2023年地产债回顾与展望报告 -“双轨制”发展模式确立房地产行业迈向新征程.pdf
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1、1 1“双轨制”发展模式确立 房地产行业迈向新征程2022023 3 年地产债回顾与展望年地产债回顾与展望报告报告分析师分析师 唐晓琳唐晓琳核心观点:核心观点:市场回顾:2023 年,中央对房地产行业定调出现重大转折,房地产政策延续边际宽松,需求端政策明显加力,其中全国层面对住房金融政策的放松力度显著提高,尤其是下半年北京、上海等一线城市在首付比例、房贷利率等触及购房成本的核心政策方面作出较大调整,向市场释放出积极信号。然而,从全年楼市表现来看,2023 年全国商品房销售面积进一步回落至 11 亿方水平,一季度楼市回暖趋势未能得以延续,二季度后楼市再度转弱,市场预期随之扭转。债券市场方面,20
2、23年境内外债券发行规模继续大幅收缩,净融资缺口较 2022 年进一步扩大。销售端和融资端的双重压力再度引发行业信用风险事件发生,下半年远洋、碧桂园相继出险对市场形成较大冲击,避险情绪下市场表现出对地产债的无差别对待,优质房企亦遭遇市场错杀,大幅推高民企二级市场利差,防风险需求迫在眉睫,四季度行业政策再次转向供给端,强化金融机构对房企的支持力度。政策展望:基于对房地产行业供求关系的最新研判,以及本轮房地产调整对宏观经济下行压力的影响,预计 2024 年房地产政策仍将以“防风险”“稳预期”为主,保持温和刺激力度推动房地产实现“软着陆”,逐步引导房地产行业向“提质降速”方向转变。供给端政策,继续以
3、“三支箭”为主要抓手,稳定房企信贷、债券、股权融资渠道,着重改善房企信贷融资状况,对重点房企实行“一司一策”,提升供给端管理强度,避免新增违约事件对市场产生较大冲击。需求端政策,鉴于当前房地产行业症结仍在需求不振,因此仍需需求端刺激政策持续发力,与供给端政策形成合力促进楼市回暖和市场预期的转变,预计 2024 年需求端将持续推出温和刺激政策,居民房贷利率有望进一步下调。行业展望:2024 年房地产行业大概率维持筑底企稳态势,下半年在政策力度到位、政策效果逐渐显现的情况下,销售端会有所好转,预计全年房地产投资和销量增速在-5.0%左右,降幅较 2023年分别收窄 4.6 和 3.5 个百分点左右
4、。地产债市场展望:2024 年境内地产债发行规模或将较 2023 年小幅下降,其中国有企业仍是发行主力。与 2023 年不同的是,由于到期规模的显著下降,2024 年地产债净融资缺口会显著收窄,尤其是下半年各月净融资额大概率将回归正值区间。2024 年境内地产债兑付风险显著下降,不排除少2 2数房企违约事件的发生,但对市场冲击程度总体可控,且前期已出险房企将会加快速度推进债务重组,部分头部房企将重新回归正常经营。报告正文:一、一、政策回顾政策回顾2023 年,中央对房地产行业定调出现重大转折,房地产政策延续边际宽松,需求端政策明显加力。2023 年 4 月住建部强调“住房和城乡建设领域承担两个
5、支柱产业”,“要充分发挥国民经济顶梁柱压舱石作用”,7 月中央政治局会议首次提出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”,“适时调整优化房地产政策”,表明中央充分肯定房地产行业在国民经济结构中的支柱地位,但对房地产政策调控基调以“防风险、稳预期、软着陆”为主。在此背景下,2023 年下半年政策延续宽松基调,供需两端持续发力,且需求端政策发力明显强于 2022 年;尤为重要的是,四季度中央数次重大工作会议强调加快“三大工程”建设,将进一步推动我国保障房与商品房“双轨制”新发展模式的建立与形成。图表 1:2023 年房地产行业重要政策内容梳理1数据来源:公开资料,东方金诚整理1.20231.2023
6、 年需求端政策仍以因城施策为主,但放松力度强于年需求端政策仍以因城施策为主,但放松力度强于 20222022 年,尤其是高能级城市参与度显年,尤其是高能级城市参与度显著提高。著提高。1图表 1 中蓝色、橘色和深灰色分别为供给端政策、需求端政策和重要会议及监管层面对房地产行业的重要表述。3 31)1)住房金融政策调整。住房金融政策调整。2023 年全国范围内共开展三轮住房金融政策调整:一是 1 月发布首套房个人住房贷款利率动态调整机制,为各地因城施策调整房贷利率提供空间;二是 6 月下调 5 年期 LPR 报价,对房贷利率基数作出调整;三是 8 月出台“认房不认贷”和 831 新政2,需求端政策
