小区弱电智能化系统设计方案.doc

某某小区弱电系统项目设计方案

智能化小区弱电

设
计
方
案

盐城海诺电子技术有限公司
二〇一二年七月四日

目 录
1. 项目概述与设计内容 4
1.1简介 4
1.2 智能化系统设计内容 4
1.2.1 智能化系统设计目标 5
1.2.2某某小区智能化系统建设要求 5
1.3 智能化系统设计技术规范标准 6
2. 智能化系统设计方案概述 8
2.1 智能化系统设计原则 8
2.2 智能化系统新技术应用 9
2.3 智能化集成管理 9
2.4 智能化系统组成及功能需求说明 11
2.4.1某某小区智能化系统说明 11
2.4.2某某小区智能化系统功能需求说明 11
3. 智能化应用系统设计及技术应用要求 14
3.1 智能物业管理系统(IPMS.net) 14
3.1.1 设计要求 14
3.1.2 技术应用要求 15
3.1.3 方案设计说明 16
3.1.4 系统配置要求 19
3.2 闭路电视监控系统(CCTV) 21
3.2.1 设计要求 21
3.2.2 相关技术指标 22
3.2.3 技术应用要求 22
3.2.4 方案设计说明 23
3.3 防盗报警系统 26
3.3.1 设计要求 26
3.3.2 技术应用要求 28
3.3.3 方案设计说明 28
3.3.4 设备性能及技术要求 28
3.4 公共广播系统(PAS) 29
3.4.1 设计要求 29
3.4.2 技术应用要求 30
3.4.3 方案设计说明 30
3.5 照明控制系统 31
3.5.1 设计说明 31
3.5.2 技术指标 32
3.5.3 控制范围 32
3.5.4 实现功能 33
3.6巡更管理系统 33
3.7停车场管理系统(CPS) 34
3.8楼宇对讲系统 38
3.8.1设计目标 38
3.8.2系统技术分析 39
3.8.3 系统结构设计 40
3.8.4 系统功能 40
3.9 计算机网络及电话系统 47
3.9.1 设计目标 47
3.9.2 系统技术分析 47
3.9.3 系统结构设计 48
3.9.4 系统功能 48
3.10 电视卫星及有线电视系统(CATV) 50
3.10.1 设计要求 50
3.10.2 技术应用要求 51
3.10.3 方案设计说明 51
4.工程实施组织计划 52
5.工程质量管理 63
6.施工部署及组织管理 65
7.质量保证措施 69
8.工期保证措施 72
9.安全生产保证措施 73
10.文明施工措施 76
11.成品保护措施 77
12.工程的培训及售后服务 78

1. 项目概述与设计内容
1.1简介
某某小区是一座现代化的住宅建筑，总建筑面约****多平方米，地上**层，地下**层，地下有**个车位的停车场。总户数****户。
基于以上情况，我司根据某某小区弱电智能化系统项目的建设充分借鉴国内相关经验，充分利用我司丰富的智能小区设计和施工实力，完成某某小区智能化建设的设计和施工。采用适度超前、先进、适用、优化组合的成套技术体系，实现建立一个安全、舒适、通信便捷，环境优雅的数字化、网络化、智能化的住宅小区，满足各个住户的要需求。
1.2 智能化系统设计内容
《某某小区智能化系统设计方案》(以下简称：“设计方案”)遵照国标GB/T50314-2000《智能建筑设计标准》中的甲级智能化系统工程设计规范执行，智能化系统基本功能和技术应用达到国家智能建筑甲级系统的功能要求。某某小区智能化系统设计包括三大部分，由以下10个智能化应用子系统组成：
一、物业自动化管理系统
1) 物业管理系统
二、建筑物管理系统
2) 闭路电视监控系统(CCTV)
3) 防盗防火报警系统
4) 智能巡更系统
5) 楼宇对讲系统
6) 停车场管理系统
7) 公共广播系统(PAS)
8) 智能照明系统
三、通讯网络系统
9) 计算机网络及电话系统（CNS）
10) 有线电视系统(CATV)
