负责任的房地产：实现社会价值.pdf

负责任的房地产：实现社会价值赋能建筑环境，创造积极的环境和社会影响2目录摘要03促使企业发生态度转变的五大因素08赋能建筑环境，创造积极的环境和社会影响10实现可持续发展回报的三大优先事项13房地产生命周期的五个决策阶段20实现可持续发展回报最大化的途径32研究方法论35联系我们36负责任的房地产：实现社会价值3摘要负责任的房地产：实现社会价值企业在将其气候承诺转化为切实成果、并实现环境目标时往往承载着巨大压力。不仅如此，大多数企业在员工和整体社会影响方面也面临着一系列挑战。加速向净零碳过渡是房地产投资者、开发商和企业租户的绝对优先事项，且必须与更广泛的可持续发展目标一起考量。企业应重视“社会”（Social）和“环境”（Environmental）问题，才能在为社群和城市带来持久而积极的变化的同时，把握独特机遇，打造能够创造长期可持续回报的、面向未来的资产。然而，“社会”问题的解决进展一直落后于“环境”，其中的差距亟待缩小。4我们认为，这种社会价值可以理解为在整个房地产生命周期中为每个与空间或在空间内互动的利益相关方1创造持久的积极社会影响。企业设施作为品牌物化形式的同时，也是企业与所在社群互动的方式。尽管房地产的环境和社会作用至关重要，但由于企业在采取行动时仍有阻碍，愿景与行动之间尚有脱节。促使企业改变态度的因素实现社会价值的阻碍 社会期望是企业实现社会价值的驱动力1.缺少资金或专门的预算 监管压力越来越大，促使企业立即采取行动 获得超越财务收益的可观投资回报的机会3.难以确定成功和投资回报的衡量标准4.缺少政府激励措施 无视各方对社会价值态度的改变，将给企业带来巨大风险5.租赁协议的限制和制约负责任的房地产：实现社会价值为理清行业现状，了解主要行动障碍以及明确在解决环境问题的同时创造社会价值的机会所在，仲量联行对全球的企业决策者开展了广泛的调研。他们反馈的关键信息是，建筑环境是增进社会福祉的一大支柱，91%的受访者认为房地产是支持其实现社会价值目标的重要载体。本报告基于仲量联行的专业知识、经验和全球研究成果，并结合了全球超过800位企业决策者的观点，阐述了房地产投资者、开发商和企业租户通过建筑环境创造积极的环境和社会价值可以采取的步骤。1“利益相关方”一词涵盖了广泛的社会影响范围，包括但不限于建筑的使用者、业主和租户、机构及其员工、本地社群、供应链、城市和自然环境。顺应社会价值期待已成为巩固竞争优势的关键因素2.缺少一致且经过验证的数据和/或标准化报告52这一细分市场中的企业在我们的调研中是最成熟的（得分超过 71 分）。他们有明确的愿景，希望借助房地产推动社会价值的实现，并且已经确立了具体的社会价值目标。减少碳排放已经成为企业可持续发展战略或房地产战略的一部分。三大优先考量因素随着实现2030年碳达峰目标的日益临近，企业采取负责任的行动并创造真正的环境和社会价值的必要性也日渐提升。好消息是，大多数企业已经为此制定了实现环境目标的短期规划。即便如此，企业领导者仍需高瞻远瞩，在实现环境目标的同时，协调整个建筑环境中与社会价值相关的活动。企业正受到越来越多的来自公众、媒体、政府和股东的监督，要求企业获取“负责任的利润”的呼声也愈发强烈。正因如此，我们认为现在是企业把握在整个房地产生命周期中调整环境和社会目标的最佳时机，从而为各方创造共同价值。1通过同时实现环境和社会目标，建筑环境有可能产生积极的社会影响。大多数企业面临的问题是环境目标的成熟度远远领先于社会价值的成熟度，且实现环境目标、应对气候变化挑战的驱动力更强。相反，企业实现社会价值的途径比较有限且分散。为此，企业应统筹其环境和社会价值战略，从而最大限度地提高获得可持续发展回报的机会。93%的受访者认为，企业应认识到建筑环境中的环境和社会目标具有内在联系，且需要采取两者协调一致的策略。然而，只有 8%的企业在创造社会价值方面可以被视为“领先者”2（成熟度超过 71/100）。相比之下，19%的企业在将“环境”嵌入其房地产战略方面处于领先地位。负责任的房地产：实现社会价值62企业需要缩小愿景与行动之间的差距。