合作开发协议示范文本对方并表-我方操盘版.pdf

Comment 务务务务1:1、适用于我方操盘非中外合资的合作项目；2、请注意：示范条款根据竞得土地方、双方持股比例、委派董事人数等的不同设置了较多选择性条款，需在具体项目运用时根据项目合作的具体情况选择使用。Comment S2:本部分内容仅为提示，具体使用时删除。第 1 页 共 19 页甲甲方方:公公司司 乙乙方方:公公司司 关关于于 地地块块之之合合作作开开发发协协议议书书（对方并表，我方操盘）本版本具体使用时（包括发给对方时），应删除所有批注以及根据批注提示应删除的版本内容。Comment S3:如拍地前签署合作协议，则该部分内容删除。第 2 页 共 19 页本合作开发 协议 书（以下称“本协议”）由以下双方于 年 月 日在 签订：甲方：甲方：并表方并表方法定代表人：授权代表：联 系 地 址：乙方：乙方：旭辉，操盘方法定代表人：授权代表：联 系 地 址：鉴于：鉴于：1、201 年 月 日，方以总价 元（大写 元整）竞得 地块国有建设用地使用权（宗地号：）；2、201 年 月 日，方与 国土资源局签署了国有建设用地使用权出让合同（合同编号：），根据出让合同的约定，土地款按照以下时间和金额分 期支付：支付时间支付金额（万元）累计支付比例20 年 月 日%20 年 月 日前%20 年 月 日前 100%为发挥双方各自优势，经友好协商，甲乙双方就有关合作开发 地块（下称“本项目”）及其相关事宜，达成如下协议，以资共同遵照执行。第一章第一章 项目概况项目概况第一条第一条 本项目概况如下：Comment S4:如本协议在一方获取地块后签署，则该部分内容删除。Comment 务务务务5:请根据项目实际情况选用与调整。Comment S6:如本协议在一方获取地块后签署，则该部分内容删除。Comment 务务务务7:若我方为竞得土地方，则应先由我方设方项目公司，故关于设立项目公司的期限可删除。Comment S8:根据实际情况调整。若我方为竞得土地方，则办证期限可删。第 3 页 共 19 页1.1 本项目地块名称：1.2 本项目土地规划用途为：1.3 本项目土地使用年限为：1.4 本项目地块位于 ，四至范围：1.5 本项目土地出让面积 ，容积率 计容积率总建筑面积 ；1.6 本项目土地出让金总额为：元（大写 元整）。第二章第二章 合作方式和投资比例合作方式和投资比例第二条第二条 如 方成功竞买本项目地块，则由 方设立全资子公司（下称“项目公司”）专门负责本协议项下项目开发。甲乙双方按 50%：50%的股权比例通过增资扩股方式实现对项目公司的持股，双方按照所占项目公司股权比例共同承担本项目的土地款及建设资金，按照股权比例共享利益，共担风险。第三条第三条 乙方负责项目公司的管理和运营，项目公司应该按照乙方的开发流程和操作标准进行项目开发。甲方参与项目公司的管理和本项目的开发建设。双方同意，以高周转作为本项目开发运营的基本策略，根据市场原则制定销售价格并控制去化速度，双方应将上述合作原则通过决策机制及经营手段贯彻落实。第四条第四条 项目公司财务报表由甲方合并，乙方协助提供甲方合并财务报表所需材料。第五条第五条 项目开发中涉及的重大事项均须按照本协议第四章中约定的项目公司股东会、董事会职权内容等表决机制由双方共同决议,项目公司总经理在授权范围内,负责项目公司的日常经营工作。第三章第三章 项目公司设立及乙方入股项目公司设立及乙方入股第六条第六条 如 方成功竞买本项目地块，则 方应于竞得土地（以取得成交确认书或类似文件为准，下同）后 30 日内，出资 万元设立项目公司，本项目土地使用权证书办理至项目公司名下后 30 日内，按甲方占股 50%（出资 万元），乙方占股 50%（出资 万元）的约定，由甲方主导办理完成项目公司的增资手续（注册资金由 万元增加至 万元），乙方予以全力配合。项目公司完成增资后，股本结构为：甲方出资 万元，持有项目公司 50%的股份；乙方出Comment 务务务务9:指未竞得土地的一方Comment S10:如项目公司由我方设立，则可删除天数约定。Comment S11:如项目公司由我方设立，则可删除该内容约定。第 4 页 共 19 页资 万元，持有项目公司 50%的股份。增资按原值认缴，不计溢价。有关上述增资扩股事宜，双方在本协议约定基础上另行签订增资扩股协议。