珠海市城市规划技术标准与准则（2017版）.pdf

珠海市住房和城乡规划建设局 2018 年 2 月 珠海市城市规划技术标准与准则（2017 版） ZHUHAI URBAN PLANNING TECHNICAL STANDARDS AND GUIDELINES 目目 录录 1 1 总总 则则 .1 2 2 用地分类与城市用地规划用地分类与城市用地规划 .2 2.1 用地分类. 2 2.2 土地混合使用. 11 2.3 城市用地规划. 17 2.4 开发强度控制. 21 3 3 公共设施公共设施 . 24 3.1 分级分类标准. 24 3.2 布局准则. 24 3.3 市级和片区级公共设施. 25 3.4 新镇、居住区和居住小区级公共设施. 25 4 4 综合交通综合交通 . 36 4.1 一般规定. 36 4.2 公共交通系统. 36 4.3 交通枢纽 . 41 4.4 道路交通系统. 42 4.5 慢行交通系统. 49 4.6 静态交通. 53 4.7 公共加油（气）站、充电站. 58 5 市政工程与防灾设施市政工程与防灾设施 . 61 5.1 给水工程. 61 5.2 排水工程. 66 5.3 电力工程. 71 5.4 通信工程. 78 5.5 燃气工程. 83 5.6 资源综合利用. 89 5.7 环境卫生. 91 5.8 管线综合. 96 5.9 综合防灾减灾. 99 6 城市风貌与建筑控制城市风貌与建筑控制 . 104 6.1 城市总体风貌. 104 6.2 城市景观风貌. 105 6.3 城市街区控制. 108 6.4 建筑物退让控制. 111 6.5 日照间距控制. 115 6.6 建筑间距控制. 117 6.7 建筑设计要求. 120 6.8 绿色建筑规划设计指引. 130 7 7 城市地下空间利用城市地下空间利用 . 131 7.1 基本准则. 131 7.2 地下空间规划布局. 132 7.3 地下空间竖向布局. 132 7.4 地下空间功能与设施. 133 7.5 地下空间附属设施. 133 8 8 特殊控制地区特殊控制地区 . 135 8.1 万山海洋开发试验区. 135 8.2 珠海北站 TOD 地区. 135 8.3 航空新城核心区. 135 8.4 西部生态新区. 136 9 9 生态保护与历史传承生态保护与历史传承 . 138 9.1 生态保护. 138 9.2 文化遗产保护. 141 1010 规划检验与规划条件核实规划检验与规划条件核实 . 144 10.1 规划检验. 144 10.2 规划条件核实. 148 附录附录 A A 用词说明用词说明 . 150 附录附录 B B 名词解释名词解释 . 151 附录附录 C C 风貌管理规定风貌管理规定 . 162 附录附录 D D 住宅建筑间距控制住宅建筑间距控制 . 166 附录附录 E E 计算规则计算规则 . 167 附录附录 F F 住宅建筑面宽控制住宅建筑面宽控制 . 179 附录附录 G G 建筑退让道路红线距离表建筑退让道路红线距离表 . 180 附录附录 H H 工程管线平面间距控制工程管线平面间距控制 . 185 附录附录 I I 工程管线交叉最小垂直净距控制工程管线交叉最小垂直净距控制 . 186 附录附录 J J 居住用地、商业服务业设施用地分项调整系数居住用地、商业服务业设施用地分项调整系数 . 187 第第 1 章章 总则总则 1 1 1 总总 则则 1.1.1 为了进一步提高城市规划建设水平， 实现城市规划编制和管理的标准化、规范化和法制化，根据中华人民共和国城乡规划法 、 广东省城乡规划条例 、 珠海经济特区城乡规划条例以及其它相关法律和法规的规定，制定本标准与准则。 1.1.2 本标准与准则以国家和广东省的有关规范及标准为基础依据， 借鉴国内外先进城市的经验和做法， 并结合珠海城市发展的目标要求和实际情况制定。 1.1.3 珠海市行政区范围内的城市规划编制和规划管理工作， 应按本标准与准则执行， 特殊情况应单独编制专项规划研究并报珠海市城市规划委员会审议。除执行本标准与准则外，还应符合国家、省和市现行法律、法规及其它强制性标准的规定，具体法定规划有特定规划要求的除外。 1.1.4 本标准与准则适用于本市除横琴新区以外的城市、 镇规划区内的详细规划（含控制性详细规划和修建性详细规划）编制，以及本市、镇规划区内的各类建设项目（农村宅基地除外）的规划管理。 1.1.5 本标准与准则实行动态修订，以保障其适用性和适度超前性。