大连市胜利广场调研报告2.doc

大连市胜利广场调研报告
大连市胜利广场调研报告
2008

调研人：沈乐平、李尚坤、袁志强、方磊、
邓刚、李若琪
调研时间：2008年6月27日
人和商业控股有限公司资产并购经营管理部

目 录
一、大连市商业概况 3
二、青泥洼桥商圈概况 3
三、项目调研报告 6
（一） 地理位置及商业分布 7
（二） 交通情况 7
（三） 物流情况 7
（四） 自然状况 7
（五） 发展史 8
（六） 人员组织架构 9
（七） 经营状况 9
（八） 调研综述 17
附件一：访谈记录 18
附件二：平面图 20

一、大连市商业概况：
目前大连商业区的格局可以分为东、中、西三大商圈。作为大连传统商圈的东部商圈是指火车站前一带的商业区域，包括青泥洼桥和天津街两部分。随着站北广场的规划及青泥洼桥商业步行街建设，使得东部商圈的规模逐步扩大、辐射力增强。青泥洼桥具有代表性的商业有：麦凯乐、大商新玛特、大连商场、胜利广场、大商男店、秋林女店、百年商城。
在东部商圈中，天津街曾是大连市知名的传统商业街。近年由于商业项目运作的不顺利，天津街原有繁华的商业氛围已经不复存在。天津街具有代表性的商场有新世界百货、天伦商厦、国泰商厦。
西部商圈即西安路商圈，由于其产品丰富，加之较大的市场容量使得西安路商圈近年发展迅速。西安路的商场以百盛、长兴购物中心、锦辉商城为代表。
中部商圈是三大商圈中的新生商圈，奥林匹克购物中心、沃尔玛、百盛购物中心以及餐饮一条街、电子商城让该商圈拥有较强的发展动力。
二、青泥洼桥商圈概况
青泥洼桥商圈代表性的商场有大连百年城、麦凯乐大连总店、大商新玛特购物休闲广场、大连商场、秋林女店、大商男店、大连奥特莱特商场、胜利广场，详情如下。
（一） 百年城休闲购物中心简介：
百年城休闲购物中心位于大连市青泥洼桥商业街，由大连百年实业有限公司与香港联益集团联合投资兴建的。商场于 2002年1月18日正式营业，建筑面积约为80000㎡。百年城作为大连的标志性建筑，拥有堪称亚洲第一的全玻璃幕墙。百年城主力店为太平洋百货（主营服装、服饰、珠宝、化妆品等），银行、钟表、个人护理、餐饮等行业主力店品牌店达130余个，而且百年城世界名品中心更是汇集了EMPORIO ARMANI、ZAGNA、MONT BLANC、BURBERRY、HUGO BOSS、PRADA、DUNHILL、KENZO、 PORTS、BMW LIFESTYLE等世界一线品牌，是青泥洼桥商圈中品牌档次最高的购物中心。
（二） 麦凯乐大连总店简介：