1.2.1 智能化系统设计目标
通过采用现代智能化集成管理技术，即：互联网络技术、自动化控制技术，以及数字化技术，进行精密设计、优化组合，精心建设某某小区智能化系统工程，提高某某小区高新技术的含量，满足住宅数字化技术应用的要求。某某小区智能化系统设计应以适度超前，采用先进、适用、优化组合的成套技术体系和设备体系，实现建立一个安全、舒适、通信便捷，环境优雅的数字化、网络化、智能化的住宅小区。
1.2.2某某小区智能化系统建设要求
1) 系统覆盖面要求：
应保证信息管理、网络建设和各种专业应用软件和硬件设备覆盖某某小区可持续的使用周期，为某某小区各个业务及住宅环节提供技术支撑和工作环境。
2) 系统集成度要求：
信息集成度包括以下方面的要求，即建筑物智能化集成管理系统 (BMS)和物业自动化管理系统之间实现信息共享、网络互通、功能协同和子系统协调联动控制。
3) 系统稳定可靠
应确保系统运行的稳定可靠、实用性强，安全性高，故障率低。
4) 操作简易
设置简易友好的用户操作界面，使用户操作简便，并可在网络安全认证的条件下，通过网络远程实现某某小区智能化系统综合信息的查询。
5) 系统的兼容与扩展
l 计算机平台的兼容性：包括计算机主机及终端、网络硬件、操作系统软件；
l 软件支撑平台的兼容性：包括数据库、网络支撑软件和应用系统开发工具；
l 应用系统的兼容性：包括物业管理系统，安保及楼宇自动化控制系统，身份识别“一卡通”管理系统，智能化集成管理系统等；
l 设备与产品的兼容性：选型的设备及产品应具有模块化、互换性和可扩展性。
6) 系统硬件
某某小区智能化系统的硬件包括：通讯网络设备、计算机、电子设备、监控系统器材、计量仪表等。系统硬件应具有先进性，避免短期内因技术陈旧造成整个系统性能不高和过早淘汰。在充分考虑先进性的同时，硬件系统应立足于用户对整个系统的具体需求。应优先选择那些采用先进和成熟技术，具有可扩展及实用性强的设备和产品。最大限度地发挥投资效益。无论是监控系统设备器材，还是通讯网络设备，都应具有良好的开放性。数字化的目的是实现设备资源和信息资源的共享，网络融合，功能协同，因此计算机和网络系统本身应具有开放性，并应能够提供标准和开放的接口和通讯协议。用户可根据需求，对系统进行拓展或升级。计算机和网络系统相关产品的选择要以先进性和适用性为基础，同时考虑其兼容性和扩展性。系统设备应优先选择采用国际标准设计、生产的标准化设备产品，避免因兼容性差造成系统难以升级或拓展。
随着社会与科技的不断发展和进步，某某小区智能化集成管理和物业及设施管理智能化系统的规模和自动化的程度会不断扩大和提高，用户的需求也会不断变化。因此，系统的硬件应充分考虑未来的可升级性。
7) 系统软件
系统软件是某某小区智能化集成管理和物业及设施管理的核心，它的功能好坏直接关系到整个系统的应用、管理和服务水平。系统软件包括：计算机及网络操作系统、系统集成软件、系统应用管理软件，以及实时监控软件等。系统软件应具有很高的可靠性和安全性。系统软件应采用多媒体技术，操作环境应采用中文图形化人机界面。系统软件具有处理声音及图像的能力。用机环境要适应不同层次管理和操作人员的计算机技术水平。系统软件应符合国家、行业标准，以及国际标准，具有可持续性和扩展性，便于某某小区智能化系统的多次升级和支持新硬件产品的应用。
1.3 智能化系统设计技术规范标准
某某小区智能化系统设计参照以下技术规范标准：
GB/T50314-2000 智能建筑设计标准
GB 50052-1995 供配电系统设计规范
GB 50045-95/2001版 高层民用建筑设计防火规范
GBJ 16－87/2001版 建筑设计防火规范
GB 16796-1997 安全防范报警系统设备安全要求和试验方法
GB 12663-1990 防盗报警控制器通用技术条件
GB16796-1997 防盗报警中心控制器
GA/T 57-2001 视频安防控制系统技术要求
