大湾区工业上楼未来园区竞争力浅谈.pdf

大湾区工业上楼及未来园区核心竞争力浅谈戴德梁行产业地产部 卿楚 13826298735概 念 与 特 征厂房？YESYES写字楼？N0N0，还是厂房概 念 与 特 征目前，国家对“工业上楼”并没有统一的定义。按行业内的普遍认知，理论上只要是在一层以上，拥有电梯、吊装设备配套的厂房，都可以称为“工业上楼”。“工业上楼”就是不同于传统在低容积率园区的单层工厂中进行生产作业，转而在高密度园区的高层楼宇中进行企业的生产、组装、办公、研发、设计的新型工业载体发展模式。由于多层厂房已经在全国范围内被普遍接受及运用，我们现在所提及、讨论的“工业上楼”，其对象通常是指建筑总高在24米以上、100米以下，楼层层数在六层以上的高层工业厂房。用地类型参数设施建筑形态产业方向特指在工业类用地上的生产空间创新建筑总高24m或楼层层数六层以上楼层荷载、层高及设施设备标准更高轻型、环保、低能耗及低震动类企业单层厂房多层厂房高层厂房24m12m24m背 景 与 趋 势NO.1土地资源日益紧张随着城市发展规模不断扩大，土地资源日趋紧张，新增工业用地供应指标紧张，传统厂房发展模式对于企业获取产业生存空间的压力越来越大、成本越来越高。高能级城市企业无处扩产，被迫外迁。NO.2产业需求不断升级前沿新兴产业企业对生产研发的空间环境和厂房建设标准要求更高；生产及建筑技术的提升也让工业上楼成为了可能；同时低效开发的工业用地也存在产业集聚度低，不易形成专业化园区的问题。背 景 与 趋 势大湾区主要城市2022年GDP及近五年工业用地供应情况长三角主要城市2022年GDP及近五年工业用地供应情况2022年城市GDP近五年工业增加值总和近五年工业地供应宗数近五年工业地供应面积用地产出系数深圳32388 3139 143129433.64 广州288391894 718515340.55 佛山126981560 697461980.51 东莞112002920 422285711.53 汇总8.5万0.95万198014.7万1.02注1：GDP、工业增加值单位为亿元，面积单位为亩注2：用地产出系数为城市近五年工业增加值增长总和与用地供应面积的比值注3：上述数据通过各城市历年统计公报及中指数据整理得出注1：GDP、工业增加值单位为亿元，面积单位为亩注2：用地产出系数为城市近五年工业增加值增长总和与用地供应面积的比值注3：上述数据通过各城市历年统计公报及中指数据整理得出从上表所示情况看，大湾区用地产出系数比长三角地区高出89.99%在近似工业增加值产出达成情况下，大湾区工业用地供应量仅为长三角地区城市的55%换而言之，长三角地区在达成相同的工业增长目标条件下，有能力供应近一倍的工业用地2022年城市GDP近五年工业增加值总和近五年工业地供应宗数近五年工业地供应面积用地产出系数上海44653 2207572438820.75 苏州23958 3986 21851035040.58 杭州18753 1233 1556585650.32 南京16908 1615 846441450.55 汇总10.4万0.90万515925.0万0.54背 景 与 趋 势工业上楼以高容积率实现产业规模“扩容不扩地”，提高地均产值。同时，采用共享式工业上楼的园区（以下简称上楼园区）设计与建设品质大多较高，符合高附加值产业“高大上”的环境偏好，可吸引龙头企业。上楼产业通常需符合无污染低能耗等准入条件，可以倒逼中小企业主动转型，进而推动上楼产业整体升级。