香港房地产发展及物业管理领域绿色实力 RCEP 机遇 2023.pdf

0 2 目录目录 3 目录目录.2 个案研究个案研究.4 摘要摘要.7 研究目的研究目的.12 第 1 章：香港的绿色建筑能力.14 第 1.1 章：绿色投资：释放绿色房地产投资潜力.22 第 1.2 章：绿色融资：为净零转型融资.29 第 1.3 章：绿色认证：加快绿色建筑转型.34 第 1.4 章：绿色规划：为地产业务制定可持续发展方案.41 第 1.5 章：绿色材料：构建绿色和可持续发展的未来.46 第 1.6 章：绿色方法：可持续建筑组装发展蓝图.54 第 1.7 章：绿色发电与善用能源：借助科技力量.60 第 1.8 章：绿色小区：持份者利益共享.66 第 2 章 RCEP 机遇.77 第 2.1 章：调查结果.79 第 2.2 章：澳洲.86 第 2.3 章：日本.99 第 2.4 章：中国内地.111 第 2.5 章：新加坡.125 第 2.6 章：韩国.141 第 3 章：香港的机遇.154 第 3.1 章：气候风险评估与设计顾问.158 第 3.2 章：绿色金融.160 第 3.3 章：建造和设施管理数字化.162 第 3.4 章：绿色建材认证和采购.164 结论结论.166 调查概览调查概览.168 4 个案研究个案研究 5 个案研究 1:释放绿色房地产投资潜力 专访 领展资产管理有限公司可持续发展及风险管治总监关凯临博士 个案研究 2:为净零转型融资 专访 汇丰环球银行可持续发展业务亚太区主管朱隽贤 汇丰香港工商金融可持续金融主管吴嘉钰 汇丰香港工商金融工商企业主管(地产及基建)潘永耀 汇丰亚太区可持续金融高级经理 Pritya Widiarta 个案研究 3:加快绿色建筑转型 专访 建筑环保评估协会有限公司总经理何志诚工程师 香港绿色建筑议会有限公司执行董事陈永康博士工程师太平绅士 建造业议会行业发展部助理总监何烱光 建造业议会行业发展部环保及可持续发展经理何凤姿 建造业议会行业发展部建造数码化高级经理黄春权博士工程师 个案研究 4:为地产业务制定可持续发展方案 专访 太古地产有限公司技术统筹及可持续发展总经理邱万鸿博士 太古地产有限公司机电工程及创新科技总监郭伟文 个案研究 5:构建绿色和可持续发展的未来 专访 青洲英坭兼长江基建材料部行政总裁、香港建筑业物料联会主席曾百中 个案研究 6:可持续建筑组装发展蓝图 专访 有利集团有限公司副主席黄天祥博士工程师 6 个案研究 7:借助科技力量 专访 怡和机器有限公司屋宇设备及产品部董事总经理刘自威 怡和机器有限公司高级业务拓展董事陈家龙博士工程师 怡和机器有限公司屋宇设备及产品智能方案及技术，建筑机械机电设备部董事谭华溢 中华电力有限公司企业客户成功及销售总监卢志华博士工程师 中华电力有限公司企业客户成功及销售高级客户管理专员 Ben Lee 个案研究 8:持份者利益共享 专访 奥雅纳集团院士、气候变化及可持续发展咨询服务东亚区负责人郑世有博士 奥雅纳集团董事、东亚区脱碳及可持续发展负责人林雁东博士 奥雅纳集团董事、气候变化与可持续发展城市咨询负责人庄宏曦博士 奥雅纳集团东亚区气候与可持续发展主任黄瀚文博士 奥雅纳集团气候变化与可持续发展城市主任谢文思 奥雅纳集团气候变化与可持续发展能源和减碳专家 Prachi Gupta 香港铁路有限公司持续发展事务主管陈淑媚 香港铁路有限公司助理总商场事务经理麦富强 南丰集团香港地产处业务创新部业务创新及共享价值主管刘家骏 南丰集团香港地产处工程部副总经理区子昌 南丰集团香港地产处工程部屋宇设备高级经理胡剑 南丰集团香港地产处工程部屋宇设备可持续发展经理 Peggy Tang 南丰集团香港地产处市场及传讯部可持续发展经理 Tiffany Yung 南丰集团香港地产处业务创新部业务创新及共享价值助理经理 Emily Li 南丰集团香港地产处工程部高级策划经理杨剑文 南丰集团香港地产处工程部高级策划经理凌显达 AECOM 香港区高级副总裁兼营运总监黎以仁 7 摘要摘要 8 本报告评估了香港地产发展和物业管理业界的绿色建筑能力，并探讨香港与区域全面经济伙伴关系协定(RCEP)成员日后的合作机遇，以助了解香港业界可如何与 RCEP 的同业加强协作，共同建构更环保和可持续的未来。报告将分享定性和定量研究结果，阐述本港可如何提升绿色建筑能力，以向RCEP 这个全球最大的自由贸易区推销有关服务。