第七条第七条 在 方按本协议第三十一条约定完成支付保证金（￥万元）之日起至上述变更正式完成期间，实际操作中甲乙双方的权益和项目公司管理权限按照本协议约定履行（包括但不限于本协议约定的甲乙双方在董事会中所享有权利的履行，以及双方委派的董事、管理人员所享有职权的履行），不受工商等手续是否完成的限制。第八条第八条 项目公司成立后 日内，方负责组织项目公司与 国土资源局签订国有建设用地土地使用权出让补充合同，并于签订补充合同后 日内，将目标地块的土地使用权证办理至项目公司名下，由项目公司全部承接目标地块开发的权利和义务。第九条第九条 双方应按照本协议约定制定及修改项目公司的章程和相关文件，若该等文件因当地工商行政主管机关的原因不能进行登记或备案的，则双方同意，另行制作符合登记或备案要求的章程和相关文件，如登记或备案的文本约定与本协议有冲突，则以本协议约定为准。第四章第四章 项目公司的股东会、董事会项目公司的股东会、董事会、监事、监事会会第十条第十条 股东会10.1 股东会行使下列职权 （1）决定公司的经营方针和投资计划；（2）选举和更换董事，决定有关董事的报酬事项；（3）选举和更换由股东代表出任的监事，决定有关监事的报酬事项；（4）审议批准董事会或者执行董事的报告；（5）审议批准监事（会）的报告；（6）审议批准公司的年度财务预算方案，决算方案；（7）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；（8）对公司增加或者减少注册资本作出决议；（9）对发行公司债券作出决议；（10）对公司合并、分立、变更公司组织形式、解散和清算等事项作出决议；（11）制定和修改公司章程；Comment 务务务务12:A 款和 B 款需选择适用。若我方占大股，优先选择 B 款；若对方占大股或双方股比相等，则优先选择 A 款。第 5 页 共 19 页（12）公司章程规定的其他职权。对前款所列事项股东以书面形式一致表示同意的，可以不召开股东会会议，直接作出决定，并由全体股东在决定文件上签名、盖章。10.2 股东会表决机制A 款：股东会作出的决议，必须经项目公司全体股东一致同意方为有效。但是，股东会对公司为公司股东或实际控制人提供担保事项作出决议的，该股东或者受该实际控制人支配的股东不得参加前款规定事项的表决，该项表决由其他股东所持表决权的过半数通过，方为有效。B 款：股东会对第 10.1 条所述的第 项股东会职权经全体股东同意生效；第 10.1 条所述其他事项须经有二分之一及以上表决权的股东一致通过方能生效。股东会对公司为公司股东或实际控制人提供担保事项作出决议的，该股东或者受该实际控制人支配的股东不得参加前款规定事项的表决。该项表决由其他股东所持表决权的过半数通过，方为有效。10.3 股东会会议股东会会议分为定期会议和临时会议。定期会议应当依照公司章程的规定按时召开。代表十分之一以上表决权的股东，三分之一以上的董事，监事会或者不设监事会的公司的监事提议召开临时会议的，应当召开临时会议。首次股东会会议由出资最多的股东召集和主持。以后每次股东会会议由董事会召集，董事长主持。董事长不能履行职务或者不履行职务的，可由董事长临时授权其他董事代为行使董事长职权。召开股东会会议，应当于会议召开 10 日前通知全体股东；股东会应当对所议事项的决定做成会议记录，出席会议的股东应当在会议记录上签名。董事会不能履行或者不履行召集股东会会议职责的，由监事会或者不设监事会的公司的监事召集和主持；监事会或者监事不召集和主持的，代表十分之一以上表决权的股东可以自行召集和主持。第十一条第十一条 董事会11.1A 款：项目公司设董事会，董事会由五人组成，董事会设董事长一名（董事长担任项目公司法定代表人），副董事长一名，甲方委派三名董事（含一名董事长），乙方委派二名董事（含一名副董事长），董事任期届满需要委派新董事的，则委派原则不变。董事和董事长任期三年，经委派方继续委派可以连任。Comment 务务务务13:指大股东。Comment 务务务务14:指小股东。Comment 务务务务15:A 款和 B 款需选择适用。A 款适用于双方持股比例在基本相等的情形；B 款适用于双方持股比例相差较大的情形。Comment S16:下列职权作为参考，具体按谈判情况选用或修改 第 6 页 共 19 页11.1B 款：项目公司设董事会，董事会由三人组成，董事会设董事长一名（董事长担任项目公司法定代表人），副董事长一名（为执行董事），方委派二名董事（含一名董事长），方委派一名董事（含一名副董事长），董事任期届满需要委派新董事的，则委派原则不变。董事和董事长任期三年，经委派方继续委派可以连任。