深圳房地产市场快报.pdf
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1、中 国 房 地 产 市 场 发 展 报 告中 国 房 地 产 市 场 发 展 报 告May.2023May.2023城市快报每一天,为您创造价值RUIUNIONRUIUNION深圳市场本期摘要01.全国楼市综述(4月)02.全国代表城市房价变化(4月)03.聚焦深圳市场(4月)04.瑞联平台价值研究院月报目录CITY EXPRESS 瑞 联 平 台 研 报 系 列1愿景:成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列 仅供分享11深圳住宅市场25研究院月报18深圳商办市场10深圳土地市场09深圳政策资讯08深圳楼市一览06EVS数据大公开04全国楼市综述03利率指标一览02深圳住宅核心指标一览2愿
2、景:成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列 仅供分享CITY EXPRESS CITY EXPRESS 核 心 指 标核 心 指 标变动指标为变动指标为环比环比变化变化深圳物业深圳物业核心核心指标一览指标一览新 建 住 宅 均 价新 建 住 宅 均 价新建住宅成交套数新建住宅成交套数存 量 住 宅 均 价存 量 住 宅 均 价存 量 住 宅 成 交 套 数存 量 住 宅 成 交 套 数住宅房价收入比住宅房价收入比26.026.0住 宅 租 售 比住 宅 租 售 比1:7221:722住宅去化周期住宅去化周期14.214.2月月新建商品住宅新建商品住宅均价均价:61,03661,036元元/
3、存量商品存量商品住宅均价:住宅均价:59,55259,552元元/新建写字楼新建写字楼(含研发办公)均价:(含研发办公)均价:58,15958,159元元/新建商业(以商务公寓为主)新建商业(以商务公寓为主)均价均价:67,21467,214元元/19.17%19.17%4.01%4.01%0.10%0.10%9.57%9.57%3愿景:成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列 仅供分享CITY EXPRESS CITY EXPRESS 利 率 指 标利 率 指 标利 率 指 标一 览 CMBS/CMBN/类 REITs 发行利率(%)贷款市场报价利率(LPR)(%)债券发行平均利率(%)数
4、据来源:WIND数据来源:中国人民银行数据来源:瑞联数据平台4愿景:成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列 仅供分享CITY EXPRESS CITY EXPRESS 全 国 楼 市 综 述全 国 楼 市 综 述成交回落 住宅小阳春戛然而止基调未改 政策促回稳不遗余力全国住宅市场综述(4月份)四月四月综述:综述:成交双双回落成交双双回落,均价跌势未止均价跌势未止世联EVS存量住宅加权均价为存量住宅加权均价为2222,961961元元/(仅作价格指数用),环比连续十个月下滑,本月环比名义跌幅环比名义跌幅0 0.0909%,同同比跌幅为比跌幅为1 1.6868%。自2021年10月加权均价达到
5、峰值至今,累计跌幅为2.06%。在可连续获得官方数据的城市中,4月存量住宅成交环比下降存量住宅成交环比下降1616.2 2%。业主出售意愿持续增强,挂盘房源增加,但积压三年的需求在短时间内集中释放完毕,市场活跃度回落,未能延续3月小阳春势头。今年“银四”新宅市场动能不足,“小阳春”戛然而止。在世联评估跟踪的重点城市中,4月新建住宅销售面积环比下降新建住宅销售面积环比下降2525.6 6%,总体呈趋势性下降形态。其中,一线城市下降11.8%,二线城市下降25.8%,三四线城市32.2%。其中一线成交韧性较强,三四线城市销售跌幅最大。售楼现场咨询量、认购量等先行指标下行,市场观望情绪再起。4月,重
6、点城市居住用地成交规划建筑面积环比下降14.7%,成交金额环比上升32.4%。上海上海、广州广州、杭州杭州、长沙长沙、合合肥肥等8个城市接棒集中供地,成交总额明显提升,提升了土地市场热度,溢价率上升至7.8%的相对高位,流拍率维持在14.8%的低位。4月21日,上海上海今年首轮集中供地落幕,19宗地全部成交,揽金518.8亿元,问鼎全国城市出让金榜冠军。19宗地总规划建筑面积达到198.9万平方米,“核心城市、核心地段”双核心宗地竞价异常激烈,其中15宗溢价成交。55家房企云集上海滩,央企、国企继续霸屏,其中14宗地由央国企和地方国资竞得。万科、华润、中海三巨头在沉寂三年后,“解禁”回归上海土
