房地产项目报建报批流程标准(精版).doc

房地产项目报建报批流程

一、土地手续办理
1、土地出让合同；通过出让的方式取得土地使用权并签订土地出让合同；
2、土地用地勘测图。
3、建设用地批准书
4、土地契税、地税完税证明（财政局、地税局）
5、土地登记申请，审核发土地使用权证。
二、规划手续
1、项目总平面规划，规划设计方案申报经规委会通过后，发规划批文，按规划批文办理建设用地规划许可证。
2、建设工程规划许可证，根据总平面图规划，进行项目建设工程单体初步设计，申报单体工程规划许可证。
3、交纳规划技术服务费、配套费等，办理城建档案馆移交合约。
三、项目发改立项
1、项目申请报告
2、项目规划批文、总平面规划图
3、环境影响评价
4、抗震设防
5、办理完以上资料后报发改委审批后发立项批文。
四、工程施工手续
1、场地三通一平，达到场地平整，水、电、路通具备施工条件。
2、工程勘察，设计。根据单体工程规划具体要求进行勘察，勘察单位出详细勘察报告后，设计单位进行设计出施工图。
3、图纸设计审查；工程施工图审查（建委审图中心）、消防设计审图（消防局）、防雷设计审核（气象局）、人防手续（人防办）。
4、工程报建，勘察现场。
5、办理工程施工、监理招标，确定施工、监理单位，发中标通知书，签订施工。监理合同。
6、前期绿化设计，办理绿化审批手续。
7、建设工程质量监督手续及建设工程安全监督手续。
8、建筑垃圾处置、商混供应合同。
9、交纳相关费用，社会劳动保障费、开发管理费等。
10、申办建筑工程施工许可证。
五、工程建设阶段
1、临时设施规划办理，规划放线验收工作。
2、开工建设，进行工程质量控制、成本控制、进度控制。
3、配套工程施工建设。
4、 房屋面积测绘，办理房屋预售手续（房管局）。
5、签订销售合同。
六、工程项目竣工验收交付使用
1、建设项目单体工程验收。
2、建设项目竣工综合验收。
3、办理建设项目竣工验收备案手续。
4、物业服务公司进驻管理、服务。
5、业主交接装修入住。
6、办理建设项目产权登记备案手续，业主办理房产权证。
1.0目的
明确开发项目报建报批、取证范围、条件、法律法规依据，屹立项目开发的顺利进行。
2.0、适用范围
适用于开发项目全过程的报建报批、取证工作的管理。
3.0、职责
公司相关部门及各开发公司按职责、业务的划分，分别负责组织办理相关的报建报批、取证工作。
3.1管理中心负责
公司祖册登记、营业执照、法人执照、自制评定申报；公司备案申报；
3.2综合部负责
1、《房地产开发项目手册》的办理
2、土地使用许可证办理
3、建设用地批准书 申办
4、建设用地规划许可证的办理
5、建设工程规划许可证的办理
6、施工许可证的申办
7、商品房预售许可证的申办
8、房屋所有权证得办理
3.3工程部负责办理：开发项目竣工综合验收的申报。
4.5、土地使用权证的办理
A、开发项目的土地位置由经批准的初步可行性研究报告选定。初步可行性研究报告选定的位置，应符合位置土地使用条件。而使用条件由国家行政主管部门以“公告”或“文件”的形式予以明确。
B、国家行政主管部门限制的土地使用条件，一般以《房地产开发项目建设条件意见书》的文件形式提交负责土地出让或划拨的管理部门，作为使用权出让合同的必备条件。
C、《房地产开发项目建设条件意见书》主要包括以下内容：
1、项目性质、规模和开发期限
2、规划控制指标及规划设计要求。
3、基础设施和公共服务配套建筑的建设要求。
4、基础设施和工艺设计建成后的产权界定。
5、项目拆迁、补偿、安置要求。
6、项目经营方式等。
D、初步可行性研究报告经规划行政主管部门批准后，公司经办部门持批准的文件向县级以上人民政府土地行政主管部门提交开发项目用地申请。
E、经批准的用地由市、县人民政府颁发《建设用地批准书》。
F、通过拍卖、招标或协议方式方式取得土地使用权的，应依法与土地使用权出让方签订合同。
G、公司对持有使用权的土地，依法支付出让金、地价、有关费用和履行拆迁、安置、补偿等责任。
本程序应按照下列法律、法规的规定实施《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》、《城市房地产开发管理暂行办法》。