在上楼园区内，成长期的中小企业可租用厂房，无需购买土地投资建厂，大大降低了前期投资成本，利于企业孵化和发展。此外，园区的集中式管理、管家式服务，也为企业提供了初创与成长的便利。共享式工业上楼可在有限空间内，实现更高的企业密度，有利于构建交织连贯的上下游产业链，可汇集研发、生产、中小试、展示、物流等多个产业环节，形成合作共赢的产业生态。上楼园区大多统一规划建设，可塑造高品质的产城形象和园区环境，可构建便捷的物流交通网络，可集聚优质的配套服务功能。如企业服务超市、工业邻里中心、嵌入式幼托、青年公寓等设施，可为人才的衣食住行提供便利。提高土地效率，推动转型升级产业集聚度高，形成产业生态孵化中小企业，降低投资成本提升产城形象，营造品质空间工业上楼可由政府或地产运营商牵头，普适性更强、受益对象更多，更容易标准化复制推广，其优势主要体现在以下综合效益。背 景 与 趋 势 在20世纪50 年代，香港为解决土地资源紧缺与工业发展需求的矛盾，将低技术、劳动密集的手工业、轻工业搬上高楼，形成工业大厦。工业大厦地块容积率高，通常可达3.0 以上，建筑可达百米，在有限的城市土地上聚集了更多的产业空间。随着产业不断更新升级，工业大厦主导产业门类也变成以服装、医药电子等轻型产业为主。例如新梅怡广场，高达24 层，曾经是香港电子生产的重要集聚地。1950年代以来中国香港1980年代以来新加坡 新加坡则与香港不同，由于产业相对偏重，主要发展堆叠式厂房。新加坡工业上楼起步于20世纪80 年代，由新加坡政府扶持、政府下属官方机构裕廊集团进行建设和运营。堆叠式厂房建筑通常为4-9 层，以三层为一个单元向上堆叠，将地块容积率提高至2.0以上。厂房包含中试生产制造、研发办公、物流仓储三大功能，并配有直达货梯、装卸货平台等生产辅助设施。企业可以租或买一个单元作为自己的完整产业运行机构，一定程度上解决了中小型企业因租金、场地和运作等限制，致使功能设施分散的难题，极大降低了企业生产成本，提高了企业生产效率。工业上楼正在成为中国内地产业空间发展的新趋势 珠三角地区土地资源紧张，企业上楼意愿强烈，产业相对轻型，上楼产业覆盖面广，可操作性强，主要推广工业大厦模式，出现如全至科技创新园、东莞松湖智谷（研发区）等高强度开发的智造园区。长三角地区节地需求不如珠三角强烈，且产业相对偏重，较难推广工业大厦模式，因此主要推行堆叠式厂房模式。如苏州腾飞新苏工业坊等，既满足生产需求，又提升工业用地容积率，为大多数中小型企业提供便利。此外，也出现了融合工业大厦与堆叠式厂房的工业综合体模式。如杭州滨江区长河工业综合体，整体采用楼宇外观建设，容积率约2.2，建筑高度50 米以下，围合式布置了智能智造生产与研发用房，中央设置公共配套轴带，提供食堂、咖啡厅、嵌入式幼托、健身房等功能。该模式注重各种生产要素的集聚，塑造产业生态，极大提高了土地综合效益。背 景 与 趋 势各地节地型工业园区代表案例大湾区工业上楼是必然趋势我 们 的 思 考什么样的企业适合工业上楼？我们建立了工业上楼筛选模型为企业上楼提供参考，从产业生产各个要素进行综合评估，判断产业是否适宜上楼生产的依据我 们 的 思 考我 们 的 思 考S谐波减速器关键部件生产流程如下：柔轮：出十字镦拔调质处理(热处理)车削 强力旋压精密车削高速滚齿钢轮：刚轮齿前毛坯粗车调质处理(热处理)精车刚轮插齿检测谐波减速器关键部件生产流程如下:数控车床重量：3-4T尺寸：2970*1560*110mm2是否满足第一层级要素标准：危化品丁类生产火灾等级丙类环保要求Step 