市城市规划行政主管部门可每两年度组织整体修订， 上报珠海市人民政府审批后施行；在此期间，市城市规划行政主管部门可对局部章节和条款进行修订，上报珠海市人民政府备案后施行。 1.1.6 本标准与准则解释权属珠海市城市规划行政主管部门。珠海市城市规划技术标准与准则珠海市城市规划技术标准与准则 第第 2 章用地分类与城市用地规划章用地分类与城市用地规划 2 2 2 用地分类与城市用地规划用地分类与城市用地规划 2.12.1 用地分类用地分类 2.1.1 一般规定 2.1.1.1 用地分类包括城乡用地分类、城市建设用地分类两部分，按土地使用的主要性质进行划分。 2.1.1.2 用地分类采用大类、中类和小类 3 级分类体系。大类采用英文字母表示，中类和小类采用英文字母和阿拉伯数字组合表示。 2.1.1.3 使用本分类时， 可根据工作性质、 工作内容及工作深度的不同要求，采用本分类的全部或部分类别。 2.1.2 城乡用地分类 2.1.2.1 城乡用地共分为 2 大类、10 中类、20 小类。 2.1.2.2 城乡用地分类和代码应符合表 2-1 的规定。 表表 2 2- -1 1 珠海市城乡用地分类和代码珠海市城乡用地分类和代码 类别代码 类别名称 内容 大类 中类 小类 H 建设用地 包括城乡居民点建设用地、区域交通设施用地、区域公用设施用地、特殊用地、采矿用地、发展备用地及其它建设用地等 H1 城乡居民点建设用地 城市、镇、村庄建设用地 H11 城市建设用地 城市内的居住用地、公共管理与公共服务设施用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、道路与交通设施用地、公用设施用地、绿地与广场用地 H12 镇建设 用地 镇人民政府驻地的建设用地 H14 村庄建设用地 农村居民点的建设用地 H2 区域交通设施用地 铁路、公路、港口、机场和管道运输等区域交通运输及其附属设施用地，不包括城市建设用地范围内的铁路客货运站、公路长途客货运站以及港口客运码头 H21 铁路用地 铁路编组站、线路等用地 H22 公路用地 国道、省道、县道和乡道用地及附属设施用地 珠海市城市规划技术标准与准则珠海市城市规划技术标准与准则 3 类别代码 类别名称 内容 大类 中类 小类 H23 港口用地 海港和河港的陆域部分，包括码头作业区、辅助生产区等用地 H24 机场用地 民用及军民合用的机场用地，包括飞行区、航站区等用地，不包括净空控制范围用地 H25 管道运输用地 运输煤炭、石油和天然气等地面管道运输用地，地下管道运输规定的地面控制范围内的用地应按其地面实际用途归类 H3 区域公用设施用地 为区域服务的公用设施用地，包括区域性能源设施、水工设施、通信设施、殡葬设施、环卫设施、排水设施等用地 H4 特殊用地 特殊性质的用地 H41 军事用地 专门用于军事目的的设施用地，不包括部队家属生活区和军民共用设施等用地 H42 安保用地 监狱、拘留所、劳改场所和安全保卫设施等用地，不包括公安局用地 H5 采矿用地 采矿、采石、采沙、盐田、砖瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地 H6 发展备用地 规划中确定为城市远期（景）发展的用地或现状为政府掌控的建设用地，包括符合海洋功能区划、根据海域开发建设需要进行围填海的用地 H9 其它建设用地 除以上之外的建设用地，包括主要为区域服务的主题公园、度假村、休疗养地、影视基地等旅游用地,风景名胜区、 森林公园等的管理及服务设施等用地，边境口岸用地、外事用地 H91 区域娱乐康体用地 区域性娱乐、康体等设施用地，包括为区域服务的赛马场、赛车场、高尔夫球场、游艇俱乐部、主题公园、度假村、休疗养用地、影视基地等旅游区管理及服务设施用地 H92 风景名胜设施用地 为风景名胜区、湿地公园、森林公园等配套的管理及服务设施用地 H93 口岸设施用地 一、二线口岸的边境联检设施及其附属设施用地，包括口岸内的联检站和交通设施用地。 