大连麦凯乐总店位于青泥街57号，总营业面积50000㎡，于1998年9月19日开业。麦凯乐自04年被大商集团收购以来即定位高档精品流行百货，是大商集团中的高档百货主力店，其不仅秉承了麦凯乐原有日式管理模式，而且更贴合国情和大连本土的消费需求，在青泥洼桥商圈中占据着重要的商业地位。              
（三） 大连新玛特购物休闲广场简介：
大连新玛特购物休闲广场位于站前中山区友好街30号，建筑面积约为100000㎡。其业态涵盖流行百货、大型超市、专卖店、华纳影院、真冰场、宠物店、健身会所、国际餐饮连锁品牌。已成为满足消费者购物、文化、餐饮、休闲、娱乐、商住等多种功能一站式购物广场。
（四） 大连商场简介：
大连商场是闻名全国的大型百货零售企业，隶属于大商集团股份有限公司。始建于1937年，建筑面积50000㎡，营业面积35000㎡，集餐饮、休闲、娱乐等功能于一体的单体百货，该商场经营环境较好，素有“大连第一店”之称，但目前经营状况一般。
（五） 大连秋林女店简介：
大连秋林女店于1998年10月29日正式营业，其前身为创建于1937年的大连秋林公司，是大连市老牌国有商业企业。后经大商集团斥资千万全面改造后更名为大连秋林女店，定位为女性专业店。大连秋林女店占地面积1000余㎡。因该商场定位经营女装，鲜明独特的市场定位，目前该商场现已成为东北第一家集购物、餐饮、健身、美容、文化沙龙为一体的女士用品专业店。
（六） 大商男店简介：
大商男店属隶于大商集团，是大商集团创建的一个极具特色的专业店铺——全国首家男士用品专门店。大商男店地处大连市中心著名的青泥洼桥商业区，是该区内的七个主力店铺之一。总面积19000㎡，经营面积12000㎡，包括地下一层，地上九层。店外门前有4000㎡广场，分为休闲区和停车场两部分。大商男店于2002年12月21日开业，集购物、休闲、聚会、娱乐于一体的男士用品专业化店。
（七） 大连奥特莱特商场简介：
大连奥特莱特商场位于大连市中山区胜利广场3号宏孚国际大厦内，商场区域为二层至五层，一层为宏孚国际大厦大堂，六层以上为商用写字间。奥特莱特商场以批发为主，零售为辅，主营韩国品牌及韩国进口服装服饰，是大连市经营韩国服装、服饰较集中的商场。该商场于2003年9月份开业，建筑面积4800㎡，使用面积2700㎡，共有200余户。大部分商户为韩国人，货品大部分来自韩国首尔的东大门与南大门批发市场，也有部分货品来自青岛、威海等地，主流价格带均在200---500元左右，货品韩式风格突出，精品间装修风格典雅独具特色。该商场稳定的采购商户多在每周二、三及周日集中进货，其间客流量较大，其它时间均为大连市的零售客流到此选购。
注：由于调研时间有限，以上个商业项目资料多为二手资料。

