房地产财务管理风险防范与控制.pdf

财税观察Fiscal Watch052Aug 15/2023房地产行业具有特殊性，在发展过程中易受内外部环境影响而出现各种风险，加上近年来国家对房地产行业的政策收紧，在政策空间吃紧的情况下，房地产行业可持续发展需重视财务管理的重要作用，尤其是要加强财务风险管控，保障企业运营的安全。基于此，本文先是分析房地产企业财务管理风险的特征及常见的风险类型，然后深入剖析房地产企业财务风险形成的原因，最后提出房地产企业强化财务管理风险防控的措施，旨在提升房地产企业风险防控能力，保证房地产行业的长效发展。我国经济的不断发展推动了房地产行业的快速发展，但相较其他行业，房地产行业的风险性更高。这主要是因为房地产房地产财务管理风险防范与控制项目通常涉及的资金规模较大，且项目开发周期长，加上容易受外部环境的影响，导致房地产企业财务管理风险发生的概率较高。房地产企业要实现健康可持续发展，就需要立足自身实际，采取合理的财务管理风险防控措施，规避风险发生。对此，本文重点围绕房地产财务管理风险防控工作展开论述。房地产财务管理风险的特征及类型风险特征房地产行业的特殊性主要体现在较容易受外部市场和政策变化的影响，面临的风险较多、风险发生的概率较高。具体来看，房地产财务管理风险的特征如下：不确定性。通常房地产项目涉及的金额较大，房地产企业自有资金无法满足，需要融资。但由于金融市场并不稳定，且受国家政策变化及外界因素的影响，使得房地产企业在运营发展过程中会出现财务方面的风险，所以房地产财务风险具有突出的不确定性特征。不可控性。外部环境的变化，会增加房地产企业财务管理风险识别的难度。客观性。主要表现为房地产企业的财务风险是客观存在的，目前还无法完全消除，财务管理的各个环节均可能存在风险。风险类型财务风险存在于房地产企业财务管理的各个环节，常见的风险类型如下：投资风险。所谓投资风险，指的是企业投资活动获得的效益并未达到投资的预理财23年8月中.indd 522023/9/14 星期四 下午 04:19:16理财周刊MONEYWEEKLY053Aug 15/2023文/陈莹期目标，给企业的盈利能力、偿债能力造成不利影响。而房地产企业面临投资风险往往受多种因素的综合影响，最主要的原因在于房地产企业在投资活动中，早期准备工作未做到井然有序，未针对开发项目的必要性及市场状况进行全方位的分析，具体表现为市场调研未深入进行，缺乏对各方面影响因素的考虑，同时也没有结合企业实际情况及发展战略制定科学的投资方案，无法控制项目发展中的可变因素，带来债务负担。融资风险。我国经济发展，使得房地产项目开发成本增加。加上房地产行业本身也对资金需求较大，尤其是房地产项目的开发需要有足够的资金才能顺利进行。而在房地产项目开发中资金来源除了企业自有资金外，还有通过融资渠道获得的资金。房地产企业在融资活动过程中不可避免地会遇到一些融资风险。房地产企业在筹集资金的过程中，主要是通过股权融资与债券融资这两种渠道。其中，主要的融资形式是银行贷款，但受国家政策及市场等因素的影响，银行提供的借款服务主要是短期借款，如果短期借款占比较大就会影响资金的流动性，进而限制房地产企业的融资能力。之所以会出现融资风险，一大部分原因在于房地产企业融资时资金结构不恰当，需要防范的债务过多，因此房地产企业应合理运用财务杠杆作用，否则就会加大融资风险。从现状来看，许多房地产业面临资金短缺、周转困难的困境。运营风险。运营风险存在于房地产企业运营管理的各个环节，通常是由外部市场需求、物价水平、消费者偏好、竞争对手经营策略等多种因素综合作用引起，导致企业销售额下降，盈利状况不理想。同时，内部员工薪酬变化等也会导致企业实际运营效果与预期有出入，从而产生风险。