2022年中国酒店资产管理白皮书:重塑酒店资产价值生命力.pdf
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1、酒店及旅游地产事业部重塑酒店资产价值生命力2022年中国酒店资产管理白皮书Add image here中国|2022年7月为了进一步推动酒店资产管理在中国的发展,为建造高效、可持续发展的酒店、盘活存量酒店资产、提升酒店运营,在部分酒店业主公司和开发商的大力支持下,仲量联行于2022年2月实施了中国酒店资产管理调查问卷。该问卷通过征询一些对中国酒店行业来说最基础但最重要的问题,将酒店运营数据和资产层面的数据相结合,从深入分析损益表的水准,更是上升到了从根本上理解资产负债表深刻含义的高度。这些看似浅显的数据,展示了资产管理全生命周期的投、融、建、管、退各阶段的部分工作重点,也揭示了酒店资产管理既基
2、础又深奥的原理和思维方式。在2022年5月召开的国务院常务会议上,公募REITs是一个重要议题,公租房被纳入了试点范围。这预示着在不远的将来,其它商业地产业态也有望成为REITs的底层资产对象。对整体经济来说,进一步盘活存量资产,拓宽社会投资渠道、扩大有效投资将变得越来越重要。REITs是一种金融创新模式。当前我国公募REITs的底层资产主要为基础设施,而不是像欧美日等发达国家的REITs产品,其底层资产主要为商业物业,也包括大量的酒店资产。经过数十年经济的高速发展,我国商业物业规模庞大,酒店资产数量也已离世界第一大国不远,但酒店交易并不频繁,也缺乏其它退出机制。无论是房地产企业还是非房地产企
3、业,都不乏持有大量的商业物业。如果企业能够将这些商业物业通过REITs产品或上市公司增发换股等方式,回收现金流,既有利于去杠杆、改善资产负债表、从而满足不踩“三条红线”的要求,也有利于盘活整个经济体系的资金流通。而要开拓并确保这一路径的顺畅,底层资产的高效运营和资产管理至关重要。资产管理的精髓是赋能酒店资产的保值和升值,从而助力持有商业物业的企业在目前的宏观经济中的能更好、更快地发展。仲量联行实施的本次问卷的维度和视角,有助于调查问卷的参与者和行业同仁共同改善所持有、所经营、所运营酒店物业的业绩和现金流。基于这一宗旨,特对本问卷的答案做洞察分析的同时,也将每一个答案背后的逻辑、思维及可能的改善
4、举措、需争取实现的目标,以白皮书的形式发布,以引起同行对资产管理的必要性和重要性的进一步认识,并和我们一起积极推动酒店资产管理在中国的普及和践行,从而为中国经济的发展做贡献。在此背景下,我们很荣幸地向您推荐仲量联行发布的最新白皮书重塑酒店资产价值生命力:2022年中国酒店资产管理白皮书,希望这份白皮书中的研究和洞察会为您和行业带来更多启迪,并为您的未来决策提供有益的参考和有力的支持。周涛 仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区董事总经理全球注册酒店资产管理师CHAM序 言2|重塑酒店资产价值生命力 2022年中国酒店资产管理白皮书为研究酒店运营指标和资产管理指标在疫情前后发生的 变化,本次问卷要
5、求各参与单位/酒店分别提供了2019年和2021年的数据。因需要追溯之前的数据,完成本问卷可能需要30分钟或更长的时间,尽管如此,我们共回收有效样本71份。借此白皮书发布之际,我谨代表仲量联行对本次中国资产管理调查问卷的参与者和单位表示衷心的 感谢!在回收样本所代表的酒店中,从品牌连锁来看,99%是国际或国内连锁品牌,只有1%是独立品牌;从酒店的服务模式来看,90%为全服务,6%为有限服务,4%为服务式公寓及其它;从酒店的规模来看,75%为200间-400间,11%为400间-499间,14%为200间以下。从酒店的管理模式来看,大约70%为全权委托管理,此外,17%为第三方管理,13%为自营
6、,3%为特许经营;从酒店所处的区域来看,28%在华东、42%在华南、3%在华西、27%在华北;从运营年限来看,5年以下占14%,6-10年占58%,11-15年占21%,16年以上占7%。本篇白皮书将逐一对问卷中的13个问题进行数据的解读与分析,以期为市场各方参与者带来一定的启发与参考。概 要重塑酒店资产价值生命力 2022年中国酒店资产管理白皮书|31.每间客房均摊面积 Gross Floor Area per Room P062.资产周转率 Asset Turnover Ratio P093.资产报酬率 ROA:Return On Asset Ratio P104.人房比 Staff Ro
