房地产企业财税风险及防控措施研究.pdf

F Financial observationinancial observation商业观察2023 年 10 月下 第 9 卷 第 30 期38财经观察财经观察房地产行业是我国社会经济体系重要的组成部分，更是推动我国社会发展的主要动力，所以房地产行业与我国社会经济是相互影响和相互促进的关系，加快房地产行业发展是我国经济社会发展的主要任务，促进社会经济发展则是房地产行业发展的最终目标。随着我国经济的不断发展，房地产企业在经营发展过程中不仅要面对市场风险，还面临着财务风险和税务风险，财税风险也是限制企业发展的重要因素。相关工作人员，不仅要深入挖掘房地产企业可能存在的财税风险，还需要结合房地产企业发展现状及其存在的问题等，制定和实施有效的财税风险及防控措施，以保证房地产企业的健康发展。对此，本文结合相关文献，对房地产企业财税风险及防控措施进行了深入探究，希望对房地产企业财税风险防控工作起到积极作用。一、房地产企业财税风险内涵“房地产企业财税风险”实质上是房地产企业在生产、经营及管理过程中产生的财务问题及税务问题的统称，这些问题能够造成一定的经济损失，所以也被理解为影响经济效益的风险总称。“房地产企业财税风险”主要来源于债务活动、投资活动、税务活动，不同活动环节的风险及其经济效益的影响不同，但都具有不确定性、客观性及可控性等特点。因此，可以根据企业经济活动本身的客观性来制定有效的财税风险的风控措施，以降低财税风险发生率1。二、房地产企业财税风险类型“房地产企业财税风险”根据活动类型不同可分为投资风险、融资风险、税务风险三大类型。投资风险、融资风险、税务风险是相互影响、相互促进、相辅相成的关系。不同风险之间的关系如图 1 所示。图 1 投资、融资及税务风险之间的关系不同风险的诱发原因及对房地产企业经济效益影响不收稿日期：2023-06-25作者简介：张士懿（1990），女，中级会计师，硕士，研究方向：会计。房地产企业财税风险及防控措施研究张士懿（江苏邗建房地产有限公司，江苏 扬州 225000）摘要：20 世纪 70 年代以来，我国社会经济进入了高速发展阶段，为各个领域发展营造了良好的经济环境，房地产行业在该环境的影响下取得了很大进步。房地产企业对我国经济的持续发展有着重要作用，随着我国对房地产行业监管力度的不断加强，对房地产行业税收方面也提出了更高的要求，财税风险成为房地产经营中的重要组成部分。基于此，房地产企业要加强对财税风险的控制，以此提高房地产企业的市场竞争力，来保证企业经营的正常发展。关键词：房地产企业；财税风险；防控措施中图分类号：F293.33 文献标志码：A 文章编号：2096-0808（2023）30-0038-04DOI：10.3969/j.issn.2096-0808.2023.30.00639同，具体有以下三方面。（一）投资风险“投资”是房地产企业顺利经营及发展的关键，只有结合自身实际情况确定投资项目、制定和实施科学的投资计划，才能为企业带来更大的预期经济效益。但在投资过程中需要对投资数据进行测算，包括销售单价、周期、成本、税收等方面的数据，如果，数据预测不准确，或者市场调研不全面，都会导致投资风险发生2。例如，房地产企业进行销售时如果不能准确预测出目前市场的热销户型，不仅会导致企业销售量下降和市场份额下降，还会降低房地产企业的市场竞争力，甚至会导致收入不能及时回款、资金链断裂等风险发生。此外，房地产金融政策发生变化也会对房地产企业的投资产生影响，如果，不及时根据房地产金融政策调整投资策略，势必会增加投资风险的发生率。（二）融资风险很多房地产企业为促进自身经营项目顺利实施，除筹集内部资金外，还会通过银行贷款、面向社会募资、引进投资方等渠道快速筹备资金，这个过程就是一个融资过程。但融资涉及很多利益方，所以在融资过程中会面临很多风险，例如，地方性房地产企业相关政策支持不够充分，会使自身资金回款速度变慢，从而限制地方性房地产企业融资3。房地产企业向银行贷款的条件非常严苛，除需要承担各种法律责任外，还要应对高额的融资利息，如果处理不当则会增加融资风险，造成严重的经济损失。对于引进的外来投资方，也可能存在信用不足、资历不够等风险。例如表 1 所示，对比保利和万科，万科利用资金的效率更高，万科的有息负债低于保利，但是总资产规模却超过保利，万科通过大量的应付款和预收账款解决运营中的资金需求。具体可以看表 1 中标黄数字，非流动负债更少，但是总资产更高，在无成本负债应付账款和合同负债方面万科更多，说明万科更多的是占用合作伙伴和购房人的资金。因此，万科在投融资方面承担的风险更大。