深圳房地产市场快报.pdf

中 国 房 地 产 市 场 发 展 报 告中 国 房 地 产 市 场 发 展 报 告May.2023May.2023城市快报每一天，为您创造价值RUIUNIONRUIUNION深圳市场本期摘要01.全国楼市综述（4月）02.全国代表城市房价变化（4月）03.聚焦深圳市场（4月）04.瑞联平台价值研究院月报目录CITY EXPRESS 瑞 联 平 台 研 报 系 列1愿景：成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列 仅供分享11深圳住宅市场25研究院月报18深圳商办市场10深圳土地市场09深圳政策资讯08深圳楼市一览06EVS数据大公开04全国楼市综述03利率指标一览02深圳住宅核心指标一览2愿景：成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列 仅供分享CITY EXPRESS CITY EXPRESS 核 心 指 标核 心 指 标变动指标为变动指标为环比环比变化变化深圳物业深圳物业核心核心指标一览指标一览新 建 住 宅 均 价新 建 住 宅 均 价新建住宅成交套数新建住宅成交套数存 量 住 宅 均 价存 量 住 宅 均 价存 量 住 宅 成 交 套 数存 量 住 宅 成 交 套 数住宅房价收入比住宅房价收入比26.026.0住 宅 租 售 比住 宅 租 售 比1:7221:722住宅去化周期住宅去化周期14.214.2月月新建商品住宅新建商品住宅均价均价：61,03661,036元元/存量商品存量商品住宅均价：住宅均价：59,55259,552元元/新建写字楼新建写字楼（含研发办公）均价：（含研发办公）均价：58,15958,159元元/新建商业（以商务公寓为主）新建商业（以商务公寓为主）均价均价：67,21467,214元元/19.17%19.17%4.01%4.01%0.10%0.10%9.57%9.57%3愿景：成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列 仅供分享CITY EXPRESS CITY EXPRESS 利 率 指 标利 率 指 标利 率 指 标一 览 CMBS/CMBN/类 REITs 发行利率（%）贷款市场报价利率（LPR）（%）债券发行平均利率（%）数据来源：WIND数据来源：中国人民银行数据来源：瑞联数据平台4愿景：成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列 仅供分享CITY EXPRESS CITY EXPRESS 全 国 楼 市 综 述全 国 楼 市 综 述成交回落 住宅小阳春戛然而止基调未改 政策促回稳不遗余力全国住宅市场综述（4月份）四月四月综述：综述：成交双双回落成交双双回落，均价跌势未止均价跌势未止世联EVS存量住宅加权均价为存量住宅加权均价为2222,961961元元/（仅作价格指数用），环比连续十个月下滑，本月环比名义跌幅环比名义跌幅0 0.0909%，同同比跌幅为比跌幅为1 1.6868%。自2021年10月加权均价达到峰值至今，累计跌幅为2.06%。在可连续获得官方数据的城市中，4月存量住宅成交环比下降存量住宅成交环比下降1616.2 2%。业主出售意愿持续增强，挂盘房源增加，但积压三年的需求在短时间内集中释放完毕，市场活跃度回落，未能延续3月小阳春势头。今年“银四”新宅市场动能不足，“小阳春”戛然而止。在世联评估跟踪的重点城市中，4月新建住宅销售面积环比下降新建住宅销售面积环比下降2525.6 6%，总体呈趋势性下降形态。其中，一线城市下降11.8%，二线城市下降25.8%，三四线城市32.2%。其中一线成交韧性较强，三四线城市销售跌幅最大。售楼现场咨询量、认购量等先行指标下行，市场观望情绪再起。4月，重点城市居住用地成交规划建筑面积环比下降14.7%，成交金额环比上升32.4%。上海上海、广州广州、杭州杭州、长沙长沙、合合肥肥等8个城市接棒集中供地，成交总额明显提升，提升了土地市场热度，溢价率上升至7.8%的相对高位，流拍率维持在14.8%的低位。4月21日，上海上海今年首轮集中供地落幕，19宗地全部成交，揽金518.8亿元，问鼎全国城市出让金榜冠军。19宗地总规划建筑面积达到198.9万平方米，“核心城市、核心地段”双核心宗地竞价异常激烈，其中15宗溢价成交。55家房企云集上海滩，央企、国企继续霸屏，其中14宗地由央国企和地方国资竞得。万科、华润、中海三巨头在沉寂三年后，“解禁”回归上海土地市场。