7、om Ratio P115.人均创收及创利 Revenue and GOP per Staff P126.员工人均人力成本 Labour Cost per Staff P147.总人力成本占比 Total Labour Cost%vs Revenue P158.员工离职率 Staff Turnover Ratio P169.经营毛利率和息税折摊前收益率 GOP%&EBITDA%P1710.每间客房平均资本性支出 Capex per Room P1811.每间客房的家具、固件设施和设备 FF&E per Room P1912.作为酒店业主,各参与单位是如何管理本酒店的 Asset Managem
8、ent Method P2013.专业资产经理人何时将会在中国出现 The Debut of Asset Manager P2414.附录 有关HAMA 有关CHAM 为您提供覆盖酒店资产全生命周期的优质服务 P264|重塑酒店资产价值生命力 2022年中国酒店资产管理白皮书国际品牌连锁品牌99%34366421国内品牌全服务式全服务式酒店90%75%1独立品牌3其它(如经济型、服务式公寓)4有限式服务200间客房以下400-499间客房以下8酒店品牌酒店定位酒店体量300-399间客房以下200-299间客房以下32200-400间客房10全权委托管理481215第三方管理419自营酒店华南
9、3019华北20华东全权委托管理70%华东97%运营6-15年80%2特许经营2华西105经营模式所在片区运营年限华南 华北6-10年11-15年1-5年大于16年备注:数据为统计绝对值数据来源:仲量联行重塑酒店资产价值生命力 2022年中国酒店资产管理白皮书|56|重塑酒店资产价值生命力 2022年中国酒店资产管理白皮书中国酒店资产管理问卷的第一个问题,先来确认作为酒店一个最基本的数据:每间客房均摊面积,即把酒店的总建筑面积(GFA:Gross Floor Area)来除以酒店的客房数得出的数字。而作为行业惯例,这里的酒店总建筑面积包括地下酒店后场区域和机电空间。有关酒店的地下停车场面积是否
10、含?含多少?特别是酒店作为商业综合体中一部分时,更具争议。如果是独立的酒店,地下停车场完全由酒店支配,那地下停车场面积可完全算入酒店总建筑面积。如地下停车场是和商业综合体中其它业态混用的,我们建议将每两间客房用一个车位的分摊方法,将地下停车场面积计入酒店总建筑面积。例如,一家300间客房的酒店,即摊入150个停车位,每个车位按停车场的平均面积计入,一般在35-40平方米左右。从回收的问卷答案中,我们发现一个有趣但也令人担忧的现象,即越新的酒店均摊面积越大:16年以上的酒店为131平方米,11-15年的酒店略大为133平方米,6-10年的酒店再略大至137平方米,而5年以下的酒店猛增至161平方
11、米,即相比10多年前建的酒店,均摊到每间房的面积足足增加了30平方米。一方面因消费者、旅行者越来越重视商旅平衡,工作和生活平衡的方式,对客房的舒适度有了更高的要求。另一方面,更因为为数不少的酒店开发商越来越追求酒店的形象和面子,使酒店越建越大,从而导致均摊面积也大幅变大。01每间客房均摊面积 Gross Floor Area per Room从问卷答案的另一个维度的分析中,也发现国际品牌酒店的每间客房均摊面积约146平方米,较国内品牌酒店也多出10平方米。这一现象也反映了国际品牌酒店的业主的开发费用也会较高。一般国际品牌酒店以五星级酒店为多,造价一般会在12,000元左右/平方米,每间房多10
12、平方米,如是300间客房的酒店,就意味着造价就无形中多了3,600万元!同理类推,建龄5年以下的酒店,相比十多年前的酒店每房均摊面积足足多了30平方米,同样是一个300间客房的酒店,建造成本多了1.08亿元,约等于新建一个小型酒店的金额。均摊面积大,每房的总建造成本也就随之提高。针对每房造价和客房单价之间的关系,行业中还有一个约定俗成的“千分之一定律”,即如果某家酒店每间客房的均摊造价是200万元(例如一家300间客房的酒店,其总投入6亿元),那么每间客房每天要带来2,000元的收入,才能满足通常要求的投资回报。然而在市场上,能达到每间客房每天实现2,000元收入的酒店只是很少的一部分,而每间