表 12022 年绿城、华发、万科及保利房地产企业的资产负债表绿城 2022年年报华发 2022年年报万科 2022年年报保利 2022年中报流动资产：货币资金663.12528.321 372.08 1 571.03 预付款项836.9634.22604.84453.32其他应收款合计13.912 726.95 1 581.04 存货2 846.78 2 435.44 9 070.57 8 447.00 其他流动资产487.23194.12637.35流动资产合计4 623.71 3 508.80 14 153.56 12 737.41 非流动资产：长期股权投资435.40252.171 294.86 994.80投资性房地产93.70167.73985.72262.32固定资产合计96.1428.92164.20120.13绿城 2022 年年报华发 2022年年报万科 2022年年报保利 2022年中报递延所得税资产61.7743.50354.8597.85非流动资产合计727.06518.113 417.68 1 588.41 资产总计5 350.77 4 026.91 17 571.24 14 325.82 流动负债：短期借款177.930.3541.3320.67应付票据及应付账款477.22340.322 892.42 1 303.73 合同负债1 569.63 803.214 655.81 4 343.30 应交税费267.5517.80318.3530.72其他应付款合计229.871 739.05 1 331.08 一年内到期的 非流动负债253.70639.22741.14其他流动负债555.2186.17407.75381.15流动负债合计3 047.54 1 737.63 10 778.02 8 166.22 非流动负债：长期借款902.93825.841 807.73 2 366.94 应付债券233.88232.88688.16506.40租赁负债9.67220.6661.97非流动负债合计1 189.10 1 194.79 2 743.312 941.32负债合计4 236.64 2 932.42 13 521.33 11 107.55 所有者权益(或股东权益):归属于母公司所有者权益合计360.24197.432 426.91 1 992.52 少数股东权益376.37897.071 623.00 1 225.76 所有者权益合计1 114.13 1 094.49 4 049.923 218.27负债和所有者 权益总计5 350.77 4 026.91 17 571.2414 325.82（三）税务风险涉税事项贯穿房地产企业的生产、经营及管理全过程，其每个经济活动都需要进行税务管理及纳税，例如，前期项目投资测算、项目开发、产品销售后等活动，都设置有专项税，包括增值税、企业所得税、土地税、印花税等，如果没有严格按照国家要求缴纳税款，不仅会面临相应的法律处罚，还会引发各种严重的税务风险，并造成严重的现金流损失。虽然可通过加速回款和提升销售价格的方式来进行弥补，但会使资金常年被占用，从而产生严重的资产损失4。税务风险职能部门不完善、缺乏税务风险管理意识、税务风险内部防控制度不健全等问题，也会增加税务风险的发生率。三、加强房地产企业财税风险防控的有效措施加强房地产企业财税风险防控，不仅能够降低房地产企业投资风险、融资风险及税务风险的发生率，还能促进房地产企业依法诚信纳税、实现税务精细化管理、实现降本增效、提升财务管理水平，最终促进房地产企业健康可持续发展。有效的财税风险防控措施如下。（一）完善财务风险防控体系管理、业务是财务风险控制体系中的两个层面。在管理层面上公司通常要构建健全的内部管理制度，然后在公司内制定统一执行标准及业务要求。公司财务报告应根据续表F Financial observationinancial observation商业观察2023 年 10 月下 第 9 卷 第 30 期40财经观察财经观察国家相关法律法规的规定进行编辑，再根据标准开展税收操作。内部审计时，需要对公司业务进行定期和不定期的审计，以保证与国家相关法律政策相符合。然后，向管理人员汇报审计报告，审计报告要严格按照审计结果编辑。从风险管理方面，要保证风险管理体系的完善健全，做好公司税务风险的分析和识别，并及时向公司管理层汇报。在公司业务层面，风险防控主要部门中的财务部门首先要完善财务岗位，根据职能分离、相互监督等原则，明确财务部门各个岗位的财务防控职责。针对会计准则的变化，财务部门要做好相应的职能调整工作，避免公司财务因政策变化而造成风险问题。