香港的绿色建筑能力 节能绿建是香港气候行动蓝图 2050订出的四大减碳策略之一。今时今日，本港各处均可发现绿色建筑发展的足迹，进展令人鼓舞。这些成绩有赖整条价值链上不同业界持份者的共同努力。随着更多解决方案出现，产生更强大的协同效应，各持份者将更加积极参与本港的减碳计划，以实现在 2050年前达到碳中和的最终目标。我们与本港的业界人士深入访谈，以了解香港在绿色建筑方面的发展状况和能力。主要调查结果如下：绿色金融：香港是亚洲领先的绿色金融枢纽，致力设计和使用各种绿色金融产品，并具备庞大的资金池，以及专业知识和经验，可建立各种证券产品，以满足地产业不同的融资需要。绿色建材及减少隐含碳排放：本地建材生产商在生产过程中善用废弃物，以减少隐含碳排放。业界标准一致：香港的检测及认证业发展成熟，可在绿色建筑产品和项目认证方面发挥重要角色，促进业内知识转移。本港的绿色建筑环保评估工具(绿建环评，BEAM Plus，前称 HK-BEAM)，是全球首创的绿色建筑标准之一。9 创新建筑方法：香港的私营发展商已广泛采用数字化和预制组件等高效及节省生产成本的创新建筑方法。本港的建筑物的一般规格已正式纳入这些方法，为业界带来重大的正面影响。设施管理：香港摩天大楼林立，形成的超高天际线可说是举世闻名。正因如此，本港在高楼层建筑的可持续发展和管理方面也是享誉全球。暖通空调(HVAC)是建筑物的主要耗能部分，因此世界各地的设施经理均在寻求新对策，以提升硬件和监察能源效益。在本港，重新校验和改装设施已成为常见做法。有效地鼓励持份者参与，可帮助项目拥有者和设施经理提升可持续表现。替代及可再生能源和可持续生活模式：在采用替代及可再生能源方面，香港比绝大部分 RCEP 成员国都更为先进。本地电力供应商一直通过发展可再生能源、能源管理、数字化和改装设施等方式，推广可持续生活模式及促进能源效益。可持续小区发展：本港业界在可持续发展方面突破传统思维，注重推广低碳生活和建设共融小区。发展地产项目前，发展商会考虑所有持份者的需要和喜好，以便将共享小区设施及共享抗气候变化基建等建筑元素融入项目设计中，从而营造可持续发展及互联互通的小区。RCEP 市场概览 环境和社会因素为主要推动力 定量调查结果显示，在 5 个指定 RCEP 市场，绿色建筑活动主要受环境因素推动，其次为社会因素。根据受访者的选择，实践绿色建筑的首 3 个原因为减少能源消耗(43%)、鼓励实践可持续的商业活动(41%)及降低温室气体排放(35%)。具体采取的绿色建筑举措方面，最多受访者选择的依次为建筑规划及建筑管理(85%)、与可持续发展相关的建筑设计及建筑技术(83%)，以及能源管理和废物处理(81%)。10 不同市场挑战各异 虽然可持续发展已是大势所趋，但是各国在推行绿色建筑活动方面均面对不同的难题。在日本、韩国和新加坡，有 46%至 56%受访者表示投资成本高昂是增加绿色建筑活动的主要障碍。中国内地的最大挑战是缺乏有经验的人才(44%)，而日本公司则缺乏资金和融资渠道(40%)。另外，缺乏经过认证的绿色建筑产品和服务是韩国(32%)和中国内地(33%)受访者的另一主要顾虑。香港的机遇 调查受访者认为回收建筑物料、碳交易机制、气候风险评估和面向制造及装配的设计(DfMA)方面有待改善。另外，他们预期亲自然设计、以人工智能改善节能效率和施工流程、施工周期碳管理及气候风险评估都会越来越重要。受访者认同香港是高楼林立、建筑密度高的大都会，是全球最服务导向型的经济体之一，检测及认证业发展成熟，且是区内领先的国际金融中心。综合受访者意见，以及在香港和 5 个 RCEP 市场与持份者进行的深度访谈，香港的绿色建筑能力在 4 方面最能满足 RCEP 市场的需要：(1)气 候 风 险 评 估 及 设 计 顾 问 服 务，焦 点 市 场 为 澳 洲、中 国 内 地、新加坡和韩国；(2)绿色金融，焦点市场为日本、中国内地和韩国；(3)建筑及设施管理数字化，焦点市场包括澳洲、日本、中国内地、新加坡和韩国等全数 5 个受调查涵盖的 RCEP 市场；以及(4)绿色建材认证及采购，焦点市场为澳洲、中国内地和韩国。11 12 研究目的研究目的 13 建筑物占本港 90%的用电量和 60%的碳排放量。有见及此，香港特区政府一直积极鼓励建造业采用可持续的作业方式，冀能在 2050 年前达到碳中和的目标。绿色建筑和商场在香港兴起且不断发展，反映本港业者在可持续楼宇设计、建造、营运和维护方面实力匪浅。区域全面经济伙伴关系协定(RCEP)覆盖的区域非常广阔。