2023年中国房地产科技发展白皮书.pdf

市场研究2023年11月拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书2020年，仲量联行首次发布中国房地产科技研究报告 构建开放生态，重塑行业价值。此后，我们经历了一系列“黑天鹅”事件，经济和社会环境都充斥诸多不确定性，房地产行业发展面临巨大的压力。与此同时，在房地产调控政策以及“双碳”目标的共同推动下，高质量、绿色低碳发展已成为房地产行业的共同目标。在有限的资源条件下，越来越多的企业开始借助技术、资本等杠杆的作用，力求实现价值可持续。令人振奋的是，科技创新的力量一直在延续并推动着房地产行业的发展，包括人工智能、物联网、机器人等一系列新兴技术的持续投入已经开始带来显著的成果。这些技术创新的规模和影响力比三年前更大，推动着房地产科技解决方案的广泛应用和落地。经过多年的发展，中国已经成为全球最重要的房地产科技市场之一。中国企业对房地产科技一直保持着高度关注和热情，即使在如今经济下行压力下，绝大部分企业投资房地产科技的决心并未动摇。相比三年前，更多的企业意识到了房地产科技在提升企业竞争力和实现可持续发展方面的价值，而这也成为了企业选择和评估房地产科技解决方案的重要标准。前言仲量联行一直深耕于房地产科技领域，并致力于建设开放、透明、协作的房地产科技生态体系，联动各方力量，促进行业实现创新变革。在这个过程中，仲量联行积累了700余家国内房地产科技企业及其项目数据，并建立了一套针对房地产特定应用场景的专业数据分类标准。这套数据库不仅能帮助企业筛选和匹配合适的房地产科技解决方案，也为我们研究中国房地产科技产业的发展提供了宝贵的资源。此外，今年，仲量联行还在全球10个国家对1000余家企业租户、投资机构以及开发商展开了关于房地产科技的调研，其中包括了82家中国企业。这些调研结果将有助于我们更好地了解企业对于房地产科技不同阶段的投资需求、战略决策以及所遇到的挑战。本报告总结了后疫情时代房地产科技的发展趋势，并根据仲量联行在房地产科技领域的多年实践经验，为企业实施房地产科技战略提供了具体的建议。希望这份报告能帮助行业中的企业在充满不确定性的大环境中更灵活、更高效地调动资源以实现科技战略目标，进而推动整个行业实现可持续发展。“仲量联行一直深耕于房地产科技领域，并致力于建设开放、透明、协作的房地产科技生态体系，联动各方力量，促进行业实现创新变革。李倩玲 大中华区首席执行官仲量联行2目录01中国房地产科技发展的四大现状402投资与需求12ESG：企业普遍关注的房地产科技投资方向03技术与产品20泛人工智能和可持续相关技术备受市场瞩目04战略与挑战29企业积极推进科技转型战略但缺乏行动规划05房地产科技战略实施的三个建议33附录：研究数据和方法37拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书3拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书图1未来三年房地产科技预算增幅中国房地产科技发展四大现状0192%企业租户87%投资者和开发商在全球经济形势日趋严峻的背景下，企业的经营和发展面临着诸多挑战，科技创新也因此成为了越来越多企业应对经济下行的重要手段。在企业房地产战略方面，科技的重要性也在不断提高，这一点已经从企业房地产科技预算增幅中得到了印证。调研结果显示，分别有92%的企业租户和87%的投资者以及开发商表示企业在未来三年将进一步增加在房地产科技方面的预算，并且增幅高于其他类型的不动产预算（包括人员经费、开发面积、非技术类运营等）。其中，投资者和开发商房地产科技预算显著增加的比例达到了60%，反映了这部分企业科技化转型的决心。数据来源：仲量联行2023年全球房地产科技调研问卷（中国企业）在未来三年将进一步增加在房地产科技方面的预算企业租户投资者和开发商36%56%6%2%60%27%13%0%略有增加保持不变略微下降显著增加经济承压大环境下，企业对房地产科技投入仍保持增长您预期未来三年，贵组织的房地产科技预算会发生什么变化？4拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书图2房地产科技的价值您在多大程度上赞同以下说法：房地产科技将扩大企业竞争优势；愿意为使用配备高科技设施的建筑支付溢价。的企业租户认为房地产科技将扩大企业竞争优势88%42%同意38%同意46%非常同意54%非常同意的企业租户愿意支付溢价，以使用配备高科技设施的建筑92%预算增加的背后也体现了房地产科技的价值正得到越来越多企业的认可。