500亿，需要更多的区域管辖内城市进行布局，侧重于区域 不同城市特征禀赋 不同城市进入策略 1-2个城市的深耕建议等典型案例：福建保利发展研究、江西万科城市战略研究、建发省域投资研究、华宇大湾区研究、金茂南京区域研究等中牟县宛城区龙亭区睢阳区核心问题：区域公司如何进行合理布局？URASR【单城市深耕研究】根据研究范围的大小以及需求侧重点分为3类核心问题：城市公司如何在单城市的长期深耕？研究诉求：主要是服务于具体城市销量排行的top30房企城市公司，目标为单城市的持续突围，需要更多的城市发展、主流客户、产品趋势等落地分析，侧重于城市板块 城市特征 板块选择 产品策略 竞争策略等典型案例：南昌万科城市研究、成都华润城市研究、泉州万科城市研究、合肥新城城市研究、武汉万科城市研究等URASR【核心目标诉求】从城市研究主要核心解决的问题出发，从企业在城市发展经营的目标出发对应的章节市场周期1土地价值2城市潜力产品品类3城市容量主流客户时间趋势Who?空间发展产品结构Where?What?When?How many?城市能级购房压力城市潜力量大价低购房压力小量升价稳2020年销售额XXXX亿元，预计2023年将达到2760亿元，容量大，购买力有支撑，但价格有限，业绩实现在量不在价年龄结构就业结构总价结构做新增外来和城镇化的安居和新兴服务业、公共事业群体的首改需求流动结构安居+首改城镇+外来扎根区县轮动2022年上半年出货XXX，下半年建仓XXX全市周期扩张趋势土地潜力新增就业组团式发展，目前重点在5个副中心，其中建议优先关注XXXXXXX，机会关注XXX空间规划组团式发展城市建设重点关注XXXXXX，机会关注XXX存增兼具均集中在XXX溢价水平城市地段客群类型中等和中低近城和近郊近城和近郊区，做安居(XXX-XXX万元)和首改(XXX-XXX万元)的生意，价位以中等和中低，即重点做城郊品质+郊区刚需首置为主+首改和高端为次新兴服务业+公共事业上半年XXX+XX出货，下半年城西XX和XX布局全市上半年下探筑底，下半年底部回升水平低，支撑方向有限发展重点在5副中心组团装备场景战略安居和首改URASR主要的方法论介绍及出品参考02价值-潜力-结构URASR【城市容量】-城市价值评估城市价值规模密度效率人口土地资金1.常住人口1.人造地表面积 1.GDP5.机构存款2.外来人口2.建成区面积2.固定资产投资6.机构贷款3.城区人口3.居住用地面积 3.财政收入7.居民存款4.就业人口4.商业用地面积 4.财政支出8.社会零售总额5.小学生人口人均地均1.人均GDP1.地均GDP2.人均财政收入2.地均财政收入3.人均存款3.地均存款4.人均零售总额4.地均零售总额5.人均可支配收入5.人口密度（地均常住人口）人口结构资金产出1.外来人口/常住人口1.GDP/固定资产投资2.城区人口/常住人口2.财政收入/财政支出3.小学生人口/常住人口3.财政收入/GDP4.就业人口/常住人口4.居民存款/GDP5.消费总额/GDP城市化本质是农村到城市、分散到集聚的过程，其可持续的经济增长可归因于人口、土地、资金规模越大，消费越多样化，促进生产多样消费品、提供多样服务，进而推动产业多样化发展经济和人口的要素密度越高，往往单位土地的产出越高，所产生的聚集效应越强，进而促进经济的增长经济增长初始动力来自农业向非农业的转移产生的劳动力生产率的提升，即“结构效率”，当其到达顶峰，源于非农产业内部生产率提升，即“产出效率”生产和消费多样化3个价值要素经济人口密度提高劳动生产率提升36个研判指标3个细分维度17个指标2个细分维度10个指标2个细分维度9个指标URASR【城市容量】-城市价值评估城市价值7大维度指标特征XXPKYY7个维度全国均值倍数3.15 3.09 5.16 1.95 1.29 1.21 1.20 2.71 2.14 4.67 2.21 3.17 1.33 1.12 