广州广州、杭州杭州、合肥合肥分别掘金231.0亿元、153.3亿元、142.5亿元，位列出让金榜第二至四位。环比变动：下跌城市数量占绝对多数环比变动：下跌城市数量占绝对多数在世联评估高频跟踪的重点城市中，存量住宅均价环比上涨城市只有12座（与上月持平），下跌城市多达34座，下跌城市仍占绝对多数。武汉武汉、郑州郑州、哈尔滨哈尔滨等近期低迷城市需求疲软，均价下滑，仍面临阶段性的调整。环比涨幅居前的城市为乌鲁木齐乌鲁木齐（0 0.7070%）、珠海珠海（0 0.5050%）、长沙长沙（0 0.4040%）、泉州泉州（0 0.2727%）及成都及成都（0 0.2121%）。环比跌幅居前的城市为武汉武汉（-1 1.2424%）、中山中山（-0 0.8080%）、郑州郑州（-0 0.6161%）、无锡无锡（-0 0.5858%）及昆明及昆明（-0 0.5050%）。均价同比：高能级城市均价较平稳均价同比：高能级城市均价较平稳存量住宅均价同比上涨城市有8座（与上月持平），下跌城市多达38座。高能级城市中，上海上海、北京北京、成都成都热点恒热平稳运行，均价同比仍保持升势，为全国楼市的定海神针。同比涨幅居前的城市为上海上海（3 3.1111%）、泉州泉州（2 2.9999%）、佛山佛山（1 1.7676%）、北京北京（1 1.1010%）及西安及西安（1 1.0404%）。同比跌幅居前的城市为哈尔滨哈尔滨（-1010.6565%）、江门江门（-7 7.9696%）、中山中山（-7 7.8585%）、郑州郑州（-6 6.6868%）及东莞及东莞（-6 6.4343%）。5愿景：成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列 仅供分享CITY EXPRESS CITY EXPRESS 全 国 楼 市 综 述全 国 楼 市 综 述市场展望：市场展望：市场趋稳市场趋稳，分化加剧分化加剧进入二季度，去年积压商品住宅需求已基本释放完毕，但居民收入及就业预期尚未扭转，市场对基本面改善可持续性存在分歧。总体而言，目前楼市仍处在调整阶段。每年三次的中央政治局会议是政策风向标。4月28日，政治局会议房地产政策基调不变，重申“房住不炒房住不炒、因城施策因城施策”，“支持刚性和改善性住房需求支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼做好保交楼、保民生保民生、保稳定工作保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产推动建立房地产业发展新模式业发展新模式”。高层已经给出具体指示，防风险前提下，政策环境整体仍处于宽松状态，为后期行情企稳奠定了良好的政策基础。4月，我国已全面实现不动产统一登记。2013年中央决定建立登记机构登记机构、登记簿册登记簿册、登记依据和信息平台登记依据和信息平台“四统一四统一”的不动产登记制度。十年铸剑完成，现实“四统一”，涵盖所有不动产物权的不动产统一登记制度全面建立。不动产登记在财富再分配的作用不可忽视，统一登记是开征房地产税的必要条件。房地产税在市场充分恢复之前不会轻易推出，短期征税预期不高。但从大战略来说，要化解一路狂飙的地方债务问题，房地产税这个地方税种开征却是必行之路。当前政策环境以宽松为主，各地在积极促进楼市回稳上不遗余力。核心城市微调政策多聚焦在提高公积金贷款额度、发放购房补贴等，部分城市涉及鼓励房票安置、优化限购、限售、二手房参考价等。郑州郑州、合肥合肥、杭州杭州等热点二线城市限购措施继续放松，主要涵盖放松限购区域范围，对本地户籍和非本地户籍放宽购房条件等。深圳深圳调整二手房指导价规则，银行核定存量住宅价以网签备案价和评估价就低为准，参考价仅作参考。上海上海存量住宅核验价和“三价就低”疑似有所放松，部分核验价可提高至接近合同价。此外，今年已有超过86座城市下调首套房贷款利率，房贷利率创下历史新低。伴随着各地政策进一步优化调整以及宏观经济的稳步修复，二季度全国商品住宅市场逐渐趋稳，市场分化加剧。预计长三角、珠三角、京津冀三大都市圈和二线高能级城市核心区热点恒热，市场弱复苏局面大致持续。而对于大部分城市而言，购房者积压需求快速释放后复苏动能转弱，仍面临阶段性的调整。