不仅仅是投资者和开发商，88%的企业租户同样认为房地产科技将有助于提升企业竞争力。尤其是在疫情过后，企业房地产管理者亟需解决降本增效、风险控制、员工福祉等核心问题，房地产科技的价值已经由最初的差异化需求转变为真正赋能企业实现可持续发展的引擎。此外，调研结果显示，92%的企业租户表示愿意为配备先进技术的建筑支付“科技溢价”。因此，对于开发商而言，通过加强科技投入，打造智能化建筑以满足租户日益增长的科技需求，将成为吸引租户和提高租金收益的重要手段。数据来源：仲量联行2023年全球房地产科技调研问卷（中国企业）5拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书“房地产科技的效果究竟如何？”一直以来都是企业最为关心的问题。根据调研，超过半数的企业都将用户满意度和降本增效作为衡量房地产科技应用成效最常用的指标。尤其在市场竞争日益激烈和运营成本不断上升的情况下，企业更加重视科技产品在成本控制、提升效率和竞争力方面发挥的作用。从评价结果来看，80%的中国受访企业认为他们目前部署的房地产科技解决方案是“成功”的，即已经实现了大部分目标，但其中认为“非常成功”的企业仅有20%，远低于全球的平均值35%。究其原因，66%的中国企业表示当前市场上仍然缺乏足够成熟的房地产科技解决方案以满足企业的需求。由此可见，中国的房地产科技解决方案仍然有很大的提升空间。科技应用成效有待加强，用户满意度和降本增效是关键图3房地产科技评估常用的三大指标数据来源：仲量联行2023年全球房地产科技调研问卷（中国企业）图4房地产科技应用成果评价数据来源：仲量联行2023年全球房地产科技调研问卷（全球企业）60%成功20%非常成功中国47%成功35%非常成功全球您如何评价贵组织迄今为止的科技应用成果？房地产科技评估指标50%客户/员工 满意度企业租户投资者/开发商52%直接经济收益58%工单/事件 响应速度66%客户/租户满意度66%数据总量和有效分析59%项目完成开发时长贵组织使用哪些指标来衡量技术工具和系统的成效？6拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书从具体指标来看，企业租户普遍认可房地产科技在提升客户或员工参与度、满意度以及生产力等方面的表现，“成功”比例超过70%；其次，在降本增效方面，“成功”比例也达到了68%左右，但“非常成功”的占比明显有所减少。对于投资者和开发商而言，科技产品的投资回报率（ROI）表现普遍较好，“成功”比例达到了81%，在数据收集和分析以及提升空间利用效率、缩短开发时间等方面，“成功”比例也接近70%。但与企业租户相比，在客户或租户满意度方面，投资者和开发商认为的比例相对较少。此外，科技产品在筹资渠道以及投资估值等方面的表现也不尽如人意。值得注意的是，无论是企业租户还是投资者或开发商，普遍认为当前房地产科技在实现能效监测与优化方面尚显不足，而这恰恰是实现低碳运营的关键所在，需要加强技术研发与投入。图5房地产科技评价指标和结果对比数据来源：仲量联行 2023 年全球房地产科技调研问卷（中国企业）企业用户投资者/开发商客户/员工参与度和满意度员工生产力提升工单/事件响应时间房地产组合利用率和效率的提升直接经济效益每个已购买产品的用户使用率和留存率能源效率或碳排放绩效的改善新的内外部工具或产品的开发数据报告和分析能力增强30%30%28%24%32%24%18%18%22%72%科技产品的投资回报率ROI28%81%72%收集到的数据总量和有效的数据分析31%69%70%占用率/利用率28%69%68%完成开发所花的时间25%69%68%施工现场安全标准31%66%62%员工工作效率所节省的时间28%66%62%客户/租户满意度指标28%66%62%筹资/筹款金额或渠道19%66%资产或投资组合估值指标19%66%62%0%0%20%20%40%40%60%60%80%80%100%100%能源效率/碳排放或隐含碳预计值28%56%非常成功成功过去 12 个月中，贵组织在实现以下领域的技术项目目标方面有多成功？7拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书在过去十几年里，随着各类新兴科技的跨界融合不断深入，专攻于房地产领域科技创新的企业数量和类型也出现了爆发式增长。根据仲量联行房地产科技数据库的统计结果，中国房地产科技企业的数量在2010年之后开始明显增多，近十年内成立的房地产科技企业数量占到了数据库的75%。