GA/T 358-2001 入侵报警系统技术要求
GB16796-1997 安全防范报警系统设备安全要求和试验方法
GB/T15408-1994 报警系统电源装置、测试方法和性能规范
GB/50200-94 有线电视系统工程技术规范
GBT 6510-97 30MHZ-1GHZ声音和电视信号的电缆分配系统
GY/T 118-95 有线电视与有线广播光缆传输系统技术要求
GY/T106-1999 有线电视系统技术规范
GY/T148-2000 卫星数字电视接收机技术要求
GB/T 50312-2000 建筑与建筑群综合布线系统工程验收规范
GB/T 2887-2000 电子计算机场地通用规范
GB/9361-1988 计算机场地安全要求
GB/50174-1993 电子计算机机房设计规范
ISOIEC1801 客户建筑通用布线系统信息技术国际标准
ANSIFDDI 光纤分布式数据接口高速局域网标准
TPDDI 铜缆分布式数据接口高速局域网标准 建筑和建筑群综合
GB/T0311-2000 布线系统工程设计规范
GB/T14715-1993 信息技术设备用不间断电源通用技术条件
YD-5040-97 通信电源设备安装设计规范
GB50057 建筑物防雷设计规范
GB/T14916-1994 识别卡 物理特性（idt ISO7810-1985）

2. 智能化系统设计方案概述
2.1 智能化系统设计原则
某某小区智能化系统设计的原则是：遵照国标GB/T50314-2000《智能建筑设计标准》中的甲级智能化系统工程设计规范执行，智能化系统基本功能和技术应用达到国家智能建筑甲级系统的功能要求。设计应遵照《智能建筑设计标准》甲级分类标准的规范和技术要求进行，以及满足“智能化系统设计目标”中的内容。
某某小区智能化系统设计应满足，在数字化信息科技应用的基础上，采用数字化、信息化、网络化、自动化等高新科技，本着切实可行，设计适度超前，工程分阶段逐步实施的原则。某某小区智能化系统设计的重点是：基于数字化、网络化、自动化的智能化集成管理平台(BMS)，物业管理系统(IPMS)，楼宇设备监控管理系统(BAS)、宽带网络及无线网络系统(LAN+WLAN)、身份识别“一卡通”管理系统(ICMS.net)。实现数字化、网络化、智能化住宅小区建设目标。
某某小区智能化系统设计还应遵循以下设计原则：
1) 设计满足某某小区对智能化系统的需求定位和功能要求 ；
2) 设计图纸和文档符合国家有关建筑设计标准化的规范和要求；
3) 设计应采用目前国际上广泛应用的主流技术和新科技；
4) 设计应体现智能化系统功能与今后某某小区业务运作，以及与物业及设施管理模式相适应；
5) 设计应吸收国际上关于智能建筑建设的先进经验和成熟、可行的实施方案；
6) 设计应结合中国智能建筑发展的实际情况，系统设计除满足国家智能建筑设计甲级智能化系统的组成和基本功能的标准，同时具有适度超前的扩展性。设计也要考虑到某某小区在应用功能和运输业业务在建筑上设计的的特点，有关各智能化应用系统的配置和产品档次应具有多样化和可分步实施的扩展性。
2.2 智能化系统新技术应用
为了建设数字化、网络化、智能化的某某小区，在设计中应充分体现目前国际上主流的新技术和系统产品的应用：
1) 信息系统与自动化系统集成技术
l 应用Web集群服务.net网络化信息集成技术；
l 采用控制网络与智能化集成管理综合技术；
l 网络化楼宇机电设备监控管理系统；
l 网络化综合保安管理系统；
l 网络化身份识别“一卡通”管理系统；
l 网络化远控风机盘管启停和状态监视。
2) 基于网络化的物业及设施管理技术
l 基于网络化的物业及设施监控管理；
l 网络化智能物业及设施管理信息交互和服务。
3) 信息服务与光纤用户接入Intranet网络技术
l 基于.net技术的信息集成与服务平台；
l 实现光纤到桌面（预留功能）；
l 采用HFC/CATV双向电视传输网络；