除此之外，房地产企业主要是通过房产销售来获得资金和实现发展，房产是主要的库存商品，但随着国家相关政策的实施，一些企业积极顺应政策进行了去库存处理，但由于未结合实际情况进行房产销售，使得销售所得并不能满足项目开发的资金需求，也增加了运营风险。利益分配风险。房地产企业生产经营所得需要对相关利益主体进行分配，采取怎样的分配方式也会影响房地产企业的发展。若收益分配的形式、时间、金额等不当，都有可能引起风险。具体表现为：企业在收益分配时，盈余比例较大，相关企业未获得相应的收益，会对企业声誉和品牌利益造成影响；企业在分配收益时，分配给股东等利益主体的比例较大，使得盈余比例较低，对企业发展不利。形成房地产财务管理风险的原因房地产财务管理风险往往是多种因素综合作用引起的，主要的原因如下：资金管理观念陈旧由于房地产项目具有投资规模大、开发周期长等特征，因此需要房地产企业重视资金管控，确保资金资源合理利用。但目前部分房地产企业资金构成并不合理，加上融资收紧，使得企业开拓市场有较大的风险。资金作为房地产项目开发的基础，资金缺乏就会影响项目的顺利开发。同时，如果资金管理存在问题，也会对项目的运转产生不利影响。从现状来看，部分房地产企业会通过各种手段来为了自身利益最大化，使得项目开发建设成本增加。在工程面临巨大风险的情况下，项目会被迫停止施工，从而产生不必要的经济损失。另外，一些房地产企业在项目开发时更看重短期利益，忽视长期资金注入，不重视资金集中化管理和信息化管理系统基础设施建设等。这些问题都会在一定程度上影响房地产项目开发中的财务管理水平，缺乏科学有效的资金管理方案也会引发财务风险。缺乏灵活的风险转移控制机制从现状来看，大部分房地产企业并未形成完善且灵活的风险管控机制，不能正确进行风险分类，风险转移方式单一，对风险识别与预测通常凭借工作经验进行。此外，由于过分强调风险的可控性，因此忽视了对风险潜在因素的挖掘，使得风险不断积累，一旦发生风险，就会造成无法估量的损失。财务管理人员专业水平有待提升作为财务管理的主体，假若财务管理人员的风险意识薄弱、综合素质不高，也会引起财务管理风险。当前房地产企业的财务管理队伍整体素质不高，其中部分人员的风险意识薄弱，在实际工作中往往集中于财务数据整合与分析层面，并不能从财务视角出发对房地产各个环节加强监管。同时，部分财务管理人员虽然具有专业知识，但并不具有丰富的财务风险管理经验，使得他们在日常工作中难以有效识别企业财务风险。即便察觉到了风险，也不能针对性地制定应对方案。房地产财务管理风险的防控措施及建议防控措施投资风险的防控。在房地产财务管理工作中，为企业决策提供科学的依据也是重要的目标之一。若财务管理中掺杂了主观意识或经验，就会影响决策的科学性，进而出现决策失误的问题。房地产的投资风险防控关键在于决策的科学合理性，为避免决策失误，在开发房地产项目前有必要对项目投资的可行性进行分析研究，从理财23年8月中.indd 532023/9/14 星期四 下午 04:19:17财税观察Fiscal Watch054Aug 15/2023市场、政策、投资效益等维度进行分析，并预估项目开发所需的成本，在此基础上对可能存在的投资风险制定有效的应对方案。财务部门还需要加强对投资项目的审核，尤其要对回收周期长的投资项目做好风险评估工作，结合风险评估结果优化风险应对方案，从根本上防范投资风险的发生。防控融资风险。房地产企业在财务管理过程中，除了需要科学决策外，还应加强对外部政策的关注，合理运用国家相关政策，拓宽融资渠道，从而获得更多的资金支持。在融资风险防控中，一方面需要房地产企业保证融资决策的科学性，开发房地产项目前在做好项目投资可行性分析的基础上，应结合实际情况制定科学的融资方案，以明确项目开发所需的资金，制定合理的项目资金计划，避免资金浪费、资金闲置等问题出现。