三、项目调研报告
大连市胜利广场调研报告

【胜利广场图片】

【胜利广场地理位置平面图】
（一） 地理位置及商业分布
胜利广场位于大连火车站前广场地下，其地面口部可以与长江路、青泥街、前进街、中山路四条街道相接，广场周边分布着多个商业项目，包括百年城、麦凯乐、新玛特、太平洋百货、大连商场、大商家电商场、秋林女店、大世界国际家居中心等。
（二） 交通情况
由于优越的地理位置，公路交通较为方便。长江路、青泥街、友好街上设有6个公交站台，共有公交线路14条，包括7、13、30、31、22、101、201、408、411、414、512、513、531、602，基本可到达市内各区域。
（三） 物流情况
由于胜利广场的商户全部为零售经营，进货数量有限，商户大多数采用乘车自运。外省市来货通过物流公司到达货站后转至各店铺内，货品运输较为方便。
（四） 自然状况
1、全称： 大连胜利广场发展有限公司
2、地址： 大连市中山区胜利广场28号
3、网址：
4、性质： 合资
5、法定代表人：蔡宽民
6、成立时间： 1993年
7、隶属关系： 香港博泰发展有限公司
8、营业时间：9：30—20：30
9、主营项目： 服装、鞋、箱包、餐饮、手机、娱乐
10、经营方式： 租赁
11、商场规模：建筑面积：156000㎡（实测132200㎡）
使用面积：88060㎡
（五） 发展史
由于大连市政府招商引资的努力，加之较好的商业契机，1992年蔡辰男先生以香港博泰发展有限公司的名义与大连市政府答成投资协议，筹建胜利广场项目。双方为胜利广场的两大股东，其中香港博泰发展有限公司占股80%，具体发展情况如下：
1、开发建设方面
1993年胜利广场项目开工建设。经多年运作，该项目于1998年5月30日正式营业，商场包括地上建筑、地下四层及停车场建筑面积140000㎡。
2004年胜利购物长廊营业，使得胜利广场的建筑面积增至156000㎡。
2、经营管理方面
1998年5月30日胜利广场开业。开业初期，胜利广场共聘用了50余位台湾籍主管，使胜利广场迅速走过了最初的市场培育期和调整期。
1999年胜利广场在台北召开董事会并通过决议改聘蔡宽民为董事长兼总经理。
2000年7月胜利广场数码区正式营业。
2001年5月胜利广场夹层都会名店开盘销售，地下三层钱隆大集营业。
2001年9月都会名店营业。
2002年12月鞋乐大集营业。
2004年1月购物长廊、哈韩名店营业。
商场最初主要以租赁的方式经营，后将部分商铺的使用权逐渐销售给商户，据称目前80%的商铺已经被买断。商场经过多次调整形成了目前的以服装，饰品杂货，餐饮，通讯等项目为主的经营品项格局，号称是亚洲最大的地下商城。
（六） 人员组织架构
总经理
总经办
物管部
工程部
财务部
企划部
业务部