由于区内各地政府坚定支持，承诺建造绿色基建，奉行环境、社会及管治(ESG)方针，致力实现碳中和目标，区内市场对绿色地产和物业管理服务的需求日益殷切。在 2022 年 7 月至 11 月期间，香港贸发局经贸研究联同领展资产管理有限公司(领展)，与本港和 RCEP 地区超过 70 名地产和物业管理界的持份者进行深度访谈1，并在 RCEP 区内 5 个选定的市场，即澳洲、日本、中国内地、新加坡和韩国进行问卷调查，借此了解香港的竞争优势，探索本港绿色建筑业界与这些市场之间的合作机会。1受访者发表的言论仅属其个人意见，并不代表香港贸发局或领展的立场。香港贸发局或领展对该等信息的准确性、完整性及适时性，以及因使用该等信息而招致的任何损失概不负责。14 香港是亚洲最具活力的国际化城市之一，人烟稠密，摩天大厦鳞次栉比，都市风貌独树一帜。不过，石屎森林却留下大量环境足迹。与建筑物相关的活动占全港耗电量 90%，温室气体排放逾 60%2，对环境造成深远影响。与建筑物相关的活动是香港能源消耗和温室气体排放的主要源头。资料来源：香港绿色建筑议会 绿色建筑结合建筑设计、施工、营运管理和保养，有助缓减建筑物生命周期对环境的冲击，保障持份者的健康、安全和福祉，因此在香港整体减碳计划中举足轻重。香港建筑环境评估法(HK-BEAM)于 1990 年代推出，是香港绿色建筑发展的起步标志。其后，香港绿色建筑议会于 2009 年成立，发展局在 2 香港气候行动蓝图 2050 第 1 章：香港的绿色建筑能力 15 2011 年把绿建环评(BEAM Plus)纳为申请总楼面面积宽免3的其中一项先决条件，进一步推动业界采用绿色建筑作业方式。总楼面面积宽免是政府在这方面推行的首批激励措施之一，驱使私人发展商在新建筑项目中投资并实施绿色建筑作业方式，时至今日也证明了此举能有效催化香港绿色建筑发展。在总楼面面积宽免措施的推动下，香港地产和物管业的发展商及绿色建筑协作推动机构争相采用绿色建筑标准，并在建筑设计和营运管理中融入环境、社会及管治(ESG)元素。绿建环评项目从 2011 年的 21 个增至2021 年的 477 个。迄今为止，已有超过 1,600 个新建建筑登记为绿建环评项目。绿建环评登记率不断提高，每年有半数的新私人发展项目选择参与4，显示采用绿色建筑作业方式正迅速成为新建筑项目的常态。尽管如此，在减少建筑物的碳足迹方面，香港仍须加倍努力。目前新建建筑的绿色转型，主要是由总楼面面积宽免措施推动，但这项政策并不适用于全港的大量既有建筑，其中私营界别就有超过 42,000 幢。以现时激励计划未有涵盖的既有建筑来说，如何提高其绿色绩效依然是一项迫切的挑战。为应对这个问题，地产及物业发展界别的持份者不断提出新倡议，并在绿色建筑价值链的某些环节渐见成效，例如实施能源管理系统、推行制冷机更换项目，以及培育专门从事重新校验和改装的专业人员队伍。为深入了解香港绿色建筑的发展和产业能力，本次研究对业界进行了一系列个案调查。本地业者指出，随着投资者意识、政府支持力度和业界凝聚力持续提升，香港在绿色建筑发展领域也具备不少竞争优势。3 总楼面面积宽免措施早在绿建环评推出之前已存在。举例而言，香港特别行政区政府于 2001 年实施政策，允许露台、公用平台花园和空中花园等绿化设施豁免计入总楼面面积。4 GreenMAG Plus+，2022 年 4 月号 16 表 1.1 受访者对香港绿色建筑能力的看法要点 投资者意识提高 投资者意识不断提高，推动香港绿色建筑的需求与标准上升，促使企业实施及改进绿色建筑作业方式 政府大力支持 推进绿色建筑发展的政策，例如总楼面面积宽免、更广泛使用组装合成建筑法(MiC)，以及推广重新校验及改装 业界凝聚力 业界协作机构推出绿建环评等标准，以及绿色产品认证和资助等计划，支持绿色建筑作业方式 绿色金融基建 香港是亚洲领先的绿色和可持续金融中心，拥有种类广泛的可持续金融工具，可以满足地产业对绿色融资的需求 人才与经验 国际建筑专业人才云集，在高楼建筑设计、施工和营运管理方面经验丰富，可提供跨领域的专业服务和解决方案 蓬勃的人才培育环境，为业界注入新血，特别是改装、评估、测试和认证等范畴 绿色材料 具备充裕的绿色建筑材料和环保的使用周期完结管理解决方案，可满足不断增长的 ESG 需求和绿色采购需求 新兴解决方案和数字化 为设施管理和能源效益提供可靠的数据及数字化支持 建筑和施工创新方案的应用越见普及 积极采用替代能源和可再生能源，以及智能能源管理系统 业界范例 不少首创项目获得最高绿色认证评级，实力备受肯定 初创企业、大学和业界协作机构踊跃进行研发，构思全新概念和创新方案 建设可持续发展小区，推广绿色生活方式，并提高社会大众的 ESG 意识 资料来源：香港贸发局访问 17 投资者意识 受访者认为，投资者对经济可持续发展的意识不断提高，是推动香港绿色建筑发展的一股重要力量。