其中，逾八成的企业位于长三角、大湾区以及京津冀这三个城市群，并以北京、上海、深圳等房地产市场发达且科技实力雄厚的一、二线城市为首聚集。房地产科技生态创新力强，新场景新赛道不断涌现图6房地产科技企业数量数据来源：仲量联行中国房地产科技企业数据库数据来源：仲量联行中国房地产科技企业数据库图7房地产科技企业数量排名前十城市图8房地产科技企业城市群占比上海184171121493621171510100507525100125150175200北京深圳杭州广州成都南京苏州香港厦门39%长三角25%大湾区24%京津冀8%其他4%成渝75%的房地产科技企业在近10年内成立企业累计数量1000200300400500600700800200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023H12000年之前7038拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书图9房地产科技企业最新融资轮次统计（截至2023H1）数据来源：仲量联行中国房地产科技企业数据库注：数据仅统计了有公开融资记录的房地产科技企业共515家。风险投资基金一直以来都是推动房地产科技企业发展的重要力量。从企业的融资记录来看，中国房地产科技企业正在逐渐由风险投资早期阶段向风险投资晚期阶段演进，处于这两个阶段的企业分别占到有融资记录企业总量的40%和27%。公司数量融资阶段种子轮7天使轮72211风险投资早期145风险投资晚期34上市34战略投资12并购9拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书数据来源：仲量联行中国房地产科技企业数据库设计与施工物业与设施管理资产运营与管理租赁与营销随着新鲜血液的不断加入，房地产科技领域的竞争日益加剧，赛道也变得更加丰富，不断涌现出新的应用场景和商业模式。从城市、建筑到空间，从设计施工、物业管理、资产运营到租赁营销，房地产科技已经渗透到了房地产项目的各个尺度和生命周期的各个阶段。与三年前相比，无论是房地产科技覆盖的广度还是深度都有了明显的提升。图10房地产科技全景图智慧交通地理空间大数据综合能源服务数字孪生平台智慧城市资产管理平台碳资产管理数据研究模型合同管理风险预警规划选址数字营销智慧交互线下营销租赁交易平台工程项目管理新材料智慧工地供应链服务建筑设计软件装配式建造建筑机器人能源管控停车服务全屋智能环境健康监测管理装配式装修智慧楼宇智能办公智慧物管联合办公安防智慧零售客流分析智慧仓储管理系统数字工厂仓储机器人供应链管理服务机器人充电储能幕墙清洁机器人办公零售工业酒店公寓智慧酒店无人零售长租公寓管理系统智能充电桩房地产科技数字化设计城市建筑空间10拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书图112012-2022年房地产科技投资事件数量和金额数据来源：仲量联行中国房地产科技企业数据库2012年之后，投资市场对于房地产科技的热度不断上升，近10年累计发生了超过1860余起投资事件，累计交易金额超过585亿美元，年均复合增长率为62%。2018年之后，虽然事件数量有所回落，但单笔投资金额仍保持上升的趋势，直至2022年，受到疫情和全球经济不稳定等因素影响，房地产科技投资规模明显下降，资本市场开始降温。资本市场趋于理性，融资轮次由早期向中后期转移2015年之后，房地产科技投资事件中天使轮和A轮的占比逐步下降，由75%跌至2022年的40%；与此同时，B轮和C轮事件占比稳步上升，从3%上升到2022年的25%，反映了房地产科技的投资阶段正由早期向中后期转移。这一方面说明房地产科技企业正在逐渐走向成熟，另一方面也反映了资本市场的投资行为更趋于理性。10年投资事件1860+起交易金额超过585亿美元投资事件投资事件交易金额十亿美元0050210041506200825010300121420122013201420152016201720182019202020212022数据来源：仲量联行中国房地产科技企业数据库图122015-2022年房地产科技投资轮次占比变化天使/A轮B/C轮0%10%20%30%40%50%60%70%80%20152016201720182019202020212022投资事件数占比 3%43%25%75%11拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书ESG是企业普遍关注的房地产科技投资方向近年来，ESG（Environment环境、Social社会、Governance治理）的理念在全球范围内受到企业广泛的认可，并逐渐融入了企业日常经营和管理中。