（七） 经营状况
1.商场规模及商铺数量
地上商业部分

建筑面积（㎡）
使用面积（㎡）
主营项目
A座
11000
11000
国美电器、银行
B座
11000
11000
餐饮、娱乐
合计
22000
22000

地下商业部分
楼层
建筑面积（㎡）
使用面积（㎡）
商户数量（户）
主营项目
夹层
18600
9100
447
服装、餐饮
购物长廊
8000
5100
352
服装
负一层
23800
11300
465
服装、饰品、旅游纪念品、
娱乐、妆品等
负二层
20800
10400
927
服装、鞋类、通讯、饮品
负三层
19100
10260
1146
服装、饰品、餐饮、娱乐
合计
90300
46160
3337

注：以每个店铺为一个商户经营计算。
停车场部分
楼层
建筑面积（㎡）
使用面积（㎡）
负一层
5800
5800
负二层
6200
6200
负三层
7900
7900
合计
19900
19900
商场总规模构成
区域
建筑面积（㎡）
使用面积（㎡）
地上商业部分
22000
22000
地下商业部分
90300
46160
停车场部分
19900
19900
合计
132200
88060

2.经营特色及品类描述
胜利广场总建筑面积号称1560000㎡，据称是亚洲最大的地下零售市场，经营品项较为齐全，是集青年群体购物、餐饮、娱乐为一体的大型商业项目。访谈了解80%的商铺已被商户买断。经营区划较为合理，各品类特征较为明显，具体情况如下：
夹层为最上层，主要包括都会名店街、贞花韩城、精品名店街。
都会名店街于商场开业初期即以形成，现有商户176户，该区域经营面积近2000㎡，主营中高档时尚、品味、精品女装，主力价格带在240—500元，货品主要来自广州、深圳等地。白色石膏柱的设计元素体现高贵典雅的装修风格，与经营服装的风格档次相呼应，多年的经营调整使都会名店街成为胜利购物广场最具靓点的一个区域，吸引消费能力相对较强的中青年消费群体到此购物。
贞花韩城分为两个经营区域，分别位于夹层和负一层，共有237户，主要经营中、高档韩式风格女装，商户实力较强，货品多来自广州、深圳，少数货品来自韩国，主力价格带在200—400元。主力户型为12㎡，装修风格较能突显商品特色。据了解贞花韩城2003年3月—2008年3月被一韩国人承包经营，该区域是胜利广场中经营效益较好的。访谈了解合同到期后，该区域大部分商铺将被商场收回。贞花汉城夹层现全部以租赁方式经营，收回后商场对负一层进行了重新装修，并将大部分精品间以买断的形式卖给商户。商户盈利状况较好，经营较稳定，转租转兑情况较少。
精品名店街分为一、二街，面积3500㎡，共有品牌38个，以知名休闲品牌为主，包括佐丹奴、卡玛、班尼路、以纯、艾夫斯等，主流户型为50—100㎡，该区域装修风格特点突出，主通道及公共区域由商场统一装修，商场照明、彩化、VI设计等方面与百货商场风格相似，是各经营区域中装修最好，品牌知名度最高的区域，商品主力价格带为100—200元。商户经营实力强，盈利状况较好，经营稳定。
胜利购物长廊是胜利广场于2004年9月开发的一条地下商业街，与夹层相接，全长240m，共352户，主流户型为25㎡、50㎡，主营休闲类、时尚类服装服饰。由于地处中山路中段，地面有多个公交站点，为胜利广场吸纳了大量的外部客流。双通道动线清晰，大户型给消费者明亮、简洁、宽敞的视觉效果，经营品牌有歌莉娅、adidas、阿瑟斯、大脸猫等品牌，另该区域还配有咖啡吧、便利店、旅行社、花店、干洗店等服务设施，能够满足不同消费者的需求。商户经营效益较好，调研中未发现转租转兑铺位。
负一层主要由W靓街、小纽约男装馆、汉城小镇、哈韩名店街构成。
W靓街于2001年开业，共有131户，以6㎡小铺位为主，主要经营低档时尚女装，货品多来自沈阳、北京等地，零售主力价格带在80—180元。货品差异较小，同质化商品的竞争较大，格局混乱，动线不清，致使该区域客流较少，商户经营效益较差，目前现存在空铺，转租转兑频率较高。