由于销售部门现金流量最大，在财务风险防控中占据极为重要的地位。因此，需要通过市场调查了解市场变化和需求，以此来确定销售策略及销售价格。销售部门业绩对于公司资金流动和财务风险控制有着直接的影响。除此之外，财务风险还体现在盈利风险、现金流风险、筹资活动等方面，因此，房地产企业应根据实际情况，结合专业的财务风险评估，构建科学的风险预警机制5。（二）完善税务风险防控体系与财务风险体质不同，企业税务风险管理体系需要有科学的税务风险防控体系，进而保证企业财务风险防控管理。首先，企业要结合经营的实际情况，根据相关税法制度完善税务管理流程。并根据实际情况向管理层提出合理的避税意见，以此减少涉税事项的风险。同时，企业要完善发票管理系统，保证该系统的专业性，特别是增值税发票要做好严格的管理工作。对税务的核算、申报等工作，要严格按照相关规定做好审核工作，最终申报。税务机关要及时沟通，实时掌握税务信息6。其次，公司要成立税务管理部门，并做好和财务部门的配合，以此保证公司税务管理工作。税务部门要从税务风险防控流程、风险评估机制等方面做好工作。对往年纳税数据进行分析，同时，税务管理部门要与管理、审计等部门做好沟通和交流，对企业税务风险与信息及时汇报，从数据层面为其他部门的决策提供支持7。最后，公司要完善税务风险预警机制，梳理税务系统、健全税务风险评估体系，对税务风险和影响进行实时动态监督，一旦出现预警要及时、快速地进行调整。税务预警机制可以有效发现企业的税务风险，进而避免税务危机的出现。（三）做好公司资金的管理由于房地产企业前期资金投入较大、筹资途径较多，且企业财务账目种类相对繁复。因此，财务人员要掌握公司经营进度，结合实际情况对还款期限合理安排，以此避免企业资金出现冗余或短缺的情况。企业经营活动和融资活动现金流量的配比的合理性是房地产企业中的难点，企业要根据资金情况制定科学的融资方案，且融资决策要结合资金管理流程，以减少对单一融资渠道的依赖8。同时，企业要做好对现金流的掌控力度，并根据现金流量结构做好现金预算。企业还要加强应收账款方面的管理，不能因为销量增加对资金回收忽略不见，以此减少因可回收性风险而带来的资金风险。此外，对于资金流动中潜在的财务风险，要根据财务预警机制及时发现并治理，从而减少企业的经营风险。（四）树立财税风险防控意识首先，房地产企业管理层要积极学习各种财政税务政策及法律法规，并将这些政策及法律法规贯彻到实际的财务管理和税务管理工作中，以此来规范财务、税务工作，避免因为不规范操作导致财务风险和税务风险的发生。其次，提高对财税风险管理重视度，并加大财税风险管理宣传活动力度，激励更多管理者和基层工作者积极参与到财税风险管理工作中，从而有效防控财税风险。最后，要定期对风险管理者进行财务及税务风险防控意识的培养工作9。（五）加强税务筹划1.重视所得税筹划将所得税筹纳入到税务筹划及管理的核心工作中，以此来提高税务管理水平，从而达到降低企业所得税纳税金额的目的。对此，企业可以采用季度预缴、按年清算等方式缴纳所得税。并根据相关税法汇算所得税的纳税金额，必要时还需要根据汇算结果调整所得税纳税金额，以减少不必要的支出。2.加强增值税管理在项目预售阶段，应及时准确地缴纳增值税；加强增值税专用发票管理及“留抵退税”工作。在合同签订的过程中，应要求对方开具增值税专用发票，以此为增值税管理工作提供法律依据10。3.加强土地增值税管理从清算单位、清算对象、清算分摊方式等角度优化土地增值税清算方案，并积极把控土地增值税的清算时间，争取早退税、少补税。财务人员需提前规划，向管理层提出建议，合理搭配销售高与销售低的增值率产品，防止出现增加企业土地增值税税负的情况。4.加强房产税管理企业可以利用免租期相关条例，规避对免租期需按房产原值缴纳房产税的情况。（六）加强公司财务人员整体素质对于财税风险的防控不仅需要科学、完善的管理及制41度，还要做好相关岗位的人员配备。公司纳税活动及财务活动离不开财务专业人员，人员素质不过关会直接影响企业财税管理，导致财税风险防控能力变弱。由于房地产企业的行业特点及特殊性，大多都涉及财税方面的问题。同时，对于财税业务的处理方式也各有不同，对于财务人员专业素质要求较高。因此，企业要强化财税人员队伍建设，通过聘请的方式强化财税团队力量，以提高公司财税业务水平。针对税法变动较快的情况，公司要定期开展财税业务培训，鼓励公司员工积极学习财税相关法规和政策，从而在公司内部培养选拔出财税风险防控人才11。此外，房地产企业要积极与政府主管部门互动，并向政府提出相关建议，由政府建立健全税法制度和条例。例如，政府听取房地产企业意见后推出的“租售并举”政策，不仅完善了原有自持部分土地价款抵减销项相关事项，还为租赁与销售税务管理提供了法律依据。