尽管大多数企业在一定程度上已对其在环境和社会价值方面的义务有所响应，但尚未制定具体的目标和实施计划来实现这一愿景，而缺少明确的战略和具体实施步骤来创造社会价值并衡量其影响的企业宣言也是远远不够的。许多企业正在努力将愿景转化为行动，但他们缺乏相应的能力、数据和领导力让创造社会价值和其对环境影响的关切一样响应迅速。尽管企业创造社会价值的最大驱动力来自于提高其环境、社会和治理（ESG）评级、绩效和影响力，但超过 40%的受访者仍未将环境和社会因素深度嵌入到企业的房地产策略中。负责任的房地产：实现社会价值企业应关注房地产决策的五个阶段，以增加其对环境和社会价值的影响。在与建筑相关的广泛供应链及房地产生命周期的每个阶段，企业都有机会创造积极的环境和社会影响，只有勇于行动和投资，才能收获可观的回报：选址：选择的空间是否拥有充足的绿色自然空间，且保证了足够的生物多样性？周边是否有便捷且实惠的配套设施？73负责任的房地产：实现社会价值 租赁谈判：如何与业主沟通，将 ESG 优先事项写入租赁协议？如何通过绿色租赁支持 ESG 目标？设计和运营：如何让空间设计面向未来，限制建筑材料中的隐含碳并积极申请绿色健康建筑认证？如何提升办公场所的文化塑造和包容性？空间营造和社群培育：可以提供哪些社群学习和培训机会来提升社群参与度？房地产在支持当地企业和促进邻近社群经济发展方面可以发挥什么作用？负责任的采购：如何加强企业的社会价值战略管理，确保遵守员工权利和平等就业的相关法规，甚至是做得更好？为达成您的 ESG 目标，您的采购流程中应包含哪些道德和环境因素？8促使企业发生态度转变的五大因素环境与社会价值的平衡范式：建筑环境的转折点负责任的房地产：实现社会价值2020 年代标志着社会价值新范式的形成，自此，企业不应再忽视负责任的商业议程，而需采取行动创造真正的社会价值。随着企业逐步重视并采取行动，建筑环境将成为一个可以同时达成环境目标并创造社会价值的空间，从而受到更大的关注。企业当下所面临的压力在于如何消除可能产生社会危害的行为，创造积极的社会影响，同时获取“负责任的利润”。那么，为什么要做出改变，又为何要立即采取行动？从本质上讲，五种相互关联的力量正在推动企业行为的长期转变。9负责任的房地产：实现社会价值1.社会压力和期望全社会都在要求企业采取更强有力的行动应对环境问题和实现社会价值。例如，公众对气候危机的担忧以及愈发严格的法规迫使企业做出更深层次的环境承诺，并制定一条可靠的净零碳路径。同样，新冠疫情也加速了这一进程，促使企业将员工的健康和福祉放在首位，并迅速适应新的办公模式。面对此类问题，企业须能够做出预判并积极主动响应。2.监管要求世界各地的政府和政策制定者正在制定更严格的法规，鼓励对社会负责的企业行为，明确合规性，提高企业社会行为的透明度。然而，由于企业和政府之间缺少合作互动，相关的整体进程也较为缓慢。未来的挑战在于，如何让监管从约束转变为变革的积极驱动力，让企业与监管机构携手合作。3.财务压力和激励措施企业股东和金融机构正在向企业施加更大的压力，要求其履行环境和社会价值承诺，但股东/金融机构所希望看到的与企业实现其社会价值目标所需的资金之间存在差距。除资金压力外，越来越多的激励措施（例如，财政激励措施、碳定价/减税、上网电价补贴政策、研发资金、后备投资等）的出台，也将向把社会价值问题置于应对环境问题之上的企业倾斜。尽管这些激励措施、财务承诺和投资回报客观存在，但由于缺乏领导层的意愿、入股和支持，企业采取具体行动实现可持续愿景的障碍仍然存在。4.竞争优势人们对社会价值的态度在2020-2023年间发生了翻天覆地的变化。在这种新范式中，希望“适应未来”的企业均认为，社会价值责任将是竞争优势的来源。它们清楚地认识到，强大的社会价值影响力能够与社群产生更强的联系，并提升品牌形象。对于想要取得市场领导者地位的企业而言，只有积极响应、实现企业的社会价值，才可能成功。5.房地产风险的缓解虽然这种新的社会价值范式的出现可以带来竞争优势，但它也给房地产决策者带来了风险，需要谨慎和主动地管理。如果以正确的方式处理，建筑环境可以成为这种新范式变革的推动力。通过对已有房地产做出明智的选择，领先的企业投资者、开发商和租户，可以降低自身持有或使用的房地产成为过时资产的风险。