l 宽带网络与无线网络相融合的综合布线系统。
4) 智能卡”一卡通”技术
l 采用具有车牌识别保安功能的感应卡停车场管理系统；
l 车位显示和车位实况监视系统
l 楼宇门禁管理系统
2.3 智能化集成管理
某某小区智能化系统分别由11个应用系统组成，为某某小区提供高效率物业及设施管理和增值服务，并通过智能化系统对物业及设施管理的支撑，降低小区物业管理的运行费用和节省能源，提高某某小区的生活档次。
某某小区智能化的核心是数字化与自动化。在某某小区宽带网络建设的同时，要特别注重控制网络与智能化集成管理的综合，让某某小区自动化监控信息汇入智能化集成管理，从而进一步拓宽自动化监控的范围和视野，丰富网络系统的信息内容与应用领域。实现某某小区物业及设施管理计算机的协同工作和信息共享。
1) 控制网络与信息综合技术应用要求
l 将某某小区监控系统集成于统一的控制网络平台。
l 各应用系统进行监控实时处理和协同控制。
l 将处理后的监控信息经控制网络开放的数据接口，通过局域网将监控信息和数据传送到物业管理中心。
根据当前计算机、网络和自动化技术的最新发展，建立在某某小区内部的Intranet宽带网络上，BMS智能化集成管理设计目标是，基于某某小区内部网络，通过Browser/Server方式来实现整个网络上的信息交互、综合和共享，实现统一的人机界面和跨平台的数据库访问。某某小区智能化集成管理平台的设计应采用成熟的网络技术，以TCP/IP 协议为基础，以网络数据库为核心应用，构成某某小区智能化集成管理BMS全系统内统一和便捷的信息交互平台，各个信息应用系统和监控自动化应用系统的实时运行信息可通过开放的数据接口上传到网络中心的系统集成服务器上，某某小区内各职能部门领导和管理人员均可以在授权下通过Web工具方便地浏览某某小区内部网络上丰富的信息资源，以及监控和管理各应用系统的实时工况。通过开放数据库接口技术将系统集成数据库、某某小区物业管理自动化系统数据库互联，提供全面综合的信息与数据。智能化集成管理系统通过数字化、网络化的应用，在互联网络安全认证下，可以在远程对某某小区的安防报警及机电设备运行的状态进行监控。当发生突发事件时，某某小区领导决策层及管理人员在监控中心或在世界任何地点，都可以实现对某某小区内发生的安防报警及突发事件进行实时监控和快速应急处理。
某某小区智能化集成管理包括以下两个层面的应用系统集成：
应用系统集成平台(BMS.net)：
l 综合保安管理系统(SMS)
l 楼宇自动化控制系统(BAS)；
l 公共广播系统(PAS)；
l 停车场管理系统(CPS)；
l 智能照明系统；
物业自动化管理系统集成平台：
l 物业管理系统
2.4 智能化系统组成及功能需求说明
2.4.1某某小区智能化系统说明
根据某某小区已确认的智能化、数字化网络信息服务为一体的现代化管理设计目标要求(以下简称：“智能化系统设计目标”)，某某小区智能化系统设计包括三大部分，由以下10个智能化应用子系统组成：
一、建筑物管理系统
1) 闭路电视监控系统(CCTV)
2) 防盗防火报警系统
3) 智能巡更系统
4) 楼宇对讲对讲系统
5) 停车场管理系统
6) 公共广播系统(PAS)
7) 智能照明系统
二、通讯网络系统
8) 计算机网络及电话系统（CNS）
9) 有线电视系统(CATV)
三、物业自动化管理系统
10) 物业管理系统
2.4.2某某小区智能化系统功能需求说明
1) 智能化集成管理系统(BMS.net)
某某小区智能化集成管理功能包括以下系统的信息集成：安防报警及闭路电视监控信息，机电设备运行及监控管理信息，照明及灯光控制管理，“一卡通”及门禁管理信息，消防报警监视。某某小区物业及设施管理人员在BMS系统的授权下，可通过互联网和某某小区局域网浏览和查询上述信息。照明及灯光控制包括通道走廊、停车场等的环境灯光自动控制，以及某某小区泛光照明控制。