房地产是对全球碳排放影响最大的行业之一，同时也是支持实现社会价值目标的重要载体。为了实现可持续发展目标，与ESG相关的房地产科技投资已经成为一种趋势，越来越多的企业开始关注并积极参与其中。调研结果表明，78%的投资者和开发商在选择合作企业时，更倾向于那些能够提供支持ESG绩效追踪和评估服务技术的企业。相比其他因素，ESG的重要性更加突出。此外，企业的房地产科技预算增幅也主要集中在环境、安全、合规等ESG相关领域。由此可见，未来三年在房地产科技领域，具备ESG相关技术和解决方案的企业将具有更强的竞争力，并在此领域发挥重要的作用。图13未来三年房地产科技预算增幅具体领域数据来源：仲量联行2023年全球房地产科技调研问卷（中国企业）投资与需求02您预期未来 3 年，贵组织的房地产科技预算增幅最大的是哪些领域？监测、改善和报告环境可持续性利用数据分析辅助决策以提高合规性并减少风险优化建筑性能和维护灵活管理空间需求和使用情况员工的身心健康员工参与度和体验0%20%40%60%80%100%企业用户改善项目安全性监测、衡量、报告和改善自有资产的能源效率或碳排放新的施工技术或材料了解您的客户（KYC）/反洗钱（AML）和监管合规改进的资产选择和策略分析施工项目管理/工作流程工具0%20%60%投资者/开发商40%12拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书图14未来办公空间房地产科技需求和供给打造低能耗、可持续、以人为本的办公空间不仅是企业实践ESG理念的重要举措，同时也是未来办公的主要发展趋势。在物联网、大数据、人工智能等技术的加持下，办公空间的智能化水平得到了显著提升，这为企业进一步优化办公环境和管理方式提供了更多的可能性。调研结果显示，无论是企业租户还是投资者或开发商，与环境相关的房地产科技都被优先考虑用于办公空间。其中，最受关注的是用于追踪能源效率或碳排放的物联网和传感器，这直接关系到企业的脱碳目标。此外，38%的投资者和开发商还计划提供自动或预测性能源绩效管理系统，尽管企业租户对此需求不甚明显，但对于业主而言，部署此类技术将有助于提高物业能源管控的效率。除了环境要素外，企业租户对提升员工福祉的技术需求也相对较高。例如，为员工提供储物柜、外卖柜等便利设施以及便于员工预订共享设施（如会议室、健身房等）的小程序等。然而，这部分需求尚未得到投资者和开发商足够的重视。这种差距提醒我们，业主在满足租户环境需求的同时，也应加强有利于实现ESG中社会目标的技术投入，这将有助于提升未来办公空间的竞争力。数据来源：仲量联行2023年全球房地产科技调研问卷（中国企业）贵组织下次寻找新的办公场所时，希望业主提供的科技产品？贵组织计划将哪些科技产品纳入现有资产或未来的开发项目？用于追踪能源效率/碳排放的物联网/传感器自动或预测性能源绩效管理系统数字基础设施和高速网络用于追踪空间使用情况的物联网/传感器用于监测室内空气质量的物联网/传感器工单和资产/工作场所管理系统可灵活调整配置的空间先进的混合现实技术供员工/租户使用的便利设施员工/租户体验平台32%48%28%38%28%38%28%34%20%31%18%21%18%14%12%14%10%7%10%3%用于追踪能源效率/碳排放的物联网/传感器用于监测室内空气质量的物联网/传感器用于追踪空间使用情况的物联网/传感器供员工/租户使用的便利设施员工/租户体验平台数字基础设施和高速网络可灵活调整配置的空间工单和资产/工作场所管理系统自动或预测性能源绩效管理系统先进的混合现实技术 企业租户 投资者/开发商 13拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书随着时代的变迁和科技的进步，企业租户的房地产经营策略也在不断演变。这个过程中，科技发挥着越来越重要的作用，企业租户对于房地产科技的需求也在不断变化和升级。根据调研结果，企业租户现阶段推动房地产科技应用的动力主要来源于人才吸引和保留、数据分析和管理以及自动化。从长远来看，企业租户对于房地产科技的需求在三年后将更直接地影响房地产管理的效率和模式，包括提高资产和空间的利用效率、支持混合灵活工作模式、自动化以及衡量和提升可持续指标。总体上，企业租户的房地产科技需求正朝着更协同化、智能化以及低碳化的空间管理目标演进。