H94 外事用地 外国驻华使馆、领事馆、国际机构及其生活设施等用地 H99 其他区域建设用地 除以上之外的其他区域性建设用地 第第 2 章用地分类与城市用地规划章用地分类与城市用地规划 4 类别代码 类别名称 内容 大类 中类 小类 E 非建设用地 水域、农林地及其它非建设用地等 E1 水域 河流、湖泊、水库、坑塘、沟渠、滩涂、冰川及永久积雪 E11 自然水域 河流、湖泊、滩涂、冰川及永久积雪 E12 水库 人工拦截汇集而成的总库容不小于10万m的水库坝顶高程岸线所围成的水面 E13 坑塘沟渠 蓄水量小于 10 万 m的坑塘水面和人工修建用于引、排、灌的渠道 E2 农林用地 耕地、园地、林地、牧草地、设施农用地、田坎、农村道路等用地，为城市绿化提供苗木、草皮、花卉和种子生产等园林生产绿地，城市建设用地范围外基础设施两侧的防护绿地 E21 农用地 耕地、园地、牧草地、设施农用地、田坎、村道等用地，为城市绿化提供苗木、草皮、花卉和种子生产等园林生产绿地，城市建设用地范围外基础设施两侧的防护绿地 E22 林地 生长乔木、竹类、灌木、沿海红树林等林木的土地 E9 其它非建设用地 空闲地、盐碱地、沼泽地、沙地、裸地、不用于畜牧业的草地等用地 2.1.3 城市建设用地分类 2.1.3.1 城市建设用地分类以土地的使用功能为主导， 适当兼顾其它相关因素综合确定。 2.1.3.2 城市建设用地分类根据国家标准 城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011） ， 采用大类、 中类和小类三个层次的分类体系，并结合珠海市实际情况，共分为 8 大类、41 中类、50 小类。 2.1.3.3 城市建设用地包括居住用地、公共管理与公共服务设施用地、商业服务业设施用地、 工业用地、 物流仓储用地、 道路与交通设施用地、公用设施用地和绿地与广场用地 8 大类用地。 珠海市城市规划技术标准与准则珠海市城市规划技术标准与准则 5 2.1.3.4 城市建设用地分类和代码应符合表 2-2 的规定。 表表 2 2- -2 2 珠海市城市建设用地分类和代码珠海市城市建设用地分类和代码 类别代码 类别名称 内容 大类 中类 小类 R 居住用地 住宅和相应服务设施的用地 R1 一类居住用地 设施齐全、环境良好，以低层住宅为主的用地 R2 二类居住用地 设施较齐全、环境良好，以多、中、高层住宅为主的用地 R3 三类居住用地 设施较欠缺、环境较差，以需要加以改造的简陋住宅为主的用地， 包括城中旧村、 危房、棚户区、临时住宅等用地 R4 四类居住用地 直接为工业区、 仓储区等功能区集中配套建设、有一定配套设施、供职工及学生集体居住的成片宿舍区的用地 R5 居住服务设施用地 为居住用地配套设置的居住区级及以下的生活服务设施用地 R51 一级邻里中心用地 居住区级的医疗卫生、文化娱乐、体育、社会福利、行政管理与社区服务、商业与金融服务、市政公用和交通设施整合用地 R52 二级邻里中心用地 居住小区级的医疗卫生、 文化娱乐、 体育、社会福利、行政管理与社区服务、商业与金融服务、市政公用和交通设施整合用地 R53 幼托用地 居住小区级以下的幼托用地 R59 其他居住区服务设施用地 除以上设施之外的用地 A 公共管理与公共服务设施用地 行政、文化、教育、体育、卫生等机构和设施的用地， 不包括居住用地中的服务设施用地 A1 行政办公用地 党政机关、社会团体、事业单位等办公机构及其相关设施用地 A2 文化设施用地 图书、展览等公共文化活动设施用地 A21 图书展览用地 公共图书馆、博物馆、档案馆、科技馆、纪念馆、美术馆和展览馆等设施用地 A22 文化活动用地 广播电视中心、综合文化活动中心、文化馆、青少年宫、儿童活动中心、老年活动中心等设施用地 A3 教育科研用地 高等院校、中等专业学校、中学、小学、科研事业单位及其附属设施用地， 包括为学校配建的独立地段的学生生活用地 第第 2 章用地分类与城市用地规划章用地分类与城市用地规划 6 类别代码 类别名称 内容 大类 中类 小类 A31 高等院校用地 大学、学院、高等专业学校、研究生院及其附属设施用地，包括军事院校用地 A32 高级中学用地 普通高中和寄宿制高中用地 A33 初级中学用地 初级中学用地 A34 小学用地 小学用地 A35 特殊教育用地 聋、哑、盲人、智障等特殊教育学校及工读学校等用地 A36 科研用地 科研事业单位用地 A37 中等专业学校用地 中等专业学校、技工学校、职业学校等用地， 不包括附属于普通中学内的职业高中用地 A38 成人学校用地 电视大学、夜大学、党校、干校等用地 A4 体育用地 体育场馆和体育训练基地等用地， 不包括学校等机构专用的体育设施用地 A41 体育场馆用地 室内外体育运动用地，包括体育场馆、游泳场馆、 各类球场及其附属的业余体校等用地 A42 体育训练用地 为体育运动专设的训练基地用地 A5 医疗卫生用地 医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地 A51 医院用地 综合医院、中医院、专科医院等用地 A52 卫生防疫用地 疾病预防控制中心、卫生防疫站、专科防治所、检验中心和动物检疫站等用地 A53 特殊医疗用地 对环境有特殊要求的传染病、 精神病等专科医院用地 A59 其它医疗卫生用地 急救中心、血库等用地 A6 社会福利用地 为社会提供福利和慈善服务的设施及其附属设施用地， 包括福利院、 养老院、 孤儿院、殡葬等用地 A7 文物古迹用地 具有保护价值的古遗址、 古墓葬、 古建筑、石窟寺、近代代表性建筑、革命纪念建筑等用地。