2) 物业管理系统(IPMS.net)
某某小区智能物业管理系统功能包括：物业及设施管理与服务、物业及设施管理数据库、智能化各应用系统监控信息与物业及设施管理信息集成。管理内容包括：某某小区房产管理、某某小区用户使用注册登记管理，某某小区公共设施注册登记管理、机电设备注册登记管理、车辆注册登记管理、机电设备采购及备品备件管理、综合机电设备维修及保养管理等。
4) 综合保安监控管理系统(SMS)
综合保安监控管理系统功能包括：安防报警、巡更管理，闭路电视监控，等综合安防报警及监控管理。
闭路电视监控系统功能包括：闭路电视监控、云台控制、视频矩阵切换、报警联动、数字硬盘录像、图像信号网络传输等。
5) 公共广播系统(SMS)
公共广播系统功能包括：背景音乐、紧急广播联动、物管通知等。采用分区广播的的工作方式，并可以和某某小区内部专业通讯调度系统联网工作。
6) “一卡通”管理系统(ICMS.net)
停车场管理系统功能包括：员工车辆管理、停车场车位管理、车辆影像识别管理、停车场安全管理。
门禁系统功能包括：感应卡某某小区出入口门禁管理、楼层及住宅室门禁管理。
7) 综合布线系统(PDS)
某某小区综合布线系统包括：在某某小区内的管线敷设，综合弱电室、间、井，以及楼层配线箱安装，某某小区内计算机网络(有线、无线)、电话等系统的管道预埋及线路敷设。
某某小区内部计算机网络考虑在楼群范围内做全方位的光纤预留，同时辅以提供高质量高带宽保证的双绞线(不低于6类)的敷设，要确保宽带网络到达数据流所经过的每一桌面系统。满足物业管理自动化对于网络布线的要求。
某某小区宽带网络系统功能(含宽带网络设备)包括：某某小区局域网络(桌面系统不低于1000M，部分区域端口带宽要求千兆甚至更高)。某某小区无线局域网络。宽带网络作为某某小区信息系统的神经，应分布于某某小区楼群的各个角落，某些线缆不易到达或不方便敷设线缆的区域，采用无线网络系统与主干宽带网络进行有效的配合和联网，达到在某某小区内实现宽带网络的全面覆盖。
8) 卫星及有线电视系统(CATV)
电视卫星及电缆电视系统功能包括：通过双向电视传输网络，接收卫星电视节目，本地电缆电视节目，某某小区还可以自办电视节目，预览编播节目。通过机顶盒实现网络浏览，信息查询，网络教育，网络游戏，VOD点播等。
CATV系统作为某某小区专业技术系统考虑，要保证CATV系统工艺管线预留及线缆敷设。

3. 智能化应用系统设计及技术应用要求
3.1 智能物业管理系统(IPMS.net)
3.1.1 设计要求
根据国标GB/T50314-2000《智能建筑设计标准》甲级智能化系统设计规范要求，同时参照目前正在由国家建设部、国家信息产业部、国家科技部、国家技术监督局联合编制的《建筑及住宅社区数字化技术应用标准》的相关内容及技术应用要求实施。某某小区智能物业管理系统可通过互联网和某某小区局域网浏览和查询以下系统集成信息。
－ 房产管理：
对受托管理的房屋和设施接管、验收，为入住用户建立档案进行使用管理。提供房屋租赁、调换房屋等业务管理和服务，及环境管理和绿化管理等。
－ 房屋维修与保养管理：
依据国家对房屋维修管理的有关规定和某某小区的实际情况，制定出房屋的修缮计划。物业管理中心随时检视建筑及房屋的应急维修要求，当接到住户维修请求后，物业管理中心先确定维修任务类型和维修工作人员，并通知有关维修人员到位。并将维修结果、房屋使用部门单位反馈信息记录于维修档案数据库中。
－ 收费管理：
建立统一财务核算及收费管理，主要包括水、电收费，房租、停车费、保安、卫生、有线电视等。由管理中心建立某某小区内部门单位独立核算的收费记录数据库。收费方式可以采用银行住户户头自动划拨，也可接合“一卡通”综合应用系统，实现某某小区内的网络化电子财务结算体系。
－ 公共设施管理：