7、地市场。广州广州、杭州杭州、合肥合肥分别掘金231.0亿元、153.3亿元、142.5亿元,位列出让金榜第二至四位。环比变动:下跌城市数量占绝对多数环比变动:下跌城市数量占绝对多数在世联评估高频跟踪的重点城市中,存量住宅均价环比上涨城市只有12座(与上月持平),下跌城市多达34座,下跌城市仍占绝对多数。武汉武汉、郑州郑州、哈尔滨哈尔滨等近期低迷城市需求疲软,均价下滑,仍面临阶段性的调整。环比涨幅居前的城市为乌鲁木齐乌鲁木齐(0 0.7070%)、珠海珠海(0 0.5050%)、长沙长沙(0 0.4040%)、泉州泉州(0 0.2727%)及成都及成都(0 0.2121%)。环比跌幅居前的城市为
8、武汉武汉(-1 1.2424%)、中山中山(-0 0.8080%)、郑州郑州(-0 0.6161%)、无锡无锡(-0 0.5858%)及昆明及昆明(-0 0.5050%)。均价同比:高能级城市均价较平稳均价同比:高能级城市均价较平稳存量住宅均价同比上涨城市有8座(与上月持平),下跌城市多达38座。高能级城市中,上海上海、北京北京、成都成都热点恒热平稳运行,均价同比仍保持升势,为全国楼市的定海神针。同比涨幅居前的城市为上海上海(3 3.1111%)、泉州泉州(2 2.9999%)、佛山佛山(1 1.7676%)、北京北京(1 1.1010%)及西安及西安(1 1.0404%)。同比跌幅居前的城市
9、为哈尔滨哈尔滨(-1010.6565%)、江门江门(-7 7.9696%)、中山中山(-7 7.8585%)、郑州郑州(-6 6.6868%)及东莞及东莞(-6 6.4343%)。5愿景:成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列 仅供分享CITY EXPRESS CITY EXPRESS 全 国 楼 市 综 述全 国 楼 市 综 述市场展望:市场展望:市场趋稳市场趋稳,分化加剧分化加剧进入二季度,去年积压商品住宅需求已基本释放完毕,但居民收入及就业预期尚未扭转,市场对基本面改善可持续性存在分歧。总体而言,目前楼市仍处在调整阶段。每年三次的中央政治局会议是政策风向标。4月28日,政治局会议房地
10、产政策基调不变,重申“房住不炒房住不炒、因城施策因城施策”,“支持刚性和改善性住房需求支持刚性和改善性住房需求,做好保交楼做好保交楼、保民生保民生、保稳定工作保稳定工作,促进房地产市场平稳健康发展促进房地产市场平稳健康发展,推动建立房地产推动建立房地产业发展新模式业发展新模式”。高层已经给出具体指示,防风险前提下,政策环境整体仍处于宽松状态,为后期行情企稳奠定了良好的政策基础。4月,我国已全面实现不动产统一登记。2013年中央决定建立登记机构登记机构、登记簿册登记簿册、登记依据和信息平台登记依据和信息平台“四统一四统一”的不动产登记制度。十年铸剑完成,现实“四统一”,涵盖所有不动产物权的不动产
11、统一登记制度全面建立。不动产登记在财富再分配的作用不可忽视,统一登记是开征房地产税的必要条件。房地产税在市场充分恢复之前不会轻易推出,短期征税预期不高。但从大战略来说,要化解一路狂飙的地方债务问题,房地产税这个地方税种开征却是必行之路。当前政策环境以宽松为主,各地在积极促进楼市回稳上不遗余力。核心城市微调政策多聚焦在提高公积金贷款额度、发放购房补贴等,部分城市涉及鼓励房票安置、优化限购、限售、二手房参考价等。郑州郑州、合肥合肥、杭州杭州等热点二线城市限购措施继续放松,主要涵盖放松限购区域范围,对本地户籍和非本地户籍放宽购房条件等。深圳深圳调整二手房指导价规则,银行核定存量住宅价以网签备案价和评
12、估价就低为准,参考价仅作参考。上海上海存量住宅核验价和“三价就低”疑似有所放松,部分核验价可提高至接近合同价。此外,今年已有超过86座城市下调首套房贷款利率,房贷利率创下历史新低。伴随着各地政策进一步优化调整以及宏观经济的稳步修复,二季度全国商品住宅市场逐渐趋稳,市场分化加剧。预计长三角、珠三角、京津冀三大都市圈和二线高能级城市核心区热点恒热,市场弱复苏局面大致持续。而对于大部分城市而言,购房者积压需求快速释放后复苏动能转弱,仍面临阶段性的调整。6愿景:成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列 仅供分享CITY EXPRESS CITY EXPRESS E V SE V S 数 据 大 公