不包括已作其它用途的文物古迹用地 A8 宗教用地 宗教活动场所用地 B 商业服务业设施 用地 商业、商务、娱乐康体等设施用地，不包括居住用地中的服务设施用地 B1 商业用地 商业及餐饮、市场等服务业用地 B11 零售商业用地 以零售功能为主的商铺、商场、超市、市场等用地 B12 批发市场用地 以批发功能为主的市场用地 B13 餐饮用地 饭店、餐厅、酒吧等用地 珠海市城市规划技术标准与准则珠海市城市规划技术标准与准则 7 类别代码 类别名称 内容 大类 中类 小类 B14 农贸市场用地 以日常消费为主的社区肉菜市场、 可设置少量轻餐饮设施等 B2 商务用地 金融保险、艺术传媒、技术服务等办公用地， 以及经营性的办公场所用地， 包括写字楼、商业性办公场所、 金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地 B21 金融保险用地 银行、证券期货交易所、保险公司等用地 B22 艺术传媒用地 文艺团体、影视制作、广告传媒等用地 B23 商业性办公用地 写字楼等综合性办公用地 B29 其它商务用地 其他商务办公类用地等 B3 娱乐康体用地 娱乐、康体等设施用地 B31 娱乐用地 剧院、音乐厅电影院、歌舞厅、网吧及游乐等设施用地 B32 康体用地 溜冰场、跳伞场、摩托车场、射击场以及水上运动的陆域部分等用地 B4 公用设施 营业网点用地 零售加油、加气、电信、邮政等公用设施营业网点用地 B41 加油加气用地 零售加油、加气等用地 B42 充电站用地 电动汽车的充电设施用地 B49 其它公用设施营业网点用地 独立地段的电信、邮政、供水、燃气、供电、供热等其它公用设施营业网点用地 B5 总部经济用地 集群式布置、 跨行业和跨产业的公司总部办公设施，并配置功能齐全的商务设施、研发基地和专业协作服务设施的用地 B6 旅馆业用地 以住宿功能为主的宾馆、旅馆、酒店、招待所等用地 B7 会展用地 各类商业会议展览、 商品展销等场所和设施用地 B9 其它服务设施用地 业余学校、民营培训机构、私人诊所、宠物医院、汽车维修站等其它服务设施用地 M 工业用地 工矿企业的生产车间、 库房及其附属设施用地，包括专用铁路、码头和附属道路、停车场等用地，不包括露天矿用地 M0 新型产业用地 融合与生产密切相关的研发、 孵化、 试验、创意、 无污染生产等创新型产业功能以及配套相关商业、宿舍、可附设的市政设施、交通设施及其它配套辅助设施的用地 第第 2 章用地分类与城市用地规划章用地分类与城市用地规划 8 类别代码 类别名称 内容 大类 中类 小类 M1 一类工业用地 对居住和公共环境基本无干扰、 污染和安全隐患的工业用地 M2 二类工业用地 对居住和公共环境有一定干扰、 污染和安全隐患的工业用地 M3 三类工业用地 对居住和公共环境有严重干扰、 污染和安全隐患的工业用地 W 物流仓储用地 物资储备、中转、配送等用地，包括附属道路、 停车场以及货运公司车队的站场等用地 W0 物流用地 融合物资储备、简单加工、中转配送、运营管理、批发展销等综合物流功能的用地 W1 一类仓储用地 对居住和公共环境基本无干扰、 污染和安全隐患的仓储用地 W2 二类仓储用地 对居住和公共环境有一定干扰、 污染和安全隐患的仓储用地 W3 三类仓储用地 易燃、 易爆和剧毒等危险品的专用仓储用地 S 道路与交通设施 用地 城市道路、交通设施等用地，不包括居住用地、工业用地等内部的道路、停车场等用地 S1 城市道路用地 快速路、主干路、次干路和支路等用地，包括其交叉口用地 S2 城市轨道交通用地 城市轨道交通用地 S21 城市轨道交通线、 站用地 独立地段的城市轨道交通地面以上部分的线路、站点用地，位于道路红线范围内的部分属于道路用地 S22 城市轨道交通站场用地 城市轨道交通车辆停车场、 车辆段及附属设施用地 S3 综合交通枢纽用地 