企业在做出关于房地产收购、设计和运营的决策时，不仅应全方位考虑财务和运营因素，还应将环境和社会价值的考量置于企业战略思维的最前沿。10 3“利益相关方”一词涵盖了广泛的社会影响范围，包括但不限于建筑的使用者、业主和租户、机构及其员工、当地社群、供应链、城市和自然环境仲量联行认为，建筑环境的社会价值可以理解为在整个房地产生命周期中为每个与空间或在空间内互动的利益相关方3创造持久的积极社会影响。图1：社会价值七要素建筑环境中的社会价值净零碳目标 健康福祉 人环境社会 多元、平等与包容 就业与培训负责任的采购自然与生物多样性社群参与负责任的房地产：实现社会价值赋能建筑环境，达成积极的环境和社会影响企业认可其有责任履行ESG承诺和社会价值目标。尽管企业对实现社会价值的优先事项逐步达成共识，但其决策者对实现这些优先事项的最佳途径尚没有把握。仲量联行的调研显示，与环境目标相比，企业目前在实现社会价值目标和进展之间存在巨大差距。如果环境和社会价值的考量都可以被纳入企业不动产决策，则可以成为创造超预期回报并产生积极和可持续影响的有效途径。约90%的的企业决策者认为，房地产在实现企业社会价值目标方面发挥着重要作用。11图2：您在ESG社会价值战略中融入了哪些因素？80%70%60%50%40%85%75%65%55%45%脱碳自然与生物多样性社群参与就业与培训负责任的采购员工健康与福祉多元、平等与包容欧洲、中东和非洲地区亚太地区美洲地区实现社会价值的ESG优先事项负责任的房地产：实现社会价值12就成熟度而言，企业对社会价值的响应落后于对环境的响应0-1011-2021-3031-4041-5051-6061-7071-8081-9091-1001%2%4%6%7%12%11%18%21%23%18%15%2%0%2%6%11%表现出较高成熟度的领先企业：8%社会价值19%环境成熟度模型（按得分分布）6%16%20%建筑环境脱碳社会价值图3：企业成熟度：环境与社会价值对比负责任的房地产：实现社会价值目前，大多数企业的环境成熟度高于社会价值成熟度，只有8%的企业在实现社会价值目标和愿景方面处于“领先”4。2021年，仲量联行建筑环境脱碳调研报告发现，19%的企业在实现其环境目标和愿景方面处于领先水平。这一得分差距反映出，企业对社会价值问题仍缺乏重视和投资。4这一细分市场中的企业在我们的调研中是最成熟的（得分超过 71 分）。他们有明确的愿景，希望通过房地产推动社会价值的实现，并且已经确立了具体的社会价值目标。减少碳排放已经成为企业可持续发展战略或房地产战略的一部分。13实现可持续发展回报的三大优先事项通过实践和对企业决策者的调研，我们确定了同时达成环境和社会价值目标旅程中的三个阶段。负责任的房地产：实现社会价值14认同建筑环境创造社会价值的潜能建筑环境可以通过同时实现环境和社会目标，使可持续发展的回报最大化1建筑环境已成为企业创造社会价值、产生可衡量的积极社会影响的关键途径。为使影响力和回报最大化，企业应在环境和社会价值方面采取协调一致的战略。负责任的房地产：实现社会价值155净零碳目标;自然和生物多样性;负责任的采购;社群参与;健康福祉;就业与培训;多元、平等和包容。欧洲、中东和非洲地区7.2%36.3%54.2%2.8%44.3%49.5%3.5%35.0%57.3%4.5%38.6%53.6%建筑环境可以为建筑使用者和当地社群带来积极的社会影响亚太地区美洲地区全球强烈反对反对认同强烈认同不清楚绝大多数企业（93%）认为，建筑环境可以为建筑的使用者和当地社群带来积极的社会影响93%37%56%强烈反对反对认同强烈认同不清楚建筑环境中的环境和社会价值目标存在内在关联，企业需要采取协同策略图5：您对这一观点持何种态度？图4：您对这一观点持何种态度？我们的调研显示，企业租户可能会错过“连点成线”的机会，而是采取相互独立的思路来制定、资助和执行其社会价值和环境战略。企业应采取全面的 ESG 策略，方能取得最大成效。要想在七个社会价值领域5实现影响力和回报的最大化，企业需要采取整体和协调的策略来实现其目标，不应再将这些目标视为各自独立的活动并分别进行管理，也不应针对这些目标分别寻找资助、制定预算和战略。