已有明确证据显示，绿色建筑创造的长期可持续发展价值具潜在增值效益，因此地产投资商乐于物色绿色资产和项目，并且更愿意投资于重新校验及改装既有资产。机构投资者和散户投资者现在更加关注 ESG 绩效，并要求项目发展商和营运管理商也留意相关议题。与此同时，对上市公司 ESG 报告和气候风险披露的监管要求越来越严格，促使企业实施绿色建筑作业方式，以回应股东、监管机构和其他持份者与日俱增的要求。对绿色建筑的要求和标准不断提高，有助提高香港在这方面的能力。政府支持 香港特别行政区政府一直致力支持绿色建筑发展，并与业界持份者紧密合作，推动香港采用绿色建筑作业方式。除了向私人发展项目提供总楼面面积宽免，政府还采取措施，提升政府建筑物和公共工程的可持续发展绩效。虽然绿色建筑认证属自愿性质，不过政府在这方面一直以身作则，担当领头角色。从 2009 年起，所有楼面面积超过 10,000 平方米的新建政府建筑物要至少达到绿建环评金级评级。从 2015 年 10 月起，这项要求延伸至适用于所有楼面面积 5,000 平方米以上，而且设有中央空调的新建政府建筑物。此外，将成为地标的新建政府建筑物应尽可能取得铂金级评级。绿色概念也纳入公营房屋发展。从 2015 至 2016 年度起，所有新建公营房屋项目应达到相当于绿建环评金级或以上的绩效。从 2018 年起，所有预算超过 3,000 万港元的政府项目，在设计和施工上必须使用建筑信息模拟(BIM)技术。最近，政府向本地和海外建筑同业推广使用并实施组装合成建筑法、重新校验和改装等绿色作业方式。私营机构也呼吁简化建筑项目审批程序，以推动绿色建筑设计及创新。受访者表示，政府的反应一向较谨慎，但会根 18 据业界常用的最佳作业方式和市场需求调整监管架构，以加快项目评估及缩短审批时间。业界凝聚力 为加强业界之间的协调，一些先行者在 1990 年代建立由业界主导的组织。这些倡导业界可持续发展的机构设计了相关标准，如绿建环评和绿色产品认证标准，并制定切合香港实际情况的措施，以促进地产和物管业的可持续发展文化。此外，还向业界提供激励、资助计划，以及方便使用的评估工具，如碳评估工具，推动他们采用可持续建筑作业方式。这些协作机构还充当政府与业界之间的重要桥梁，践行其特定的愿景和使命，推动香港的绿色转型。绿色金融 香港的金融基建稳固完善，是支持香港绿色建筑发展的重要基础。作为亚洲领先的金融中心，香港拥有一系列可持续金融工具，支持区内绿色建筑发展的资金需求，2021 年本港发行的绿色债券就占亚洲市场总额的三分之一。香港地产业积极使用绿色和可持续金融工具：2021 年发行的绿色募集资金用途债券中，29%用于绿色建筑项目，而同年在香港发行和安排的绿色债务工具中，地产业发行人占 40%5。人才与经验 香港人才济济，专业人士知识广博，经验丰富，能提供各类适配的解决方案，特别是高楼建筑的设计、施工、营运管理和保养等范畴，为地产业实现可持续发展奠定坚实基础。他们为众多私人和公共项目引入跨领域的专业服务和解决方案，不仅为业界增添助力，更引领香港踏上可持续发展之路。5 资料来源：汇丰银行、香港金融管理局和香港绿色金融协会、气候债券倡议组织，2021 年香港绿色及可持续债务市场报告，2022 年 7 月。19 例如，在启德和北部都会区等新发展区的城市规划中，指定建设公用设施共同沟和集中式公用设施系统，可减少公用设施保养工作对环境和小区的影响，从而提升能源效益，并简化废物管理。香港土地有限，但市场对商用空间需求殷切，因此本港业者在设计和营运管理高楼建筑及摩天大厦方面具有丰富可靠的往绩历史。为确保建筑物的效益，重新校验和改装在香港已成普遍做法。私人和公营机构均有开办不少技能转移培训课程，持续为业界注入新血。来自初创公司、本地大学、建造业议会、香港科学园和数码港等培育及协作机构的专家，对于培训技术精湛的绿色建筑人才也是贡献良多。本港一些专才更在区域绿色建筑发展中担当主要领导角色。绿色材料 除既有建筑的相关难题外，建筑材料中的隐含碳也是建筑物生命周期的主要碳足迹。