I、《土地使用证书》的办理
1、《建设用地批准书》办理后，依法办理土地登记。
2、办理授权委托书
3、申请土地登记应提供的资料：土地登记申请表、单位法人代表证明、个人身份证、土地权属来源证明、土地附着物权属证明。
4、土地管理部门审定后核发《土地使用证》。
5、土地使用权、土地他项权利的设定登记及变更登记按相关法规规定办理。
6、公司经办、管理部门应按当地土地管理行政部门的规定，办理《土地使用证》，定期检查手续。
J、《房地产项目开发手册》的办理
1、房地产公司莹在土地使用合同签订后或《建设用地批准书》下达后的十五个工作日内，到项目所在地建设行政主管部门备案，并领取《房地产项目开发手册》。
2、房地产公司应将房地产开发项目实施阶段的主要事项和政府有关部门对公司开发经营活动的审查、批准、处理意见，记录在《房地产项目开发手册》中。
K、《建设用地规划许可证的》的办理
1、开发项目用地使用权合同签订后或《建设用地批准书》下达后，项目策划部应向项目所在地城市规划行政主管部门申请定点，经审核批准后核发《建设用地规划许可证》。
2、申报时提交文件：土地使用证书、红线图（用地控制图）、规划设计方案、营业执照和房地产企业资质证书及其他规定应提报的文件。
3、取得《建设用地规划许可证》后，开始对项目进行勘察、规划、设计工作，并按规划进行设计。
L、《建设工程规划许可证》的办理
1、房地产公司在初步设计完成后，应向项目所在地城市规划部门申办《建设工程规划许可证》，获取此证后才允许进行施工图设计。
2、申办提交文件：建设用地规划许可证、初步设计文件（含图纸、资料说明，必要时提供勘察设计报告）、设计单位资质证明、设计合同、红线图（用地控制图）及其他规定应提交的文件。
M、《施工许可证的》的办理
1、房地产公司负责向项目所在地及以上建设行政主管部门办理《施工许可证》申请。
2、应提交的文件：建设用地批准书、建设工程规划许可证、需拆迁的，拆迁进度符合施工要求的证明文件、施工合同、满足施工需要的施工图纸及技术资料、建设资金证明及法律法规规定的其他文件。
3、经核准并领取《施工许可证》后，开发项目工程方允许施工。
N、《商品房预售许可证》的办理
1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书，办理完《建设工程规划许可证》和《施工许可证》，开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。
2、提供文件：营业执照、资质等级证书、施工合同、预售商品房分层平面图、商品房预售方案、须向境外销售的，应同时提交允许销售的批准文件。
O、《开发项目综合验收报告披肩》的办理
1、开发项目全部竣工，经预验收合格后，由开发公司工程部想房地产开发行政主管部门申报竣工综合验收。
2、竣工综合验收必须符合下列条件：
2.1所有建设项目按批准的规划和有关专业管理及设计要求全部建设，并满足使用要求。
2.2住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单位工程全部验收合格，验收资料齐全；
2.3施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构建全部清运完毕，达到场清地平。
2.4拆迁居民已合理安置。
3、申请竣工综合验收应提供下列文件：
申请书、商品受制人身份证明、土地使用权证明、建设工程规划许可证、竣工验收证明、交付使用证明、总平面图和分层平面图、具有相应资质的测量机构做的勘测报告及规定其他应提交的文件。
4、房产行政主管部门经审核属实后颁发《房屋所有权证书》。房地产公司应负责及时将证书送交房屋所有权人。
备注：
1、 报建/报批、取证获取的各种证照，按公司档案管理有关规定进行保存。
2、 所有申办报建报批、取证提供的文件、资料，均应整套复印一份长期保存于申办部门。
3、 报建报批、取证获得的技术性（含图纸）按公司有关规定保存、传递和使用。