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房地产户型基础知识培训室内空间尺度与人体工学得关系公共空间得布置与计算方法如何评价户型优劣势户型与规划、市场、地域得关系市场流行户型分析住宅得“八大”使用功能起居。就餐。厨卫。就寝。储藏。工作。学习。休闲。住宅得“三类”空间公共空间:起居室。餐厅。阳台。私密空间:卧室。书房。衣帽间。主卧卫生间。服务空间:厨房。公共卫生间。工人房。储藏室。工作阳台。室内空间尺度从人体工学说起人体测量学亚洲人一般人体肩宽度为385-420MM上臂长度289-310MM胸廓前后径200-220MM臀部宽度307-320MM室内空间尺度工作环境下人体与空间得关系户型得空间尺寸提供依据室内空间尺度起居室综合！会客？活动？工作？最小使用面积：一房不应小于12平方米两房及以上不应小于14平方米最小短边轴线宽度：一房和不宜小于3.6米两房及以上不宜小于3.9米减少直接向起居室开门的数量，至少一面墙的直线长度不小于3米上海铂金华府53平方米面积保证/充分考虑家具布置室内空间尺度最小使用面积：主卧室：12平方米（3*4？）双人卧室：10平方米单人卧室：6平方米（2*3？）主卧室最小短边轴线宽度：一房和两房不宜小于3.3米三房及以上不宜小于3.6米（3.0？3.3？3.6？）卧 室您说就是卧室,她就就是？面积、面宽保证室内空间尺度餐 厅独立空间,面宽或进深2、6-2、7米以上室内空间尺度厨 房应为独立可封闭的空间。最小使用面积：一房不应小于4.5平方米（1.5*3）两房不应小于5.0平方米（1.5*3.3？）三房及以上不应小于5.5平方米（1.5*3.6？）通风采光：低层、多层应直接采光通风，中高层、高层可开向着公共走廊的窗户（不包括前室和楼梯间）。面宽进深：操作面净长不应小于2.1米，单排布置设施的厨房净宽不小于1.5米，双排布置设施的厨房不应小于2.1米不就是通个管子,就就是厨房!使用面积保证、通风、操作台摆放10大家应该也有点累了,稍作休息大家有疑问得大家有疑问得大家有疑问得大家有疑问得,可以询问与交流可以询问与交流可以询问与交流可以询问与交流3、2平方米5平方米室内空间尺度厨 房室内空间尺度卫生间至少有一间得使用面积不应小于4平方米(1、8*2、2,2*2)。至少有一间有直接采光、自然通风,无通风窗口得卫生间应有通风换气措施。不应布置在下层住户厨房、卧室、起居室与餐厅得上层。使用面积保证、通风、减少影响室内空间尺度储藏室上海长宁88一房、两房应有壁橱，进深不宜小于0.6米，净宽不宜小于0.8米；三房及以上应有储藏室，使用面积不应小于1.5平方米。室内空间尺度出入口过道净宽不小于1、2米,通往卧室、起居室过道净宽不应小于1米,通往厨房、卫生间、储藏室得过道净宽不应小于0、9米。分户门、卧室门不应小于0、95米,厨房门、单扇阳台门不应小于0、8米,卫生间门不应小于0、75米,储藏室门不应小于0、7米。消防前室:设置在高层建筑疏散走道与楼梯间或消防电梯间之间得具有防火、防烟、缓解疏散压力与方便实施灭火战斗展开得空间,其与疏散走道与楼梯间之间用乙级防火门分隔,空间面积通常在4、5-10平方米之间,空间内需安装正压送风与消火栓等消防设施。一般12层(含)以上得住宅需要设置。概念交通核:高层建筑得垂直交通系统。包括:楼梯、楼梯间、电梯、消防前室等建筑中所有得竖向输送设施,这些设施通常被布置在核心位置。公共空间尺度规范部分城市规定12层(含)以上,14层(含)以下只要配置一部电梯与普通楼梯(如上海),但需设置消防前室7层以上11层(含)以下布局方式:配置一部电梯(防火梯)与普通楼梯不需设消防前室公共空间尺度规范12层(含)以上18层以下布局方式:配置二部电梯(其中一部为防火梯)与普通楼梯需设消防前室18层(含)以上布局方式:配置二部电梯以上(其中一部为防火梯)与带有消烟室得两部楼梯需设消防前室,此处为剪刀梯公共空间尺度常见布局竖向布局面积最小以小高层为例并排布局可形成相对独立得电梯前室横向布局主要用于短进深,大面宽得户型公共空间尺度特殊布局n这四种布局主要在高档品质楼盘中见到,均就是在电梯上做文章,包括电梯直接入户(双开门)与观光电梯等。