人口规模土地规模资金规模人均密度地均密度人口结构资金结构XXYY全国均值YY规模类人口规模常住人口外来人口城区人口城镇就业人员小学生人口20.72土地规模人造地表面积建成区面积居住用地面积商业用地面积25.41资金规模GDP固投财政收入财政支出金融机构存款机构贷款储蓄存款零售总额17.43 密度类人均密度人均GDP人均财政收入人均存款人均零售总额人均收入38.00 地均密度地均GDP地均财政收入地均存款地均零售总额人口密度20.93 结构类人口结构外来/常住人口 城区/常住人口 小学生/常住人口 就业/常住人口25.05 资金结构GDP/固投财政收入/支出财政收入/GDP居民存款/GDP消费总额/GDP54.22 XX规模类人口规模常住人口外来人口城区人口城镇就业人员小学生人口17.82土地规模人造地表面积建成区面积居住用地面积商业用地面积17.63资金规模GDP固投财政收入财政支出金融机构存款机构贷款 储蓄存款 零售总额15.77密度类人均密度人均GDP人均财政收入人均存款人均零售总额人均收入43.13地均密度地均GDP地均财政收入地均存款地均零售总额人口密度51.53结构类人口结构外来/常住人口城区/常住人口小学生/常住人口就业/常住人口27.41资金结构GDP/固投财政收入/支出财政收入/GDP居民存款/GDP消费总额/GDP50.44数据来源：国家统计局发布中国城市统计年鉴URASR【城市容量】-城市价值评估无论是价格还是市场表现，都围绕实际价值波动，根据均值回归的思想，城市的内生需求与自身价值正相关城市价值根据即规模、密度、效率36个指标综合研判得出价值价格2.53 2.24 2.54 2.61 2.76 2.36 3.60 3.51 2.65 1.96 1.65 3.73 3.44 3.12 2.89 2.71 2.62 2.60 2.55 2.54 2.51 2.46 2.44 2.40 2.36 20092010201120122013201420152016201720182019202020212022*城2009-2019年住宅销售额VS城市价值住宅销售额全国均值倍数城市价值全国均值倍数城市价值均值倍数预测均值回归线（理论容量）市场波动线（市场表现）市场容量研判理论基础备注：城市价值全国均值倍数=城市价值得分/全国城市平均得分；此均值倍数无数据上实际意义，可反映城市价值变化趋势快慢销售额全国均值倍数=商品住宅销售额/全国商品住宅销售额均值；此均值倍数无数据上实际意义，可反映城市销售额变化趋势快慢数据来源：禾略研究院。内生外溢双核驱动（容量 价值）内生市场主导，持续低估仅考虑内生 价值 容量容量PK价值，洞察城市容量内在的价值支撑URASR【城市容量】-市场量价潜力模型需求变化供给变化购买力变化价格变化市场潜力规模潜力价格潜力城市投资潜力如何？根据市场供需变化，研判市场规模趋势？通过购买力及价格的变化，研判市场价格趋势？常住人口增量 城镇人口增量 就业人口增量 小学生人口增量 外来人口增量 在建库存 在册库存 在建库存增量 在册库存增量 人均GDP增速 人均可支配收入增速 人均储蓄存款增速 二手房总价增速VS二手房单价增速 二手房单价增速VS一手房单价增速 一手房单价增速 二手房单价增速 二手房套均总价增速数据来源：常住人口、城镇人口、就业人口、小学生人口、外来人口、在建库存、在册库存、人均GDP、人均收入、人均存款来源于统计局；一二手单价和二手房套均总价来源于房价网备注：上述指标增量和增速计算方法为三年累计值；为什么使用累计增速？增长率是事物变化的本质；累计增速符合大数法则，持续累计更具意义；累计增速以3年为基期，例如2013累计增速=（2011+2012+2013）/（2010+2011+2012）-12020年在建库存=（20182020年新开工面积-销售面积）-（20172019年新开工面积-销售面积），在册库存同理，核心用土地出让面积-销售面积URASR【城市容量】-市场量价潜力模型46.63%7.85%19,205 37,227 2014-12014-112015-92016-72017-52018-32019-12019-112020-9同比涨幅房价水平广州2014-2020年月度房价及同比涨幅数据来源：房价网一二手房供给单价注：2019年-2020年8月房价同比涨幅=（2020年8月房价-2019年8月）/2019年8月房价2016年3月-2019年2月：飞速上涨期2019年3月：进入调整期；2020年6月：开始上涨广州历史：2016-2019年房价上涨，2019年进入调整期，未来趋势如何？