汉城小镇同旅游一条街相连接，经营面积为600㎡。主营韩式风格女装，共有43户。主力户型为8㎡，公共区域为商场统一装修，营造出韩国民族风格。名为汉城小镇，但基本没有韩国货品，货品主要来自北京、沈阳、杭州、广州，由于多为近途取货，雷同的款式较多，主力价格带为100—300元，加价程度、获利能力不如贞花韩城。该区域为2006年重新改造（原为E酷街），经营时间较短，据商户反应老贞花强于汉城小镇主要是由于老贞花经营时间久，顾客较为熟知，客流稳定，加之商户的货品来自广州的较多，使得商户的经营状况较好。汉城小镇商铺多被买断，转租价格一般在450元/月·㎡，远低于贞花韩城的转租价格，尚存在空铺。
小纽约男装馆紧邻汉城小镇，主营男士时尚休闲装，是胜利广场最集中规模最大的男装区域，共有110户。该区域单件商品价格相对较高，主力价格带为100—300元，货品主要来自北京、沈阳、上海、广州等地。主力户型为8㎡，商场统一装修，视觉效果较好。该区域原经营项目杂乱，商场2006年对此区域进行规划调整，形成比较集中的男装区，目前该区域经营状况一般，转租租金相对较低，一般在350元/月·㎡，多数商户年盈利在4—5万元，商户经营稳定。
负二层分为三个部分，包括胜广电讯、鞋乐大集、东京小城。
胜广电讯为整包区，由个人承包经营，营业面积约3800㎡，共有柜台500余个，精品间40余个，是大连营业面积最大、通讯品类最集中的手机卖场，其主要经营水货手机、二手手机及配件批发与手机维修，此经营区域成立时间较早，具有一定知名度，培育了大量固定客群，商户在此经营多年，实力较强，但随着天津街、上海街等专业手机卖场的陆续开业，对胜广电讯形成较大冲击，致使其经营情况逐渐下滑，现商场已存在多处空铺，目前卖场柜台租金价格10000-13000元/节·年，精品间租金价格 400元/月·㎡。
鞋乐大集是胜利广场经营低档时尚休闲鞋的最为集中的区域，共有300户，分为老区和新区，老区的商户原在负三层经营，2007年10月末由于商场经营调整将此部分商户调至负二层现在区域经营，为了逐步扩大鞋乐大集的经营面积2008年1月将原来的汤姆熊欢乐世界改造扩建鞋乐大集新区，最终形成了目前鞋乐大集的格局。货品多来自沈阳和当地的大菜市鞋业批发市场，主力价格带在50—150元，主要面向学生、年轻顾客、游客。由于新区正在调整，尚存才部分空铺。
东京小城约有商户130户，面积约2700㎡。东京小城以男装T恤、牛仔裤为主，包括靓仔装、外贸装、休闲装等风格货品。与地下一层的小纽约男装馆相比，消费者在此层的选择性更多。货品丰满但陈列相对简单，无橱窗设计，无创意装饰。该区域的主流户型在8-12㎡之间，通道设计宽度以3.6m为主，较其他楼层略宽。据商户反映东京小城大部分区域已被买断，其中新区的买断价格为6.25万元/㎡左右（2004年的买断价格）。同时了解到东京小城对大学生创业有年租金5%的优惠政策。另外，东京小城中还设有休闲饮吧--葡京小站，面积约260㎡左右，环境简约时尚，消费品质较低，消费客层以来此消费的青年人为主。
负三层由钱隆大集、麻辣烫食府、不夜城保龄球馆三部分组成。钱隆大集主营时尚、休闲服饰、箱包及饰品，其中经营服装及箱包的商户共517户（精品间主流户型为5—6㎡），经营饰品及内衣的商户共589户（1.2㎡柜台）。该区域共分四期，一、二期为老区，经营休闲女装、箱包及饰品，三期经营偏中低档休闲、时尚女装及饰品，该区域原经营鞋类，为填补空位，于2006年10月份整体搬迁至负二层，此区域重新规划，统一装修，目前此区域经营状况较好。四期经营休闲女装及内衣，该商场货品大部分来自沈阳、北京、火车站旧货批发市场、大菜市批发市场等地，仅有少部分货品来自广州，因该层经营户数较多，货品重叠性较大，竞争激烈，致使商户经营状况一般，经营饰品商户年利润在2-4万元之间，经营服装商户年利润3-5万元之间，商户盈利空间有限，因商场早在开业初期已经将精品屋位置以出售产权的形式交付商户使用（据调研了解，6㎡精品间的买断价格按照地点不同，买断价格在8—12万元之间，1.2m柜台按照地点不同买断价格15—24万元之间，买断年限均为35年），该区域商户实力不强，新创业者居多。据调研了解，6㎡精品间按照地点不同每天租金为150—170元之间，1.2m柜台按照地点不同每天租金在35—70元之间，经营费用商户能够承担，所以在此经营较为稳定。