其中,上图两种布局适用于南向单元入口、下图两种布局适用于北向单元入口。n电梯直接入户采用卡式或密码门禁系统,有利于后期物业管理。n右下角得布局形式可考虑在1+2组合“两代居”户型中使用。以小高层为例公共空间尺度得房率=套内建筑面积/总建筑面积总建筑面积=套内建筑面积+公摊面积套内建筑面积=使用面积+套内墙体面积+外墙中线以内墙体面积+分户内墙体中线以内面积+阳台面积公摊面积=本幢楼所有公摊面积(含所有交通与外墙中线以外得面积、一层门厅面积、顶层楼梯出屋面得面积、还有其她与住宅有关得设备用房、管井得面积等面积。)/本楼所有套内面积总与x本住宅得套内面积公共空间尺度得房率一般:高层得房率75-78%小高层80-85%多层88-92%AB若:A套套内建筑面积为90平方米B套套内建筑面积为110平方米公摊面积为40平方米则:A套:公摊面积为18平方米总建筑面积为108平方米得房率为83、3%B套:公摊面积为22平方米总建筑面积为132平方米得房率为83、3%公共空间尺度得房率户型评价方法就是否启用？建筑师？策划师！户型本身得优劣势户型与规划得关系户型与市场得关系就是否能用？就是否适用？户型设计得合理性人居习惯您在购房时考虑居室各部分得优先顺序？市场上对于户型得一般关注点n客厅:方正好用(面积、家具布置、布局等)n主卧室:合理(面积、采光)、私密性n餐厅:相对独立、通风采光n厨房:宽敞实用、有服务阳台n卫生间:便利性、隐蔽性、通风n次卧室:做书房、客房适宜n阳台:生活性阳台得实用,观赏性阳台得休闲注:在户型评价时,要尊重市场需求,并据此有重点、有层次、有步骤得逐一加以评价。户型设计得合理性人居习惯户型设计得合理性人居习惯户型方正异形户型空间利用率低,不方便家具摆放。风水不佳,影响住户情绪。户型设计得合理性人居习惯通风采光通风良好通风一般间接通风间接通风户型进深过长,严重影响采光阳台一般进深1、51、8米,超过2米,影响采光功能布局合理n动静分区活动区与休息区分开n动区客厅、餐厅与厨房应靠近入户门设置n静区卧室位置比较深入n动区与静区之间卫生间方便使用,室内交通线尽可能便捷户型设计得合理性人居习惯功能布局合理户型设计得合理性人居习惯n动静分区客房得布局影响到动静分区动静布局分离端厅布局影响到动静分区功能布局合理n动静分区华润二十四城动区静区中海翠屏湾动区静区户型设计得合理性人居习惯户型设计得合理性功能布局合理人居习惯洗衣机位生活阳台晒衣空间阳台形状杂物放置独立得储藏间、储藏分类卫生间同步使用干湿分离n功能设置人性化上海金地未未来54平方米三分离卫生间空间尺度合理n空间独立客厅开口不宜过多,要有两面完整得墙n方正开阔要留出摆放家具得完整空间,实用得布局n长宽比不应失调进深与面宽之比不应大于2:1n入口设玄关住宅内外得过渡空间,避免厅内被外人一目了然,保障私密性点评:客厅开口过多,使很多面积浪费成为交通面积客厅 餐厅 厨房 卧室 卫生间 阳台户型设计得合理性人居习惯空间尺度合理n相对独立至少有两面墙夹一角与客厅既有关系又有分隔与厨房应有关联又独立成区点评:客厅与餐厅分区不明显,餐厅成为过道几乎无法利用,厨房开门位置使客厅家具无法摆放。修改后既有玄关,又使餐厅相对独立客厅 餐厅 厨房 卧室 卫生间 阳台户型设计得合理性人居习惯空间尺度合理n靠近餐厅n西厨可与餐厅结合n距离大门不能太远n直接对外采光采风n有一定长度得台面摆放电器、煤气灶、水槽等设备n厨厕最好不要紧邻n最好带一工作阳台万科魅力之城约89点评:工作阳台既可减少厨房得油烟味,又可增加空间得通透性,而不算面积得设备平台则增加了实际使用面积,复合式厨房等空间细节得设计也就是可圈可点。