企业租户的科技需求：空间管理协同化、智能化和低碳化数据来源：仲量联行2023年全球房地产科技调研问卷（中国企业）图15推动企业租户应用房地产科技的主要原因提高资产和空间的利用效率支持混合、灵活和远程办公自动化运营管理衡量和提升可持续性指标吸引和留住人才促进公司业务收入提高员工/客户的体验和福祉收集、管理和分析数据辅助和提升商业决策降低成本1122334455667788991010现状3年后排名您认为当前和未来 3 年，贵组织在应用房地产科技方面的三大主要原因分别是什么？14拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书在问卷中，仲量联行针对企业租户对六大类别中的21种核心技术产品的部署情况进行了调查。结果显示，大部分企业仍处于房地产科技应用和部署的早期阶段，只有三种科技产品的完全部署比例超过40%，分别是办公室协作技术、数据分析建模软件以及健康和福祉解决方案。这些技术产品与企业租户现阶段的科技需求基本相匹配。然而，总体上，中国企业租户部署房地产科技的比例要明显低于全球平均水平，仍有很大的发展空间。图16企业租户核心房地产科技产品全面部署比例数据来源：仲量联行2023年全球房地产科技调研问卷（中国企业）协作技术 50%40%36%36%34%28%24%20%员工体验 CRE运营 办公室协作设备远程办公技术沉浸式技术/虚拟现实36%32%30%可持续性 全球能源/排放跟踪和报告能源/排放管理能源基础设施健康和福祉解决方案工作场所体验和反馈38%32%28%28%20%20%智能建筑 物业库存跟踪和管理预测性管理和维护个性化空间管理监测空间/工作场所绩效的传感器服务/工业机器人数字孪生/BIM平台智能合约设计和装修规划工具租赁管理工具42%36%32%20%数据和分析 数据分析建模软件CRE数据储存先进的网络安全综合数据仪表盘贵组织已经全面部署了以下哪些科技产品？15拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书在未来的1至3年内，企业租户对于房地产科技产品的部署也有明确的优先级。短期内，数字孪生/BIM平台、综合数据仪表盘、租赁管理工具等有助于提高空间管理效率的产品更受到企业租户的关注。此外，员工健康福祉解决方案，以及先进的网络安全和远程办公技术等能为企业提供更多的办公灵活性并提高员工的工作效率和满意度的技术也是企业部署的热点。远期看来，企业租户对于虚拟现实、个性化空间管理以及规划预测等前瞻性技术产品抱有更多的兴趣。虽然这些产品目前成熟度较低，应用场景和价值都有待进一步挖掘，但它们代表了未来空间利用和管理的新趋势，具有很大的潜力。值得注意的是，用于能源和碳排放管理的科技产品部署优先级也相对较低，这可能是由于目前国家对于碳排放相关标准和政策还在制定过程中。随着碳核算、碳配额、碳交易及电力现货交易等标准和政策开始陆续出台，建议企业密切关注政策动态和相关技术可行性，并根据自身需求和实际情况提前制定部署计划。图17未来1-3年企业租户计划部署的房地产科技产品数据来源：仲量联行2023年全球房地产科技调研问卷（中国企业）54%54%综合数据仪表盘50%租赁管理工具50%健康和福祉解决方案 46%1133532%30%28%24%22%1234546%远程办公技术522%5数字孪生/BIM平台 先进的网络安全 能源/碳排放管理 个性化空间管理 预测性管理和维护 设计和装修规划工具 监测空间绩效的传感器 沉浸式技术/虚拟现实 未来1年内部署 未来3年内部署 贵组织计划部署以下哪些科技产品？16拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书面对当前的经济形势，投资者和开发商推动房地产科技应用的动力主要是优化投资决策以及降本增效。然而，从长远来看，增强资产估值和承保能力以及改善租户体验和满意度是他们未来希望通过房地产科技提升的主要方向。此外，随着气候变化等不确定因素的增加，投资者和开发商也越来越注重缩短开发时间和风险监管，这也成为他们应用房地产科技的主要驱动力。投资者/开发商的科技需求：提升资产价值、客户满意度和风险管控能力数据来源：仲量联行2023年全球房地产科技调研问卷（中国企业）图18推动投资者/开发商应用房地产科技的主要原因1122334455667788991010现状3年后提升资产估值和投资测算能力改善租户体验和满意度缩短项目开发时间气候与环境风险监管改进资产选择和战略分析提高生产效率、实现自动化或降低成本寻找交易项目或基金收集、管理和分析数据衡量和管理能源效率/碳排放增加收益或利润排名您认为当前和未来 3 年，贵组织在应用房地产科技方面的三大主要原因分别是什么？17拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书图19投资者/开发商核心房地产科技产品全面部署比例数据来源：仲量联行2023年全球房地产科技调研问卷（中国企业）在问卷中，仲量联行调查了投资者和开发商对六大类别中的23种核心技术产品的部署情况。结果显示，尽管大部分企业对于房地产科技的部署仍处于早期阶段，但相较于企业租户而言，完全部署比例超过40%的科技产品数量相对更多，占到了四分之一。这些科技产品主要集中在资产和投资组合管理、投资和交易管理以及数据和分析这三大类，对于提升资产管理和交易效率具有积极的促进作用。与全球企业相比，目前投资者和开发商在房地产科技产品部署方面仍然存在一定的差距，主要集中在设计和施工、可持续性以及筹资和借贷这三个方面。建筑、设计建模和规划34%38%31%47%34%25%22%44%41%28%19%13%9%22%22%16%施工项目管理施工技术融合的建筑网络技术能源基础设施可持续性监测报告自动化和预测性能源管理50%47%38%41%34%19%16%资产估值工具交易管理工具投资组合绩效分析筹资、借贷和融资平台投资者关系工具资产运营管理工具物业设施管理平台租户参与和体验灵活租赁管理软件借助VR和AR技术看房建筑管理系统/BMS建筑物联网/传感器先进的网络安全数据分析建模软件CRE数据储存综合数据仪表盘全球 设计和施工 员工体验 投资和交易管理 资产和投资组合管理 可持续性 数据和分析 贵组织已经全面部署了以下哪些科技产品？18拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书根据受访企业未来1至3年的房地产科技部署计划，短期内，能够提升企业数据收集和分析能力，如建筑物联网和传感器、综合数据仪表盘、数据科学和分析工具，以及提升可持续性的科技产品，如自动化和预测性能源管理、可持续性监测报告，预计将有望被广泛部署。此外，设计建模和规划也是开发商近期普遍关注的一类产品。另一些以提升客户体验、信息安全以及管理效率的新技术和产品，如VR/AR看房、网络安全、建筑或空间管理系统等，被投资者和开发商列入了更远期的部署计划中。这些产品需要更多的时间和资源投入，但随着技术不断进步，在未来的市场竞争中，它们或将扮演越来越重要的角色。图20未来1-3年投资者/开发商计划部署的房地产科技产品数据来源：仲量联行2023年全球房地产科技调研问卷（中国企业）贵组织计划部署以下哪些科技产品？69%63%自动化和预测性能源管理59%综合数据仪表盘56%设计建模和规划1234450%38%38%34%34%1224453%可持续性监测报告628%6建筑物联网/传感器数据分析建模软件先进的网络安全融合的建筑网络技术建筑管理系统/BMS灵活租赁管理软件租户参与和体验AR/VR看房未来1年内部署 未来3年内部署 56%19拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书在全球范围内，企业普遍将人工智能相关技术视为未来三年对房地产影响最大的技术之一，仅次于清洁能源解决方案。尤其是ChatGPT的出现使得生成式人工智能（GenAI）技术成为了全球关注的焦点，其市场规模正呈现指数级增长。然而，从认知程度来看，企业却普遍对这些技术缺乏了解，仍然需要更多的专业知识培训和市场教育来弥补，以帮助企业将新技术转化为竞争力。VergeSense利用计算机视觉技术实时提供办公环境内的人数、工位占用情况以及会议室使用率等数据，帮助企业精确测量和优化空间规划，实现智能管理。目前，VergeSense已经成功部署在多个工作场所，覆盖面积达28,000平方米，避免了不必要的会议室建设，并为一家公司节省了150万美元的成本。BuildingEngine是一款基于智能物联网的物业管理软件，有效整合了仲量联行生态系统和第三方应用程序，通过自动化处理租户服务请求，使服务效率提升50%，同时简化了运营流程，可降低20%的运营成本。该产品适用于办公楼、零售、工业、医疗等多种场景。泛人工智能技术备受瞩目，产品渗透率已达40%技术与产品03近年来，人工智能相关的房地产科技项目也得到了资本市场的广泛关注。据统计，最近五年，智能物联网和人工智能技术相关的房地产科技项目分别以190亿美元的投资总量和315起投资事件位居所有新兴技术之首。此外，受疫情以及劳动力人口比例下降等因素的影响，与机器人相关的投资事件数量和金额在近两年内上涨也非常明显。20拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书图21新兴技术和解决方案在房地产领域的影响力和认知程度排名数据来源：仲量联行 2023 年全球房地产科技调研问卷（全球企业）1.