3.商铺数量和主流户型
楼层
商铺数量（户）
主流户型（㎡）
夹层
447
10-20
购物长廊
352
25
负一层
465
7
负二层
927
8
负三层
1146
5
合计
3337

4.客流状况
类　别
日均客流数量（人）
进店客流
180000
5.商场各项费用缴费方式
（1）租金收费方式： 六个月一缴或一年一缴
（2）其它收费项目：抵押金2000-3000元/户
（3）工商费、国税、地税：50-70元/月·㎡
（4）物业管理费：90-135元/月·户
（5）保证金：2000-5000元/户
6.租金标准：
区域
租金标准（元/月·㎡）
夹层
550
购物长廊
550
负一层
450
负二层
350
负三层
600
注：由于负三层经营间面积较小，并且柜台居多，平米租金相对较高。
7.转租转兑明细：
序号
楼层
经营位置
品类
主业
姓名
面积
（㎡）
原始租金
（元/月·㎡）
转租价格（元/月·㎡）
转兑费（万元）
联系电话
备注
1
夹层
中山五号5076
女装
于女士
7.61
484
532

13109822148

2
夹层
都会名店街008
女装
潘女士
11
560

4
13591103069

3
负一层
贞花韩城47
女装
刘宝霞
9.8
720

6
13840981716

4
负一层
W靓街92
女装

8
400
平价

15942676721

5
负一层
汉城小镇26
女装
陈女士
9

450

买断
6
负一层
北街30
女装
龚纳
12

460

13898488830
买断
7
负一层
小纽约22
男装
陈先生
16

350

13998663507

8
负一层
小纽约34
男装
李先生
9

340

13624111815

9
负二层
鞋乐大集057
鞋
刘女士
5
300
320

13889580627

10
负二层
鞋乐大集129
鞋
候丽敏
10
338

4
13942096260

11
负三层花车
钱隆大集BF3089
饰品
女士
1.2m
40元/天
60元/天

13500786004

12
负三层花车
钱隆大集
化妆品
女士
1.2m
40元/天
50元/天

13898621407

13
负三层
钱隆大集B263
女装
女士
6

600

13918726654

14
负三层
钱隆大集C218
女装
女士
5

600

13898601508

注：胜利广场开业之初采用租赁方式经营，2001年起由于发展的需要，商场对部分商铺的使用权进行销售，销售价格为4万元—6万元/㎡，随着胜利广场的发展，售出商铺的数量不断增加，销售价格已经高达8万元—15万元/㎡，访谈了解目前胜利广场80%的商铺已经被商户买断，经营状况良好。
（八） 调研综述
大连胜利购物广场位于大连站前最繁华商圈——青泥洼桥商圈，是青泥洼桥商圈重要的商业项目。该商场自1998年开业至今，通过不断扩大经营面积，调整经营品项，目前已经成为集购物、餐饮、娱乐、休闲、服务于一体的东北最大的综合性地下商业中心，另该商场各区域装修风格时尚、独具特色，配套设施齐全，商场经营年限较长，知名度较高，加之其市场定位、经营的商品较为时尚、年轻，吸引了大连市大量年轻消费群体，现已成为大连青年时尚群体消费最为集中的商场，商场整体效益较好。

附件一：访谈记录
序号
楼层
经营位置
品类
主业
姓名
面积
（㎡）
原始租金
（元/月·㎡）
转租价格（元/月·㎡）
转兑费（万元）
联系电话
备注
1
夹层
中山五号5076
女装
于女士
7.61
484
532

13109822148

2
夹层
都会名店街008
女装
潘女士
11
560

4
13591103069

3
夹层
中山五号5053
女装
女士
5

该区域大部分被商户买断，5㎡买断价格140万元，
4
夹层
贞花韩城
女装
先生
12

长春人，在此经营5、6年，夹层平均租金18—20元/天·㎡，韩城负一层24元/天·㎡
5
夹层
购物长廊
女装
女士
14

购物长廊2004年形成，该区域大部分店明码实价，没有转租转兑，消费群体主要以游客为主。
6
负一层
贞花韩城47
女装
刘宝霞
9.8
720

6
13840981716

7
负一层
W靓街92
女装

8
400
平价

15942676721

8
负一层
汉城小镇26
女装
陈女士
9

450

买断
9
负一层
北街30
女装
龚纳
12

460

13898488830
买断
10
负一层
小纽约22
男装
陈先生
16

350

13998663507

11
负一层
小纽约34
男装
李先生
9

340

13624111815

12
负二层
鞋乐大集057
鞋
刘女士
5
300
320

13889580627

13
负二层
鞋乐大集129
鞋
候丽敏
10
338

4
13942096260

14
负三层花车
钱隆大集BF3089
饰品
女士
1.2m
40元/天
60元/天

13500786004

15
负三层花车
钱隆大集
化妆品
女士
1.2m
40元/天
50元/天

13898621407

16
负三层
钱隆大集B263
女装
女士
6

600

13918726654

17
负三层
钱隆大集C218
女装
女士
5

600

13898601508

附件二：平面图

【夹层平面图】

【胜利购物长廊平面图】

【负一层平面图】

【负二层平面图】

【负三层平面图】

人和商业控股有限公司资产并购经营管理部

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