11.2 项目公司董事会对股东会负责，行使下列职权：（1）负责召集股东会会议，并向股东会报告工作；（2）执行股东会的决议；（3）决定公司的经营计划和投资方案（包括项目整体预算方案及项目总体经营计划、分期经营计划和经营目标等）；（4）制订公司目标成本、年度财务预算方案、决算方案、工程重大节点进度；（5）制订利润分配方案和弥补亏损方案；（6）制订增加或者减少注册资本方案；（7）制订公司合并、分立、变更公司组织形式、解散方案；（8）决定公司内部管理机构的设置；（9）决定聘任或者解聘公司总经理及其报酬事项，并根据总经理的提名决定聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人及其报酬事项；（10）制定公司的基本管理制度，包括公司日常经营中资金管理制度、员工福利制度以及其他管理制度；（11）制订章程的修改议案；（12）对因公司自行开发或为了筹措项目所需开发资金而对土地使用权进行抵押作出决议；（13）对公司聘用、解聘会计师事务所作出决议；（14）听取公司总经理的工作汇报并检查总经理的工作；（15）审议批准与公司股东发生的关联交易；（16）审议公司重大收购事宜，包括向其他企业的投资；（17）审议批准公司的担保事项（公司为本项目购房者办理按揭贷款提供的担保除外，归属总经理权限并由总经理决策）；（18）审议批准公司的融资解决方案、融资限额和负债规模（包括公司股东贷款及对外贷款计划的制定及其条款与条件的确定）；Comment 务务务务17:1、若我方委派董事为多数，则优先约定除法定事项约定三分之二以上通过外，其他事项可约定二分之一以上通过。2、若对方委派董事为多数，则应约定一致通过。因对方并表需要而约定半数通过的，则需以补充协议和章程修正案约定一致通过。Comment 务务务务18:若我方委派董事占多数，可删除该部分内容。第 7 页 共 19 页（19）审议批准项目的总成本预算（具体到三级科目）及其重大修改；（20）审议批准项目设计方案（含总平方案、项目定位、产品类型、风格立面和户型设计等）及规划技术条件的重大修改；（21）研究讨论公司股东方合作协议及其附件的重大修改，公司转产、扩大经营范围和其他重要事项的变更及其方案；（22）审议批准归还股东借款方案；（23）审议批准产品定价；（24）股东会授权的其它事项。对前款所列事项董事以书面形式一致表示同意的，可以不召开董事会会议，直接作出决定，并由全体董事在决定文件上签名、盖章。11.3 董事会表决机制董事会决议的表决，实行一人一票。董事会行使第 11.2 条第 项职权时须经项目公司全体董事通过方能生效；董事会行使第 11.2 条其他职权须经项目公司全体董事二分之一及以上通过方能生效。11.4 董事会会议项目公司董事会至少每半年召开一次，任何一方股东以及董事会任何一名董事均有权书面提议召开董事会临时会议并提交供会议讨论的明确提案，项目公司董事长应在收到该等书面提议后 5 日内发出会议通知并在发出会议通知后的 10日内召开有关董事会会议。董事会会议必须由全体董事出席方可构成法定的开会人数。董事会应当对所议事项的决定做成会议记录，出席会议的董事应当在会议记录上签名。第十二条第十二条 监事12.1 项目公司设两名监事，由甲乙双方各委派一名，监事负责人由 方委派，监事任期三年，任期结束后委派原则不变。12.2 监事行使以下职权：（1）检查公司财务；（2）对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行政法规、公司章程或者股东会决议的董事、高级管理人员提出罢免的建议；（3）当董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求董事、高级管理人员予以纠正；（4）提议召开临时股东会，列席股东会议和董事会议。Comment 务务务务19:选择使用条款。A 款：适用于我方持股比例等于小于对方的情形；B 款：适用于我方持大股情形。Comment S20:根据具体情况选用该部分条款 第 8 页 共 19 页 第五章第五章 项目公司经营管理项目公司经营管理第十三条第十三条 A A 款款 项目公司总经理一名、财务副总监一名由乙方委派，副总经理一名、财务总监一名由甲方委派，其余人员由乙方委派或项目公司公开招聘。第十三条 B 款 项目公司总经理一名、财务总监（系项目公司财务负责人）一名由乙方委派，副总经理一名由甲方委派，其余人员由乙方委派或项目公司公开招聘。