URASR【城市容量】-市场量价潜力模型2014-2020年广州供求变化趋势指标2014201520162017201820192020需求端常住人口（万人）1300 1329 1404 1450 1470 1531 1564 城镇人口（万人）1111 1137 1209 1249 1270 1323 1355 就业人口（万人）326 320 325 329 349 382 372 小学生人口（万人）90 94 97 100 103 110 115 外来人口（万人）458 475 534 552 542 577 582 供给端新开工面积（万平）1466 1048 1259 1119 994 1407 1277 土地出让面积（万平）697 799 506 742 995 1076 1330 在建库存增量（万平）-180-149-308-519 153 666 498 在册库存增量（万平）-65-47-352-127 403 1087 927 注：供给指数均值倍数=某城市供给指数/对应年份百城供给指数，需求指数、价格指数、购买力指数同理0.04 0.07 0.42 0.69 0.65 0.54 0.43 1.06 1.12 1.45 1.60 1.61 1.58 1.50 1.02 1.04 1.03 0.91 0.96 1.04 1.07 2014201520162017201820192020需求-供给需求供给规模潜力=2018-2020年累计供求关系规模潜力=0.56（强，排名2）2014-2020年广州购买力变化趋势0.06 0.06 0.07 0.01(0.03)0.01 0.05 1.11 1.11 1.09 1.05 0.99 1.02 1.08 1.05 1.05 1.02 1.04 1.02 1.01 1.03 2014201520162017201820192020购买力-价格购买力价格指标2014201520162017201820192020购买力人均GDP（万元）13.0 13.8 14.1 14.8 15.5 15.4 15.9 人均收入（万元）4.6 4.7 5.1 5.5 6.0 6.5 7.0 人均存款（万元）9.9 10.2 10.0 10.1 11.2 12.0 12.9 二手房涨幅-一手房涨幅0.0%2.0%0.2%2.6%-4.4%-1.6%3.6%总价涨幅-单价涨幅0.1%3.7%3.5%2.9%-5.0%-2.5%5.4%价格一二手房价单价涨幅9.1%7.3%4.0%3.8%11.2%14.2%10.7%总价涨幅4.6%4.8%5.1%8.5%16.2%12.9%7.2%单价均值倍数增速6.3%4.7%-1.0%-6.7%-5.4%0.2%3.1%总价均值倍数增速1.5%0.0%-1.4%-4.7%-1.5%0.9%-0.1%价格潜力=-0.12（中等，排名43）价格潜力=2018-2020年累计购买力-价格关系趋紧张趋缓和变强变弱广州预判：规模潜力强、价格潜力中等，属于需求驱动型城市，综合潜力排名第5URASR【主流客户】-年龄结构注：表中提升值=A城市B年龄段人口占比/A城市所属城市线B年龄段人口占比均值年份首置首改再改高改/二居为子女养老度假202022.4%21.4%23.6%19.8%11.7%2.7%202519.9%22.5%27.0%20.7%13.2%3.7%203023.8%21.4%26.9%22.0%14.6%4.9%203527.6%19.0%26.7%25.1%15.8%4.9%204026.7%22.8%27.2%25.0%16.