7、力度达到年内最高。其中,831 新政从首付比例和贷款利率两方面双管齐下,加大对房地产需求端的政策刺激:根据 8月 31 日央行和金融监管总局联合发布的关于调整优化差别化住房信贷政策的通知,首套商贷首付最低比例不低于 20%,二套商贷款首付款最低比例不低于 30%;对房贷利率的最新规定为首套房不低于LPR-20bp,二套房不低于 LPR+20bp,上述政策各城可因城施策执行。831 新政的出台,为市场注入强心剂,尤其是北上广深四大一线城市的跟进调整,向市场传递出积极信号。从全国个人住房贷款加权平均利率来看,2023 年前三季度下行幅度为 12bp、3bp 和 9bp,较2022 年末合计下降 2
8、4bp,与 2022 年同期相比降幅明显收窄(2022 年 9 月较 2021 年末下降 129bp),这主要系低能级城市前期已作出较大调整。考虑高能级城市贷款利率在新政后做出跟进调整,预期四季度全国房贷利率将进一步下降。图表 2:新政前后一线城市首付比例城市首套二套新政前新政后新政前新政后普宅非普宅普宅+非普宅普宅非普宅普宅+非普宅北京35%40%30%60%80%城六区外 40%;城六区内 50%;上海35%30%50%70%非差异化政策区域 50%;差异化政策区域 40%;3广州30%30%50%70%40%深圳30%30%70%80%40%数据来源:公开资料,东方金诚整理图表 3:新政
9、前后一线城市房贷利率2831 新政指 8 月 31 日央行和金融监管总局联合发布的两项通知,即关于调整优化差别化住房信贷政策的通知和关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知。3差异化调整区域对应上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市财政局、市税务局联合印发关于调整本市普通住房标准的通知中的“为支持推进五个新城和南北转型重点区域高质量发展,促进产城融合、职住平衡,在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山 6 个行政区全域实行差异化政策”,下文同。4 4城市首套房二套房新政前新政后新政前新政后北京LPR+55bp城六区内 LPR+10bp;城六区外 LPR+0b
10、pLPR+105bp城六区内 LPR+60bp;城六区外 LPR+55bp上海LPR+35bpLPR-10bpLPR+105bp非差异化政策区域 LPR+30bp;差异化政策区域 LPR+20bp广州LPRLPR-10bpLPR+60bpLPR+30bp深圳LPR+30bpLPR-10bpLpr+60bpLPR+30bp数据来源:公开资料,东方金诚整理2 2)解除行政限制措施解除行政限制措施。2023 年,一二线城市在解除限购区域、放宽限购套数、调整人才落户门槛等方面作出较大改变。目前,多数城市均已放开限购措施,少数一二线城市虽未完全解除限购,但对限购区域亦有所优化,多数仅保留了核心区域限购措
11、施。3 3)税收减免政策税收减免政策。各城因地制宜纷纷出台关于阶段性换房个税返还、契税减免等优惠政策,这些辅助政策有助于进一步降低购房成本,一定程度上提升“卖一买一”的重置意愿。2.2.年内信用风险事件对市场形成较大冲击年内信用风险事件对市场形成较大冲击,四季度政策再度转向供给端四季度政策再度转向供给端,强调金融机构对房企的强调金融机构对房企的融资支持。融资支持。2023 年,供给端继续落实“三支箭”政策,但碧桂园、远洋等头部房企暴雷显示房企流动性仍处高压状态,且违约风险进一步向央国企蔓延。鉴于此,11 月金融机构座谈会进一步加强供给端政策力度,从信贷、债券和股权等渠道全面加强对房企合理融资支