1上楼基本要素判断重量：3-5T尺寸2520*2720*22Step 2生产流程摸底Step 4多维度判断是否能够上楼原材料及生产环节设备载重垂直交通工艺流程生产精度环保安全特殊要求能否上楼柔轮生产有要求(重型设备)吊装无特殊要求有要求(微m级加工)无特殊要求控温控湿低楼层波发生器生产有要求(重型设备)吊装无特殊要求有要求(微m级加工)无特殊要求控温控湿 低楼层各生产环节上楼所需条件，逐个判断，梳理清单判断&抓取Step 3生产过程需要的设备清单(不 完 全 举 例，可 选 取 最 重、体积大的设备，进行上限估算)谐波传动减速器生产设备和工艺材料，对生产厂房有以下要求：三废排放：除加工废料外，几乎不产生其他废气废水工作环境：理想温度范围为18-22，空气压力为0.5-1Mpa，温度变化范围为1/h，空气流量为0.12-0.45m/min，湿度范围为55-65%厂房承重：整个机械加工过程所涉及的设备基本都是重型设备，最低重2T，最高12T，如果需要上楼，则2层以上载重需达到1T/以上，建设成本 过高厂房防振：属于高精度生产，许多加工流程的精度为1微m级，对防振抗 振有较高要求垂直交通：预留吊装口Step 5出具“工业上楼”详细建筑需求Step 6专业细分领域可否上楼结论谐波传动减速器生产因大多数设备均为重型设备、且生产精度要求高，整体很难上楼，除非以较高的成本解决楼层载重和防微振的问题。注：“可上楼”表示产业可在5层或以上楼层生产；“低楼层”表示产业仅能在1到4层的2低6楼层生产。我 们 的 思 考电子信息产业(下方为部分举例)生命健康产业(下方为部分举例)设备相对轻量 生产工艺组装为主 更容易接受上楼 员工数量较多、对配置要求更高(人员疏散、食堂、宿舍、商业休闲设施等)，厂房单体需求 面积比其他行业大层高承重等参数可略低，需预留设备管井 配备适宜数量的货梯和客梯可上楼低产品参数要求需求面积大配套要求高核心产品原材料及生产环节上楼适应性核心组件偏光片ITO玻璃、SMT装配车间低楼层可上楼芯片IC设计、测试工序可上楼封装工序低楼层电池电池极片制作电池电芯组装低楼层可上楼外观及配件塑料、金属外壳玻璃、陶瓷外壳充电器、适配器低楼层可上楼可上楼传感器传感器加工及组装低楼层传感器封装低楼层光学模组IR红外截止滤光片SMT装配车间低楼层可上楼VR/AR微投影微投影器件低楼层园区前期建设投入较大企业生产集中处理需求多，如废气、废液处理等需要预留给排水口、进出风口及用电量(不宜低于200瓦/)，不能种植开花 植物等厂房单体面积可比其他行业小，层高承重等参数可略低。针对生物医药类企业特 有注册监管的行业特点，需要建立良好稳定性的园区平台及营商环境。研发可上楼生产较难低产品参数要求需求面积大环保要求高核心产品原材料及生产环节上楼适应性冠状动脉血管支架激光刻蚀、涂层和标表面处理低楼层可上楼PTCA球囊扩张导管球囊成型、加工、连结灭菌低楼层可上楼防护服裁剪缝合等全工艺可上楼一次性注射器注塑外套印刷、自动组装等工艺低楼层可上楼X射线机组件加工等全工艺低楼层便携式心电图机注塑、焊接等工艺程序烧录、功能检测等工艺低楼层可上楼呼吸机涡轮风机生产低楼层压力传感器生产、零件组装可上楼生化分析仪机壳、机械部件生产低楼层27我 们 的 思 考设备相对轻量、劳动相对密集，更容易接受上楼，但员工数量较多，对配套要求更高（食堂、宿舍、商业、绿化休闲设施等），厂房单体需求面积比其他行业大，层高承重等参数可略低。