越来越多发展商寻求使用可持续施工方法，引入绿色材料和环保的使用周期完结管理解决方案，以满足不断增长的 ESG 需求。受访的本地公司指出，发展商正持续扩大绿色材料的采购规格范围，支持使用绿色或回收材料，减少隐含碳排放。绿色建筑协作机构通过建立并执行标准，以及开发采购平台，帮助业界筛选和采购环保建筑材料和产品。香港很多建筑材料供应商正积极减少碳足迹，推广可持续建筑材料和废物回收，而本地学术界则引领创新材料的开发工作。用回收玻璃制成的水泥和砖块是此类创新的两个成功例子，不过若要推动整个业界减少建筑材料的碳足迹，则仍然需要更多政策支持。20 新兴解决方案和数字化 受访者表示，数字化是绿色建筑发展的关键因素。香港已开始利用数据和数字化工具改进楼宇管理。在日常营运管理中，使用智能传感器、楼宇管理系统、分析工具等设备提高建筑物效益的做法也日趋普遍。同时，应用建筑信息模拟、组装合成建筑法、制造及装配式设计(DfMA)、数字分身等技术，也有助于可持续城市规划、建筑物绿色设计，以及高效管理旧区和新发展区的营运。建筑工地电气化能减少使用化石燃料，是另一个出现新兴解决方案的领域。香港的电力公司除了推出不同计划，为绿色发电建设更多面向未来的资产外，也一直持续向终端用户推广节能解决方案。业界范例 有赖推动绿色建筑的先行者努力不懈，为业界带来了新颖概念、新型系统和前所未有的技术。香港出现众多首创项目，就是切实例证。这些开创性的发展项目由于在能源效益、废物管理和其他环境改善方面的成效显著，顺利获得了最高等级的绿色认证。香港从来不乏有能力引进新概念和创新解决方案的初创公司。许多发展商选择与他们合作，由这些初创公司提供从建筑物施工阶段以至日常营运管理的绿色解决方案，更有发展商预留资金投资于有发展前景的初创公司。这些合作关系加速地产业转型，鼓励业界采用可带来真正环境效益的新技术。推动低碳产业发展的可行方式包括绿色租赁、补贴、奖励、服务承诺和绿色作业方式指引等，以提高持份者对承担 ESG 责任的认知。21 以宏观层面而言，香港对可持续公共基础设施的需求只会越来越大。新建筑项目采用将公用设施、私人或公共休憩设施、开放空间互相结合的设计，可提高小区生活质量，并倡导可持续发展的生活方式。业界也在努力推动既有建筑的绿色转型、隐含碳管理，以及收紧对于绿色建筑符合总楼面面积宽免资格的要求，务求从当前价值链中发掘更多增值元素。展望未来，公共与私营界别需要加强合作关系，以提高社会大众对可持续发展的意识与承担，将香港的绿色建筑发展提升到新水平。下文 8 个章节分别以绿色投资、绿色融资、绿色认证、绿色规划、绿色材料、绿色方法、绿色发电与善用能源、绿色小区为主题，透过不同的个案研究深入分析香港的建设能力。22 随着房地产投资者渴望达致可持续投资，对房地产拥有人来说，可持续发展元素在吸引和挽留商户上可谓日益重要。领展资产管理有限公司(领展)是亚洲最大的房地产投资信托基金的管理人，在环境、社会及管治(ESG)方面一向表现突出。香港贸发局经贸研究专访了其可持续发展及风险管治总监关凯临博士，了解该公司的可持续发展策略，以及房地产行业的一些最佳实践案例。个案研究：领展资产管理有限公司(领展)ESG 成绩斐然 领展是亚洲最大的房地产投资信托基金的管理人。作为房地产投资和管理机构，领展在可持续发展方面走在前沿，成绩卓越。2016 年，领展发行香港企业首只基准规模的绿色债券，成为亚洲首家将绿色债券发行与房地产业联系起来的公司。2019 年，领展发行绿色可转换债券，为全球房地产行业首例。截至 2022 年 3 月 31 日，领展已把发行绿色债券所得的超过 78 亿港元净收益投入绿色项目，其中超过 98%的资金用于发展绿色建筑项目海滨汇(The Quayside)，以及为现有物业 T.O.P.(This is Our Place)进行翻新工程。其余的发债收益则用以推行物业组合内的各项能源效益和太阳能光伏安装项目。对房地产公司而言，将不同的可持续发展目标及策略纳入企业使命越来越重要。例如，领展在 2022 年发布新的可持续金融框架，规定未来所有与可持续发展表现挂钩的金融交易，在 ESG 各方面须至少包括一个目标，成为香港首家有此要求的房地产企业。现时，领展约三分之一的现有债务与持续改善可持续发展表现有关，且自 2013 年以来更是首只及唯一一只入第 1.1 章：绿色投资：释放绿色房地产投资潜力 23 选道琼斯可持续发展亚太指数(Dow Jones Sustainability Asia/Pacific Index)的香港上市房地产投资信托基金。