多种交通方式、多条线路集散换乘的、具有综合功能的枢纽站点用地， 包括铁路客货运站、公路长途客运站、港口客运码头及其附属设施用地等 S4 公共交通场站用地 交通服务设施用地，不包括交通指挥中心、交通队用地 S41 公共交通场站用地 城市公共汽 （电） 车首末站、 停车场 （库） 、保养场，出租汽车场站设施等用地，以及轮渡等的地面部分及其附属设施用地 S42 社会停车场用地 独立地段的公共停车场和停车库用地， 不包括其它各类用地配建的停车场、 停车库用地 S43 游艇码头用地 独立设置的游艇停泊码头及附属设施用地，不包括水域部分的游艇泊位 珠海市城市规划技术标准与准则珠海市城市规划技术标准与准则 9 类别代码 类别名称 内容 大类 中类 小类 S9 其它交通设施用地 除以上之外的交通设施用地，包括教练场、通用航空等用地 U 公用设施用地 供应、环境、安全等设施用地 U1 供应设施用地 供水、供电、供燃气和供热等设施用地 U11 供水用地 城市取水设施、自来水厂、再生水厂、加压泵站、高位水池等设施用地 U12 供电用地 变电站、开闭所、变配电所等设施用地，不包括电厂用地。 高压走廊下规定的控制范围内的用地应按其地面实际用途归类 U13 供燃气用地 分输站、门站、储气站、加气母站、调压站、液化石油气储配站、灌瓶站和地面输气管廊等设施用地，不包括制气厂用地 U14 供热用地 集中供热锅炉房、热力站、换热站和地面输热管廊等设施用地 U15 通信用地 邮政中心局、邮政支局、邮件处理中心、电信局、移动基站、微波站等设施用地 U2 环境设施用地 雨水、污水、固体废物处理等环境保护设施及其附属设施用地 U21 排水用地 雨水泵站、污水泵站、污水处理、污泥处理等设施及其附属的构筑物用地， 不包括排水河渠用地 U22 环卫用地 生活垃圾、 医疗垃圾、 危险废物处理 （置） ，以及垃圾转运、再生资源回收、公厕、车辆清洗、环卫车辆停放修理等设施用地 U3 安全设施用地 消防、 防洪等保卫城市安全的公用设施及其附属设施用地 U31 消防用地 消防站、 消防通信及指挥训练中心等设施用地 U32 防洪用地 防洪堤、防洪枢纽、排洪沟渠等设施用地 U9 其它公用设施用地 除以上之外的公用设施用地，包括施工、养护、维修、监测等设施用地 G 绿地与广场用地 公园绿地、防护绿地、广场等公共开放空间用地 G1 公园绿地 向公众开放，以游憩为主要功能，兼具生态、美化、防灾作用等的绿地 G11 公园 综合性公园、纪念性公园、儿童公园、动物园、植物园、古典园林等用地 第第 2 章用地分类与城市用地规划章用地分类与城市用地规划 10 类别代码 类别名称 内容 大类 中类 小类 G12 社区公园 以绿化为本底，配备体育锻炼场地、器材等以体育锻炼和休闲健身为主要功能的社区公园用地 G13 街头绿地 沿道路、河湖、海岸等，设有一定游憩设施或起装饰性作用的绿化用地 G2 防护绿地 城市建设区内，具有卫生、隔离和安全防护功能的绿地 G3 广场用地 以文化体育、游憩、纪念、集会和避险等功能为主的城市公共活动场等用地 2.1.4 零散用地规模控制 2.1.4.1 零散用地面积未达到表 2-3 要求的，不宜单独建设。 表表 2 2- -3 3 零散用地最小面积要求零散用地最小面积要求 用地类别 零散用地最小面积（） 居住用地（R） 低层住宅 3000 多层及高层住宅 4000 商业服务业设施用地（B） 建筑高度24m 3000 建筑高度为 2454m 4000 建筑高度54m 5000 工业及物流仓储用地（M、W） 2000 2.1.4.2 零散用地未达到以上规定的最小面积， 在不妨碍城市规划实施的前提下，确实无法调整、合并的，城市规划行政主管部门可予以核准建设。 2.1.4.3 零散用地宜作为公共绿地、停车场、广场等公共开放空间使用，或作为社区配套、市政基础设施等用地。 珠海市城市规划技术标准与准则珠海市城市规划技术标准与准则 11 2.22.2 土地混合使用土地混合使用 2.2.1 基本准则 2.2.1.1 为引导土地集约使用、促进产业升级转型、减少交通需求以及提升城市内涵品质，鼓励合理的土地混合使用，增强土地使用的弹性。 2.2.1.2 土地混合使用应符合环境相容、保障公益、结构平衡和景观协调等原则。 2.2.1.3 鼓励城市各级中心区、 商业与公共服务中心区、 轨道站点服务范围、客运交通枢纽及重要的滨水区等区域的土地混合使用。 