人们对建筑环境的态度正在迅速转变。企业正在重塑建筑环境的作用，不仅将其视为改善环境的因素，也将其作为为建筑使用者和当地社群带来积极社会变革的主要途径。负责任的房地产：实现社会价值图6：企业将环境和社会因素嵌入其房地产战略的程度随机发展中领先地位转型成功环境社会价值40%18%10%27%30%34%26%34%21%162识别并克服挑战企业应做到“言出必行”，缩小愿景与行动之间的差距超过40%的企业未将环境和社会因素深度嵌入其房地产战略中负责任的房地产：实现社会价值尽管企业对实现环境和社会价值雄心勃勃，但大多数企业实现社会价值的途径仍然比较有限且分散。许多企业缺乏足够成熟的必要能力加速其创造社会影响力。企业迫切需要弥合愿景和行动之间的差距，加快创造社会价值的进程。1730%20%25%15%缺少政府激励措施缺少资金或专门的预算难以确定成功和投资回报的衡量标准租赁协议的限制和制约缺乏一致且经过验证的数据和/或标准化报告实现社会价值目标的五大障碍欧洲、中东和非洲地区亚太地区美洲地区如果缺少融合环境和社会价值目标的整体愿景，企业将越来越难以实现其承诺的目标。我们通过调研确定了企业需要重点应对的六大挑战领域，以期实现目标。图7：实现社会价值目标的五大障碍（按地区划分）负责任的房地产：实现社会价值缺少投资财务支持、预算缺少衡量标准数据、指标、报告、投资回报缺少治理文化和政治因素、政府激励措施缺少制度架构执行框架、监管缺少支持资助、领导力、激励与认可、业主支持缺少人才和响应的技能工程、设计与运营18大胆的行动和投资对于创造社会价值至关重要，在房地产全生命周期的每个阶段都存在独特的机会，通过可持续开发、包容性设计、旧建筑的活化再利用和改造来创造社会价值。然而，要真正实现这样的价值创造，需要在包含内部和外部利益相关者的生态系统中进行更有效的合作。企业租户需要加强并积极利用与业主、供应商以及外部伙伴的关系，特别是与当地社群、城市和政府机构的关系。3在房地产全生命周期中嵌入“环境”和“社会价值”利用五大关键决策阶段中的机遇创造社会价值负责任的房地产：实现社会价值19定期沟通正式伙伴关系0%10%20%30%40%50%供应商/服务提供商内部人力资源部门内部可持续发展部门内部多元包容部门业主/开发商投资者员工团体及工会0%10%20%30%40%50%当地商业组织或行业协会当地社群团体市政机关/规划部门邻近的企业租户慈善机构、非政府组织、第三部门组织国家政府学术/研究社群宗教团体内部利益相关者和密切合作伙伴外部利益相关者和公共机构图9：在建筑环境中提升社会价值的五大决策阶段企业在房地产全生命周期中必须关注特定的行动和考量因素，以增加其社会价值影响力。如果企业能在当下找到满足时间、资源和创新维度的最佳投资组合和投入水平，就有可能在未来创造持久的环境和社会影响。选址获得可持续发展的回报设计和运营设施负责任的采购在建筑环境中推动社会价值的实现空间营造和社群培育租赁谈判企业在房地产生命周期中的五大决策阶段寻求与业主的合作，通过租赁协议实现环境与社会价值目标关注实体空间的可达性和包容性，以及是否满足员工健康福祉方面的需求通过创造就业机会、提供志愿服务和支持社群基础设施建设，积极参与当地社群与多元化的供应商合作，并通过他们的供应链共同创造积极的社群成果企业的选址策略将更加倾向于能提供积极的社群联系以及办公和娱乐设施完善的地点负责任的房地产：实现社会价值图 8：企业不动产职能部门与内部和外部利益相关者产生“正式伙伴关系”的百分比%60%50%40%30%55%45%35%楼宇的安全和安保是否具备绿色空间和自然环境是否设有健康福祉设施是否配备无障碍设施 无障碍通行和无台阶设计楼宇的气候适应力建筑楼宇创造更大社会价值影响的五大考量因素欧洲、中东和非洲地区亚太地区美洲地区20房地产生命周期的五大决策阶段决策阶段 1：选址图10：创造更大社会价值影响的五大选址考量负责任的房地产：实现社会价值房地产行业正在发生变革，它不再被单纯地视为实体建筑本身，而是周围环境和更广泛社群的一部分。企业的选址决策正变得更加倾向于那些交通便利、租金实惠并能提供更多样化便利设施和服务的地点，因为这些因素可以提升在社群中生活和工作的人们的整体福祉，也有助于形成更具包容性和公平性的社群。