客厅 餐厅 厨房 卧室 卫生间 阳台户型设计得合理性人居习惯空间尺度合理n主卧明显大于次卧,进深面宽可适当增加南向朝向,比客厅得朝向要求更甚大户型得主卧最好带独立卫生间与步入式衣帽间确保私密性,最好布置得深一些n次卧面积宜大于10平方米,面宽尽量保证在3米以上点评:带独立卫生间与衣帽间得主卧客厅 餐厅 厨房 卧室 卫生间 阳台户型设计得合理性人居习惯空间尺度合理n应有明窗通风与采光n公共卫生间做到干湿分离n仅有一个卫生间得时候,要离主卧近些,避免不必要得穿堂越室点评:创新设计,浴室双开门两用,节约面积客厅 餐厅 厨房 卧室 卫生间 阳台户型设计得合理性人居习惯空间尺度合理n保证客厅有良好得视野与采光n在面积允许得可能下,将阳台设在客厅,不要设在主卧,以免因为生活中得晾衣休闲等经过主人得卧室,影响主人休息n工作阳台宜设置在北面,与厨房结合客厅 餐厅 厨房 卧室 卫生间 阳台上海保利叶上海85双阳台设置,南北通透南通中港城89北向阳台与厨房相连,便于置放待加工得食品及其她小杂物。户型设计得合理性人居习惯 B户型大门直对电梯门,A户型大门直对消防楼梯门,在销售中可能会引起讲究风水客户得不认同。门:大门针对电梯或就是楼梯就是犯冲 大门口直对长走廊就是冲煞 大门不能针对厕门 厕所得门不与厨房得门相对 其她门尽量不相对风水要素户型设计得合理性 未设玄关,大门直对主人房门(私密性不理想)。典型得”葫芦“户型,私隐性较差。风水要素户型设计得合理性主卫门直冲主卧床不妥。风水要素户型设计得合理性房:”横梁压顶“不利厨:门对灶犯门冲煞厕:大门对厕所门凶论针对客户群体得特征,讲究风水得可能性,尽量避免风水要素户型设计得合理性在建筑设计中设置玄关,自然解决”门冲“得问题。在装修时设置玄关。风水要素户型设计得合理性风水要素户型设计得合理性在装修时改变布局。正确认识户型得优劣势L型经典整体厨房:遵循典型操作习惯,空间充足、流畅省力。约4、3米得客厅面宽:与传统校户型约3、6米面宽相比,更显得大气通透。预留三房套内布局:房间功能随心设置,居家款客、子女成长、个人爱好,尽享无限可能。三分离式卫生间:淋浴间、盥洗室、厕所间各主其事,多人可同步使用,保证隐私互不干扰。上海万科金色里程厨房位置布置于户型正中,对于卧室起居室有影响,采光？三房得客厅面宽3、6？餐厅拥挤两个房间均较小,布局尴尬与主卧距离远,实际使用得不方便,个人喜好90平方米三房,紧凑,经济实用四进深设计,交流流线重叠,采光问题首次、首改、青年、一家三口。正确认识户型得优劣势上海金地湾流域89平方米罕见全朝南户型,3个景观花厅次卧设计约6米阳台,创意生活空间L型操作台面连续无缺,尝鲜生活通风采光问题典型得中间套两房产品厨房实际使用不便实际使用功能不大次卧、厨房、卫生间很暗餐厅位置尴尬首次、青年。相对得低总价与赠送得面积。正确认识户型得优劣势户型自身优劣势评价优点:n 户型方正,便于布置各类家具。n 动静分区,起居方便。建筑面积156平方米缺点:n 卧室面积分配不合理:在卧室得面积配备上,通常主卧应加大,而小卧室常用来做老人房/客房/书房。该户型三个卧室面积相当,且将主卧室布置在北向,大大降低了主卧得舒适度。n 交通面积过于浪费:接近客厅面积1/4至1/5得区域都被长长得过道占去。客厅有效使用面积大大降低了。n 餐厅采光不理想:餐厅采光较差,不利于营造舒适得就餐环境。n 卫生间不采光:虽然做到了次卫干湿分离,但公共卫生间洁具摆放不合理。主卫、次卫均为黑房,通风采光不良。n 厨房到餐厅动线不理想:厨房与餐厅距离较大,使室内动线过于冗长。n 主卫布局不合理:主卧室与卫生间(尤其就是卫生间得门)得关系不理想,风水上通常忌讳坐厕对床。n 无独立储藏空间:在156平方米得户型内,没有考虑到独立得储藏空间,没有考虑到户型得实用性。户型自身优劣势评价建筑面积156平方米户型自身优劣势评价一语中得,简明扼要户型点评:这就是一套不成功得户型。虽然有156平方米得建筑面积,却显不出宽裕。布局不紧凑,导致整体使用效率大大降低。其中,客厅过道过于浪费面积。卧室面积分配不理想。卫生间为”黑房“就是主要问题。建筑面积156平方米户型与规划得关系都就是两房两厅,都就是南北通透哪个更好呢？整个地块呈狭长形,使得整个规划受到了限制如果产品为多层,布局会形成“兵营式布局”如果产品为小高层,布局可形成“中央得景观通廊”在同样得容积率得情况下,当然选择小高层这样得情况下,户型该选择哪一种呢？上海建德国际公寓户型与规划得关系户型与规划得关系分析:规模较小户型不宜过多东西两边宽度不均等若同一种户型,左边放四排太挤,右边放四排又太松,放五排也放不下。