2.2.1.4 具体地块的土地混合使用应符合相关技术条件和政策条件的要求： （1） 相关技术条件主要包括具体地块的上层次规划要求、周边条件、交通、市政、公共服务设施等情况，自然与地理承载力、日照通风和消防等强制性规定等。位于生态敏感区、重要的景观区域或可能造成较大环境影响、安全影响的，应进行专项技术论证。 （2） 相关政策条件主要包括国家、省、市的土地、规划、产权和产业政策，以及是否满足申报条件、符合行政许可的程序要求等。 2.2.2 土地的混合使用规划 2.2.2.1 当一个地块内某类使用功能的计容建筑面积占该地块总计容建筑面积的比例大于或等于 90%时，该地块被视为单一性质的用地。若该地块任一性质用地的计容建筑面积占总计容建筑面积均不超过90%，则视为混合用地。 2.2.2.2 在城市规划编制中，当土地使用功能需要规划为混合用地时，混合用地的用地代码之间采用“+”连接, 排列顺序应按照建筑规模对应的用地性质从多到少排列。 2.2.2.3 本标准与准则重点鼓励下列类型用地的混合使用： （1） 在各级城市中心区、商业与公共服务中心区，鼓励商业与商务、文化娱乐功能的混合使用，用地性质表达为商业用地+商务用地+娱乐康体用地（B1+B2+B3） 。 （2） 鼓励轨道交通用地与商业用地、二类居住用地混合使用，立体利用轨道上盖空间，建设商业、办公、旅馆、住宅与配套设施等综合功能体，用地性质表达为轨道交通用地+商业用地（S2+B1） 、轨道交通用地+二类居住用地（S2+R2） 。 2.2.2.4 土地出让阶段， 单一性质的用地需要变更土地使用性质或混合用地需要调整计容建筑类型与占比时，应符合表 2-4 的规定。在规划许可满足相关技术条件和政策条件时， 并经过城市规划行政主管部门核准，可通过控规修正程序进行调整，不视为修改法定文件。 第第 2 章用地分类与城市用地规划章用地分类与城市用地规划 12 2.2.2.5 土地出让阶段，确需改变建设用地使用性质，且超出表 2-4 和表2-5 的规定范围，应当依法修改控制性详细规划。 2.2.2.6 规划的公共管理与公共服务设施用地、公用设施用地、道路与交通设施用地、区域交通设施用地、绿地与广场用地，应严格按规划控制管理，不得任意改变其用途；因公共利益需要增设的公用设施，在满足相关行业标准的前提下，可通过控规修正程序,在其它用地内安排。 珠海市城市规划技术标准与准则珠海市城市规划技术标准与准则 13 表 2-4 用地性质变更转换一览表 序号 可变更用地性质 控规用地性质 公共管理与公共服务设施用地 商业服务业设施用地 工业用地 物流仓储用地 公用设施用地 商业用地 商务用地 娱乐康体用地 公用设施营业网点用地 总部经济用地 旅馆业用地 会展用地 其它服务设施用地 新型产业用地 一类工业用地 二类工业用地 三类工业用地 物流用地 一类仓储用地 二类仓储用地 三类仓储用地 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 A U B1 B2 B3 B4 B5 B6 B7 B9 M0 M1 M2 M3 W0 W1 W2 W3 1 商业服务业设施用地 商业用地 B1 2 商务用地 B2 3 娱乐康体用地 B3 4 公用设施营业网点用地 B4 5 总部经济用地 B5 6 旅馆业用地 B6 7 会展用地 B7 8 其他服务设施用地 B9 9 工业用地 新型产业用地 M0 10 一类工业用地 M1 11 二类工业用地 M2 12 三类工业用地 M3 13 物流仓储用地 物流用地 W0 14 一类仓储用地 W1 15 二类仓储用地 W2 16 三类仓储用地 W3 注： （1）此表只适应于规划条件出具前。 （2）当法律、法规、规章、政策有明文规定的，依照相关规定执行。 （3） “”表示许可，允许将控规用地性质变更；空白表示不许可，不允许通过控规修正程序进行变更，若需调整应当依法修改控制性详细规划。 (4)工业用地的变更转换需要征求属地政府意见。第第 2 章用地分类与城市用地规划章用地分类与城市用地规划 14 2.2.3 土地使用兼容性规定 2.2.4 土地使用兼容性仅针对单一性质的用地， 是指计容建筑面积比例超过 90%的单一性质用地对其他性质计容建筑的兼容性，兼容比例不超过 10%。单一性质用地的兼容性，用符合表 2-5 的规定。 