企业的选址决策考量正逐步地在经济因素和社会及环境影响方面取得平衡，并优先考虑是否可获得安全健康的福祉设施，以及绿色空间和自然环境。此外，企业选择迁址到发展中社群，也可促进社群焕活新生，并为当地居民和劳动人口创造更多的社会价值。21客户案例 一家长期位于马德里中央商务区办公的金融服务客户寻求仲量联行的支持，希望在马德里中央商业区或另一个子市场找到能够帮助其重塑和发展业务的最佳地点。企业租户的考量因素负责任的房地产：实现社会价值在对中央商业区和潜在子市场的选址数据进行广泛分析后，仲量联行提供了现有和未来人才的社会人口统计数据、交通便利性和基础设施改善规划、竞争对手选址和产业集群位置、吸引和保留员工的便利设施配置，以及关键的房地产指标，如租金、空置率和周边的新开发项目等。仲量联行为客户提供的最终报告和交互式地图工具服务，使客户能够从数据角度出发评估各种选项，最终决定搬迁至 Manoteras 子市场6，并围绕新的房地产和选址战略制定其它业务决策。选址时平衡经济因素如人才获取、经商成本、税收政策等，和社会及环境方面的考量;在符合财务标准的基础上，从社会和环境影响方面权衡每个选址方案的益处和成本;优先考虑交通便利、配套设施完备、健康福祉设施充足、与当地社群互联并拥有绿色空间的地点，以产生积极的社会价值。6 Manoteras 是马德里市北部的一个地区，位于市中心以北约 6 公里处。这个地区主要是工业区，还有一些住宅和商业区。Manoteras 以其现代化的建筑和工厂而闻名，是马德里市的重要工业中心之一。此外，这个地区还有一些公园和体育设施，如 Manoteras 体育中心和 Manoteras 公园，为当地居民提供了休闲和娱乐场所。22图11：目前和未来续租时，在与业主签订的租赁协议中涵盖的五大环境和社会价值优先事项社会价值优先事项履行协作沟通义务以确保ESG绩效实现定期参与当地社群事务在采购事项中履行社会责任支持当地社群的经济发展于建筑楼宇内设置便利设施0%40%40%20%20%已实施计划在未来实施环境优先事项降低排放/电气化战略空气质量标准和监测降低能源使用/使用可再生能源或碳抵消能源数据共享和数据透明度减少水资源使用和浪费0%40%40%20%20%已实施计划在未来实施负责任的房地产：实现社会价值决策阶段2：租赁谈判企业正越来越多地通过租赁谈判与业主合作，推动社会价值的创造。尤其随着房地产投资者和资产所有者面临越来越大的压力，他们也需要在实现自身的社会价值目标上取得切实的进展。因此，租赁协议成为了支持社会价值目标实现的机制。根据我们的调研，78%的企业已经或计划在续租时在租赁协议中加入推动其ESG 优先事项的选项。虽然许多企业在租赁谈判时仍然优先考虑环境举措而非社会价值举措，但“领先”的企业则更积极地在租赁协议中体现对社会价值方面的考量；有 87%的领先企业已在租赁谈判时实行相关准则，以确保定期地参与当地社群事务。而在所有受访企业中，这一比例为 43%。23客户案例这家全球IT和商业咨询服务的客户制定了广泛的可持续发展目标，其中包括了设立办公室的流程。企业租户的考量因素 利用租赁谈判和业主达成一致的 ESG 愿景，并同时在社会和环境目标方面做出共同承诺;确保租赁协议中充分体现信息透明度和数据共享原则，并从中寻求适当的合作机会;在未来的租赁协议中采用负责任的租赁策略，在环境承诺的基础上纳入更多的社会承诺。负责任的房地产：实现社会价值由于客户每 10-18 个月就新设 15-20 个办公场所，极其紧凑的流程使得客户的采购团队没有时间进行深入的租赁谈判，且他们在可持续发展方面的知识有限。客户需要为其采购团队提供一个简明的指南，指导他们在租约中提出可持续发展相关问题和实施的条件。仲量联行在了解客户的可持续发展目标并明确了其中的优先关切后，结合客户现有的工具和来自 BetterBuildingsPartnership 等领先组织的可持续租赁指导，创建了一套强大的文档，包含关键问题清单、关键谈判条款，和不具法律约束力的谅解备忘录(MOU)，为客户提供了所需的工具，帮助他们在业务需求的严格限制下设立更可持续的办公室。