在制定融资方案后，要立足于企业的实际情况，综合考虑企业的资产结构、偿债能力及市场环境等，从而选择适宜的融资方式。在必要的情况下可融合应用多种融资方式，为项目开发筹集所需资金的同时降低企业融资所需的成本。此外，为顺利执行融资方案，还需房地产企业制定完善的监督机制，加强对融资过程的全面管控，一旦发现问题应及时采取有效的措施加以解决，进而规避融资风险；另一方面，房地产企业需要转变以往单一的融资方式，重视多元化融资，通过构建多元化的融资体系，拓宽融资渠道，为企业的运营发展筹集更多的资金。需要注意的是，房地产企业在拓宽融资渠道的过程中，应立足自身实际情况调整改进管理模式，从而科学合理融资，防范融资风险。防控运营风险。房地产企业有必要采取科学合理的营销方式，以防范运营风险。随着市场竞争愈发激烈，房地产企业要想提升自身的市场竞争力并获得更多的收益，制定科学合理的营销方式非常关键，这也是防范运营风险的关键措施。在销售环节，要围绕客户需求选取合理的营销方式和手段，若这一环节出现问题会对企业的资金回收造成不利影响，甚至会使企业陷入危机中。因此，房地产企业务必结合自身实际进行营销，制定科学合理的营销方案与营销方式，当然也要及时顺应市场的变化进行调整优化，从战略营销层面推进企业的可持续发展。收益分配风险防控措施。对房地产企业收益分配风险的防控，最有效的手段是完善利润分配制度。房地产企业应当严格按照程序分配利润，切忌随意分配，否则会带来严重的后果。为保证收益分配的合理性，房地产企业需要结合实际建立健全利润分配制度，从而促进房地产企业的健康稳定发展。防控建议强化资金管理，完善财务管理制度。房地产企业资金结构不合理、管理制度不完善，也是产生财务风险的主要原因之一。因此，房地产企业应重视资金管理，从内控视角建立健全财务管理制度，提升财务管理控制水平，以防范风险。在资金管理中，明确资金主要用途、加强资金审批，制定岗位责任机制，突出不相容岗位分离的原则，以保证资金使用的透明性和公正性，保证资金链平稳及资金高效利用，从而防范财务管理风险。建立健全风险管理机制。房地产行业的业务链条具有一定的复杂性，从前期土地获取到后期房产销售整个过程都可能存在潜在风险，并且随着各项工作的推进，也会使得这些潜在的风险发生一定的变化。在新常态背景下，房地产行业竞争尤为激烈，也进一步提高了房地产企业风险管控的要求。特别是房地产行业的特殊性，使得其运营管理的各个环节都可能存在风险。因此，房地产企业需要加强风险管控，建立完善的风险管理机制，并合理运用有效的风险管理技术等，有效规避风险，减少风险造成的损失。加强财务管理队伍培训，提升整体素质。财务管理人员作为财务风险防控的实施者，为提高财务风险管理的效果，房地产企业应重视财务管理人员专业水平及综合素质的提升。房地产企业应加强对财务管理队伍的培训，通过定期培训增强财务管理人员的风险防控意识，提高其风险防控能力。在具体培训中，可通过开展以“财务管理风险”为主题的培训活动，并结合案例分析法向财务管理人员传授风险管控的理论知识和技能，积累社会经验。在房地产企业发展过程中，如何有效防控财务管理风险是一项重要的工作。现阶段我国房地产企业对财务管理风险的防控还存在一定的不足，影响了行业的稳定发展。因此，房地产企业应在正确认识当前发展形势的基础上，重视财务管理，有效识别风险，制定有效的风险防控措施，如加强项目可行性分析、扩大融资渠道、制定科学的营销方案、完善分配机制、强化资金管理、完善风险管理机制、强化人员培训等，全面增强风险防控能力，有效防范风险的发生，保障企业健康长效发展。L（天津长芦房地产开发有限公司）理财23年8月中.indd 542023/9/14 星期四 下午 04:19:21