表 2-5 单一性质用地附属建筑类别调整兼容表 序号 主导性质 可兼容用地性质 备注 1 一类居住用地 R1 B1、S1、S4 2 二类居住用地 R2 B1、S1、S4 若 R2 用地周边缺乏商业配套设施， 则 R2 用地允许兼容 B1，且比例不宜超过 3% 3 行政办公用地 A1 A、S 4 商业用地 B1 B、A、S 5 商务用地 B2 B、A、S 6 娱乐康体用地 B3 B、A、S 7 总部经济用地 B5 B1 8 旅馆业用地 B6 B、S 9 会展用地 B7 B1、B2、B6、S 10 新型产业用地 M0 B1、B2、B5、R4、S 11 一类工业用地 M1 B1、B2、B5、S、R4 12 二类工业用地 M2 13 物流用地 W0 B1、S4 14 一类仓储用地 W1 B1、B2、S、R4 15 二类仓储用地 W2 16 城市轨道交通用地 S2 B、S3、S4 17 公共交通场站用地 S4 B1 18 综合交通枢纽用地 S3 B、S2、S4 19 公园绿地 G1 B1、S4、A4、U 20 防护绿地 G2 U 21 广场用地 G3 U、B1、S4、A4 注： （1）此表只适用于规划条件出具前。 （2）当法律、法规、规章、政策有明文规定的，依照相关规定执行。 （3）单一性质的新型产业用地的兼容性比例不超过 20%，一类工业用地和二类工业用地的兼容性比例不超过 15%。 2.2.5 建设用地适建性规定 项目用地范围内可配套建设内容的适建范围按表 2-6 的规定执行；表 2-6 中未列入的建设内容， 应由城市规划行政主管部门根据地块对周边环境的影响和外部基础设施条件，具体核定适建范围。珠海市城市规划技术标准与准则珠海市城市规划技术标准与准则 15 表表 2 2- -6 6 部分建设用地适建范围表部分建设用地适建范围表 序号 用地性质 建设内容 居住用地 公共管理与公共服务设施用地 商业服务业设施用地 工业用地 物流仓储用地 道路与交通设施 用地 公用设施用地 绿地与广场用地 一类居住用地 二类居住用地 行政办公用地 文化设施用地 教育 科研 用地 体育用地 医疗卫生用地 社会福利用地 文物古迹用地 宗 教 用 地 商 业 用 地 商 务 用 地 娱 乐 康 体 用 地 公用 设施 营业 网点 用地 总部 经济 用地 旅馆业用地 会展用地 其它 服务 设施 用地 农贸市场 用地 新型产业用地 一类工业用地 二类工业用地 三类工业用地 物流用地 一类仓储用地 二类仓储用地 三类仓储用地 城市轨道交通用地 综合交通枢纽用地 公共交通场站用地 其它交通设施用地 公共绿地 生产防护绿地 广场用地 R1 R2 A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A9 B1 B2 B3 B4 B5 B6 B7 B9 B14 M0 M1 M2 M3 W0 W1 W2 W3 S2 S3 S4 S9 U G1 G2 G3 1 独栋底层住宅 2 住宅 3 宿舍 4 餐饮类设施 5 邮政所、储蓄所 6 门诊所、卫生站 7 小型运动场 8 社区体育公园 9 社区工作用房 10 物业管理 11 便民商店 12 肉菜市场 13 自用办公楼 14 员工食堂 15 普通仓库 第第 2 章用地分类与城市用地规划章用地分类与城市用地规划 16 序号 用地性质 建设内容 居住用地 公共管理与公共服务设施用地 商业服务业设施用地 工业用地 物流仓储用地 道路与交通设施 用地 公用设施用地 绿地与广场用地 一类居住用地 二类居住用地 行政办公用地 文化设施用地 教育 科研 用地 体育用地 医疗卫生用地 社会福利用地 文物古迹用地 宗 教 用 地 商 业 用 地 商 务 用 地 娱 乐 康 体 用 地 公用 设施 营业 网点 用地 总部 经济 用地 旅馆业用地 会展用地 其它 服务 设施 用地 农贸市场 用地 新型产业用地 一类工业用地 二类工业用地 三类工业用地 物流用地 一类仓储用地 二类仓储用地 三类仓储用地 城市轨道交通用地 综合交通枢纽用地 公共交通场站用地 其它交通设施用地 公共绿地 生产防护绿地 广场用地 R1 R2 A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A9 B1 B2 B3 B4 B5 B6 B7 B9 B14 M0 M1 M2 M3 W0 W1 W2 W3 S2 S3 S4 S9 U G1 G2 G3 16 社会停车场 17 开关站/配电室 18 汇聚机房设备间 19 垃圾收集站 20 燃气调压柜 21 公厕 注： （1） “”表示许可，允许建设的项目； “”表示有条件许可，由城市规划管理部门根据具体条件和规划要求，确定是否可以在附加其他条件的情况下，在该类土地使用性质的地块中建设的项目； “”表示不许可，通常情况下不允许建设的项目。 （2）此表只适用于取得建设用地规划条件后，在表 2-5 允许兼容范围内，明确设施适建范围。珠海市城市规划技术标准与准珠海市城市规划技术标准与准则则 17 2.32.3 城市用地规划城市用地规划 2.3.1 基本准则 2.3.1.1 按照可持续发展要求，充分保护与利用自然山水格局，严格控制城市增长边界，延续组团型城市结构，显山露水，建设环境优美、组团各具特色的生态型滨海城市。 2.3.1.2 城市用地布局应与公共交通发展水平相适应， 促进土地与交通一体化发展，提高交通沿线土地使用效率，鼓励 TOD 模式开发。 2.3.1.3 城市组团内部各类用地功能应充分促进居住、 就业与公共服务设施的协调发展。 2.3.1.4 在城市更新区，须严格保护文物古迹用地，延续历史文脉，塑造城市特色文化，提升城市品位；在完善城市基础设施和公共服务设施的基础上，适度提高土地使用效益。 2.3.2 居住用地 2.3.2.1 基本准则 （1） 居住用地布局应综合考虑区位、周边环境和用地条件等因素，相对集中布局，形成相应规模的居住区（居住区、居住小区、居住组团，见表 2-7） 。 （2） 居住用地布局应体现产城融合、职住平衡的原则。 （3） 居住用地内的公共设施配置应符合本标准与准则第3章的有关规定，有条件的地区应设置邻里中心。 （4） 居住用地布局应综合考虑卫生和安全等要求。 （5） 保障性住房用地应采取“大分散、小集中”的布局模式，倡导与普通商品住房配套建设， 实现保障性住房布局的空间相对均衡，有利于促进社会融合。 表表 2 2- -7 7 居住区分级控制规模居住区分级控制规模 居住区 （一级邻里） 居住小区 （二级邻里） 居住组团 户数（户） 1000016000 30005000 3001000 人口（人） 3000050000 1000015000 10003000 注：每户按照 3.2 人计算。 2.3.2.2 交通组织 （1） 居住用地交通组织应综合考虑机动车、慢行交通系统，应在保障行人安全的前提下合理组织机动车通行线路和设置停车场库，宜实行人车分流。 （2） 居住用地内部应避免过境车辆的穿行，道路规划应方便内外联系，注重安全，通而不畅；应有通往公共交通站点、邻近居住用地或主要公共设施的、便捷安全的慢行路线。 （3） 居住用地的交通组织应满足防灾和救灾的需要，机动车道路第第 2 章用地分类与城市用地规划章用地分类与城市用地规划 18 和转弯半径应满足消防车、 救护车和垃圾车等工程及救援车辆的通行。 （4） 居住用地内的交通组织应符合无障碍设计的有关规定。 （5） 居住用地地面停车场宜采用透水材料铺装。 2.3.2.3 空间环境 （1） 居住用地的空间环境包含居住用地内的公共绿地、宅旁绿地、配套设施附属绿地和道路绿地、社区公共空间等。 （2） 居住用地内应有一定活动内容及设施的集中公共绿地，并宜结合公共绿地设置社区体育活动设施和儿童活动场地。 （3） 鼓励通过垂直绿化、 屋顶花园、 阳台及底层架空绿化等方式，联系和渗透居住用地的绿色空间环境。 （4） 居住用地地下及半地下建筑的掩土绿化应与整体空间环境相结合。 （5） 居住用地的空间环境控制应满足本标准与准则第6章的有关规定。 2.3.3 工业用地 2.3.3.1 基本准则 （1） 工业用地布局宜引导生产与生活功能的协调发展，应遵循空间集聚和用地集约的原则，相对集中布局形成工业区或产业园区。 （2） 有气体污染物排放的工业不应布置在城市上风向地区，有水污染物排放的工业不应布置在城市上游地区。 （3） 新型产业用地、一类工业用地应尽量靠近城镇生活区布局；二、三类工业用地应单独布置，不应与居住、公共设施及其它功能区相混合；并与其它非工业用地之间保持一定的卫生距离，符合相关的防护距离规定；工业用地严禁在水源保护区和旅游区内选址。 （4） 污染较严重的工业宜集中布局，设置专门的污染工业区。 （5） 周边地区市政设施不够完善的工业区、产业园区应自建污水处理设施。 （6） 积极推进老旧工业用地的整合、转型、升级、改造，提高土地利用效率，拓展发展空间，优化产业结构。 2.3.3.2 工业区 （1） 以产品生产功能为主的工业用地宜集中布置形成工业区。 （2） 新型产业、一类、二类工业区内，可配套建设一定规模的单身宿舍，其建筑间距应符合第 6 章的规定；三类工业区内严禁建设职工宿舍。 2.3.3.3 产业园区 （1） 具有一定的产业集群效应， 具有较强产品开发能力， 具有科、工、贸等综合产业