24图12：2025年前和2025年后，在设计和运营设施时需要考虑的五大举措社会价值方面为当地企业提供空间社群管理人包容性设计原则健康福祉解决方案负责任的采购和供应链管理0%60%40%40%20%20%已实施计划在2025年前实施在2025年后实施环境方面限制材料的隐含碳零废弃物策略申请绿色或健康建筑认证循环经济清洁能源策略已实施计划在2025年前实施在2025年后实施0%60%40%40%20%20%负责任的房地产：实现社会价值决策阶段 3：设计和运营设施在设计和运营设施时，企业租户正越来越多地考虑其业务对当地社群的影响，包括为当地提供就业机会和实践负责任的采购和供应链管理。这不仅支持了当地的经济增长，还促进了社会包容性、社群投资和环境的可持续发展。特别是“领先”企业在其社会价值战略中的环境影响力方面取得了更快的进展。此外，企业租户还专注于创建具有社会包容性的办公场所，通过考虑员工的需求，他们将场所的无障碍性和包容性置于首位，例如配备无障碍卫生间和工位（60%）、专门的社交空间（53%）、可调节办公桌和其它带人体工学设计的设施（48%）以及支持神经多样性员工的增强功能（47%）。无论员工的生理情况和需求如何，这都有助于为所有员工创造一个包容和友好的环境。25客户案例凯悦酒店集团委托仲量联行管理其位于芝加哥市中心总部翻新项目的LEED和WELL认证。企业租户的考量因素负责任的房地产：实现社会价值为了支持客户的设计团队实施可持续发展战略，仲量联行密切参与每个项目阶段，确保所有措施都符合 LEED 和 WELL 标准，并通过与设施和运营团队协作，测量、跟踪和验证所有目标是否得到实现。仲量联行还制定了项目的可持续发展和健康路径图，帮助指导设计、施工和运营团队完成设计和施工文件的要求，并整合建筑、照明和声学专家等多方顾问提出的意见。改造项目最终分别获得了 LEED 铂金级和 WELL 银级认证，并且是当时美国最大的 WELL 认证室内项目。充分考量员工需求，以提升无障碍性和包容性的方式设计和运营设施;提高用户在空间中的舒适度，创造焕活办公场所，为员工提供锻炼、健康餐饮和休息的空间;践行负责任的采购，以提升企业运营对当地社群的贡献。26图13：企业对当地社群产生积极影响的举措0%60%60%40%40%20%20%企业对当地社群产生积极影响的举措生物多样性项目赞助当地活动保护当地文化遗产参与当地社群的志愿服务于所在物业中投资可再生能源发电并与社群共享为公众提供可供休憩的户外绿地空间向当地基础设施和城市更新项目提供财务支持践行负责任的采购，为供应商设定社会价值目标提供折扣以鼓励员工在当地授权的商业和配套设施消费创造当地的就业/培训机会为公共事务共享私有空间已实施计划在2025年前实施计划在2025年后实施负责任的房地产：实现社会价值决策阶段 4：空间营造和社群培育企业租户可通过有针对性的外联项目和参与社群活动来提升他们所在社群的整体品质和凝聚力。我们的调研显示，当下的企业正积极寻求为所在社群创造积极影响的途径：通过为当地创造就业和培训机会，帮助个人获得稳定的收入来源和技能培训，可以创造社会价值，同时又有助于改善经济流动性。赞助当地活动和志愿服务可以培养社群意识和公民参与感，产生社会价值，从而增强社会凝聚力并改善整体福祉。参与当地社群的志愿者服务有助于打破社交壁垒，并提供社群所需的支持和资源。27客户案例一家英国的房地产投资和开发商客户委托仲量联行对其在伦敦市内的新园区项目进行评估，以了解该项目对当地区域和社群（包括园区内的租户）带来的社会经济影响。企业租户的考量因素 与业主合作，为当地企业保留可租赁空间，并定期组织活动，为当地企业创造发展机会;为公众的共同利益提供户外空间的使用权（如停车场、礼堂、社群共享的花园）;与地方政府和社群合作，规划有针对性的外联和交流活动，以提升社群凝聚力。负责任的房地产：实现社会价值在进行广泛研究后，仲量联行评估了项目开发带来的变化，并提供了定量和定性结果的分析，以帮助客户提高对园区内租户关系的理解，即建筑物与空间使用者之间在健康福祉和心理上的互动。