12、持,特别强调金融机构要“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求,对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷”,并提出“三个不低于”,强化金融机构对非国有房企信贷融资支持力度。二、楼市变化二、楼市变化1.1.销售端表现销售端表现:全国商品房销售面积回落至全国商品房销售面积回落至 1111 亿方水平亿方水平,年内需求端政策的加码未能带动楼市年内需求端政策的加码未能带动楼市趋势性回暖。趋势性回暖。2023 年,全国商品房销售面积、销售额分别为 111735.0 万平方米和 116622.0 亿元,同比下降 8.5%、6.5%(去年同期基数为 135836.89 万平方米和 133307.84 亿
13、元),跌幅较上一年度收窄 15.8 和 20.2个百分点,年内除 3、4 月份外,其余各月销售面积同比增速均为负值。5 5从各月表现来看,受政策提振及前期积压需求释放等因素共同影响,一季度楼市迎来“小阳春”,3 月销售面积达 14812.90 万平方米,同比增速回正;4 月销售面积大幅下降,次月同比增速转为负值,此后各月降幅均保持双位数。除 6、9、12 月受季节性因素影响,销售面积绝对水平有所回升外,其余月份销售面积均在 7000-9000 万平方米范围内波动。图表 4:全国商品房销售面积单月值(单位:万平方米)数据来源:Wind,东方金诚整理30 大中城市商品房销售情况表现出相同趋势。除
14、3 月日均成交量超过 4000 套外,其余月份日均成交量均在 3000 套上下波动。其中,1-3 月 30 大中城市商品房日均成交套数环比显著增长,3 月达到日均 4791 套;但 4 月上涨趋势打破,4-6 月保持日均 3700 套左右水平,7 月进一步降至 2704 套,此后各月基本在日均 2700-3100 套水平波动,仅 12 月因季节性因素影响日均成交套数回升至 3710 套。图表 5:30 大中城市商品房日均成交套数(单位:套)数据来源:Wind,东方金诚整理6 6从 TOP100 房企(按照全口径销售额排名,下同)销售情况来看,各层级房企销售额出现不同程度缩水,整体销售情况不容乐
15、观。中指研究院数据显示,2023 年 TOP100 房企销售总额为 62791.0 亿元,同比下降 17.3%。全年销售额超千亿元和百亿的房企数量较 2022 年分别减少 4 家和 14 家,降至 16 家和 116 家。其中,TOP10 房企销售额均值为 2744.0 亿元,同比下降 11.7%;TOP11-TOP30 房企销售额均值为 851.1 亿元,同比下降 17.8%;TOP31-TOP50 房企销售额均值为 420.6 亿元,同比下降 19.0%;TOP51至 TOP100 房企销售额均值为 198.3 亿元,同比下降 28.2%。2.2.价格表现:价格表现:价格走势与销售表现基本
16、一致,价格走势与销售表现基本一致,4 4 月房价出现向下拐点,此后下行压力逐渐增加月房价出现向下拐点,此后下行压力逐渐增加。2023 年,新建商品房及二手房价格也表现出前高后低特征,4 月房价出现向下拐点。从 70 城二手住宅价格变动城市数量来看,2023 年前三月二手房市场表现为量价齐升,70 城中环比上涨城市数量由1 月的 13 城增加至 3 月的 57 城,4 月价格走势出现逆转,环比下跌城市数量逐月增多,12 月 70 城价格均为环比下跌。70 城新建商品住宅价格下跌城市数量走势和二手房高度一致,12 月共计 62 城新建商品住宅价格环比下跌。图表 6:70 大中城市新建商品住宅价格和
17、二手住宅价格环比下降城市数量变化(单位:个)数据来源:iFind,东方金诚整理从 70 城二手住宅价格指数变化看:同比方面,1-5 月同比跌幅逐月收窄,由 3.76%缩小至 2.55%,但 6-12 月同比跌幅逐月扩大,由 2.79%走扩至 4.07%;环比方面,仅 2-4 月环比增速回正,分别为 0.12%、0.26%和 0.01%,此后环比跌幅持续扩大,12 月环比跌幅为 0.79%,其中一线城市 11-12 月环比跌幅均在 1%以上。图表 7-8:70 大中城市二手住宅价格同比和环比变化(左图为同比,右图为环比)7 7数据来源:iFind,东方金诚整理3.3.投资端表现:投资端表现:销售