清洁能源解决方案2.机器学习和人工智能分析3.生成式人工智能4.低碳材料和建筑5.云计算和边缘计算6.5/6G7.AR/VR8.机器人技术9.智慧交通解决方案10.区块链/智能合约按预期影响力排名1.云计算和边缘计算2.智慧交通解决方案3.AR/VR4.5/6G5.区块链/智能合约6.清洁能源解决方案7.低碳材料和建筑8.机器人技术9.机器学习和人工智能分析10.生成式人工智能按认知程度排名图222013-2022年新兴技术相关的中国房地产科技项目投资情况数据来源：仲量联行中国房地产科技企业数据库2013年份201420152016201720182019202020212022AIoT云技术大数据机器人AR/VR新能源区块链数字孪生BIM/CIM新材料投资事件180您目前对这些新兴技术和解决方案的了解程度？您认为哪些新兴技术和解决方案将在未来三年对房地产产生最大的影响?投资金额（亿美元）1050人工智能21拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书在政策、资本以及创新企业的推动下，人工智能技术在房地产领域的商业化应用落地不断加速，包括智能物联网、人工智能以及机器人在内的泛人工智能技术在房地产科技产品中的渗透率已经达到了40%。根据技术类型，应用在房地产行业的人工智能技术大致可以分为智能物联网、计算机视觉、机器人、机器学习、自然语言处理（NLP）以及最近备受关注的生成式人工智能（GenAI）。其中，作为实现空间数字化的核心技术，智能物联网在房地产领域具有广泛的应用场景，因此在与人工智能相关的产品技术分类中的占比接近一半。从应用场景来看，物业与设施管理以及资产运营与管理是目前人工智能技术渗透率最高的两大场景。由于每种技术具有特定的优势，他们所擅长的应用场景也各有不同。智能物联网在人工智能技术的加持下，能对物联网中的各种传感设备和装置进行更加智能化的管理和控制。因此，在建筑空间中，智能物联网被广泛应用于链接、管理和控制各种能源设备（照明、空调、电梯等）以及智能设备（门禁、摄像头、智能家电等），以实现节能减碳、降本增效、优化空间利用、提升用户满意度等目的。目前，智能物联网技术在房地产最常见的应用场景包括智慧楼宇、智能办公、全屋智能等。此外，随着智能制造的发展，在提高生产效率和安全性方面，预计未来智能物联网在智慧工地、数字工厂等场景中也将发挥其潜力。计算机视觉技术可以实现对图像和视频进行实时分析和识别，例如人脸识别、车辆识别等，技术成熟度也相对较高，在安防领域、停车服务以及门禁管理等场景中已经得到了广泛的应用。此外，计算机视觉技术也逐渐拓展到监测和规范施工安全以及商场人流客群分析等场景中。值得注意的是，在应用该技术时，必须加强隐私保护措施，例如对图像和视频进行去敏感化处理、限制数据的访问权限等。图232012-2022年人工智能技术相关的 房地产科技项目投资情况 图24人工智能相关的房地产科技企业 最近融资轮次统计（截止至2023H1）人工智能技术13%天使轮45%风险投资早期30%风险投资晚期12%上市数据来源：仲量联行中国房地产科技企业数据库数据来源：仲量联行中国房地产科技企业数据库总体上，人工智能相关的房地产科技项目投资从2012年开始一直保持较高的增长率，并分别经历了2018年和2021年两个投资高峰期。2022年，虽然投资事件频次下降明显，但是投资总量仍然处于高位。这表明即使在资本市场整体回落的大背景下，人工智能热度仍然不减，且单笔投资金额仍在上涨。从人工智能相关的房地产科技企业最近融资轮次分布来看，45%的企业仍处于风险投资早期阶段，但随着投资市场对人工智能的认知不断深入，预计将有更多的资金投入市场，推动初创企业走向成熟。投资事件交易金额00122034568740608010012014016092012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022投资事件十亿美元22拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书随着中国人口红利逐渐消失，中国房地产行业面临诸多挑战，包括招工压力大、劳动力成本上升、用工安全问题等，由此催生了企业对于“机器换人”的新需求。目前机器人在房地产行业的渗透率为12%，主要类型包括服务机器人、建筑机器人、仓储物流机器人以及幕墙清洁机器人。其中，服务机器人的应用场景和功能最丰富，能够提供清洁、配送、消杀、安防等服务，产品整体成熟度也相对较高。