某某小区设施管理，主要是对小区内机电设备(包括智能化系统设备与器材)运行及故障报警数据实施统计和管理，建立机电设备定期维修和保养登记记录数据库，建立机电设备及器材产品档案资料库和采购厂商信息库，建立某某小区机电设备及器材备品备件库存数据库。
－ 网络化智集成管理：
通过某某小区信息系统集成平台，实现某某小区综合物业及设施管理信息、安防与设备监控信息、住宅信息的共享和交互。进一步增强某某小区各行政及业务管理部门的综合管理和服务信息化、网络化、自动化的能力。
3.1.2 技术应用要求
1) 采用基于信息化、网络化、自动化技术的管理平台，将某某小区内的综合安全报警(SMS)、停车场管理系统(CPS)、以及物业管理信息综合和交互。利用现代智能化集成管理化科技改造传统的物业及设施管理模式，充分利用某某小区智能化集成管理系统所提供的动态监控信息和宽带网络来支持与提升物业管理的现代化水平，同时反过来应用物业管理的专业化、规范化、标准化来强化对某某小区智能化系统的有效管理。
2) 智能物业管理系统应用现代高科技的主流技术，即信息与网络科技(IT&LAN)和自动化技术，将某某小区物业管理与监控报警及管理集成于综合的自动化监控和信息交互平台上。实现具有集成、交互能力的动态的智能化物业管理模式，为现代化某某小区的管理者和使用者提供高效率和完善与多样化的服务，实现低成本的管理费用。
3) 智能物业管理系统软件的设计功能目标完全基于某某小区内部局域网，通过B/S方式来实现整个网络化的综合物业管理信息的交互、综合和共享，以及各信息服务系统基于XML和W集群的协同工作。实现统一的人机界面和跨平台的数据库访问。真正做到局域和远程物业管理的实时监控，信息与数据资源的综合共享；某某小区内部用户通过某某小区局域网实现物业管理信息查询和物业维修、投诉、申请等资料的提交与交互。
4) 智能物业管理系统采用Internet/Intranet网络方式，以TCP/IP 协议为基础，以浏览器和网络数据库为核心应用，构成某某小区智能物业及设施管理全系统内统一和便捷的信息交互平台，某某小区内各个监控与自动化应用系统的实时运行信息可通过网关上传到某某小区智能物业管理中心的服务器上，某某小区各行政及业务职能部门领导和管理员均可以在授权下通过Web工具方便地浏览某某小区内部网Intranet上丰富的信息资源，包括安防及楼宇自动化控制系统，以及应用系统设备的实时运行工况。在网络安全认证下，物管人员可通过Internet和Intranet查询、编辑、浏览、下载与物业及设施管理相关的信息和资料。通过开放数据库技术（预留功能），将某某小区智能化集成管理系统(BMS)数据库、企业资源(ERP)与住宅自动化系统(OAS)数据库与智能物业及设施管理数据库互联，向某某小区物管部门提供智能化监控系统动态信息和实时数据，以及各智能化应用系统的报警及设备运行相关数据，为某某小区物业及设施进行现代化科学的管理，提供全面的信息和数据的支撑。
3.1.3 方案设计说明
物业管理系统至少应包括以下子系统：空间管理、客户档案、收费管理、维修管理、设备管理、客户服务管理、环境管理、保安消防管理、物料管理、行政人事管理、文档管理、系统管理。
一、空间管理子系统
空间资源管理子系统主要是对管理区、大楼、房屋、停车场、管理区附属设施、房产大修计划、房产大修情况等信息进行管理。可打印出的报表有：空间资源统计表、空房统计表、房产大修安排表、房产大修情况统计表等。
二、客户档案管理子系统
客户档案管理子系统主要是对业主、居民、租赁户、住户车辆情况、住户装修申请、押金的收取及退还、违章罚款记录录入、出入证发放等信息进行管理。可打印出的报表有：业主花名册、管理区常住与暂住人口统计表、客户装修情况统计表、客户装修收取押金清单、客户自有车辆清单。
三、收费管理子系统
抄表数据录入：对当期客户的水、电、气等的抄表结果进行录入。若有远程抄表系统连接可进行直接采集录入。
收费业务月结：对上月的客户收费信息进行汇总、计算滞纳金，同时生成本月客户应收费信息。
