房地产企业纳税筹划策略.pdf

理财周刊MONEYWEEKLY067Oct 08/2023文/何晓晓随着我国经济的发展以及国家“房住不炒”政策的调控，房地产企业面临着日益剧烈的竞争环境。新时代背景下，房地产企业进行纳税筹划、降低企业成本是实际中研究的热点。基于此，本文首先阐述了纳税筹划的概念及意义；然后从合理利用税收优惠政策、合理规划成本费用、合理安排销售收入、合理利用组织形式进行纳税筹划等方面，介绍房地产企业的纳税筹划策略；最后，给出房地产企业纳税筹划的优化措施，希望能够为房地产企业的高质量发展提供一定的借鉴。房地产行业是我国经济发展的重要支柱产业，其发展状况直接关系到国家经济的稳定和持续发展。然而，随着市场经济的发展和竞争的日益激烈，房地产企业面房地产企业纳税筹划策略临的经营压力和成本压力也越来越大。纳税筹划作为一种可以有效降低企业税负，提高企业经济效益的手段，越来越受到房地产企业的关注和重视。本文将对房地产企业纳税筹划策略进行深入探究和分析。纳税筹划的界定及作用纳税筹划是一项综合性的工作，所谓纳税筹划，是指企业在合法的前提下，通过预先规划、安排和调整自身的纳税行为，实现降低税负、提高经济效益和最大化企业价值的目的。纳税筹划的意义在于：第一，降低企业税负。纳税筹划可以合理规划和利用税收政策，通过合理规划和节税等手段，有效降低企业的税收负担。房地产企业税收种类多、税额大，通过在房地产企业运营中进行税收筹划，不仅可以有效降低房地产企业的税负，还可以明晰房地产企业的纳税工作，促进房地产企业可持续发展。第二，提高企业经济效益。通过纳税筹划，企业可以在不违反税收法规的前提下，优化自身经营策略，提高企业的经济效益。实际上，房地产企业的纳税筹划工作是一项全程化工作，从计划、设计，到建筑、销售，再到维护和管理，整个过程都需要进行严谨的纳税筹划，从而提高企业经济效益，实现房地产企业利润最大化。第三，提升企业财务水平。房地产企业的纳税筹划不仅需要全面掌握企业财务管理知识、税收法规等，还需要能够对房地产企业的未来环境变化进行分析、能够熟悉企业发展战略制定与实施，这有助于提高企业的运营能力。房地产企业的纳税筹划方案类型合理利用税收优惠政策国家为了促进房地产市场健康发展，制定了一系列的税收优惠政策，主要包括：建造普通住宅增值率低于20%的，免征土地增值税；纳税人以房地产进行联营、合营，联营方及合营方以房地产作价入股的，免征土地增值税；纳税人有一方只提供土地，而另外一方出资金，进行合作建房，且完工后按比例分房自用的行为，免征土地增值税等。房地产企业应该密切关注并充分利用这些政策，以降低企业税负。例如，企业在购买土地时可以利用国家对土地出让方的优惠政策，采用协议出让等方式获得土地，从而降低土地购置税等税负。实际上，对于房地产开发企业来说，其具备配套的一系列公司，包括设计、咨询、营销策划、建材、建筑施工、劳务等。其次，在房地产行业中的设计、材料、咨询、营销策划公司，这些公司业务都是比较欠缺进项成本票据的，那么所得税就要按照25%上缴，增值税一般纳税人按照6%、9%、13%缴纳不等。其实，这些也都可以利用地方性税收优惠政策来降低企业的部分税收压力，具体如下。小规模核定征收政策：将房地产开发企业的咨询、营销策划、推广设计部分剥离出来，在园区成立新的个人独资企业，将剥离出来的部分业务分流到个人独资企业，享受核定政策，个人生产经营所得税核定行业利润率的10%，根据五级累进制计算出税率在0.5%2.1%，增值税1%，附加税0.06%，综合税负在3个点左右，也可以开具3%的增值税发票，综合税率在5个点左右，能够开专票和普票，个人独资企业最大的好处是没有所得税产生，相应的，也没有分红税，缴纳税费后可以直接财税观察Fiscal Watch068Oct 08/2023提现到法人账户自由分配。一般纳税人财政扶持政策：通过新成立一般纳税人的新公司、分公司、子公司，或者迁移注册地址的模式入驻园区，将主体公司的部分业务分包出来，享受园区的增值税和所得税的财政扶持政策。