领展目前参与多项可持续发展评级，例如富时社会责任指数(FTSE4Good)及恒生可持续发展企业指数系列(Hang Seng Corporate Sustainability Index Series)等衡量企业可持续发展表现的指数。其中，该公司自 2013年以来一直获全球房地产可持续标准(GRESB)给予绿星评级，且自2020 年以来在公开披露荣获最高级别的A评级。另外，领展还参与了气候相关财务披露工作小组(TCFD)试点项目，以助制定适用于房地产行业的报告方法。在 2019 年，领展按照 TCFD 指引对整个物业组合进行实体及转型风险评估，并披露可构成财务影响的相关风险。2035 年净零碳排放宏图 自 2010 年以来，领展一直全力履行其角色和责任，积极减少价值链的碳排放。电力消耗是领展最重要的碳排放可控来源，因此透过节能达致绝对减排是其脱碳策略的主要重点，該公司至今的减排量已达 2010 年基准的40%。2021 年，领展宣布于 2035 年实现物业组合净零碳排放的远大承诺，表示将从提高能源效益、扩大采用可再生能源和探索碳抵消等多方面着手，希望可比公营部门及其他业者更先实现这个目标。优化能源耗用 实现节约能源和能源优化一直是房地产拥有人和管理人推行各项减排计划时的首要任务。领展亦不例外，至今已推出一系列节能策略，并于 2021 年为香港物业组合的节能措施投资超过 6,900 万港元。这些措施帮助领展每年节省约 1,750 兆瓦时的电力，相当于年內节省 224 万港元成本。机械、通风和空调系统(MVAC)，及照明是领展物业的两大能源使用领域，占其电力耗用量八成有多。有见及此，领展采取不同措施以提高这些系统的能源效益，这对改善物业组合的整体能源效益至关重要。24 自 2010 年以来，领展推行大规模的冷水机更换计划，逐步更换老化失效的冷水机，改用更先进的压缩机和自动控制装置。单在 2021 年，领展便在香港将 7 台冷水机更，换成更节能的系统，从而更好地评估并纠正冷却能力与实际建筑物负荷的错配问题，大大减低能源耗用。除了冷水机外，领展还致力提高照明方面的能源效益，而这正是建筑物碳排放的另一主要来源。领展从 2016 年开始推行照明改善计划，大幅提升照明效益，并已证明可节省约 40%的能源。展望未来，领展正率先通过物联网解决方案优化能源耗用，例如在停车场安装动态照明传感器。除了更换设备外，采用楼宇管理系统(BMS)是越来越多房地产投资者及拥有人推动旗下资产提高能源效益及减少排放的另一主要方向。自计划于2012 年推出以来，领展已建立了全港其中一个最大的楼宇管理系统，以便实时收集数据，进行监控并发出预警。收集得来的营运数据可助用户进行自我诊断，并从单一控制中心管制和调整所有场地的营运参数。凭着更精准的数据管控，以及更广泛应用人工智能等数据分析工具，该公司得以采取各种控制策略来优化能源耗用，以满足不同物业的不同需求。2021 年，领展进一步在香港 4 个试点商场推出能源管理系统(EMS)，试行预测性数据分析，以进行能源优化和故障诊断。率先推行重新校验 除了推行上述多项节能措施外，领展也是重新校验(retro-commissioning)的先行者。早在 2011 年，该公司便为旗下物业制定重新校验先导计划，随后再推行较长期的重新校验工作计划。多年来，领展在这方面积累了丰富经验。他们通过嵌入自动化解决方案进行重新校验，最大程度地减少电子垃圾和排放，尽量延长设备的生命周期和效益。25 采用可再生能源 除了提高能源效益外，可再生能源是香港房地产拥有人及管理人另一致力提升的领域。为此，领展识别了超过 40 个可安装太阳能发电系统的物业，这项计划有望于 2024 年成为全港最大的私营太阳能发电项目。另外，该公司还利用区块链技术追踪太阳能数据，以提高太阳能发电系统的效率。除在旗下物业生产可再生能源外，香港业者也越来越积极采购可再生能源。领展在这方面同样不遗余力，其在英国的首项资产自 2021 年起已采用100%可再生能源供电。满足增长需求 市场对商业物业领域的可持续发展需求迅速增长，令 ESG 越来越受重视，成为商业和投资项目的一大基石。如今，越来越多跨国或上市公司订立ESG 和净零碳目标，而商业物业商户也日益重视职场健康和可持续发展。有些企业甚至会在 ESG 目标中订明，只会租用已取得特定绿色建筑评级的办公空间。