电子信息产业可上楼、低产品参数要求前期投入打，需要良好的稳定性及营商环境；集中处理需求多，需要充分预留给排水口、进出风口及用电量（不低于150瓦/），不能种植开花植物。厂房单体面积比其他行业小，层高承重等参数可略低。生物医药产业范围较广，多数涉及到注塑、金属加工等工艺，有较大型设备，因此大多数需要首层空间，承重、层高、柱距等参数要求高。工人数量相对较少，对配套的敏感度较低，对物流、对园区区位优势要求高。高端装备制造产业包含新能源电池、太阳能、光伏、氢能等。后三者一般需要大型特殊化厂房，很少入住标准园区。新能源电池对厂房要求体现在安全要求，如消防、距离等。另外通常需要恒温恒湿及洁净车间。工人数量较少。新能源产业涉及细分行业范围较广，生产工艺中会有对厂房层高、承重等参数有一定要求。会有环保要求（VOC指标、污水处理、废气排放、固废回收等）。对工业园配套敏感度较低。新材料产业需求面积大、配套要求高可上楼、低产品参数要求需求面积小、设施要求高难以上楼、高产品参数要求配套需求小，区位交通高少有入住标准化园区消防安全及车间特殊要求多可上楼、有一定参数要求环保要求多，配套要求低我 们 的 思 考案例三：垂直交通有严重瓶颈某“工业上楼”项目原本是按研发办公标准设计，只预留了一台5T 的货梯和三台1040kg的客梯，供11个楼层使用。这样的设置对入驻制造企业有很大的物流限制要求，绝对不能进出过大量的原材料和货品。另外，卸货平台面积很小，且只有一台货梯，所有企业的进货出货效率受到严重的影响。案例二：缺少公共仓储空间某“工业上楼”项目主要入驻的是电子信息、智能装备、新材料等企业，这些企业对周转用的仓储需求较为旺盛。一般而言，企业生产与仓储面积之比要达到2-4:1，即2-4的生产面积，需要1的仓储面积作为配套支撑。一期仓储空间存在明显不足，目前只能将地下室用车位改造成临时仓储空间，用作短租出租用途；二期做园区专门公共仓储空间。案例一：公共废气排放管井预留过小某“工业上楼”项目主要招引深圳转移过来的电子信息和智能装备产业，其中约30%-40%的企业有废气排放的需求。该项目整体采用玻璃幕墙，不能像传统厂房那样把排放管道外穿到外立面上，必须在建筑内部预留一个烟井。由于一期开发建设时无经验，产品预留的安置废弃排放管井的空间过小，导致企业废气管拥挤且具备安全隐患。案例四：平面设计考虑不周全某“工业上楼”项目的标准层平面中，电梯、楼梯、卫生间、设备房、管井等辅助房不在短边的端部布置，而在长边的中间布置，导致核心筒间距过短、生产线被切割，整体动线不流畅，企业布局产线不利于整层使用。约70m长的生产空间被切割成两段我 们 的 思 考工业上楼的载体应该需要哪些指标？我 们 的 思 考针对这个问题，我们重点对针对大湾区九市各类工业企业管理人员及员工进行问卷调查及电话访谈我 们 的 思 考序号企业名称企业类型行业类型企业需求1广东南华西电气有限公司国家高新技术企业智能制造未来厂房首层需要7米，需要吊装桁车2东莞市旭邦塑料科技有限公司中小企业医疗器械首层层高7.5米，二楼56米，三楼以上4.9米3华为技术有限公司世界500强企业国家级高新技术企业5G1楼净空5-7米（层高7-8米），2楼及以上净空3-4米；4深圳市杰普特光电股份有限公司国家级高新技术企业科创板上市企业智能制造1层为两倍标准层高（8米左右），2楼为1.5倍标准层高（6米左右），3楼以上标准层高即可（4.5米左右）5东莞中村绝缘材料有限公司新材料首层层高6-8米，主要高的设备和仓储要求6深圳市百汇精密塑胶模具（深圳）有限公司港资企业智能制造模具设计制造、注塑成型厂房首层需要7