6愿景：成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列 仅供分享CITY EXPRESS CITY EXPRESS E V SE V S 数 据 大 公 开数 据 大 公 开同比变动排名同比变动排名城市城市2023年4月均价（元/）2023年4月均价（元/）环比变动环比变动2023年累计变动2023年累计变动同比变动同比变动1上海59,42559,4250.11%-0.08%3.11%3.11%2泉州12,5850.27%1.63%2.99%2.99%3佛山14,3100.06%0.29%1.76%1.76%4北京53,95753,957-0.01%0.23%1.10%5西安13,9020.13%0.31%1.04%6成都13,7640.21%-0.19%0.87%7乌鲁木齐8,0360.70%1.03%0.50%8厦门40,252-0.04%-0.35%0.43%9三亚28,2050.13%-0.11%-0.67%10长沙10,8250.40%-0.37%-0.81%11南京29,696-0.01%0.01%-0.84%12合肥17,025-0.05%-1.03%-1.24%13济南14,9430.08%-0.81%-1.41%14珠海19,9380.50%0.46%-1.72%15广州31,240-0.07%-0.83%-1.83%16昆明10,587-0.50%-0.93%-2.33%17苏州19,370-0.33%-0.71%-2.43%18兰州11,115-0.16%-0.15%-2.49%19无锡13,918-0.58%-1.05%-2.53%20海口15,2070.07%-0.80%-2.56%21石家庄13,363-0.06%0.00%-2.58%22大连13,311-0.08%-0.55%-2.62%23深圳59,55259,552-0.10%-0.65%-2.64%24常州12,364-0.22%-0.55%-2.72%25天津19,0450.12%-0.33%-2.96%26南昌11,167-0.11%-0.52%-3.16%27呼和浩特10,122-0.36%-1.26%-3.26%28青岛16,737-0.13%-0.94%-3.43%29杭州38,850-0.09%-1.13%-3.54%30太原10,182-0.25%0.04%-4.08%31福州21,129-0.19%-0.52%-4.47%32南宁11,033-0.02%-0.63%-4.63%33惠州10,098-0.03%-1.03%-5.06%34温州17,192-0.37%-2.41%-5.21%35贵阳8,499-0.16%-0.64%-5.34%36武汉15,276-1.24%-2.23%-5.39%37宁波22,990-0.30%-1.68%-5.44%38沈阳9,099-0.01%-0.89%-5.52%39长春8,568-0.16%-2.09%-5.53%40烟台9,739-0.07%-1.19%-5.78%41重庆9,330-0.29%-1.12%-5.90%42东莞22,978-0.40%-1.50%-6.43%43郑州12,507-0.61%-2.10%-6.68%44中山10,210-0.80%-2.91%-7.85%45江门6,968-0.37%-5.38%-7.96%46哈尔滨8,716-0.14%-1.80%-10.65%EVS数据大公开2023年4月全国代表城市存量房房价变化数据来源：瑞联EVS数据平台7愿景：成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列 仅供分享CITY EXPRESS CITY EXPRESS 聚 焦 深 圳 市 场聚 焦 深 圳 市 场聚焦深圳市场8愿景：成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列 仅供分享CITY EXPRESS CITY EXPRESS 土地市场概述土地市场概述新房住宅概述新房住宅概述存量住宅概述存量住宅概述楼楼市市一一览览住宅租赁市场住宅租赁市场4月，深圳推出共12宗地，以工业用地为主，建设用地面积126.80公顷，规划建筑面积343.14万。本月共有3宗地顺利拍出，土地面积40.75公顷，规划建筑面积25.20万，成交总额6.35亿元。4月新建商品住宅均价为61,036元/，环比上升4.01%。网签量3,505套/35.1万，套数环比上升9.57%。被疫情耽搁的刚需有所释放，但绝对量依然较低。截至4月底，深圳在售新建商品住宅39,791套/404.02万，可售套数上升4.7%，库存拉响警报。4月，深圳存量住宅量价齐跌，在经历了梦幻般的小阳春之后，网签量冲高回落。具指标意义的瑞联EVS存量住宅均价为59,552元/，环比下跌0.10%，同比下跌2.60%。