第十四条第十四条 项目公司日常管理工作由总经理在董事会授权下负责，总经理的职责是执行董事会会议的各项决议，组织领导合作公司的日常经营管理工作，对董事会负责。其具体职权如下：（1）主持公司的生产经营管理工作，组织实施董事会决议；（2）组织实施公司年度经营计划和投资方案；（3）拟订公司内部管理机构设置方案；（4）拟订公司的基本管理制度，包括公司日常经营中资金管理制度、员工福利制度以及其他管理制度；（5）制定公司的具体规章；（6）提请聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人；（7）决定聘任或者解聘除应由董事会决定聘任或者解聘以外的负责管理人员；（8）组织编制公司所开发项目市场定位和营销策划等事宜；（9）在公司董事会确定的管理费用的控制额度和授权权限内，决定公司日常管理费用的开支事宜；（10）在公司董事会确定的营销费用的控制额度/控制比例和授权权限内，决定公司日常营销费用的开支事宜；（11）决定公司项目运营计划中的开工、开盘、竣工备案、入住的时间节点较原经董事会计划批准的计划发生变化不超过 60 日（不含本数）的议案；（12）决定公司所开发项目的总体目标成本（不含项目土地成本）不超过原董事会批准的该总体目标成本 5%（含本数）的变化事项，超过 5%的报董事会批准同意后执行；（13）决定公司年度销售面积、销售金额、销售回款较原董事会批准内容不超过10%（含本数）的变更事项；（14）董事会授予的其他职权。Comment S21:本条与 18.1A 条、18.1B 条选择使用，根据实际谈判情况选择或调整。本条适用于不需要持有的项目。Comment S22:本条与 18.1 条、18.1B 条选择使用，根据实际谈判情况选择或调整。本条适用于需要部分持有的项目。Comment S23:本条与 18.1 条、18.1A 条选择使用。根据实际谈判情况选择或调整。Comment 务务务务24:“总销售”适用于不需持有的项目；“总货值”适用于部分持有的项目。第 9 页 共 19 页总经理列席股东会会议和董事会会议。总经理除享有上述职权外，董事会同意将项目公司日常经营管理中的其他职权授予总经理决策和履行。第十五条第十五条 甲方委派的副总经理一名，不常驻项目公司，主要负责联系对接工作，对公司运营不做决策。第十六条第十六条 项目公司董事、监事的工资由委派方各自承担，甲方委派的不常驻项目公司的副总经理的工资由甲方承担，项目公司其余人员(包括：与甲方、乙方或其关联公司签订劳动合同且委派至项目公司的专职工作人员，与项目公司签订劳动合同的员工，因项目开发需要而在外部聘请的人员)的工资由项目公司承担。第十七条第十七条 项目公司接受乙方所在集团和区域的统一管理，项目公司具体管理制度参考乙方所在集团和区域现行的管理制度，项目公司组织架构、岗位设置及人员编制配置计划，经营班子的奖励制度、员工薪酬、福利及奖励等制度直接参照乙方所在集团和区域的标准。第十八条第十八条 项目公司的管理费用和营销费用18.1 项目公司的管理费用、营销费用分别按总销售收入的%、%由乙方包干使用（其中，总销售收入的 0.5%和 0.5%分别作为乙方的管理后台支持费用和营销后台支持费用，由乙方按月或按季预提），如实际项目管理费用、营销费用分别低于总销售收入%、%，则结余部分由乙方享有；如分别高于总销售收入%、%，则超出部分由乙方承担。18.1A 项目公司的管理费用按总货值的%由乙方包干使用，如实际项目管理费用低于总货值%，则结余部分由乙方享有；如高于总货值%，则超出部分由乙方承担。项目销售部分的营销费用按销售部分总销售收入的%由乙方包干使用，如实际项目销售部分营销费用低于总销售收入%，则结余部分由乙方享有；如高于总销售收入%，则超出部分由乙方承担；项目持有部分营销费用按实结算。其中，总货值的 0.5%和 0.5%分别作为乙方的管理后台支持费用和营销后台支持费用，由乙方按月或按季预提。18.1B 项目公司管理费用、营销费用按实结算。乙方分别按照项目公司总销售收入或总货值的 0.5%和 0.5%提取乙方管理后台支持费用和营销后台支持费用，乙方可按月或按季预提。Comment S25:如为不需要持有的项目，则本条款删除。第 10 页 共 19 页18.2 前述“管理费用”是指：营销人员之外的职工薪酬、办公费、业务招待费、交通费、差旅费、汽车费用、邮电费、水电费、租赁费、会务费、董事会费、咨询审计诉讼费、公司登记费、物业开办费、折旧费、无形资产摊销、低值易耗品摊销等；不含任何税金，不含合作各方派出董事、监事薪酬。