3%5.4%204520.6%26.9%28.8%25.3%17.5%6.3%205016.3%26.7%32.3%26.4%20.9%7.3%昭通：2020年以首置+再改为主，预期2025年将呈现首改+再改的客群结构URASR【主流客户】-就业结构2016-2019年中部6省会行业就业人口占比变化-0.09%-5.50%-0.04%-2.46%0.09%-0.24%-0.13%0.25%0.07%0.52%0.30%1.99%0.79%0.71%-0.03%2.72%0.28%0.79%采矿业电力、热力、燃气及水生产制造业建筑业批发和零售房地产业居民服务、修理和其他服务业文化、体育和娱乐业住宿和餐饮业交通运输、仓储和邮政业信息传输、软件和信息技术服务业金融业租赁和商务服务业科学研究和技术服务业水利、环境和公共设施管理业教育卫生和社会工作公共管理、社会保障和社会组织产业类别产业类别产业细分产业细分20162016-20192019年年XXXX就业人口占比变化就业人口占比变化A AB BC CD DE EF F6 6省会省会均值均值工业工业-8.1%8.1%（-4.02万人）-9.1%-9.6%-3.3%-10.3%-1.5%-7.3%传统服务业传统服务业0.0%0.0%（2.31万人）1.9%0.7%0.8%0.7%0.9%0.9%新兴服务业新兴服务业4.3%4.3%（8.718.71万人）万人）5.0%4.6%1.7%4.9%-4.0%3.2%公共事业公共事业3.8%3.8%（8.918.91万人）万人）2.2%4.3%0.8%4.7%4.7%3.2%URASR【主流客户】-有效客群浙江省有效工薪阶层占比地图城市套均总价（万元）人均月供(元)收入要求(k)招聘岗位总数（个）有效客群比例分类254 5547 13.7 73585.29%低316 6883 17.0 924995.41%243 5307 13.1 294625.65%杭州363 7928 19.6 2723236.91%中低263 5744 14.2 276099.52%中295 6432 15.9 4381010.95%222 4843 12.0 1956720.45%中高222 4839 12.0 3848422.90%180 3934 9.7 887135.96%158 3445 8.5 538454.79%高139 3036 7.5 1462958.25%工薪阶层买不起关注中小老板及高支付人群需求关注中产阶层以上人群的置业需求可关注工薪阶层的置业需求数据来源：中国房价网和2020年4季度智联招聘岗位信息，其中套均总价来源于房价网二手房供给套均总价浙江省整体工薪阶层有效客群比例偏低，XXX等5市关注高支付力人群需求URASR【空间发展】-土地价值评估元胞自动机(cellular automata，CA)是一种时间、空间、状态都离散，空间相互作用和时间因果关系为局部的网格动力学模型，具有模拟复杂系统时空演化过程的能力，特点是时间、空间、状态都离散，每个变量只取有限多个状态，且其状态改变的规则在时间和空间上都是局部的。通过元胞机原理模拟合肥全市人造地表变化方向元胞自动机示意合肥城市2001-2025年土地扩张走势与预测数据来源：禾略种子经开区滨湖新区新站片区政务区高新区肥东县肥西县新桥机场省府合肥东站空间扩张：根据历史人造地表的变化，识别历史不同阶段发展区域及预判潜在的扩张区域URASR土地PIE价值评估即不同区域/板块人口聚集度、设施完善度、产业发展支撑产业发展(Employment)农林牧渔基地 工厂密度 公司密度 政府机关单位 龙头企业密度数据来源：禾略研究院，土地价值由各细项指标进行平均赋权得到产业发展支撑？人口(Population)居住人口分布 新增工作人口人口聚集？