米，需要吊装桁车7广东福德电子有限公司东莞上市后备企业智能装备首层层高要求较高，8m及以上8兴科电子（东莞）有限公司高新技术企业智能硬件首层层高7米，需要用机械手臂，层高7米最合适9东莞市中图半导体科技有限公司高新技术企业电子信息首层层高要求6.5m以上10广东以诺通讯有限公司电子信息首层层高要求7.5m左右11东莞市奥海科技股份有限公司计划今年上市电子信息首层层高要求9m12广东新秀新材料股份有限公司高新技术企业新材料部分设备对层高要求较高，需要10m以上13广东烨嘉华光电科技股份有限公司正准备IPO智能制造生产研发销售手机摄像头、车载镜头、电视机背光透镜对首层层高要求很高，行业企业普遍要求12m以上14三润田智能科技股份有限公司中小企业智能制造建议首层层高10m相当部分企业需求首层层高7.5-8米，也有部分企业觉得首层层高6米可满足需求，2层5-6米，标准层4.5米可满足需求我 们 的 思 考案例分析（市场上的工业上楼案例集中在12-14层左右）园区深圳全至科技创新园东莞松湖智谷东莞京东智谷东莞凤岗天安数码城新加坡裕廊大士工业园层高首层6.5米，二层及以上4.5米首层至3层6米，三层以上4.5米首层6米，二层及以上4.5米首层6米，二层及以上4.5米首层13.5米，二五层7.5米，六层及以上4米 园区运营商意见：目前松湖智谷一至三层6米，三层以上4.5米；部分企业由于设备的要求需要局部加高，松湖智谷满足不了条件，建议在层高方面适当做高，以提升普适性相当部分企业需求首层层高7.5-8米，也有部分企业觉得首层层高6米可满足需求，2层5-6米，标准层4.5米可满足需求我 们 的 思 考高层厂房参数价值点汇总（3）标准层面积10002000（2）平面布局围合式（4）柱距8m到12m（1）层高首层6或7.9或8.1m/标准层4.5m（5）承重首层2T标准层0.8T（7）垂直交通3T/5T货梯组合（8）遮雨棚全覆盖配置（9）园区物流全天候卸货平台（10）节能减排安装屋顶光伏板适用不同场景满足大部分企业需求打破传统行列式格局最适营销面积适度有效创新尽显园区品质提供卸货效率响应碳达峰碳中和满足大部分企业需求（6）吊装口全覆盖配置（12）转弯半径20/15/12m考虑主流货车尺寸便于工业上楼（11）道路9-12/6-7/3-4.5m考虑主流货车尺寸我 们 的 思 考为什么要研究工业上楼?我 们 的 思 考123为 区 域 政 府 引 导 工 业 上 楼 编 制 操 作 指 引为 产 业 园 区 开 发 商 的 高 容 项 目 提 供 智 囊 服 务为 意 向 入 驻 工 业 大 厦 的 企 业 做 宣 传 引 导退 烧 环 节不 是 所 有 城 市、区 域 都 适 宜 全 面 推 进 工 业 上 楼建 安 成 本 随 开 发强 度 提 升 而 增 加单 位 货 值 随 开 发强 度 提 升 而 减 少边 界 效 益 随 开 发强 度 提 升 而 下 降适合物业租金水平高的区域或成本控制能力强的主体适合产业招商能力强的主体或区域产业发达企业密集的区域适合不一味追求经营经济效益的或土地资源非常紧张的区域工业上楼项目一定要具体问题具体分析，做开发适宜性评价我 们 的 思 考未来应该如何培育园区核心竞争力？我 们 的 思 考区位产品力运营力 区位交通条件“先天”决定，无法改变 物业交付标准、硬件设施 易于复制，非决定性要素 园区运营理念、体系、平台 具有一定独特性和前瞻性 产业园吸引企业和人才的核心竞争力区位难以改变，产品可被复制，做好运营才是产业园的核心竞争力。