增值税：地方留存50%，当地政府财政奖励地方留存比例70%85%。企业所得税：地方留存40%，当地政府财政奖励地方留存比例70%85%。自然人代开政策：以自然人的名义去税务大厅申请代开发票，一个自然人一次代开金额可以代开100万，享受核定征收、增值税、附加税、个人生产经营所得税一票完税，收票方不需要再次缴纳个税，也不需要汇算清缴，出具发票的同时也会出具完税证明。合理规划成本费用在成本费用规划方面，企业可以采用多种方法进行纳税筹划。例如，在材料采购方面，企业可以根据供应商的身份（一般纳税人或小规模纳税人），合理选择采购成本最低的供应商；在建筑安装方面，可以合理安排施工队伍的选择和施工进度等，以实现节税的目的。提升开发成本与公共配套设施建设，房地产企业可以通过提升开发成本，提高税前扣除项目的比例，从而优化企业的税务结构。同时，这也有助于提升项目的环境质量，进而提高销售业绩，推动品牌建设，优化期间费用。房地产企业也可通过合理提升“销售费用、管理费用、财务费用”三大费用，以提高税前扣除比例，进一步降低税负。这有助于加大企业宣传力度，提高经营管理效能，实现利润最大化。合理安排销售收入房地产企业的销售收入是纳税筹划中需要重点考虑的因素之一。在安排销售收入时，企业可以根据税收政策的不同，合理安排销售方式和销售收入的实现时间等。例如，在销售精装修房屋时，可以将装修费用并入房屋总价中，以实现节税的目的；在销售房产时，可以通过合理拆分售价等方式，降低增值额和税负。合理定价与制定销售策略。考虑到土地增值税的税率偏高，房地产企业在项目销售过程中，应充分了解并合理设定房产价位。科学的定价策略应考虑到市场整体状况，对增值额比例进行适当计算，以实现利润最大化。同时，可以考虑对销售与装修进行独立核算，通过设立独立核算的销售公司，将房产先销售给子公司，然后由子公司再把房产对外销售，以实现税收筹划。合理利用组织形式进行纳税筹划房地产企业可以根据自身的经营情况和税收政策，合理选择组织形式进行纳税筹划。例如，在开发阶段就确定最终用户，按代建房的情况操作，其收入可以用于服务业、代理业等，从而避免开发后销售需要缴纳土地增值税；在销售阶段，可理财周刊MONEYWEEKLY069Oct 08/2023以采用“联合销售”等形式来规避增值税等税负。利用税收优惠政策，借助税筹平台。房地产企业可以与专业的税收筹划平台合作，量身定制节税税筹方案。通过税筹平台，可以有效降低如企业所得税、分红税、个税以及社保用工等综合税率，实现合理避税和降低税负的目标。总的来说，房地产企业的纳税筹划是一个复杂且需要专业支持的过程。需要充分了解和掌握税收法规和政策，同时，需要不断关注税收政策的变化和调整，及时调整和更新纳税筹划方案，以适应不断变化的市场环境，如有更多疑问建议咨询专业人士的意见。房地产企业纳税筹划应注意的问题遵守税收法规和政策纳税筹划必须在合理合法的前提下进行，不能违反税收法规和政策的要求。房地产企业进行税筹筹划具有一定的复杂性和综合性，是在国家税收法规规定的合理范围内进行的降低税负工作，对相关财务人员要求很高。首先，房地产企业应当树立遵守税收法规和政策的意识，在董事会和高层管理会议上不断强调遵守法律是第一要素，绝不能将纳税筹划和违法行为相类比，高度重视法治意识，营造健康良性发展的法律基础。其次，房地产企业需要安排专人到国家税务总局、工商局等国家机构学习最新的税收法律政策，税收政策并不是一成不变的，尤其是矩阵式经营模式下的房地产企业，其税收政策经常发生重大调整，公司应当及时跟踪，不能因为税收政策滞后而导致税收筹划方案不合理。最后，房地产企业内部应当经常邀请纳税筹划专家给员工开讲座，加深全体员工对税收法规和政策的了解，这样不仅能够规范企业纳税，还能够规范企业日常的运营工作，提高工作效率。全面考虑税收风险纳税筹划需要在全面考虑税收风险的前提下进行，不能仅仅关注税收成本的降低而忽略了其他潜在的风险和损失。