仲量联行为客户提出了详细的建议，以改善园区内建筑物与当地社群、企业和租户的互动，包括为客户梳理了实用的策略，建议其优化园区的物业设计和管理以增强社群和租户福祉、凝聚力和社会影响力。28决策阶段5：践行负责任的采购 建筑环境中的采购可以在创造社会价值方面发挥关键作用，践行负责任的采购有助于在采购服务、供应商和相关工作时最小化风险并产生积极影响。约50%的企业已在践行负责任的采购，并与当地供应商建立了实施框架（平等就业机会、供应商多样性和供应链完整性）。践行负责任的采购，为供应商制定社会价值目标已实施计划在2025年前实施计划在2025年后实施0%60%60%40%40%20%20%亚太地区美洲地区全球欧洲、中东和非洲地区图14：对当地社群产生积极影响的举措践行负责任的采购额房地产：实现社会价值29已实施计划在2025年前或后实施1确保供应商和采购行为遵守劳工权利和平等就业法规51%47%与在多元、平等和包容(DE&I)方面有突出实践的供应商合作12与多元的供应商合作（例如：女性、少数族裔、小型和本地企业）50%43%与多元的供应商合作（例如：女性、少数族裔、小型和本地企业）23使用科技工具跟踪供应链完整性49%47%鼓励供应商将可持续发展目标纳入其自身的供应链合同中34与供应商合作，共创良好的社群成果48%44%与供应商合作，共创良好的社群成果45鼓励供应商将可持续发展目标纳入其自身的供应链合同中47%45%使用科技工具跟踪供应链完整性56与具有强大的多元、平等和包容(DE&I)实践的供应商合作45%44%确保供应商和采购行为遵守劳工权利和平等就业法规67评估并减少供应链碳足迹所造成的影响42%53%评估并减少供应链碳足迹所造成的影响7图15：在采购服务时采取负责任的采购举措，包含直接或通过供应商采购负责任的房地产：实现社会价值其中，最领先的企业会设置专门的预算以支持小型或少数族裔创立的企业，尤其是那些由其他弱势群体创立的企业。这些领先企业与供应商的合作已经超越了法律合规性的层面，创造了更多的社会价值：30企业租户的考量因素 通过践行负责任的供应链和采购策略，最大限度地降低与采购相关的风险，如供应商违规、侵犯人权和破坏环境;优先向对社会和环境可持续发展具有坚定承诺的供应商采购;承诺增加对小型和多元化供应商的采购支出，并为社会企业和多元化企业提供更多的业务合作机会。客户案例一家金融服务客户委托仲量联行，协助他们在遍及澳大利亚的多个项目地点落实其最新的可持续零售设计。负责任的房地产：实现社会价值该推行计划的核心是客户对环境可持续发展的承诺，体现于践行循环经济原则，重新配置结构独立的空间以适应不断变化的顾客需求，并希望为社会企业提供成为供应商的机会。具体包括使用经核准的、成本效益高的模块化系统供应商，并雇用当地残障人士来组装零售单元的面板。该项目的采购策略还支持了当地的原住民企业，且所有材料和家具固件设备都是根据客户的可持续发展和社群参与准则而特别挑选的。自 2021 年至 2022年间，仲量联行为客户交付了 19 个项目地点，其中包括文化遗产场所。Footer text31对投资者的启示负责任的房地产：实现社会价值为保持竞争力并满足不断变化的企业租户优先关切，投资者必须致力于打造安全、健康和绿色的建筑。此外，与气候变化相关的压力始终存在，并强化了采取相应行动的紧迫性，以确保投资者的房地产投资组合能够抵御未来气候事件带来的风险。可持续建筑的开发或翻新可保障资产的流动性，投资者应考虑将此类举措与更广泛的资产重新定位策略和时间表相结合。投资者应将改善环境和社会影响要素的行动视为关键价值驱动因素，例如优化通风、照明和温度，以及增加建筑内的绿色空间。本报告表明，满足环境和社会价值影响力的可持续房地产正迅速成为大势所趋，但投资者无法独自应对这样的需求。具有前瞻思维的楼宇业主应优先考虑那些具有远大 ESG 愿景的企业租户所提供的关键机会，并在面对需要业主和租户合作的项目时优先考虑这些领先的企业租户。为提升企业租户在每个阶段的参与度，投资者和楼宇业主应：突出建筑楼宇为环境和社会带来的效益；在租赁协商期间与租户的租赁团队合作，寻找在社会和环境倡议方面协同合作的关键机会点；确定关键联系人，以确保在租赁期内跟进并举行定期会议；在适用的情况下，确保租户将具备社会和环境效益的楼宇设施融入其租赁空间的设计与建造中。