2021年深圳率先推行“二手房指导价”，看得见的脚踩住了看不见的手，均价陷入连续18个月阴跌，房价去泡沫化效果显著。本月存量住宅网签3,192套/30.2万，套数环比下跌19.17%。根据瑞联EVS统计数据，4月份深圳优质商品住宅加权平均月租金为82.5元/，总体趋势平稳偏弱。深圳存量住宅空置率约5.5%，在全国主要城市中处于最低水平，处于健康合理范围（5%10%）。本月存量住宅租售比为1:722，静态租赁回报率仅为1.6%。政策资讯概述政策资讯概述4月，深圳调整二手房指导价规则，银行不再捆绑参考价放贷，核定存量住宅价以网签备案价和评估价就低为准，参考价仅作参考。此举意味着深圳楼市调控开始放松，有助于盘活市场流动性，恢复市场信心。商业市场概述商业市场概述一手商业市场一手商业市场（以商务公寓为主以商务公寓为主）：价量齐跌价量齐跌4月份，深圳一手商业物业均价为67,214元/，环比下跌4.4%。成交面积23,271，环比大幅下降84.0%。零售零售商业商业租赁市场租赁市场：租金回升租金回升，空置率保持平稳空置率保持平稳一季度，深圳主要商圈优质购物中心最优租金层平均租金（初值）为719元/月，环比上升1.3%，同比下跌4.9%。空置率为6.9%，环比上升0.1个百分点。办公市场概述办公市场概述一手写字楼市场一手写字楼市场：价升量跌价升量跌4月份，新建写字楼成交均价58,159元/，环比上涨14.7%；成交19,216，环比大跌87.6%。新建写字楼可售面积高达163.9万，库存量下降0.4%。写字楼写字楼租赁租赁市场市场：租金趋势性下行租金趋势性下行，空置率基本稳定空置率基本稳定一季度，深圳商务区甲级写字楼租金继续下行，平均租金为190.3元/月，环比下跌1.2%。静态租赁回报率为2.9%。甲级写字楼平均空置率为21.9%，环比下降0.5个百分点，整体空置率走势基本稳定。聚 焦 深 圳 市 场聚 焦 深 圳 市 场9愿景：成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列 仅供分享CITY EXPRESS CITY EXPRESS 深圳深圳存量住宅存量住宅612612个个，龙华龙华、宝安宝安、光明区未来供应位居前三光明区未来供应位居前三4月6日，深圳发布存量住宅用地清单。深圳存量住宅项目612个，其中，普通商品房385个。存量用地总面积1192.04公顷，未动工土地面积308.78公顷，已动工土地面积883.26公顷（其中未销售土地面积390.16公顷）。此次的统计存量住宅量比2022年12月31日统计的宅地量多了170宗。龙华增加94宗依然是供应大区，其次是宝安（84宗）和光明（55宗），未来仍有源源不断的供应量。深圳：深圳：“十四五十四五”新增新增2020万套保障房万套保障房，从从5454万套提高到万套提高到7575万套万套4月11日，深圳发布了中共深圳市住房和建设局党组关于巡察整改进展情况的通报。通报中提到，印发关于加快发展保障性租赁住房的实施意见，全面对接国家住房保障体系，推动出台深圳市公共租赁住房管理办法深圳市保障性租赁住房管理办法深圳市共有产权住房管理办法深圳市保障性住房规划建设管理办法等四个政府规章，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。提高保障性住房投资占房地产开发年度投资总额比重，从2021年的9%提高到“十四五”末的15%以上；“十四五”期间，建设筹集保障性住房从原目标54万套（间）提高到不少于74万套（间）。深圳深圳20232023年度建设用地供应计划印发年度建设用地供应计划印发4月21日，深圳印发2023年度建设用地供应计划。今年计划供应建设用地1200公顷，其中新供应建设用地945公顷，更新整备供应建设用地255公顷（含旧住宅区更新改造供应居住用地20公顷）。居住用地：计划供应居住用地330公顷，其中商品住房用地205公顷（新供应100公顷，更新整备供应105公顷），公共住房用地125公顷（新供应55公顷，更新整备供应70公顷，更新整备中旧住宅区更新改造供应20公顷）。另外，计划供应租赁住房用地34公顷，占居住用地的10.3%。产业用地：计划供应产业用地300公顷，其中新供应240公顷，更新整备供应60公顷。民生设施用地：计划供应民生设施用地543公顷，均为新供应。商服用地：计划供应商服用地27公顷，其中新供应7公顷，更新整备供应20公顷。深圳湾超总新增深圳湾超总新增2 2宗宅地宗宅地+1 1宗九年制学校用地宗九年制学校用地4月26日，深圳发布关于红树湾地区法定图则DY04单元、DY08单元规划调整的公示（以下简称公示）为“商业服务业用地”的DY04单元、DY08单元分别进行了调整。