四、结语房地产企业在发展过程中会遇到很多风险，其中财务和税务方面的风险影响力最大，不仅影响房地产企业内部管控，还影响房地产企业的外部竞争，所以越来越多房地产企业提高了对财税风险评估及防控的重视度。不同于其他类型的企业，房地产企业在社会经济体系中的影响力较大、在市场经济中的地位更高，是整个社会发展的主要原动力，所以房地产企业所面临的财税风险更多，包括投资风险、融资风险及税务风险等，均在不同程度上阻碍了房地产企业的健康发展。因此，必须结合实际快速评估房地产企业可能存在的财税风险，并制定有效的风险防控措施。例如，完善财务风险防控体系、完善税务风险防控体系、做好公司资金的管理、树立财税风险防控意识、加强税务筹划、加强公司财务人员整体素质等举措都能够有效防控财税风险，值得推广。参考文献：1 王磊.房地产企业财税管控风险及应对措施 J.大众商务，2022（12）：25-27.2 熊风.新形势下如何防控房地产企业的财税风险研究 J.环球市场，2022（27）：92-94.3 陈逸婧.浅析房地产企业的财税风险及应对措施 J.河北企业，2018（8）：37-38.4 罗唐娇.房地产企业财税风险管理问题及应对策略 J.财经界，2020（30）：231-232.5 陈星.房地产企业财税风险管理问题及相关建议 J.中外企业家，2021（15）：6.6 史婧.房地产企业开发环节的财税风险分析J.房地产世界，2021（23）：118-120.7 王瑶瑶.如何防控房地产企业的财税风险 J.中国集体经济，2022（8）：94-95.8 万宝珺.房地产企业财税风险管理不足点及改进对策 J.新商务周刊，2020（16）：294-296.9 蔡海燕.如何防控房地产企业的财税风险 J.会计师，2018（2）：42-43.10 佟婳.房地产企业税务管理现存问题及对策研究 J.财会学习，2023（14）：141-143.11 蒋二娟.从财务管控视角分析房地产企业如何做好税收筹划 J.财讯，2022（2）：76-78.Research on Financial and Tax Risks and Prevention and Control Measures of Real Estate EnterprisesZHANG Shiyi（Jiangsu Hanjian Real Estate Co.,Ltd.,Yangzhou 225000,China）Abstract:Since the 1970s,Chinas social and economic development has entered a stage of rapid development,creating a favorable economic environment for the development of various fields.The real estate industry has made great progress under the influence of this environment.Real estate enterprises play an important role in the sustained development of Chinas economy.With the continuous strengthening of Chinas supervision of the real estate industry,higher requirements have been put forward for the tax of the real estate industry,and financial and tax risks have become an important part of real estate operations.Based on this,real estate enterprises need to strengthen the control of financial and tax risks,in order to improve their market competitiveness and ensure the normal development of their operations.Key words:real estate enterprises;financial and tax risks;prevention and control measures