因此，对业主而言，可持续发展已日渐成为吸引及挽留优质商业商户和投资者的必要元素。绿色认证 领展很早就意识到商业物业市场对绿色建筑认证的需求。2011 年，领展的赤柱广场完成资产提升工程，并取得香港绿色建筑议会的绿建环评(BEAM Plus)铂金级认证。此后，该公司已完成超过 70 个绿建环评既有建筑自选评估计划项目。2021 年，领展的绿色建筑认证覆盖率占旗下全球物业总楼面面积的 86.5%。新收购行动方面，领展会优先考虑已取得绿色建筑认证的物业，或制定收购后的提升及认证计划，目标是在 18 个月内为新收购的资产取得高级别的绿色认证。26 推行绿色设计并获得绿色认证，不仅可以提高楼宇的整体可持续发展表现，还可以帮助业主吸引优质商户，当商户认为所租用空间突显的可持续发展特点符合其 ESG 要求时，便会更愿意签订较长期的租约。位于香港东九龙的海滨汇，是领展旗下一个优质甲级办公大楼项目，其建筑设计融合了 40 多项创新特色，以提升该建筑物在可持续发展和保障公众健康及福祉等方面的表现。海滨汇的多项设计，例如大楼的 45 度转向、外墙部的建筑鳍片，以及大楼范围内的大量园境美化工程等，均旨在营造更舒适的室内环境，同时降低空调能耗。海滨汇获得 3 项聚焦不同评估重点和性质的绿色建筑认证，包括美国能源及环境设计先锋奖(LEED)铂金级认证和香港绿色建筑议会绿建环评铂金级认证，以及 WELL 金级认证，可满足领展不同商户的各种需求，而这些商户是领展希望接触和合作的对象。海滨汇对提升身心健康方面的措施使其脱颖而出，成为香港首批获得WELL 金级认证的项目之一。这一点有助吸引一些愿意为员工支付较高租金的目标商户，例如国际投资银行及跨国消费品品牌。香港高楼大厦密集，景观环境充满本地特色，而绿建环评正是专为香港而设的建筑环境权威认证工具。LEED 则是一个获国际广泛认可的建筑物环境表现整体评估工具，其中亦包括以生活方式标准评估。27 海滨汇外观。商户及社区参与 对领展这种力求在日常业务营运实现可持续发展的业主来说，商户无疑是尤其重要的策略合作伙伴。领展与商户就一系列可持续发展相关事项合作，范畴覆盖支持本地就业、废物管理、剩食捐赠以至持续节能等。为探索合作机会，创造更可持续及更愉快的商业环境，领展会定期与商户沟通，相互了解彼此所需、优先考虑和目标等。领展举办的 CONNECTION 年度会议提供宝贵平台，助其吸纳持份者的意见，并推动有效的理念交流，而绿色租约框架则是最新的合作议题之一。该公司自 2022 年开始在部分新合同中加入绿色租约条款。为展现对绿色租约的承诺，2022 年 3 月领展在签订 120 亿元与可持续发展表现挂钩的贷款时，就绿色租约比率设定了进取的关键绩效指标(KPI)。另外，考虑到投资者日益关注其范畴三排放，而这些排放主要来自商户的用电量，因而领展正加强收集能源耗用数据。与商户保持接触并加入绿色租约条款，正可为领展提供新的渠道，激励商户参与电力耗用数据分析和脱碳规划。同样，领展亦会向商户分享物业的能源效益数据，从而帮助商户向感兴趣的持份者证明他们正和奉行环保的物业合作。28 自 10 多年前翻新的赤柱广场，以至 2020 年推出的爱.社区，领展一直秉持社区营造原则，将旗下资产打造成可凝聚小区的互动空间，建构和谐及可持续的生活环境。29 要向绿色经济转型，推动企业走向低碳未来，绿色融资必不可少。银行和金融界扮演把关人的角色，将资金引向可持续经济项目，带动各行各业的绿色转型，并让持份者参与其中。香港是全球公认的顶级国际金融中心，在引导资金到各类投资项目方面发挥重要作用，地位无庸置疑。香港拥有广泛的全球网络，且具备以中国内地为腹地的独特优势，形成了一个庞大而多元化的金融市场。为保持并加强国际金融中心地位，香港正致力扩展各方面的专长，务求成为区内的绿色金融中心，以及全球绿色企业和项目的首选融资中心。香港贸发局经贸研究访问了汇丰银行的环球银行可持续发展业务亚太区主管朱隽贤(Jonathan Drew)、香港工商金融可持续金融主管吴嘉钰、香港工商金融工商企业主管(地产及基建)潘永耀，以及亚太区可持续金融高级经理 Pritya Widiarta，以了解汇丰银行作为全球其中一家最大型的银行和金融服务机构，如何灵活善用香港金融服务的优势，提供创新的绿色融资服务及产品，支持本港以至大湾区其他城市的绿色建筑项目。个案研究：汇丰银行 香港作为亚洲绿色金融枢纽 在香港，两大绿色金融领域发展蓬勃，分别是绿色、社会责任、可持续发展和转型债券，以及与可持续发展表现挂钩的债务工具，统称 GSS+债务工具。