物管收费管理：对客户的水费、电费、物管费等每月定期收取的费用进行收费，并打印收款收据。
日杂收费管理：对客户的停车费、出入证费、违章罚款等不定期交费进行收取，并打印收款收据。
银行托收管理：可用电子邮件方式，将客户的应收款列表送至银行进行托收，并可将银行的回款信息导入数据库。
可打印出的报表有：日交费统计表(分类、明细、班次)、物管应收费明细表、催费通知单、物管收费收据、日杂收费收据、物管收费统计表、银行托收情况统计表、欠费情况统计表、物管应收费分类统计表等。
四、维修管理子系统
维修管理子系统主要是对物业运营过程中的维修进行全流程（登记、审批、派工、领料、反馈、统计分析）管理。可打印出的报表有：维修派工单、维修情况统计表年月维修用料统计表等。
五、物料管理子系统
物料管理子系统主要是对物业公司常用物料、工具等进行全流程（采购、入库、领用、借用、盘点、报损、统计分析）管理。可打印出的报表：物料采购计划统计表、物料入库情况统计表、物料领用情况统计表、物料借出情况统计表、在库物料清单、物料盈亏登记表、物料报损统计表等。
六、客户服务管理子系统
客户投诉管理：对投诉进行管理是各物业管理公司提供优质服务的一个重要组成部分，该模块协助对投诉人、投诉对象、内容、处理意见和客户投诉处理的满意程度进行有效的分类管理。
客户意见管理：对客户日常对小区管理等各方面提出的意见、建议进行分类管理，并对整改措施及结果进行登记。
小区服务管理：对客户提出的有偿服务要求如：订报、送奶等进行登记，并对执行结果进行跟踪。
七、行政人事管理子系统
组织机构管理：管理公司、部门的档案信息，同时对员工档案从员工的招聘、任用到员工的离职进行全面有效的管理，详细记录员工的个人资料和在职培训等资料。
会议记录管理：对公司各种会议的计划、组织、召开情况进行分类登记管理。
活动安排与公告管理：记录小区活动的组织人、参加人、活动内容、活动场地等内容，便于对小区活动进行统一管理。 同时对在网上发布的公告进行维护。
工作计划管理：对公司、部门的工作计划进行登记，查询管理。
住宅用品管理：对公司的住宅用品进行全流程（采购、分发、统计）管理。
日常费用支出管理：登记公司各部门日常费用支出计划、实际支出情况，以便于统计查询。
八、设备管理子系统
设备档案管理：对设备的原始资料、台帐、附属设备、备忘录、规章制度进行管理。
设备运行管理：对设备的运行参数记录、运行时间、运行故障进行管理。
设备保养管理：对设备保养计划、保养记录、保养检查记录进行管理。
设备维修管理：对设备的维修及其备件的更换进行管理。
九、环境管理子系统
环境保洁管理：对各保洁区保洁员的工作安排、工作情况以及保洁检查结果进行记录，以及保洁区的环境消毒进行管理。
环境绿化管理：对管理区内种植植物的种类、浇水间隔、施肥间隔、责任人等进行登记管理，同时对绿化植被进行科学、有效的管理，提高植被成活率。
十、保安消防管理子系统
保安巡查管理：记录保安巡查排班，在巡查过程中所发生的事件及处理结果。登记重大违章事件，并记录违章的处理情况。
保安器械管理：对保安所配备的器械进行登记，以便于查询。
消防管理：对管理区内消防器材配备、消防事故情况、消防演习情况进行登记管理。
十一、文档资料管理子系统
公司文档管理：对上级下达、公司、部门抄送和本部发出的各种住宅文件和档案进行有效的管理和存放，便于以后查找和查询。
规章制度管理：对公司的各种规章制度进行分类管理。
图纸资料管理：对物业管理公司的各种工程图纸和图书资料进行管理。
十二、系统设置管理子系统
系统设置管理子系统主要是对常用基础数据的维护，以及本系统使用用户的创建及其授权进行管理，还有智能设备数据采集的配置管理。
3.1.4 系统配置要求
1） 软硬件配置
硬件平台：
服务器：可选择PC服务器或小型机；
客户机：自主选择。
软件平台：
操作系统：WindowsNT/2000、UNIX、Linux