我 们 的 思 考ToB 端ToC 端面向企业：创新孵化平台 知识产权配套服务（法律、财务）资金对接平台 公共技术服务（实验室、质检）产业资源对接关注个体：基本生存需求 娱乐需求 社交需求 学习需求 园区的C端运营仍处于创新探索期，关注个体用户的需求将是未来产业园区打造人才磁场的不二法门我 们 的 思 考新生代人群的宅文化与社交需求并存，“园区社区化”为办公场所社交提供解决方案。职场 重视发展前景 关注薪资水平 考虑工作氛围消费 为兴趣买单 乐于尝鲜 选择性价比 内容付费社交 需要陪伴/归属感 娱乐化社交 圈层文化价值观 独立自我 懒宅文化 娱乐至上职场主力娱乐社交关注自我兴趣至上90后对话职场 追求兴趣与理想 拒绝单调 乐于尝试新兴职业消费 兴趣付费 KOL影响力降低 支持原创、小众社交 积极获取资源 渴望同辈归属感 内容分享型社交价值观 尊重差异 群体意识职场初代内容社交追求平等开放包容00后我 们 的 思 考Weday嘉年华线下集市人偶巡游音乐派对运动赛事爆血篮球联赛趣味运动会交友联谊相亲活动青年联谊会技能培训开发者技能大赛急救技能培训手工作坊美肤沙龙花艺手作兴趣俱乐部电影俱乐部足球俱乐部羽毛球俱乐部打造有温度的社区化产业园我 们 的 思 考我们认为富有竞争力的园区应该是什么样子的？我 们 的 思 考针对园区运营中的关键三方，分别应着重把握的关键需求TO C：工人诉求TO G：政府诉求TO B：企业诉求在乎设施配套重视便利性及体验感在乎社会效应重视企业质量及园区形象在乎性价比重视建筑参数及园区标准我 们 的 思 考硬件设施Topic.A1 1、更高标准的建筑参数软件服务Topic.B2 2、可弱必有的各项企业服务物业管理满足日常经营需求企业服务帮助解决企业困难企业家俱乐部帮助建设行业人脉圈外立面设计影响企业形象层高承重等指标影响行业适用性电梯等设施配套影响运输效率-面向企业-我 们 的 思 考硬件设施Topic.A3 3、增强幸福感的生活设施软件服务Topic.B4 4、开展职业及各类文体娱活动空中花园工作场景的休憩空间球类运动场生活场景的文体娱空间接驳巴士站出行场景的便利设施技术培训职业技术类活动成立工会权益保障类组织篮球比赛各类文体娱活动-面向人才-我 们 的 思 考硬件设施Topic.A5 5、可体现价值形象担当的配套软件服务Topic.B6 6、全方位的综合服务能力企业及园区展厅彰显园区及企业形象报告厅及会议室承接政企大型活动会议共享办公及孵化器支持创新创业事业企业服务企业满意度工人服务工人满意度产业服务政府满意度-面向政府-我 们 的 思 考整体园区层面单体建筑层面产业用房配套用房园区绿化空地利用道路、车位食堂超市、宿舍建筑参数外围绿化中轴绿化分布式广场层高、承重、柱距等参数提升基础商业篮球羽毛球场接驳巴士站利用连廊空间的空中花园公区的自助零售机、mini吧带冰箱、微波炉、饮水机的休息室健身房、泳池孵化器、会议室、展厅园区服务及活动中心中央广场、草坪林荫路一般园区标准产业地产商标准未来溢价方向影院、KTV、网咖贯穿园区各场景的智能化平台、光伏板LEED/WELL认证高视觉识别的设计高参数标准的产品高生活气息的园区高智慧绿色的运营建筑外立面、精神堡垒、标识物从颜色到设计耳目一新设施齐全活动丰富，员工幸福指数高，人才吸引力才强引领趋势的产品参数指标，高标准、高适用性及承载力应用前沿科技、环境优美的园区，能政企人三方的欢迎形象产品人文体验我 们 的 思 考感谢聆听，欢迎进一步关注戴德梁行产业地产部