其中DY08单元北部两宗地调整为“二类居住用地”，两宗地总建面约20.8万，另外将配建9班幼儿园等配套。深圳深圳5757个保障房集中开工个保障房集中开工，约约3 3.9 9万套万套5月4日，深圳市2023年保障性住房第一批项目集中开工，本批项目共57个约3.9万套，占全年建设筹集任务的21%。深圳提出2021-2027年将累计新增建设筹集保障性住房100万套（间）。届时，保障性住房将覆盖约350万-400万人。预计到2035年，深圳保障性住房覆盖人群将达到约500万人，约占全市常住人口的26%。改造城中村住房，今年深圳计划推进4.9万套（间）城中村规模化品质化改造提升项目。前海妈湾规划调整前海妈湾规划调整，新增新增1010多宗居住用地多宗居住用地深圳发布中国(广东)自由贸易试验区深圳前海蛇口片区及大小南山周边地区综合规划开发单元十四、十五、十六局部调整的公示。调整以后，妈湾将新增十几宗宅地，同时新增配套教育用地。十五单元增加了约54.21万的住宅建筑面积、十六单元增加了约76.16万的住宅建筑面积，总计增加近130.37万的住宅供应。政政策策资资讯讯政策资讯政策资讯聚 焦 深 圳 市 场聚 焦 深 圳 市 场10愿景：成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列 仅供分享CITY EXPRESS CITY EXPRESS 成交日期宗地编号宗地坐落土地用途土地面积()成交日期宗地编号宗地坐落土地用途土地面积()规划建筑面积()规划建筑面积()成交总价(万元)成交总价(万元)竞得人竞得人2023-04-21 J301-0008盐田区盐田街道其他用地 359,350 47,578 50,500 盐田港东区公司2023-04-13 G14311-8036坪山区坑梓街道工业用地 25,423 109,000 7,485 拉普拉斯2023-04-13 G14311-8042坪山区坑梓街道工业用地 22,711 95,386 5,539 尚水智能合计-407,485 251,964 63,524-合计-407,485 251,964 63,524-4月，深圳推出共12宗地，以工业用地为主，建设用地面积126.80公顷，规划建筑面积343.14万。本月共有3宗地顺利拍出，土地面积40.75公顷，规划建筑面积25.20万，成交总额6.35亿元。土地市场土地市场土土地地市市场场四月份四月份深圳土地成交一览表深圳土地成交一览表数据来源：瑞联EVS数据平台聚 焦 深 圳 市 场聚 焦 深 圳 市 场作为世界单港集装箱吞吐量最高的码头之一，深圳盐田港又有大动作。4月21日，盐田港扩容用地J J301301-00080008成功出让，由盐田港东区国际集装箱码头有限公司以底价5.05亿获得，土地使用年限50年。该公司由和记黄埔、盐田港分别持股50%。J301-0008为深圳港盐田港东港区一期集装箱码头工程的重要组成部分，项目包括一期工程、联络信道工程、配套工程、支持系统工程4个子工程，总投资估算约144.9亿元。东港区一期位于盐田区大鹏湾北岸，邻近盐田港中港区，港区南与香港隔海相望。将新建3个20万吨级自动化集装箱泊位，岸线长1470米，码头前沿水深18米，陆域总面积120万平方米，设计年吞吐能力为300万标准箱。为盐田港区统筹经营需要，项目将建设长约2.1公里的连接东作业区与中港区的跨海联络通道。2021年12月，盐田港区东作业区集装箱码头工程已经开工，预计将于2025年全面建成完工。盐田区J301-0008宗地（红线）邻近盐田港中港区图片来源：深圳公共资源交易中心11愿景：成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列 仅供分享CITY EXPRESS CITY EXPRESS 4月新建商品住宅均价为均价为6161,036036元元/，环比上升环比上升4 4.0101%。本月网签量网签量3 3,505505套套/3535.1 1万万，套数环比上升套数环比上升9 9.5757%。被疫情耽搁的刚需有所释放，但绝对量依然较低。深圳北站国际商务区知名网红盘超核中心超核中心 润府润府以备案279套/29,554、21.5亿元（均价72,695元/）霸屏，勇夺蝉联成交套数、金额双资冠军。从地段、业态、开发商实力等综合条件而言，超核中心稳坐龙华第一梯队。前海的颐城瑧湾悦家园以成交87套/10,765、11.5亿元（均价106,803元/）的辉煌数据，喜提本月成交金额亚军。