房地产企业税务风险防范与规划.pdf
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1、理财周刊MONEYWEEKLY031Aug 22/2023文/李红建房地产企业税务风险防范与规划房地产是我国国民经济的重要组成部分之一,是推动我国经济可持续发展的一大助力。由于房地产企业整体周期较长,涉及的税种较多,并且不同环节涉及的税种互不相同。加上房地产企业除去需要支付多种常规税种外,还需要支付税率最高可达60%的土地增值税。复杂的税种加上高额的税费是造成房地产企业税务压力的主要原因,因此提前做好税务规划是很有必要的。房地产企业在经营过程中涉及的税种较多且部分税种计算方式复杂,对税务工作人员专业水平及职业素养要求较高,因此,税务风险防范势在必行。本文围绕房地产企业税务风险防范及规划进行分析
2、,系统阐述了税务风险防范及规划策略,以期降低企业税负压力,实现企业经济效益最大化。税务规划纳税是每个公民应尽的义务,它具有无偿性、强制性及固定性的特点。房地产企业需严格遵守国家税收相关法律法规,在法律范围内进行税务规划。税务风险一般是在房地产企业经营活动过程中出现的,要想防范税务风险,就应当在经营活动开始前进行税务规划。如果在经营活动开始前没有进行全面合理的税务规划,那么在经济活动中所暴露的税务风险将会给房地产企业带来难以预计的风险与损失。企业应充分掌握我国的税收法律法规,实时了解相关税收优惠,帮助房地产企业提前做好税务规划,从而达到降低税收、提高企业整体收益和竞争力的目的。房地产企业在开发销
3、售的不同环节涉及的税种不同,大致分为增值税、企业所得税、印花税、土地增值税及契税,因此需要对不同的税种进行全面合理的税务规划。增值税增值税规划测算需在项目初期进行,在选择施工方的时候需要提前测算整个项目周期的增值税税负,通过综合考虑税负来确定施工合同的增值税税率。如果项目整体增值额较高,可以对施工合同进行一般计税,进而取得足够进项来进行进项税抵扣。反之,项目增值额越少,施工合同可以采取简易计税来避免后期进项税无法全部抵扣。另外,项目过程中产生的其他成本费用支出,也应尽量取得增值税专用发票进行抵扣。增值税抵扣在符合税收法律法规的同时,可以享受国家给予的税收优惠,从而降低企业税负压力、节约企业成本
4、支出。企业所得税根据税法,不同类型的费用支出在企业所得税缴纳中的扣除内容有所不同。首先,房地产企业生产经营期间相关的成本费用支出,生产经营相关成本需在缴纳企业所得税之前进行扣除。因此,企业需严格区分相关和非相关支出,这样可以帮助企业减少非相关部分支出无法扣除的风险。其次,部分税法规定,合规的税前扣除比例且不能结转以后年度扣除的费用支出应当严格控制其费用比例,避免加重企业税务负担。最后,超出规定的税前扣除比例但可以结转以后年度扣除的成本支出需做好内部管理及衔接工作,以便后续年度申报时进行纳税调整。印花税在经济活动中,企业一般需要领取具有法律效力的凭证,在这一过程中,国家需对领取凭证的个人或者单位
5、征收印花税。房地产企业在经营过程中一般会签订多种合同,因此需区分这些合同是否在印花税计征范围。如果该合同在印花税计征范围内,应注意避免将含税价作为计征依据,因此企业需要分别列示不含税价及增值税,做好价税分离。土地增值税土地增值税是我国税率较高的税种之一,在房地产企业开发项目达到土地增值税清算条件后,需要以开发项目为单位进行清算。土地增值税需要按照四级超率累进税率进行计算,增值额超出扣除项目的金额越高则税率越高。因此,如果企业开发项目包含多种房地产开发项目,则可以分别进行增值额计算,以便充分享受国家土地增值税免征的优惠政策,减轻企业税收负担。另外,分期项目可以进行分期清算,以便延迟税金流出时间,
6、为企业资金预留一定的周转空间。契税契税是房屋买卖时必须缴纳的税收,如出现漏缴或延迟缴纳的情况,企业将会支付较高的滞纳金以及罚金。因此,在实财税观察Fiscal Watch032Aug 22/2023际工作中,企业需重点关注相关项目是否缴纳了足够的税金,严格按照规定时效申报缴纳税金。房地产税务风险防范产生税务风险的原因风险意识不足。随着经济的发展,房地产的税负日益加重。面对复杂且高额的税负,房地产企业正在不断推进税务规划工作,以期降低纳税成本、提高企业经济效益。但是在实际的税务规划工作中,部分房地产企业相关人员税务风险意识不足,导致其并未制定全面的风险应对策略,同时忽略税务风险,也导致后续工作中
7、频繁发生税务危机。因为并未提前制定有效的风险应对策略,在遇到税务风险的时候无法及时采取积极有效的措施,所以企业税务规划无法发挥其应有的效力,反而给企业带来了无法预估的风险与损失。另外,部分房地产企业虽然具有税务风险意识,但是风险意识不强,导致税务规划风险防范无法成为其常态化工作,此举亦会增大税务风险并给企业埋下隐患。人员专业素质不高。房地产税务工作有着一定的复杂性,因此对税务相关工作人员有着较高的专业技能水平的要求。随着经济的迅猛发展,税务政策也在不断更新完善,企业税务如果没有紧跟国家税务政策,那么将会面临较大的税务风险。目前部分房地产企业的税务相关工作人员虽然有着较高的专业技能水平,但是对国
8、家税收政策法规的掌握仍有所不足,无法对整体成本效益进行有效管控。另外,因这部分税务相关工作人员对税收法律法规的掌握程度不高,极易发生纳税政策性风险,这将会给房地产企业带来无法预估的风险及损失,甚至直接制约企业长远、稳定的发展。规划思路不全面。房地产企业税收规划是有着较强的可操作性的,不仅可以基于收入角度规划,还可以基于开发成本角度规划。在实际税务规划过程中,缺乏明晰的规划思路、片面思考单一税收成本往往会导致该税种税负降低而其他税种税负增加。甚至部分税务相关工作人员因缺乏全面的规划思路,采取错误的方式开展税务规划工作,会让企业面临税务查补的风险。内部制度建设不完善。没有规矩不理财周刊MONEYW
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