13、开数 据 大 公 开同比变动排名同比变动排名城市城市2023年4月均价(元/)2023年4月均价(元/)环比变动环比变动2023年累计变动2023年累计变动同比变动同比变动1上海59,42559,4250.11%-0.08%3.11%3.11%2泉州12,5850.27%1.63%2.99%2.99%3佛山14,3100.06%0.29%1.76%1.76%4北京53,95753,957-0.01%0.23%1.10%5西安13,9020.13%0.31%1.04%6成都13,7640.21%-0.19%0.87%7乌鲁木齐8,0360.70%1.03%0.50%8厦门40,252-0.04%
14、-0.35%0.43%9三亚28,2050.13%-0.11%-0.67%10长沙10,8250.40%-0.37%-0.81%11南京29,696-0.01%0.01%-0.84%12合肥17,025-0.05%-1.03%-1.24%13济南14,9430.08%-0.81%-1.41%14珠海19,9380.50%0.46%-1.72%15广州31,240-0.07%-0.83%-1.83%16昆明10,587-0.50%-0.93%-2.33%17苏州19,370-0.33%-0.71%-2.43%18兰州11,115-0.16%-0.15%-2.49%19无锡13,918-0.58%
15、-1.05%-2.53%20海口15,2070.07%-0.80%-2.56%21石家庄13,363-0.06%0.00%-2.58%22大连13,311-0.08%-0.55%-2.62%23深圳59,55259,552-0.10%-0.65%-2.64%24常州12,364-0.22%-0.55%-2.72%25天津19,0450.12%-0.33%-2.96%26南昌11,167-0.11%-0.52%-3.16%27呼和浩特10,122-0.36%-1.26%-3.26%28青岛16,737-0.13%-0.94%-3.43%29杭州38,850-0.09%-1.13%-3.54%30
16、太原10,182-0.25%0.04%-4.08%31福州21,129-0.19%-0.52%-4.47%32南宁11,033-0.02%-0.63%-4.63%33惠州10,098-0.03%-1.03%-5.06%34温州17,192-0.37%-2.41%-5.21%35贵阳8,499-0.16%-0.64%-5.34%36武汉15,276-1.24%-2.23%-5.39%37宁波22,990-0.30%-1.68%-5.44%38沈阳9,099-0.01%-0.89%-5.52%39长春8,568-0.16%-2.09%-5.53%40烟台9,739-0.07%-1.19%-5.78
17、%41重庆9,330-0.29%-1.12%-5.90%42东莞22,978-0.40%-1.50%-6.43%43郑州12,507-0.61%-2.10%-6.68%44中山10,210-0.80%-2.91%-7.85%45江门6,968-0.37%-5.38%-7.96%46哈尔滨8,716-0.14%-1.80%-10.65%EVS数据大公开2023年4月全国代表城市存量房房价变化数据来源:瑞联EVS数据平台7愿景:成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列 仅供分享CITY EXPRESS CITY EXPRESS 聚 焦 深 圳 市 场聚 焦 深 圳 市 场聚焦深圳市场8愿景:成为
18、客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列 仅供分享CITY EXPRESS CITY EXPRESS 土地市场概述土地市场概述新房住宅概述新房住宅概述存量住宅概述存量住宅概述楼楼市市一一览览住宅租赁市场住宅租赁市场4月,深圳推出共12宗地,以工业用地为主,建设用地面积126.80公顷,规划建筑面积343.14万。本月共有3宗地顺利拍出,土地面积40.75公顷,规划建筑面积25.20万,成交总额6.35亿元。4月新建商品住宅均价为61,036元/,环比上升4.01%。网签量3,505套/35.1万,套数环比上升9.57%。被疫情耽搁的刚需有所释放,但绝对量依然较低。截至4月底,深圳在售新建商品住宅
19、39,791套/404.02万,可售套数上升4.7%,库存拉响警报。4月,深圳存量住宅量价齐跌,在经历了梦幻般的小阳春之后,网签量冲高回落。具指标意义的瑞联EVS存量住宅均价为59,552元/,环比下跌0.10%,同比下跌2.60%。2021年深圳率先推行“二手房指导价”,看得见的脚踩住了看不见的手,均价陷入连续18个月阴跌,房价去泡沫化效果显著。本月存量住宅网签3,192套/30.2万,套数环比下跌19.17%。根据瑞联EVS统计数据,4月份深圳优质商品住宅加权平均月租金为82.5元/,总体趋势平稳偏弱。深圳存量住宅空置率约5.5%,在全国主要城市中处于最低水平,处于健康合理范围(5%10%