18、端压力持续向投资端传导,销售端压力持续向投资端传导,年内投资端依然萎靡,年内投资端依然萎靡,新开工和施工面积增速新开工和施工面积增速双降。双降。2023 年,全国房地产开发投资完成额为 110913.0 亿元,同比下降 9.6%。年内各月增速均为负值,5 月后降幅扩大至两位数,带动全年各月累计增速持续下行。图表 9:各月全国房地产开发投资完成额及同比变化数据来源:iFind,东方金诚整理继 2022 年新开工、施工面积大幅萎缩,2023 年新开工和施工面积继续双降,仅竣工面积增速较为稳定。具体看,2023 年全国房屋新开工、施工面积累计值分别为 95376.00 万平方米和 838364.00
19、 万平方米,同比分别下降 20.4%和 7.2%(基数为 120587.07 万平方米和 904999.26 万平方米),除 11 月因低基数作用新开工和施工面积同比正增,其余各月增速均为负值,降幅最大达到 30.29%和 41.20%;“保交楼”政策压力下,竣工面积累计值为 99831.00 万平方米,同比增长 17.0%(基数为 86222.22 万平方米),年内“保交楼”政策推进平稳。8 8图表 10:全国房屋新开工、施工和竣工面积单月同比变化(单位:%)数据来源:iFind,东方金诚整理土地市场供求失衡状态未现好转。2023 年 100 大中城市供应土地 8692 宗,较去年同期减少
20、529宗;成交土地 6000 宗,同比减少 1230 宗;整体成交率为 69.03%,较 2022 年同期下降 9.38 个百分点。从结构来看,一二三线城市供应数量分别为 214 宗、2358 宗和 6120 宗,成交土地数量分别为 181 宗、1627 宗和 4129 宗,成交率分别为 84.58%、69.00%和 68.50%,一线城市土地成交情况明显好于二三线城市。这主要系本轮行业调整过程中,高能级城市表现出更强的去化能力,导致房企项目布局普遍向高能级城市集中。此外,9 月自然资源部建议取消土地拍卖中的地价限制后,许多城市重回“价高者得”或放宽地价上限后,土地市场热度进一步分化,多数城市
21、的多数地块仍为底价成交或流拍,但不乏一些热门地块的溢价率不断攀升。图表 11:100 大中城市土地供应和成交情况(单位:宗)数据来源:iFind,东方金诚整理9 9三、地产债市场表现三、地产债市场表现1.1.发行及净融资发行及净融资:20232023 年房企境内外债券发行规模继续大幅收缩年房企境内外债券发行规模继续大幅收缩,净融资缺口较净融资缺口较 20222022 年进一步年进一步扩大。扩大。2023 年境内外地产债合计发行规模为 4752.55 亿元,较 2022 年下降 18.17%;境内外地产债到期规模为 8730.63 亿元人民币,净融资缺口 3978.08 亿元,较 2022 年净
22、融资缺口扩大 1170.13 亿元。图表 12:境内外地产债发行情况(单位:亿元)数据来源:Wind,东方金诚整理境内债方面,2023 年共计 73 家房企发行境内地产债 385 只,发行规模为 3841.30 亿元(占债券融资总量的 80%),同比分别下降 2.67%、3.99%和 9.03%;同期到期规模为 4711.01 亿元人民币,净融资缺口为 869.71 亿元人民币。年内各月发行规模差距较大,其中 3、4、7、8 月发行规模显著高于其他月份:一是到期规模较大导致房企债务接续需求增加;二是发行利率下降在一定程度上提升了房企债券融资意愿;三是与补年报、半年报效应有一定关联。图表 13-
23、14:境内地产债发行、到期规模(左图)和净融资缺口(右图,单位:亿元)1010数据来源:Wind,东方金诚整理从发行主体来看,国企仍是地产债发行主力,发行规模占总量九成。具体看,2023 年国企、民企发行规模分别为 3423.92 亿元和 417.38 亿元,较 2022 年分别下降 1.86%和 43.11%。其中,民企年内各月发行规模均未超过百亿,且对政策依赖度较高年内发行的 51 只民企地产债中有 24 只债券由中债增进或地方担保公司提供增信,共涉及 12 家房企,包括碧桂园地产、雅居乐、厦门中骏、新城控股、新希望五新实业、合景控股、金辉集团、美的置业、深圳卓越商管、新湖中宝、重庆华宇集
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