13、客房投资金额达200万元,甚至投资更高的酒店要多得多。希望通过以上这一指标的分析,能给行业带来更多深入的思考,更多的理性投资。2000-2015年兴建的酒店每间客房均摊面积约130-140平方米,但是近几年因旅行者越来越重视商旅平衡,工作和生活平衡的方式,每间客房均摊面积变大。161137133131050100150200以运营年限划分136146050100150以品牌种类划分(单位:平方米)(单位:平方米)1-5年国内品牌国际品牌6-10年11-15年16-20年数据来源:仲量联行酒店的经济效益和投资回报是业主最关心的问题,而是否能建造高效的酒店,是对这两个问题给出满意答案的关键。如果酒
14、店造价过高,就会给今后的经营带来巨大的压力。酒店可以说是不动产,但更是经营性的生意,因此酒店的价值不取决于投资额,而是基本取决于酒店将来创出现金流的能力。通常酒店估值方法的一种是:酒店的净现金流该地区的酒店资本化率(Cap Rate:Capitalization Rate)。下面我们来考量几个尽可能使酒店具备创出更多现金流进而带来合理投资回报的几个指标:每平方米造价:这是一个重要的指数,很显然在同一个城市或地区竞争的同档次同规模的酒店,一般来说谁能把这个指标控制得低,谁就能有更好的回报。当然不同市场和不同类型的酒店建造成本有差异,但首先我们可以参考专业工程造价公司发布的造价报告来预测并制定每个
15、酒店项目的建设目标成本,目前较为普遍适用的造价参考来源是利比(RLB)公司或威宁谢(DLS)发布的酒店行业标准造价信息汇编。这两个公司每个季度都会有更新数据,以下表格为利比公司发布的2021年第四季度各类不动产包括酒店的造价的报告:从以上的表中可以看出,在北京的五星级酒店,即使是奢华型酒店,单方造价不应突破20,300元。前些年在和中国四季酒店业主的交流中得知,北京四季酒店的单方造价在15,000元左右;而当时还在建造中的天津四季酒店的目标建筑成本,业主定在14,000元。这些数据都给我们提供了较好的参考。对一般的业主来说,酒店是长期持有型物业,同时又是具经营性的不动产,它要比一般房地产项目如
16、住宅和写字楼复杂得多。在前期规划、建造过程中,对酒店的经济性、技术性和运营性做全面的考量,至关重要。数据来源:利比(RLB)公司酒店行业标准造价信息汇编重塑酒店资产价值生命力 2022年中国酒店资产管理白皮书|7每间房均摊造价:每间房均摊面积:相比单方造价,这个指标更为重要。它考量的是,不管宴会面积、餐饮规模如何,把总投资额除以总客房数,得出的即是每间客房的均摊造价。这个指数和前述国际酒店业界通常使用的“千分之一定律”结合起来,也给我们提供了一个简单明了的判断投资是否合理的标准:如果市场不支持基于“千分之一定律”的客房单价水准,为了满足投资回报的要求,我们就必需考虑适当下调建造成本。为了避免过
17、度的不必要的投资,在做建筑设计中严格控制这一指标也至关重要。在一些土地稀缺、地价较高的国际大都市,如香港、东京,一般五星级酒店每间房的均摊面积会在100平方米左右,甚至低于100平方米。而国内的五星级酒店就很少见到这一指标低于100平方米的。基于国内业主通常对公共区域特别是对大堂、大宴会厅的要求都较高,易使每间房均摊面积趋大化。即使如此,我们应该考虑把五星级酒店的这一指标控制在如下范围:城市酒店100平方米左右,度假酒店130平方米左右。在竞争特别激烈的市场,为增加竞争力可适当放宽。相反,国外大多数五星级酒店的大堂并不太大,不少类似北京CBD华贸的丽兹卡尔顿酒店。同时,它们对建造1,000平方
18、米以上的大宴会厅也会非常谨慎。近年也实施了另一个中国奢华酒店客房均摊面积的统计,调查对象包括丽思卡尔顿、四季、瑞吉、莱佛士等奢华酒店品牌。统计显示,最小的为136平方米,最大的为266平方米,平均每房均摊面积为200平方米。这个数字和同属奢华酒店的香港尖沙咀洲际(即将完成大规模的装修后,重新以“丽晶”品牌入市)的 103平方米相比,几乎翻了一倍!创收面积占总面积的比例:它是另一个值得考量的关键指标。酒店的盈利性在于其净创收面积(如客房、餐厅、宴会厅、水疗等),而非总建筑面积。要提高规划效益,在能保证正常运营的前提下,自然要尽量减少后勤辅助部分的面积,而最大化、最优化直接创利面积。因此,业主要找
19、有丰富酒店设计经验的建筑师,同时要确保酒店运营团队及时和建筑设计团队沟通,共同完成高效的建筑设计,而尽量使直接创收面积占总面积的比例能达到或接近50%。与此相关的是客房部分占总面积的比例,因为客房是酒店创收的主力,其利润率也最高。因此五星级酒店的这一比例应尽量接近40%,至少不低于35%的水平。客房才是客人在住店过程中逗留时间最长的地方。8|重塑酒店资产价值生命力 2022年中国酒店资产管理白皮书重塑酒店资产价值生命力 2022年中国酒店资产管理白皮书|902资产周转率Asset Turnover Ratio中国酒店资产管理问卷的第二个问题考察的指标是资产周转率,它将酒店运营管理和资产管理的数