2021 年，在香港安排和发行的 GSS+债务工具总额刷新纪录，达570 亿美元，按年增长 4 倍6。6 资料来源：汇丰银行、香港金融管理局和香港绿色金融协会。气候债券倡议组织(Climate Bonds Initiative)：2021 年香港绿色和可持续发展债务市场简报(Hong Kong Green and Sustainable Debt Market Briefing 2021)，2022 年 7 月。第 1.2 章：绿色融资：为净零转型融资 30 香港的 GSS+债务工具发行量刷新纪录，当中包括逾 310 亿美元的 GSS+债券，占亚洲区于 2021 年的总发行量三分之一，令香港成为亚洲数一数二的绿色债券发行中心。此外，2021 年，香港也批出另一批逾 250 亿美元的绿色和可持续发展贷款。地产业是活跃用户 地产业向来是 GSS+工具的活跃用户。这个行业的发行人是 2021 年 GSS+的最大借款组别，占整个 GSS+市场逾 40%。最近，可持续发展表现挂钩贷款(SLL)工具越来越受地产业欢迎，占 2021 年香港绿色和可持续发展贷款市场逾 60%。香港绿色金融市场概况。就绿色债券的特定收益用途(UoP)而言，2021 年，建筑项目占香港绿色债券发行总额 29%。虽然地产业向来是香港绿色金融的主要用户，但近年其他行业对绿色金融的需求也是有增无减。多元化的用户组合反映各行各业日益追求可持续发展，并愿意通过绿色融资来实现。31 除地产业外，其他行业也急起直追，采用绿色金融工具。可持续金融和建筑 银行业和金融业一直积极在建筑及建造业推动绿色金融，与地产和物业发展业的不同持份者建立了广泛而紧密的伙伴关系。鉴于地产业是绿色金融的主要用户，香港的银行和其他金融机构为业界持份者提供了多种量身定制的可持续发展融资方案，以促进绿色金融和绿色建筑的发展。例如，早在 2016 年，汇丰银行便支持领展发行首只绿色债券，担任其中一家牵头行及顾问。当时，领展的举措在香港绿色金融史上别具意义，是亚洲首次有香港房地产企业发行绿色债券。在可持续发展表现挂钩贷款方面，汇丰银行于 2021 年底与华懋集团(香港主要住宅物业、商场、酒店、办公室、工厦和停车场私营发展商之一)签订一项为期 3 年、涉资 10 亿港元的双边可持续发展表现挂钩贷款安排协议，为华懋集团的可持续发展项目资本开支融资。32 汇丰银行作为唯一贷款人和可持续发展结构银行，与华懋集团共同制定一套可持续发展指标，包括为华懋旗下物业和酒店设定减少用电和耗水量目标，鼓励以行动达致各项可持续发展绩效指标。由于企业的融资活动持续调整，以配合不断完善的可持续发展框架以及日趋多元化的目标，一些专门推动社会发展的创新金融产品，例如社会债券等融资工具越来越受投资者和项目拥有者注目，成为有利社会发展的项目融资工具。例如，新世界发展是香港最大的地产商之一，于 2022 年在公开债券市场发行了全球首只以美元计价的社会责任和绿色双重债券，总值达 7 亿美元。汇丰银行除了作为联席账簿管理人参与包销过程外，还担任发展商的综合绿色金融和社会责任结构化顾问，成为融资项目的主要伙伴之一。范式转移 企业日益需要制定具体的环境、社会及管治(ESG)目标，以满足股东实现全球可持续发展目标的愿景，例如到 2050 年减少排放和实现碳中和。因此，股东对高级管理层的期望越来越高，希望他们推行可赚取盈利的可持续发展项目，务求在投资回报与 ESG 成效之间取得平衡。例如，许多地产商和物业管理公司已调高门坎，新项目须至少取得第二高的绿色建筑认证等级。金融机构也面对同样情况，股东越来越期望机构批出的贷款更加符合绿色目标。香港许多银行和金融机构已承诺逐步缩减碳密集型投资组合。在地产发展项目方面，汇丰银行一直为达到最高或第二高绿色认证级别的项目融资。香港作为区域绿色金融枢纽，不少银行和金融机构都支持境外融资项目。例如，汇丰银行于 2022 年 5 月推出大湾区可持续发展信贷基金，总额达 33 50 亿美元，为区内企业提供可持续金融解决方案，包括绿色贷款和可持续发展表现挂钩贷款等，以降低碳排放和应对气候变化。对于一些机构和上市公司来说，最重要是绿色金融的融资模式以及金融机构如何能发挥作用，为整体可持续发展目标增值。可持续发展表现挂钩融资工具通常会附带未能达致绩效目标的罚则，以激励发行人或借款人努力达成其可持续发展绩效目标。大多数贷款方会协助缺乏专业知识的企业，将可持续发展