此外，其他三类机器人也各有其特点和适用场景，但由于面临更多挑战，因此商业化程度相对较低。整体上，中国的机器人在核心技术、行业标准、产业链、商业模式等诸多方面还有待提升。机器学习和自然语言处理分别是人工智能技术的两个重要分支。机器学习利用数据和算法来让机器自动地学习和改进性能，而自然语言处理关注的是让机器能够处理、分析和生成人类使用的自然语言。这两类技术最常被用于数字营销领域，可以帮助业主更好地挖掘和了解用户需求、提供智能化的客户服务并优化营销活动。此外，机器学习技术还常常被应用于各种房地产大数据模型分析和预测中，例如投资交易数据分析、房价预测和能耗监测等。因此，对于投资者和开发商来说，数字资产的重要性日益凸显。随着大语言模型取得了突破性的进展，生成式人工智能（GenAI）的兴起也为行业带来了新的机遇。GenAI采用深度学习技术，通过大量数据的学习和分析，能够进行各种形式内容的创作，包括文本、语音、图像等。虽然GenAI在房地产领域的应用仍处于早期阶段，但其在自动化生成规划设计方案、促进人机协同、提高生成效率等方面的潜力已经开始显现。随着MaaS（模型即服务）商业模式以及Plugin插件工具的兴起，AI企业将有机会提供更高效、高品质、低成本的解决方案，从而促进GenAI技术在房地产行业内更快地落地应用。图25人工智能相关技术在房地产应用场景的分布数据来源：仲量联行中国房地产科技企业数据库人工智能技术智能物联网物业与设施管理安防服务式机器人智慧楼宇智慧物管能源管控全屋智能环境监测管理幕墙清洁机器人停车充电储能智能办公智慧零售智能仓储数字工厂资产管理平台行业数据研究工程管理智慧工地建筑机器人建筑/空间设计数字营销智能互动租赁交易管理计算机视觉资产运营与管理机器人机器学习/NLP设计与施工GenAI租赁与营销核心应用场景23拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书中国政府一直致力于推动可持续发展，并为此发布了一系列政策。2020年，中国首次提出了2030年“碳达峰”与2060年“碳中和”目标，旨在降低碳排放并促进低碳发展。2021年，中共中央和国务院发布了 关于完整准确全面贯彻新发展理念做好碳达峰碳中和工作的意见，全面部署了推动实现碳达峰、碳中和的目标。中国建筑业协会数据显示，2020年中国建筑碳排放总量占全国碳排比重高达51.3%，位居所有行业之首，其中建筑材料生产阶段和建筑运行阶段分别占28%和21%。因此，降低建筑碳排放对于实现“双碳”目标而言意义重大，与之相关的可持续创新技术也受到了企业和投资者前所未有的关注。自2017年以来，与可持续技术相关的房地产科技项目的交易金额持续增长，至2020年“双碳”目标提出时，投资总量出现了爆发式增长，超过25亿美元。虽然之后受大环境影响有所回落，但总体上保持高水平。这些可持续创新技术主要包括新材料、新能源、综合能源服务、碳捕集等领域。由于绝大部分技术还不是很成熟，在房地产领域的应用仍处于早期阶段，因此从相关企业最近融资轮次来看，绝大部分企业仍处于天使轮和风险投资早期阶段，两者共占有融资记录企业总量的63%。可持续技术热度持续上升，“双碳”目标下前景广阔图27可持续技术相关的房地产科技企业最近融资轮次统计（截止至2023H1）数据来源：仲量联行中国房地产科技企业数据库图262012-2022年可持续创新技术相关的房地产科技项目投资情况22%天使轮41%风险投资早期22%风险投资晚期16%上市可持续技术投资事件交易金额000.511.522.53102030405020122013201420152016201720182019202020212022投资事件十亿美元24拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书25图28可持续创新技术在房地产应用场景的分布数据来源：仲量联行中国房地产科技企业数据库在设计与施工阶段，新型绿色建材与装配式施工技术相结合已经成为了一种新模式。新型绿色建材通常采用低耗能、无污染的原材料和生产加工方式，具有出色的耐久性和可持续性。例如，通过智慧矿山、短流程炼钢、余热回收等技术改进推动高性能和可再生材料的研发，提高资源开采效率和降低能源浪费。在建筑的施工阶段，通过使用环保的预制材料和模块化设计，装配式建筑可以大幅度减少施工现场的资源消耗、建筑时长及碳排放，实现精细化和无害化施工。此外，在建筑拆除阶段，具有环保性能的预制化构件和材料也可以通过废弃物回收和再利用实现资源良性循环利用。尽管新材料在性能上具有优势，但由于其相对较高的成本和缺乏实践验证，因此在市场拓展方面面临着较大的