20、)。本月存量住宅租售比为1:722,静态租赁回报率仅为1.6%。政策资讯概述政策资讯概述4月,深圳调整二手房指导价规则,银行不再捆绑参考价放贷,核定存量住宅价以网签备案价和评估价就低为准,参考价仅作参考。此举意味着深圳楼市调控开始放松,有助于盘活市场流动性,恢复市场信心。商业市场概述商业市场概述一手商业市场一手商业市场(以商务公寓为主以商务公寓为主):价量齐跌价量齐跌4月份,深圳一手商业物业均价为67,214元/,环比下跌4.4%。成交面积23,271,环比大幅下降84.0%。零售零售商业商业租赁市场租赁市场:租金回升租金回升,空置率保持平稳空置率保持平稳一季度,深圳主要商圈优质购物中心最优租
21、金层平均租金(初值)为719元/月,环比上升1.3%,同比下跌4.9%。空置率为6.9%,环比上升0.1个百分点。办公市场概述办公市场概述一手写字楼市场一手写字楼市场:价升量跌价升量跌4月份,新建写字楼成交均价58,159元/,环比上涨14.7%;成交19,216,环比大跌87.6%。新建写字楼可售面积高达163.9万,库存量下降0.4%。写字楼写字楼租赁租赁市场市场:租金趋势性下行租金趋势性下行,空置率基本稳定空置率基本稳定一季度,深圳商务区甲级写字楼租金继续下行,平均租金为190.3元/月,环比下跌1.2%。静态租赁回报率为2.9%。甲级写字楼平均空置率为21.9%,环比下降0.5个百分点
22、,整体空置率走势基本稳定。聚 焦 深 圳 市 场聚 焦 深 圳 市 场9愿景:成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列 仅供分享CITY EXPRESS CITY EXPRESS 深圳深圳存量住宅存量住宅612612个个,龙华龙华、宝安宝安、光明区未来供应位居前三光明区未来供应位居前三4月6日,深圳发布存量住宅用地清单。深圳存量住宅项目612个,其中,普通商品房385个。存量用地总面积1192.04公顷,未动工土地面积308.78公顷,已动工土地面积883.26公顷(其中未销售土地面积390.16公顷)。此次的统计存量住宅量比2022年12月31日统计的宅地量多了170宗。龙华增加94宗依然
23、是供应大区,其次是宝安(84宗)和光明(55宗),未来仍有源源不断的供应量。深圳:深圳:“十四五十四五”新增新增2020万套保障房万套保障房,从从5454万套提高到万套提高到7575万套万套4月11日,深圳发布了中共深圳市住房和建设局党组关于巡察整改进展情况的通报。通报中提到,印发关于加快发展保障性租赁住房的实施意见,全面对接国家住房保障体系,推动出台深圳市公共租赁住房管理办法深圳市保障性租赁住房管理办法深圳市共有产权住房管理办法深圳市保障性住房规划建设管理办法等四个政府规章,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。提高保障性住房投资占房地产开发年度投资总额比重,从2021年的9%
24、提高到“十四五”末的15%以上;“十四五”期间,建设筹集保障性住房从原目标54万套(间)提高到不少于74万套(间)。深圳深圳20232023年度建设用地供应计划印发年度建设用地供应计划印发4月21日,深圳印发2023年度建设用地供应计划。今年计划供应建设用地1200公顷,其中新供应建设用地945公顷,更新整备供应建设用地255公顷(含旧住宅区更新改造供应居住用地20公顷)。居住用地:计划供应居住用地330公顷,其中商品住房用地205公顷(新供应100公顷,更新整备供应105公顷),公共住房用地125公顷(新供应55公顷,更新整备供应70公顷,更新整备中旧住宅区更新改造供应20公顷)。另外,计划
25、供应租赁住房用地34公顷,占居住用地的10.3%。产业用地:计划供应产业用地300公顷,其中新供应240公顷,更新整备供应60公顷。民生设施用地:计划供应民生设施用地543公顷,均为新供应。商服用地:计划供应商服用地27公顷,其中新供应7公顷,更新整备供应20公顷。深圳湾超总新增深圳湾超总新增2 2宗宅地宗宅地+1 1宗九年制学校用地宗九年制学校用地4月26日,深圳发布关于红树湾地区法定图则DY04单元、DY08单元规划调整的公示(以下简称公示)为“商业服务业用地”的DY04单元、DY08单元分别进行了调整。其中DY08单元北部两宗地调整为“二类居住用地”,两宗地总建面约20.8万,另外将配建
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