32实现可持续发展价值回报最大化的途径利益相关者生态系统价值创造企业租户投资者和开发商社群政策制定者 员工健康与福祉 员工绩效、敏捷性和韧性 吸引和留住人才 更强大的雇主品牌 通过更紧密的供应链协作减少对环境和社会的负面影响 通过更节能的装修和场所运营降低成本 对潜在租户更具吸引力的资产 提高长期资产价值和回报率 更强的资产韧性 品牌声誉 更强的合规性 社群利益相关者之间更紧密的 整合/凝聚力 提高生活质量/创造更具吸引力的社群 社群韧性 为当地劳动力提供就业机会 促进本地和少数族裔企业的发展 实现地方和国家净零碳目标 促进地方复兴 支持社群的经济韧性 创造教育、培训和就业机会员工供应链开发商投资者/业主企业决策者社群内的租户社群团体地方政府中央政府图16：价值创造通过利益相关者生态系统中的ESG举措实现负责任的房地产：实现社会价值企业正在其房地产生命周期中采取各种行动和投资，以推动其 ESG 议程的实践，且环境和社会价值目标可以同时实现已成为普遍共识。但与此同时，企业需要认识到这两种目标间可能产生相互冲突之处，以确保一方目标不会危及另一方目标而造成负面影响。投资者、开发商和企业租户需要协同合作以最大限度地提高投资回报率，并在房地产的整体生命周期内实现“负责任的利润”。推动可持续发展投资回报本报告提供了许多案例，均说明负责任的企业正在自身商业利益，和更广泛的利益相关者的需求和利益间，寻求平衡点。这说明，建筑环境已日益成为企业进行相关决策的焦点，成为积极变革的催化剂和向善之力，也是企业能够最大限度地提高可持续发展行动回报，并在利益相关者组成的生态系统中创造价值的工具。3333行动框架 仲量联行认为，只有以目标为导向的综合ESG策略才能为企业带来长期价值，并为建筑环境中的所有利益相关者创造积极影响。负责任的房地产：实现社会价值企业在评估优先事项和进行决策时，应同时考虑并权衡环境和社会目标，唯有如此，企业才能更好地展示其环境和社会价值行动在新的价值创造范式中产生的影响和投资回报。企业正面临日益增加的压力，需要采取更负责任和可持续的商业举措并加快实践速度。若企业要有效地为未来做好准备，在抵御气候变化的负面影响和挑战时，同步应对社会不平等问题，则企业的环境和社会解决方案需要协同发挥作用，以最大化 ESG 的投入回报。如果企业希望尽早在 2030 年前或 2040年前实现其ESG目标，则需要尽快将其可持续发展愿景转化为切实可行的战略，这也是企业目前面临的最大挑战。为了帮助企业明确在其 ESG 战略中需要加速投资的领域，我们创建了一个行动框架。34环境举措可持续发展影响行动经济社会环境降低能耗减少用水量和废弃物提高空气质量标准并监测办公环境中的空气质量在室内办公环境中增加绿色空间占比应用循环设计原则为公众和社群提供绿色自然空间和休憩场所安装新能源汽车充电桩保护野生动植物、生物多样性和当地栖息地降低装修过程中的隐含碳降低建筑楼宇的碳排放实现净零碳目标于所在物业中投资可再生能源发电并与社群共享确保建筑楼宇的气候适应力社会举措可持续发展影响行动经济社会环境与社群合作，鼓励员工多加使用当地企业的服务和设施提升企业联动、积极举办活动并提供志愿服务遵循负责任的采购和供应链管理创造当地就业机会办公场所中设置专门的社交空间以促进员工的互动交流赞助当地活动采用包容性设计原则为当地企业创造共享的空间和社群设施支持当地社群的经济发展为社群基础设施和地方复兴项目提供经济支持使用促进多元平等包容的艺术作品和图像治理举措可持续发展影响行动经济社会环境董事会对ESG战略和执行负全面责任将高层领导的绩效考评/奖励与ESG目标关连为ESG相关措施设置专项预算任命多元平等包容(DE&I)执行官，负责日常相关事务提升数据成熟度以改善ESG成果的报告质量遵循人权方面的尽职调查原则与在多元、平等和包容(DE&I)方面有突出实践的供应商合作评估并减少供应链碳足迹所造成的影响鼓励供应商将可持续发展目标纳入其自身的供应链合同中确保企业租户和业主在 ESG 目标上履行合作义务争取获得健康或绿色建筑认证（如 LEED、BREEAM、WELL 或同等认证）负责任的房地产：实现社会价值