房地产企业资金管理现状与对策.pdf
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1、老字号品牌营销企业与经济622023 年 10 月(上)韩永婧/厦门石秀才石材采购管理有限公司(厦门 361021)韩永婧房地产企业资金管理现状与对策摘要:近年来,随着我国社会经济的快速发展和市场竞争加剧,房地产企业面临着前所未有的挑战。由于资金是房地产企业除土地以外最重要的资源,而房地产企业经营资金管理存在诸多问题,周转资金已成为房地产企业发展的主要障碍。房地产企业应抓住政策窗口期,加快处置优质资产,同时强化资金管理,逐步缓解房地产企业的资金压力,解决实际的资金管理问题。对此,文章阐述了房地产企业资金管理的特征,进一步分析房地产企业资金管理的现状,针对问题提出有效的管理对策。关键词:房地产;
2、企业资金管理;现状;对策引言房地产企业作为国民经济支柱,大众对房地产行业的关注度很高。房地产企业拥有强劲的经济动力和实力,对国家的经济发展具有重要的影响作用。近年来,许多房地产公司为了加速扩张,不惜无限制放大资金杠杆,成为虚胖的怪兽,同时也为国家金融稳定埋下了隐患,政府也开始不断加码对房地产行业的各类宏观调控。由于信贷政策不断收紧,加上限价限购限贷对房地产销售的种种限制,楼市持续出现销售大幅下滑的现象,绝大多数房地产企业面临着越来越大的资金压力。对此,房地产企业应当针对目前严峻的市场环境,以壮士断腕的决心加速处理优质资产,辅之采用最佳的资金管理方法来填补资金缺口、夯实资金基础,同时不断完善资金
3、风险监管机制,提升资金管理效率。一、房地产企业资金管理的特征(一)资金管理的风险性资金管理的风险包括:市场风险、信用风险、流动性风险、作业风险、法律风险、会计风险等。2022 年全球大型企业资金管理的调查结果显示,近三分之二的受访者表示需要改进企业的资金管理;其中,44%的房地产公司认为需要加强企业的资金风险管理,但实施风险管理方案较为困难。最终,只有 5%的受访者所在的企业成功地制定出资金管理的优化方案并得以执行。这意味着中国的房地产企业在资金管理方面仍然存在很多问题。例如,资金预算信息失真,会导致房地产企业的高层管理者难以获得准确、全面的财务信息,难以预判公司的资金状况,甚至据此做出错误的
4、经营决策导致企业经营管理的全面失控。(二)资金管理的复杂性大规模投资的房地产企业主要从事房地产开发,包括从前期投测、土地获取、立项、设计、建设、销售到售后服务的整个过程,需要大量的资金来运作和周转;涉及的上下游相关产业众多,经济关系也较为复杂。房地产项目开始前期,需要投入大量资金支持整个工程建设,融资活动对房地产企业筹资极为重要。同时,由于房地产开发建设周期较长,加上封顶放款的资金监管政策,资金回收周期较长。另外,大部分房地产企业资金集中管理的要求和内部资金分散的矛盾,使资金管理效率较为低下。一些房地产企业忽视了资金风险预警一味盲目扩张,投资速度太快,甚至为拿地而拿地,往往造成更大的损失,使财
5、务状况进一步恶化。最终,将会出现巨大的资金缺口、流动性枯竭,严重影响了房地产企业的信誉、评级和继续融资的能力,导致企业“爆雷”。(三)资金筹集的关键性筹资是企业资金运营的起点,也是决定房地产企业规模和经营发展速度的重要因素。房地产企业融资的主要途径有发行股票、银行信贷、REITs 等。各种筹资方法的条件、成本和风险各不相同,因此企业在筹集资金之前必须根据企业自身的投融资战略慎重选择与之匹配的融资规模、不断优化融资结构。具体考量要点包括但不限于:筹集资金的成本、期限、风险、未来企业的经营状况及财务压力、利率水平、国家相关的政策等。综合考虑上述原因,才能从源头上保证企业正常的资金 运营。二、房地产
6、企业资金管理现状(一)管理者“一言堂”,资金预算流于表面部分房地产企业的高层管理者由于短期业绩考核机制导向,决定了其在经营行为上以追求短期业绩表现为目的,部分房地产企业的老板在近二十年的房地产行情下“赌性”渐长,对应的在资金管理方面就会经常出现老板或者高管的“一言堂”行为,缺乏合理性、弹性和足够的风险意识。管理者希望能够有效地管理资金,但未真正理解资金管理的意义,使得资金管理流于表面。而多数房地产企业的中层管理者只能在高层管理者确定的大方针之下执行具体资金管理事务,即使知道高管的老字号品牌营销企业与经济632023 年 10 月(上)“一言堂”背离了实际或将产生极大的风险,鲜少能凭一己之力说服
7、高管以不断健全和完善资金管理工作。例如,根据合理预期的销售及回款情况,资金预算已出现重大缺口;但高管层为了迎合老板的偏好,强势要求资金管理部门将预算调整至平衡,掩盖了企业真实的经营状况,甚至可能错失了挽救企业的良机,为未来的“爆雷”埋下伏笔。而在这种高管“一言堂”情况下的资金管理也失去了原有的意义,变成了欺上瞒下的数字游戏。(二)融资渠道狭窄,政策支持难到位近几年政策经历了趋紧从严趋松的三个阶段,房地产金融环境整体向好。2020 年试行“三道红线”、2021 年执行的“两集中”彻底动摇了房地产高周转的模式,房地产企业迎来“至暗”时刻。2022 年 4 月境内的房地产债券融资发行较 3 月就减少
8、了 23 笔,环比减少了 30%。融资环境大不如从前,未迎来销售的黄金期的房地产企业,融资渠道越来越窄。大多数房地产企业倍感偿债压力:债券融资大门已被关闭,商品房销售几近腰斩。随着房地产企业的相继爆雷,政府开始救场,相关监管部门多次强调支持房地产企业融资活动,也不断出台相关政策。但在实际执行过程中,相关金融机构出于逐利导向和自身资金安全考量,只愿意借款给国资背景的房地产公司,而行业中占比最大的民营地产公司很难得到实质性的帮助。可以说,金融机构的借款通常是“锦上添花”而不是“雪中送炭”。(三)市场寒冬,销售差回款慢从 2017 年开始的针对房地产调控政策的收紧,加上新冠肺炎疫情,在双重影响下,我
9、国房地产市场逐渐进入寒冬,加上不断爆出的“烂尾”楼盘,使得刚需购买者和投资者都对购房变得十分谨慎。根据国家统计局的数据:2022 年,商品房销售面积 135837 万平方米,比 2021 年下降 24.3%,其中住宅销售面积下降 26.8%。商品房销售额 133308 亿元,下降 26.7%,其中住宅销售额下降 28.3%。如果剔除其中大量的工抵房、包销房等特殊销售,实际销售数据恐怕几近腰斩。销售的困境直接影响到各房地产企业的销售回款,而在融资和销售回款都极为困难的情况下,工程烂尾似乎又成为不可避免的结果。烂尾楼又影响了新的销售和回款,房地产行业陷入了难以自救的泥沼之中。(四)资金监管严苛,可
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