20、据做了结合,是一个较独特但很有意义的视角。分子是酒店一年的总收入,分母是酒店对应年份的平均资产总额(年初资产总额和年末资产总额的平均值)。根据国务院国有资产监督管理委员会考核分配局编制的2020年企业绩效评价标准值,住宿和餐饮业全行业的平均值是0.4,良好值是0.6,优秀值是1.0。例如某家酒店在2019年资产负债表上还记录着4个亿的资产总额,而在2019年实现总营收1个亿,那么其2019年资产周转率就达到0.25。根据本次的调查回收的结果,2019年的数值为0.17,2021年的数值受疫情影响,酒店营收普遍低于2019年,因此其资产周转率更进一步下降至0.15,均未达到行业的平均值。资产周转
21、率,它将酒店运营管理和 资 产 管 理 的 数 据 做 了 结 合,是 一 个 较 独 特 但 很 有 意 义 的 视角。针对中国酒店资产周转率普遍较低的现状,如何提升成为重要课题。仲量联行也对海外酒店案例做了一个比较,例如澳大利亚悉尼某国际品牌酒店在2019年的资产周转率是0.2,略高于参加本次调查的71家中国酒店的平均数。要使资产周转率进一步改善,除了加强酒店营销增加收入外,更重要的是要控制好酒店的初期投入金额,同时要注意让酒店的每一寸空间都发挥作用,特别是要提高酒店直接盈利面积的比例。具备BS思维,即资产负债表思维很重要。BS是英文Balance Sheet的简称,直译为平衡表。众所周知
22、,在资产负债表中,左边的资产等于右边的负债和所有者权益之和。其深刻的含义是,左边的每一分钱,都是由右边的每一分钱来支撑的;而右边负债都代表着支出也包括需对银行支付的利息,同时所有者权益代表着每一分投资都是要回报的。因此,右边资产所代表的每一项酒店的设备设施,都需要发挥其应有的作用、产生价值。真正具备BS思维的酒店开发商一定会控好投资,优秀的酒店管理者一定会千方百计地让酒店的每一项设备设施都产生效益,而杜绝低效空间、特别是闲置空间。目前中国的经济发展已到了从“量”到“质”的转折点,从酒店市场来看,今后对存量资产的精雕细琢也会显得越来越重要。希望通过以上对资产周转率这一指标的分析,能使目前拥有在建
23、、在规划酒店项目的酒店开发商、业主公司向更健康、更高效的方向进行开发。2019 vs 20210.170.150.000.050.100.150.20201920210.00.51.0平均值良好值优秀值0.40.61.0行业标准资产周转率(次)=营业总收入年度平均资产总值*年度平均资产总值=2年初资产总值+年末资产总值数据来源:仲量联行10|重塑酒店资产价值生命力 2022年中国酒店资产管理白皮书03资产报酬率 ROA:Return On Asset Ratio中国酒店资产管理问卷的第三个问题考察的指标是资产报酬率,它也是一个将酒店运营管理和资产管理的数据相结合的指标,对酒店业主放来说,具深远
24、的意义。分子是酒店一年的息税前利润,分母是酒店对应年份的平均资产总额。根据国资委考核分配局编制的2020年企业绩效评价标准值,住宿和餐饮业全行业的平均值是2.7%,良好值是5.7%,优秀值是7.9%。例如某家酒店在2019年资产负债表上还记录着4个亿的资产总额,而在2019年实现息税前利润800万元,那么其2019年资产报酬率就达到2%。根据本次的调查回收的结果,2019年的数值为1.84%,2021年的数值受疫情影响,酒店营收普遍低于2019年,息税前利润也降低,因此其资产报酬率更进一步下降至1.74%,均未达到行业的平均值。目前中国酒店资产报酬率普遍较低,仲量联行也对海外酒店案例做了一个比
25、较,例如澳大利亚悉尼某国际品牌酒店在2019年的资产报酬率是5%,远高于参加本次调查的71家中国酒店同年的平均数,接近上述标准中的良好值。而作为任何一项投资的回报率,5%是一个可接受的水准,因为其和国债的收益率或是银行定期存款的利率相仿或略高。而不足2%的回报就显然相对低了,如长期维持低于2%的水准,从理论上说,酒店投资将不存在吸引力。酒店既是不动产,但同时也是生意,不动产可以期待其升值,特别是在中国,过去的几十年不管是住宅还是商业地产,总体都是上升通道。但不会永远升值,物业的价值,终将回到其创出现金流的能力这个基本面上来。因此,作为投资方式一种的酒店,它的投资回报,或资产报酬率,也将越来越被
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