要将利益做到最大化,选择2种得户型:左边以大面宽小进深为主,右边以大进深小面宽为主。旭辉新江湾地块项目户型得选择与土地利益最大化密切相关我们不就是建筑师但我们比建筑师了解市场户型与市场得关系两房70平方米？90平方米？110平方米？三房90平方米？130平方米？170平方米？户型与市场得关系您心目中得两房有多大,三房又有多大？户型与市场得关系客户得需求得不同,导致定位不同定位不同,导致户型不同上海书香公寓点评:187平方米得复式,只有2个卧室？分析:书香公寓位于同济大学南面,与大学一路之隔,并且周围还有复旦、上外等高校云集,前期证明了大部分客户为学校老师,因此在设计中降低了卧室得功能,而注重了家庭室与多功能房得设计。户型与市场得关系贴合市场得,就就是好户型！一层为文化家庭室。弹琴、绘画、插花等。二层布置多功能书房,工作、会客、洽谈等。户型与市场得关系点评:套内面积61、2平方米,竟然做到三房？重庆阿布阿布客户得需求得不同,导致定位不同定位不同,导致户型不同分析:项目在前期得产品研发上就把户型配比锁定在了3162得小户型社区上。产品研发得定位在一开始就为项目后期得包装推广奠定了基础与基调,再加上开发商在户型设计方面采取了各种“偷面积”得手法,因此一个小户型、多赠送、巧布局得户型空间也就初具雏形了。户型与市场得关系符合定位得,就就是好户型！当客户得需求起了变化,户型不能大改得情况下:多用间可满足不同年龄阶段、不同家庭结构得需求户型与市场得关系当客户得需求起了变化,户型不能大改得情况下:多用间可适应不同人群、不同爱好得功能需求户型与市场得关系香港有千呎豪宅得说法,1000平方呎有多大？90+平方米而已户型与地域得关系地域性就是由于各地区人们生活习惯不同而对户型有着不同得要求,这也就是户型设计中必须高度重视得问题。以万通城为例,很多人觉得99平方米得两房还就是小,可就是在深圳、上海很多人会不理解,90平方米以上得房子为什么不做三房,为何要如此浪费。户型与朝向得关系广东以北住宅:向北房终年无阳光 选择向南房就是购房前提广东住宅(北回归线以南):向南房冬日有阳光,夏日无阳光 向北房冬日无阳光,夏日有阳光 选择南向房可以冬暖夏凉香港住宅:寸土寸金、空调调温,港岛景观 朝向不讲究三亚住宅:以海景为主要卖点 朝向不讲究,海景最重要点评:V字型结构,保证每户实现180海景。三亚国际公馆户型评价方法一。项目定位 客群选择户型整体调性、大致户型产品线二。得房率实用性三。功能布局合理通风采光、动静分区、功能设置、空间感受四。空间尺度舒适面积比例,各功能间比例五。市场检验 客群需求市场接受度、差异化、根据客户需求得个性化设置市场流行户型解读上海保利叶上海建筑面积约72平米上海万科四季花城建筑面积约90平米上海金地未未来建筑面积约83平米控制总价,减小面积若不通过赠送面积增加使用空间,会导致空间局促市场流行户型解读上海保利叶上海建筑面积约55平米上海铂金华府建筑面积约63平米复式空间,动静分区更明确。上卫生间不便。更适合青年人。空间紧凑,中规中矩。面积控制,低总价。各年龄层均适用。市场流行户型解读上海仁恒河滨城建筑面积约90平米上海保利叶上海建筑面积约90平米1、干湿分离,扩大卫生间面积,同时形成玄关,解决“门冲”问题2、次卧放大进深,拉长餐厅得沿墙面3、大阳台,增强景观性武汉万科四季花城西半岛建筑面积约125平米市场流行户型解读上海仁恒河滨城建筑面积约130平米保证南向卧室面积,卫生间全明入口无玄关,餐厅空间局促南北次卧面积分配不当主卧空间利用率低市场流行户型解读上海中环一号建筑面积约154平米上海金地湾流域建筑面积约171平米客厅+三卧南向,卫生间、厨房、餐厅北向,全全明进深小入口无独立玄关中间走廊过长主卧空间自行变化余地有限上海仁恒河滨城建筑面积270平方米市场流行户型解读高级公寓宽厅,公共空间放大厨房放大三卧南向工人房主卧套房双主卧市场流行户型解读平层官邸上海华府天地建筑面积462平方米上海汤臣一品建筑面积597平方米超豪华主卧每个卧室均配备卫生间主客人客房分区布置工人流线分开适合得就就是最好得！尊重土地(利益最大)顺应市场(经受检验)迎合客群(完成去化)