细项指标说明：人口：居住人口分布：数据来源worldpop，为城市常住人口的空间分布统计 新增工作人口：数据来源智联招聘，统计2021年6-12月招聘信息 数据说明：计算方法为板块空间聚集的规模基础设施：自驾公交：通过45分钟交通圈面积评分获得 路口数量：城市内部十字路口的数量 商业数量：购物中心 学校数量：幼儿园、小学、中学 医院数量：三级甲等医院 景观数量：城市广场、公园 数据说明：来源高德地图，计算方法为板块空间聚集的规模产业发展：农林牧渔基地：家禽养殖、花卉苗圃基地等 工厂：工业园、产业园、工厂等 公司：网络科技、机械电子、银行保险证券、科研机构、医药公司等 政府机关单位：政府机关、公检法机构、工商税务机构 龙头企业数量：2021年上市公司数量 数据说明：统计方法为各产业要素在空间内聚集的密度基础设施(Investment)自驾 公共交通 路口数量 商业数量 学校数量 医院数量 景观数量基础设施的建设？交通配套【空间发展】-土地价值评估URASR【空间发展】-土地价值评估政府空间规划全市空间规划市域空间格局Q1：全市整体各区域发展定位是什么？Q2：城区发展格局如何？生产土地现状价值流通Q1：哪里是生产聚集地？Q2：哪里流通效率高？出行是否便捷就业机会的多少土地潜力价值生活生活配套是否齐全Q3：哪里是生活聚集区？新增生产新增生活生活便利度是否提升生产要素是否增加交通提升交通效率是否提升Q1：哪里是生产要素提升？Q2：哪里生活配套提升？Q3：哪里交通便捷度提升？基于政府空间规划，综合板块现状、潜力价值，对土地进行投资评价，给出空间方向建议URASR【空间发展】-土地价值评估万安，磁灶镇，青阳，紫帽镇，东湖1，常泰，江南1，清濛经济开发区，金龙，梅岭，泉秀，开元，华大，泉州出口加工区，丰泽，临江1，鲤中，海滨1晋江市经济开发区2，石井镇，辋川镇2，崇武镇，后龙镇，螺城镇1，前黄镇，东园镇1，雪峰管委会，涂寨镇，仑苍镇，净峰镇3，东桥镇，金淘镇，梅山镇，等100个河市镇，金井镇，山腰，东石镇，界山镇2，英林镇，紫山镇，水头镇，溪美，洪濑镇，东岭镇2，永宁镇1，深沪镇，官桥镇2，涂岭镇，螺城镇2，马甲镇，锦尚镇，山霞镇张坂镇1，峰尾镇客群通勤时间少（0.010.50）多（1.213.29）中（0.511.20）30分钟置业圈30-45分钟置业圈45-60分钟置业圈优选备选次选第一梯队第二梯队第四梯队第三梯队泉州各板块市场销量类型剩余宅地VS客群通勤时间注：图中颜色与矩阵类型颜色相匹配晋江机场剩余住宅用地结合剩余住宅用地和客群通勤时间，找出辐射空间可开发用地区域来研判板块市场销量URASR【产品结构】-品类划分模型等级等级1 1等级等级2 2等级等级3 3等级等级4 4等级等级5 5等级等级6 6等级等级6 6等级等级5 5等级等级4 4等级等级3 3等级等级2 2等级等级1 1从“产品+土地+总价”三个维度探索市场格局产品溢价（溢价程度=项目a均价/项目a的基础价）XZ支付等级（总价支付力）Y土地价值（土地价值）普刚品刚高改产品线从产品出发依据“品相（长相）+品性（配置）”划分匹配不同的土地素质故，衡量市场格局，使用一个公式：总价=单价*面积=（土地价值+产品溢价）*面积再改豪宅首改URASR【产品结构】-品类划分模型地段类型2018-2021年历年成交金额（亿元）2018-2021年成交总金额（亿元）2018-2021年成交总金额占比变化2018年2019年2020年2021年城市高端88-0.7%城市品质1479-3.3%城市刚需1086 5.8%城郊品质748 5.3%旅游度假0 0.0%郊区刚需2830-7.2%28 274 202 139 0 591 18 403 289 118 0 647 15 467 204 198 0 873 27 335 392 293 0 720 高端高端(4.04)0.0 0.0 1.0 6.0 80.9 再改再改(2.09-4.04)0.1 0.9 76.1 104.9 237.2 首改首改(1.29-2.09)0.2 40.0 631.0 1096.7 40.1 安居安居(0.82-1.29)21.2 1488.0 1068.3 13.7 0.5 扎根扎根(0.82)874.3 447.0 3.6 0.0 0.1 第第5 5梯队梯队(1.73)城市高端:88郊区高端:0城市品质:1479 城市刚需:1086城郊品质:748 郊区刚需:2830 旅游度假:02018-2021年XX各类产品线成交金额（亿元）2018-2021年XX项目产品线成交金额和占比变化URASR面对未来，我们都需要做些改变从一个小案例结束URASR它在城郊结合部，以大女人故事线及艺术主题之名进行规划设计很好奇，它真的客户是谁？