18.3 前述营销费用”是指：销售人员的职工薪酬、办公费、差旅费、培训费、业务招待费、交通费等；促销费用，包括广告费、业务宣传费、印刷制作费、展览展示费、售楼处租赁费、售楼处软装装修费、赠品费用、促销人员工资等；代理销售公司或销售顾问（如有）的佣金、咨询策划费等；以及房屋空置费、房屋维修费、看楼车辆、销售场所及售楼部固定资产等的折旧费用、物业服务费等。18.4“销售收入”是指：以有法律依据的应收收入为准，包括已收到的款项，以及已签署销售、租赁合同及其他合同等法律文件，但还未收取相应款项的预期收入。18.5“总货值”是指项目销售部分的销售收入+项目持有部分假设出售可以实现的销售收入（按市场价计）之和。第十九条第十九条 项目公司名称及项目推广名原则上同时体现双方股东名称，具体名称由双方协商确定。项目品牌采用双品牌对外宣传，包括但不限于项目公司投资商、开发商、项目策划、项目宣传、项目推广等。第二十条第二十条 项目公司的资产、印章、证照、合同、文件等相关资料由项目公司管理。项目公司的印章（包括但不限于公章、法人章、合同章、财务章等）由乙方委派项目公司的人员进行保管。第二十一条第二十一条 项目公司的资金由项目公司自行管理。任何一方不得擅自抽调、使用项目公司的资金。项目公司的付款审核流程按照乙方的财务审批流程操作执行，甲方委派的财务人员可参与审核。第二十二条第二十二条 乙方应当严格遵守国家和当地的财务政策和会计准则，保证项目公司的财务报告和资料的真实、合法和完整。公司资金活动按董事会授权进行审批执行。第二十三条第二十三条 项目公司应当如实向双方反应项目公司经营情况和目标地块开发情况，并配合双方相关的调查核实工作。第二十四条第二十四条 除非甲乙双方一致同意，项目公司不得为公司股东、其他单位和个人提供任何形式的担保（项目公司为购买公司房产的购房人办理住房按揭贷款提供阶段性担保的除外），也不得将项目公司的资金外借给任何单位和个人。Comment 务务务务26:A 款严格，B款宽松，需根据洽谈情况选用和调整。第 11 页 共 19 页第二十五条第二十五条 A A 款款 除本协议另有约定外，为维护项目合作关系的稳定和项目开发的有序进行，甲乙双方如需向非合作方转让其全部或部分项目股权，应书面通知另一方，征得另一方的书面同意且在同等条件下另一方有优先购买权。未经另一方书面同意，任何一方不得对外转让项目公司股权。纵有前述约定，但任何一方向自身所在集团直接和间接持有 100%股权的关联公司转让股权时，另一方必须无条件同意并放弃该股权的优先购买权。根据乙方项目跟投制度的有关规定，乙方允许乙方的员工投资乙方投资的项目，故甲方知悉并确认，同意乙方将本项目纳入乙方员工跟投范围，同意乙方员工（包括旭辉控股（集团）有限公司旗下所有单位的员工，具体范围由乙方决定）在乙方投资比例范围内投资项目公司，无条件放弃该股权的优先购买权，并配合乙方员工跟投股权的工商登记和股权转让事宜，包括但不限于通过相关股东会决议、董事会决议、修订项目公司章程、签署工商登记相关文件等。第二十五条第二十五条 B B 款款 除本协议另有约定外，甲乙双方如需向非合作方转让其全部或部分项目股权，应书面通知另一方，在同等条件下另一方有优先购买权。如另一方收到转让通知后 14 个工作日内未主张优先购买权的，则出让方可将其执有的全部或部分股权转让第三方。但任何一方向自身所在集团直接或间接持有 100%股权的关联公司转让股权时，另一方必须无条件同意并放弃该股权的优先购买权。根据乙方项目跟投制度的有关规定，乙方允许乙方的员工投资乙方投资的项目，故甲方知悉并确认，同意乙方将本项目纳入乙方员工跟投范围，同意乙方员工（包括旭辉控股（集团）有限公司旗下所有单位的员工，具体范围由乙方决定）在乙方投资比例范围内投资项目公司，无条件放弃该股权的优先购买权，并配合乙方员工跟投股权的工商登记和股权转让事宜，包括但不限于通过相关股东会决议、董事会决议、修订项目公司章程、签署工商登记相关文件等。第二十六条第二十六条 项目公司除持有及经营本地块外，不得从事其他业务，亦不得持有除本地块以外的其他资产，但为本项目正常经营所需的资产除外。第二十七条第二十七条 甲乙双方不应为照顾各自关系要求项目公司降低售价销售，否则，因此减少或降低的售价及相关税费由该股东全部承担，但项目公司为自身项目的顺利开发建设和租售需要而照顾相关关系单位降低售价的除外。