其他较活跃楼盘包括绿城汇银桂语兰庭（215套、均价50,792元/）、会展湾雍境花园（159套、均价47,339元/）、万科金域学府（154套、均价47,149元/）、卓越闽泰云奕府（152套、均价63,954元/）等。详见下一页深圳新建住宅销量TOP25。4月，深圳住宅新盘供应4,896套/47.57万，套数环比下降8.9%。新增包括被市场寄予厚望的华润超核中心二期（708套），还有深业云筑（794套）、美盛岭尚苑（635套）、保利明玥澜岸（624套）等11个项目。深圳新房供应还将持续走高。根据深圳市2023年二季度计划预售商品房情况，二季度住宅新盘总建面131.11万，13,024套。共有25个住宅楼盘，其中龙岗6个，宝安5个，南山4个。新房供应分析新房供应分析住住宅宅市市场场深圳新建住宅新增供应走势深圳新建住宅新增供应走势数据来源：瑞联EVS数据平台新房成交分析新房成交分析深圳新建住宅成交价量图深圳新建住宅成交价量图数据来源：瑞联EVS数据平台聚 焦 深 圳 市 场聚 焦 深 圳 市 场12愿景：成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列 仅供分享CITY EXPRESS CITY EXPRESS 排名项目名称行政区域板块排名项目名称行政区域板块成交套数成交套数成交面积（）成交面积（）成交均价（元/）成交均价（元/）成交金额(万元)成交金额(万元)1超核中心润府龙华区民治 279 279 29,554 72,695 72,695 214,8422绿城汇银桂语兰庭光明区光明 215 215 21,850 50,792 50,792 110,9803会展湾雍境花园宝安区沙井 159 159 13,171 47,339 47,339 62,3494万科金域学府龙岗区龙城 154 154 14,035 47,149 47,149 66,1765卓越闽泰云奕府宝安区西乡 152 152 14,013 63,954 63,954 89,6206润晖府光明区光明 134 134 12,518 51,735 51,735 64,7637颐安都会中央龙岗区横岗 129 129 15,817 57,727 57,727 91,3078招商臻城花园龙岗区布吉 120 120 10,377 52,279 52,279 54,2529信义金御半山龙岗区布吉 107 107 10,348 78,781 78,781 81,52210鸿荣源博誉府龙华区民治 97 97 10,183 76,178 76,178 77,57511书香雅苑深汕合作区鹅埠 97 97 9,702 11,723 11,723 11,37412溪山别墅龙华区民治 89 89 13,357 77,135 77,135 103,02913颐城瑧湾悦家园南山区前海 87 87 10,765 106,803 106,803 114,97714华侨城四海华亭龙华区龙华 81 81 8,124 63,839 63,839 51,86215中海寰宇珑宸花园龙岗区龙岗中心区 71 71 6,079 39,267 39,267 23,86916卓越和奕府龙华区龙华 71 71 7,007 65,358 65,358 45,79417万科未来之光宝安区新安 64 64 5,460 86,523 86,523 47,24218华润置地半山润府 深汕合作区赤石 57 57 6,062 12,432 12,432 7,53619利联星龙园龙岗区龙城 55 55 5,084 54,743 54,743 27,83220中洲湾福田区沙头 54 54 7,655 91,427 91,427 69,98921融湖盛景花园龙岗区平湖 53 53 4,970 45,772 45,772 22,74722金地明峰府光明区公明 52 52 4,791 44,296 44,296 21,22323壹成中心花园龙华区龙华 49 49 4,304 70,457 70,457 30,32224万丰海岸城宝安区沙井 45 45 4,763 57,642 57,642 27,45225御景天峦府罗湖区莲塘 44 44 4,137 57,310 57,310 23,709住住宅宅市市场场四月份四月份深圳新建住宅销量深圳新建住宅销量 TOP25 TOP25 （按成交套数排名）数据来源：瑞联EVS数据平台、中指数据聚 焦 深 圳 市 场聚 焦 深 圳 市 场13愿景：成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列 仅供分享CITY EXPRESS CITY EXPRESS 排名企业名称项目数量销售套数 