是怎么样的？URASR30.3%35.2%10.5%24.0%30.0%36.3%10.1%23.6%10公里内10-20公里内20-30公里内30公里以外客户来源与项目距离工作地居住地（单位：人）10KM20KM30KM案例举例：一个郊区项目可以有哪些独特的品牌标签客户来源：不是周边与地缘，而是全市URASR0102030405020岁及以下21-25岁26-30岁31-35岁36-40岁41-50岁51-60岁60岁以上分年龄段客户置业次数0次1次2次3次3次以上0.7%2.6%11.2%21.0%11.2%9.4%3.0%0.0%1.50%3.00%6.00%12.70%9.40%6.70%1.10%0.40%20岁及以下21-25岁26-30岁31-35岁36-40岁41-50岁51-60岁60岁以上客户性别统计女男客户特征：女性主导，而非男性；全周期覆盖，而非年轻首置首改案例举例：一个郊区项目可以有哪些独特的品牌标签URASR购房用途与年龄段吻合度分析(TGI)20岁及以下21-25岁26-30岁31-35岁36-40岁41-50岁51-60岁60岁以上其他0 74 96 87 101 129 202 0 纯投资（自己不住，出租）0 0 129 166 0 69 0 2956 投资资产保值兼自住0 0 72 112 121 155 0 0 为父母准备养老0 0 0 133 161 137 0 0 为子女买婚房0 0 193 100 81 0 403 0 第二次及以上换房68 82 80 92 89 152 149 0 第一次改善换房0 91 95 114 110 83 100 0 首次置业462 222 145 68 101 52 0 0 备注：TGI指数等于100表示平均水平，高于100，代表该年龄段用户对某类问题的关注程度高于整体水平图示高显著中显著低显著平均水平负显著18.0%36.5%24.4%2.3%3.4%3.0%3.4%9.0%首次置业第一次改善换房第二次及以上换房为子女买婚房为父母准备养老投资资产保值兼自住纯投资（自己不住，出租）其他购房用途案例举例：一个郊区项目可以有哪些独特的品牌标签置业用途：多元组合，抛开置业周期的划分逻辑URASR初中及以下7%高中/中专13%大学专科23%大学本科46%研究生及以上11%受教育水平0.4%0.4%0.4%0.8%1.5%1.5%1.9%1.9%2.3%2.6%2.6%2.6%4.1%4.1%6.0%7.9%9.8%11.7%13.2%24.4%餐饮科研院所装修个体户教育行业卫生及服务业事业单位塑料加工政府行政单位其他五金制品企业职员教育卫生服务业外贸上班族服务业房地产及建筑电子金融信息产业从事行业客户受教育水平与行业分布（单位：%）案例举例：一个郊区项目可以有哪些独特的品牌标签客群学历职业：高知、新兴行业多，传统行业少URASR（单位：%）13.2%19.2%7.2%31.7%14.7%0.4%0.4%13.2%16.2%21.1%27.1%8.3%7.9%19.5%客户兴趣爱好中：文学21.7%、艺术19.5；家庭结构中：三口之家占31.7%，夫妻二人占19.2%，四口之家占14.7%；夫妻二人家庭文学热爱占9.1%、三口之家艺术热爱占8.3%案例举例：一个郊区项目可以有哪些独特的品牌标签客群爱好：艺术文学多、旅游餐饮少URASR城市研究，不仅仅是市场表现研究或许是产业链的研究或许是资源引力的研究它是原因-结果其可持续性的研判它是方法-路标-路径的判断URASR专业让事业更简单让世界更理性，赋能普通人，创造无限可能