第二十八条第二十八条 在法律、法规允许的情况下，同等条件下优先委托 乙 方旗下的物业公司为本项目的物业服务公司，为本项目提供物业服务。Comment 务务务务27:指竞得土地一方。Comment 务务务务28:指竞得土地一方。Comment 务务务务29:指竞得土地一方Comment 务务务务30:1、若是我方为竞得土地方，则我方垫付的竞买保证金，年利率可约定为 12%。2、若对方为竞得土地方，且我方未支付竞买保证金，我方才需向对方计付保证金利息；若我方亦报名参拍并支付了竞买保证金，则我方只需支付对方垫付款，不应承担利息。第 12 页 共 19 页第六章第六章 资金筹措与管理资金筹措与管理第二十九条第二十九条 对于项目所需土地款、启动资金及经甲乙双方认可的后续追加投入资金，甲乙双方按照各自的持股比例同时、对等投入。第三十条第三十条 土地款由甲乙双方按照出让合同约定截止期限提前一日对等提供。在项目公司注册成立前，双方将各自应承担的土地款统一汇入 方指定的银行账户，由 方代项目公司向政府土地管理部门支付土地款；项目公司成立后，双方应各自将应承担的土地款汇入项目公司帐户，用于支付土地款，本协议特别约定的除外。第三十一条第三十一条 方支付的竞买保证金 元（大写 元整）已直接作为定金转作土地款，方应于本协议签订之日起 7 个工作日内（至迟 20 年 月 日）向 方支付由其垫付的保证金人民币 元（大写 元整）。对于上述 方垫资的财务成本，方可选择通过支付利息（计息期从 20 年 月 日起算至实际付款之日止，按年利率 9%计算）或垫付同等金额同等时间资金（在 时，为 方垫付￥万元同等时间）的方式平衡。第三十二条第三十二条 根据资金测算，除本协议约定的土地款外，项目公司在获得融资前预计存在资金缺口为 元（大写 元整）。为此，双方同意按持股比例提供股东借款，以弥补该资金缺口，双方应于 年 月 日前，甲方向项目公司提供股东借款 元（大写 元整），乙方应向项目公司提供股东借款人民币 元（大写：元）。第三十三条第三十三条 项目资金筹集33.1 除项目公司注册资本以外，项目的开发资金优先考虑开发贷款及外部融资，不足部分再由甲乙双方股东筹集。为获取贷款或外部融资，项目公司需要股东提供担保的，则股东根据持股比例承担保证责任。332 在项目公司具备融资条件前、项目公司不能融资或融资额不能满足公司资金需求的，则应召开项目公司董事会，以董事会决议形式确定股东方或其关联方向项目公司提供股东借款的方式。33.3 在项目公司召开股东借款的董事会时，项目公司应提交书面说明文件，说明公司所需资金额度、需支付时间等。双方股东应按照董事会决议提供股东借款。33.4A 款 股东借款按以下原则执行：甲乙股东方按照持股比例同金额、同时点提供股东借款，由项目公司按年利率 9%向甲乙双方支付借款利息。Comment 务务务务31:两款需选择适用。A 款：适用于我方不并表的合作项目，集团财务要求按年率 9%计息；B 款：适用我方并表的合作项目。第 13 页 共 19 页33.4B 款 股东借款按以下原则执行：甲乙股东方按照持股比例同金额、同时点提供无息股东借款，本协议另有约定的除外。33.4.1 如一方（下称“违约方”）不按时足额提供借款，除应继续向项目公司足额缴纳外，每逾期一日，应按逾期缴纳金额的万分之五向足额支付方（下称“守约方”、“垫付方”）支付违约金；如因此给项目公司造成其他损失的，违约方应当赔偿损失。33.4.2 为保证项目开发经营顺利进行，守约方有权选择为其垫付。（1）守约方垫付资金的，违约方除按本协议约定继续支付逾期付款的违约金外，还应按年利率 18%向守约方支付垫付资金的占用成本。违约方还款，首先用于支付其应付的垫付款利息及逾期违约金，剩余部分用于偿还垫付款。（2）如垫资期超过 30 天的，守约方有权选择按照下述公式直接调整股东权益（包括但不限于双方在股东会、董事会、监事方面的表决权数及表决权、提名权，以及分红权、终止后资产分配权等等股东权益）：甲方享有的股东权益比例（甲方实际投入的注册资本+甲方实际投入的股东借款）/（甲、乙双方实际投入的注册资本+甲、乙双方实际投入的股东借款）*100%；乙方享有的股东权益比例（乙方实际投入的注册资本+乙方实际投入的股东借款）/（甲、乙双方实际投入的注册资本+甲、乙双方实际投入的股东借款）*100%；上述调整，自守约方向违约方发出书面通知之日起 10 日后（以下称“调整日”）调整完成，且双方应当在该 10 日内完成股权变更工商登记手续办理以使双方持有的股权比例与双方权益比例保持一致，但是无论双方是否配合完成股权变更工商登记手续，双方股东权益自调整日发生调整。