权益销售面积()权益销售金额(亿元)排名企业名称项目数量销售套数 权益销售面积()权益销售金额(亿元)1特区建发投资 3 2,370 165,083 109.7 165,083 109.72深圳地铁集团 7 629 70,562 66.5 66.53华润置地 10 1,436 93,499 44.2 44.24卓越集团 6 748 59,620 38.4 38.45万科 9 826 57,564 37.2 37.26佳兆业集团 6 275 23,743 25.4 25.47中洲控股 2 229 29,167 24.9 24.98深圳鸿荣源 6 439 29,725 23.4 23.49京基集团 5 320 31,043 22.1 22.110中海地产 6 462 42,895 21.8 21.811华侨城 11 439 36,084 21.4 21.412深圳海岸投资 1 309 33,511 19.2 19.213招商蛇口 14 588 34,082 18.5 18.514晟润丰 1 106 32,656 18.1 18.115天健集团 2 140 17,194 16.8 16.816新世界集团 1 116 13,897 16.2 16.217颐安集团 4 228 22,215 12.0 12.018金地集团 3 253 23,512 11.4 11.419康达尔地产 1 112 16,114 11.3 11.320深业集团 8 346 25,696 10.8 10.821鼎宏投资 1 256 23,302 10.5 10.522仁恒置地 3 244 19,421 9.5 9.523深圳国际 2 146 8,904 9.4 9.424绿城中国 1 239 18,177 9.2 9.225人才安居 1 261 10,610 9.1 9.1住住宅宅市市场场深圳房企销售榜（深圳房企销售榜（20232023年年1 14 4月）月）TOP25TOP25按所有物业类型权益销售总额排名数据来源：瑞联EVS数据平台、中指数据聚 焦 深 圳 市 场聚 焦 深 圳 市 场从开发商销售情况看，14月，华润置地华润置地旗下润晖府（383套）、超核中心润府（368套）、华润笋岗中心（269套）、半山润府（237套）等10个项目火力全开，以销售93,499/44.2亿元辉煌成绩，排名连升两级至第三位。传统地产豪门万科（57,564/37.2亿）、鸿荣源（29,725/23.4亿）、中海（42,895/21.8亿）各有明星楼盘本月销售喜人，排名同步上升。14愿景：成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列 仅供分享CITY EXPRESS CITY EXPRESS 4月，从各区域的成交来看，主要成交来自关外，成交面积合计占比为89%，其中龙华区成交领先，成交面积在全市的占比达到25%。关内成交面积合计占比11%，其中福田区为主力成交区域，成交面积在全市的占比为4%。纵观深圳全市商品住宅各面积产品和对应总价来看，80100产品是成交主力面积段，成交套数占比为51%。300450万总价段为市场成交主力，占全市总成交套数的25%；80100面积段在此总价段中占比65%。在所有面积段和总价段的产品中，80100且300450万元的成交套数最多，占全市总成交套数的16%。住住宅宅市市场场四月份四月份深圳新建住宅深圳新建住宅成交区域分布成交区域分布分析与点评分析与点评数据来源：瑞联EVS数据平台龙华区本月成交813套，问鼎成交第一大区宝座。主力成交项目为超核中心润府（279套）、鸿荣源博誉府（97套）、溪山别墅（89套）、华侨城四海华亭（81套）、卓越和奕府（71套）等。龙岗区成交732套，宝安区成交675套，光明区成交585套，分列第二至第四位。聚 焦 深 圳 市 场聚 焦 深 圳 市 场15愿景：成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列 仅供分享CITY EXPRESS CITY EXPRESS 截至4月底，深圳在售新建商品住宅在售新建商品住宅3939,791791套套/404404.0202万万，可售套数上升可售套数上升4 4.7 7%。库存压力最大的行政区包括龙岗区8,698套，龙华区8,266套，坪山区5,371套。第二季度新盘供应计划里，有13,024套住宅跑步进场，库存拉响警报，考验着深圳楼市的购买力。深圳人才房成为影响市场预期的新变量，今年可售人才房约1.7万套。人才房像一条鲶鱼，扰动的不仅仅是买房人，更是深圳整个房地产市场，住宅严重失衡的供求关系慢慢扭转。