房地产企业具有投资周期长、投资金额大等特点，房地产企业在税筹筹划过程中会面临政策风险、方案本身风险和执行滞后的风险，因此，房地产公司应当构建风险防控系统，有效识别纳税方案是否在国家政策下制定，是否与公司自身业务相吻合，是否能够有效降低成本并得到有效执行等。针对税筹筹划政策风险，房地产企业应当招聘专业的纳税筹划人员，提高财务人员的综合能力，使得制定的纳税筹划方案与国家政策吻合，适应房地产企业的高质量发展。针对纳税方案本身的风险，房地产公司需要多和同类型公司进行沟通交流，尤其是要借鉴优秀公司的具体做法，针对不同的业务类型给出不同的方案，保障纳税方案的科学性和合理性。针对纳税筹划方案执行滞后的风险，房地产企业应当在财务部门成立独立的纳税筹划小组，对纳税筹划方案的执行进行全过程、全方位的监督与考核，如果发现纳税筹划方案与当前的税收政策产生偏差，应及时提交董事会讨论，及时修改和完善，从而真正通过纳税筹划来提高房地产企业的经济效益。合理预测未来税收政策的变化纳税筹划需要对未来的税收政策进行合理的预测和分析，以避免因政策变化而带来的风险和损失。房地产企业涉及的税种繁多且复杂，而且计算也相对庞大，比如：增值税（优惠政策多）、土地增值税（四级超率累进税率）、企业所得税（企业业务规模矩阵化）、印花税、城市建设维护税等，实际上，不仅行业发展政策在不停变化，不同税种的税收政策也在变化，这对于房地产企业开展纳税筹划工作来说是一种挑战。因此，房地产企业应当提高当前的数字化水平，积极进行数字化转型，利用现代化的大数据技术，合理预测未来的税收政策变化，比如：可以利用RPA、Python、Scale等信息技术对政府数据和行业数据进行抓取和清理，然后对数据进行汇总和分析，从而预测未来政策的变化趋势，促进房地产企业纳税筹划工作的开展。与财务管理密切配合纳税筹划需要与企业的财务管理密切配合，以确保纳税筹划方案有效实施和执行。房地产企业可以从财务管理的角度出发，在筹资方式、利息费用、定价策略等方面进行税收筹划。在筹资方式上，房地产企业可以利用每股收益无差别点法（EBIT）对负债筹资和权益筹资进行比较，当企业的息税前利润大于每股收益无差别点的时候，可以考虑利用负债来进行筹资，这样可以充分利用债务杠杆，利用债券、长期借款产生的利息来进行纳税筹划。而当企业的息税前利润小于每股收益无差别点的时候，则需要考虑利用权益来进行筹资，这样灵活应用不同的筹资方式，在财务管理的基础上达到降低税负的目的。在利息费用上，房地产企业应充分掌握分摊利息支出的两种计算方式，认真学习现行的土地增值税暂行条例实施细则相关规定。首先，如果房地产项目的分摊利息支出较为明确独立且能够获得金融机构的证明，则此时可以选择据实扣除，降低税负。而如果整个开发中的利息支出无法获得金融机构证明，则可以选择按照取得土地成本所支付的金额及开发成本合计的10%金额予以扣除。实际上，房地产企业要想在利息费用方面获得更高的降税效果，就要学习相关的规定，对两种计算方式进行探究和选择。在定价策略上，房地产企业的定价策略主要涉及较为复杂的四级超率累计税率的土地增值税，首先需要注意的是国家对房地产企业免税收入边界金额的规定，不能出现价格高一点点导致税率等级提升一级的情况，这样就会因为一点收益而产生大量税负，从而因小失大。其次，要在不影响税率的前提下进行综合筹划，通过营销手段和营销策略提高售价来增加收益。根据我国房地产企业土地增值税有关优惠政策的规定，对于纳税人建造的普通住宅，如果增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，房地产企业需要严格按照该政策来进行定价，必须在享受免税的前提下，尽量提高收入。最后，“营改增”之后，精装房的成本是可以进行抵扣的，因此房地产企业可以结合自身情况提高精装房的比例，为企业高质量发展奠定基础。房地产企业纳税筹划是一项重要的财务管理活动，可以帮助企业在合理合法的前提下降低税负、提高经济效益和最大化企业价值。在实际操作中，房地产企业需要结合自身的经营情况和税收环境，制定并执行科学合理的纳税筹划方案，推动企业实现可持续发展。L（西安德居正财税咨询有限公司）