项目公司应当配合办理相关手续，如项目公司不予配合的，股东可采用利润分配等方式解决，届时股东会作出利润分配决议时经守约方同意即可通过。上述股东权益比例调整后，无论项目公司是否归还股东借款，股东权益比例不再调整回来。33.4.3 守约方如未选择垫付资金的，违约方逾期付款超过 30 日的，守约方可选择解除本协议。守约方决定解除本协议时，有权选择以下列方式之一退出合作，本协议自守约方发出的解除本协议通知送达违约方之日起解除。（1）守约方要求按照违约方实际出资的注册资本价格收购违约方在项目公司中的股权，无论股权转让手续是否完成，违约方在项目公司中的权益自合同解Comment S32:具体违约金协商确定Comment 务务务务33:前期融资条款视情选用及调整，签订具体协议时，应与集团资金部沟通前期融资约定事宜。第 14 页 共 19 页除之日起丧失。（2）守约方要求违约方应在协议解除之日起 5 日内退还守约方为履行本协议所支出的所有款项及同期贷款利息并支付违约金 5000 万元（大写伍仟万元整）后受让守约方在项目公司的全部股权；违约方逾期退还的，则守约方有权要求按照项目公司注册资本 10%的标准收购违约方在项目公司中的全部股权，无论股权转让手续是否完成，违约方在项目公司中的权益亦自合同解除之日起丧失。第三十四条第三十四条 项目公司融资由乙方负责办理，但融资方案应本着有利于项目公司及兼顾股东双方利益的原则，择优选择融资渠道及融资方案。项目的按揭合作银行应本着有利于项目销售的原则，由乙方择优选择。为提升项目股东自有资金回报，双方原则同意目标地块第一次支付 50%土地款时，由双方按股权比例对等提供股东贷款支付；后期 50%土地款及后期所有开发建设资金均通过外部融资解决，具体依据本协议约定的权限经审批后执行。第三十五条第三十五条 若项目公司运营期间有富余资金，则经双方一致同意，以符合财务运作规范的方式按各自股权比例同时返还双方的股东借款。项目公司归还股东借款后，资金仍有富余的，可以向甲乙双方按照持股比例提供无息贷款，具体期限及方式由项目公司董事会确定，如果项目需要开发建设资金的，双方应根据董事会决议及时归还贷款，逾期归还的按第四十六条约定承担违约责任。第七章第七章 利润分配、税费承担利润分配、税费承担第三十六条第三十六条 甲乙双方按照持股比例分享利润、分担风险，但本协议另有约定的除外。项目公司在偿还股东借款及对外贷款后由经营所产生的税后利润，在提取法律所规定的各项法定基金后以及符合法定利润分配条件的前提下，除留存部分资金作为营运资金外，应由项目公司股东会作出决议向股东双方分配利润。第三十七条第三十七条 项目公司每年财务审计报告（即公司盈亏认定依据），以项目公司董事会批准的会计师事务所审计结果为准。如任何一方对该审计报告有重大疑问时，可自行聘请有资质的审计师审核帐目，但若未审核出现重大差错则需自行承担审计费用。审计报告出具的时间应当满足双方股东的要求。第八章第八章 股权退出股权退出Comment 务务务务34:请结合当地是否有大产证情况加以调整。Comment 务务务务35:在签订具体项目的合作协议时建议约定售价的确定方法，如退出前三个月本项目同类型物业的实际成交均价、项目公司销售定价等。第 15 页 共 19 页第三十八条第三十八条 项目销售完成超过 90%，且项目已全部完成工程竣工备案、交付及办出大产证后，在满足会计上结转收入的条件时，双方可终止合作。终止合作的方式为：（一）项目公司剩余资产由双方对价购买，双方对项目公司的利润进行清算后，办理项目公司注销手续。（二）如项目公司无法注销，则由收购一方以对价购买对方的股权。收购步骤如下：第一步：项目公司对已销售部分所形成的利润进行清算，由双方股东按股权比例先行对已销售部分形成的利润进行利润分配。第二步：利润分配后，就未销售物业，双方股东同意按照如下原则进行股权价值的计算及股权收购：（1）股权价值：按收购时本项目剩余物业售价的九折（车位按收购时售价的五折）为依据，结合公司财务情况，确定股权价值。（2）计算股权价值时，应当根据当时的土地增值税政策，以预征率和清算时适用的征缴率中较高的税率为准，计算相应的土地增值税及所得税。（3）如一方股东提出收购价格来收购另外一股东股权，另一方股东如不同意，则不同意的股东应以同等价格（单价）收购对方股权。（4）如双方股东均要求收购，则双方股东通过抽签的方式确定收购方，退出的股东应在三十天内协助收购方办理相关退出手续。