深圳住建局正在牵头制定深圳保障性住房相关政策，拟取消原来的安居型商品房、人才住房等住房类型，新增了保障性租赁住房、共有产权住房等住房类型，把深圳的住房体系彻底分成保障住房、商品住房双轨制。新建住宅库存去化周期指新建住宅月末可售面积（库存量）除以最近12个月平均销售面积得出的比值。以库存去化周期来衡量住宅市场的供需情况，该数字超过18个月即存在较大的市场风险，如果小于12个月则楼市明显供不应求。当前深圳新建住宅库存去化周期为库存去化周期为1414.2 2个月个月，精准维持在调控目标区间（1218个月）内。新房可售及去化新房可售及去化住住宅宅市市场场数据来源：瑞联EVS数据平台深圳深圳新建住宅新建住宅库存去化周期库存去化周期深圳深圳新建住宅可售套数新建住宅可售套数数据来源：瑞联EVS数据平台聚 焦 深 圳 市 场聚 焦 深 圳 市 场16愿景：成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列 仅供分享CITY EXPRESS CITY EXPRESS 4月，深圳存量住宅量价齐跌，在经历了梦幻般的小阳春之后，网签量冲高回落。具指标意义的瑞联EVS存量住宅均价均价为为5959,552552元元/，环比下跌环比下跌0 0.1010%，同比下跌同比下跌2 2.6060%。2021年深圳率先推行“二手房指导价”，看得见的脚踩住了看不见的手，均价陷入连续连续1818个月阴跌个月阴跌，房价去泡沫化效果显著。本月存量住宅网网签签3 3,192192套套/3030.2 2万万，套数环套数环比下跌比下跌1919.1717%。不管是新房售楼现场咨询量、认购量，还是存量住宅的带看量、转定量都在快速下行。近期挂牌量逼近5.2万套大关，这既包括需求积压以旧换新的刚需群体，还包括一部分高位接盘借势套现的投资客。本月，深圳调整二手房指导价规则，银行不再捆绑参考价放贷，核定存量住宅价以网签备案价和评估价就低为准，参考价仅作参考。此举意味着深圳楼市调控开始放松，有助于盘活市场流动性，恢复市场信心，被许多人视为救命稻草。深圳存量住宅房价收入比高房价收入比高达达2626.0 0，从2021年初（30.9）以来呈趋势性下降形态。但从绝对数值而言，即使横向与发达国际顶级城市作比较，深圳房价收入比高到没有城市可作参照。根据Demographia国际住房负担能力调查2022房价收入比数据，香港23.2、悉尼15.3、温哥华13.3、洛杉矶10.7、伦敦8.0、纽约7.1、新加坡5.8。由于国外住宅没有公摊面积，实际数据对比更加悬殊。存量住宅分析存量住宅分析住住宅宅市市场场深圳存量住宅成交价量图深圳存量住宅成交价量图分析与点评分析与点评四月份四月份各区存量住宅成交套数及均价各区存量住宅成交套数及均价数据来源：瑞联EVS数据平台数据来源：瑞联EVS数据平台聚 焦 深 圳 市 场聚 焦 深 圳 市 场17愿景：成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列 仅供分享CITY EXPRESS CITY EXPRESS 根据瑞联EVS统计数据，4月份深圳优质商品优质商品住宅住宅加权加权平均月租金平均月租金为为8282.5 5元元/，总体趋势平稳偏弱总体趋势平稳偏弱。深圳存量住宅空置率约5.5%，在全国主要城市中处于最低水平，处于健康合理范围（5%10%）。2023年，政府工作报告对房地产工作的要求是：加强住房保障体系建设加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民解决好新市民、青年人等住房问题青年人等住房问题。大力发展保障性租赁住房是2023年深圳楼市主旋律。1月17日，发布深圳市保障性住房规划建设管理办法深圳市公共租赁住房管理办法深圳市保障性租赁住房管理办法深圳市共有产权住房管理办法4份征求意见稿，公开征求意见。深圳市保障性租赁住房管理办法（稿）规定,政府组织配租的保障性租赁住房，租金按照不高于同期同地段同品质市场参考租金的90%确定。其中，由政府组织配租的住房，按照同期同地段同品质市场参考租金的60%左右确定。深圳市公共租赁住房管理办法（稿）规定,公共租赁住房租金按照市场参考租金的30%左右确定。面向特困人员、低保及低保边缘家庭配租的，租金按照市场参考租金的3%左右确定。2023年一季度，深圳地区生产总值为7,772亿元，同比增长6.5%，这一增速远高于2022年全年增速3.3%。在中国式现代化建设和高质量发展道路上，深圳奋楫争先，勇当尖兵。从GDP到投资、消费、出口等各项主要经济指标