若工程承包方或材料供应商等承诺的质量保修期限小于目标公司向业主承诺的商品房保修期限，则双方在进行利润清算和股权价值计算时应考虑计提相应的质量保修费用。具体方案由项目公司总经理提出，董事会确认。所涉及的税费由双方根据法律规定各自承担。第九章第九章 责任责任与保证与保证第三十九条第三十九条 甲乙双方的主要责任与保证如下：39.1 保证签署本协议已取得了合法授权，并且有能力履行本协议。39.2 对转让或受让股权、认缴增资等事项已获得授权、许可、或办理审批、备案手续、履行特定程序（包括但不限于国有资产或集体资产所需的上级单位审批、资产评估、进入产权交易所交易等），并同意承担己方因此发生的费用。Comment 务务务务36:指成立项目公司的竞得土地一方。Comment S37:如项目公司成立有一段时间，建议加入本条款；如项目公司为新设，则可以不加入；2、如项目公司为我方设立，可删除本部分内容。Comment 务务务务38:指未竞得土地一方。Comment 务务务务39:指竞得土地一方。第 16 页 共 19 页39.3 按投资比例和本协议约定，承诺按时出资、支付地价、提供股东借款，并在管理项目公司期间不以任何形式单方转移项目公司利益；39.4 按照本协议约定，完成增资扩股手续。39.5 除为项目公司融资而设定股权质押外，未经双方同意，一方不得将其持有的项目公司股权质押给任何第三人。39.6 未经对方同意，协议一方不得擅自终止本协议或就本项目与第三人合作；39.7 任何一方均不得违反本协议约定的义务以及作出损害项目公司运营或另一方股东权益的不当行为。39.8 方已将项目地块及项目公司信息（包括但不限于财务资料和会计报表）全面、真实、准确地披露给 方，并保证所披露的项目公司资产及负债状况真实、完整、无遗漏，并无任何误导性陈述；39.9 方承诺，除已披露的合同、负债之外，增资扩股前，项目公司无违法、违约事项，亦无其他任何拖欠税赋、地价款、合同价款、费用、劳动者报酬等事项。第十章第十章 违约责任违约责任第四十条第四十条 如一方违反本协议约定或是违反第九章责任与保证而对守约方造成损失的，应全额赔偿给守约方和项目公司所造成的损失（包括但不限于守约方在项目公司内股东权益损失或其他损失）。第四十一条第四十一条 本协议签署后，由于协议一方不履行协议规定的义务，或严重违反协议的规定，造成公司无法经营和无法达到协议规定的经营目的，视作违约方单方面终止协议。任何一方擅自单方面解除、终止本协议(该方按照本协议的规定有权解除、终止本协议的情形除外)的，守约方有权依照违约方在项目公司所投入的注册资本金本金金额全额收购违约方的股权（不计股权增值），违约方不享有项目公司合作期间的任何收益。同时，违约方应赔偿由其违约给另一方造成的所有损失，包括但不限于另一方因本协议的准备、签署及执行而产生的所有费用（包括但不限于尽职调查的费用和律师费）和损失。第四十二条第四十二条 如 方未按第三十一条约定按期支付保证金的，则 方有权单方解除本协议，选择自行或与第三方合作开发本项目，方应向 方支付 5000Comment S40:如我方为增资方，则本条建议删除。Comment 务务务务41:指竞得土地一方。Comment S42:如我方为项目公司设立方，则本条建议删除。Comment S43:如项目公司成立有一段时间，建议加入本条款；如项目公司为新设，则可以不加入。2、如项目公司为我方设立，可删除本条款。第 17 页 共 19 页万元的违约金；如 方不解除本协议的，方应向 方按应付款的日万分之五支付违约金（从延期之日起算至实际支付之日止）。第四十三条第四十三条 若 方按照本协议约定支付保证金及土地款后，方未按照约定如期完成上述增资扩股手续的（方自身原因或项目所在地客观因素造成的除外），方应按 方已支付资金的日万分之五向 方支付利息（从延期之日起算至实际完成工商办更登记之日止）。同时，方有权暂停后期应由 方按本协议 约定的支付款项，直至 方取得项目公司经正式注册登记的 50%股权，但甲乙双方经本协议 确定的乙方实际应享有的对项目公司 50%的股东权益 方继续享有。第四十四条第四十四条 除 方已披露的信息外，因项目公司在增资扩股完成以前的行为导致项目公司承担任何债务、赔偿责任、纳税义务、行政处罚等民事责任或行政责任的，由 方负责解决消除违反事项并承担所有的费用和责任，如因此造成 方及/或项目公司损失的，甲方还应向项目公司及/或 方承担赔偿责任。