Web服务器：支持JSP/SERVLET的Web Server 或Application Server
数据库：Oracle8
客户机：IE8.0以上
2） 功能要求
Ø 采用J2EE技术开发，能够使物业管理业务系统与社区电子商务系统无缝集成（或整合应用）。传统C/S结构的应用，无论是安装、配置还是升级都需要在所有的客户机上实施，而B/S结构的应用，一般只需安装、配置在服务器上，在客户机上的工作较少，因此降低了用户的管理成本。
Ø 采用大型关系型数据库可处理大容量数据和历史数据，具有高安全性和可靠性
Ø 基于浏览器/服务器（B/S）体系结构，全面支持Internet/Intranet/Extranet
Ø 采用分布式处理，减少系统部署和维护费用，降低系统整体拥有成本（TCO）
Ø 服务器可以适用多种操作系统平台（WindowsNT/2000、Unix、Linux等）
Ø 客户端采用浏览器操作界面，操作便捷，易学易用
Ø 实时网上物业管理服务使信息传递快捷畅通
Ø 全面的统计分析及时提供决策依据
Ø 各项费用自动计算减少工作差错与负担
Ø 自动控制各项费用收缴情况，保证公司利益
Ø 完整的设施维修保养档案提高管理水平

3.2 闭路电视监控系统(CCTV)
3.2.1 设计要求
根据国标GB/T50314-2000《智能建筑设计标准》甲级智能化系统设计规范要求，同时参照目前正在由国家建设部、国家信息产业部、国家科技部、国家技术监督局联合编制的《建筑及住宅社区数字化技术应用标准》的相关内容及技术应用要求实施。闭路电视监控系统功能包括：电视监控、云台控制、视频矩阵切换、报警联动、数字录像。对闭路电视监控子系统提出以下设计要求：
1) 闭路电视监控子系统基本功能设计要求：
在车库入口保安管理中心建立分控系统，可以实时监视车场情况。根据长彬塞·纳左岸小区是纯住宅小区，地下设有停车场，对各区域的监控采用不同的方式。地下各层以车库为主，我们设计的主要监控范围为所有的停车位、车道和车道拐角处；地上设计的主要监控范围为小区公共区域、四周围墙、大门、电梯厅和楼梯口，主要用于观察人员进出小区的情况。中控室暂设置在**楼控制值班室内，控制室内需要配置矩阵切换主机，显示和记录部分采用监视器和数字硬盘录像机。
3.2.2 相关技术指标
对监控室的要求：
使用面积不应小于20平米，室内温度要求在16—28℃，相对湿度宜为40%—65%，环境噪声应较小，并有必要的安全和消防设施。控制柜正面距墙净距大于1.2米,背面、侧面距墙大于0.8米。
供电电源：
要求安全可靠，采用220V、50Hz单相交流电源，电压偏移应小于10%。
防雷与接地：
整个接地系统宜采用一点接地方式，接地导线应采用铜芯导线，接地电阻不得大于4Ω，但系统采用共同接地网时，其接地电阻不得大于1Ω。
管线敷设：
采取穿管敷设或线槽的敷设方式。电缆与电力线平行或交叉敷设时，其间距不得小于0.3米；与通讯线平行或交叉敷设时，其间距不小于0.1米。
系统的设计指标：
图像质量按五级损伤制评定，图像质量不应低于8分。图像水平清晰度彩色电视系统不应低于480线。
3.2.3 技术应用要求
－ CCTV监控主机可结合多部网络分控主机，成多个区域网络监控分中心。CCTV系统可通过增加CCTV网络服务器的方式，透过网络线路，随时随地监视和控制所需要的影像信息和报警状态。
－ CCTV监控主机可分别提供图像矩阵切换功能。
－ CCTV监控主机系统采用群组密码锁定及ID身份认证。
－ CCTV监控多媒体主机矩阵系统与数字硬盘录像机相结合，采用目前国际上先进的数字视频压缩和软件处理技术，通过LCD显示器鼠标操作回放和图像搜索功能。具有回放图像抓拍、静止和动态放大功能。操作简单方便。
－ CCTV监控主机系统可以通过通讯接口协议或硬接点的方式连接某某小区保安子系统所传送的有关报警信息，并实现报警与监控图像的联动，通过软件电子地图显示报警点状态和所联动的监控图像。联动电子地图显示图形可以记录在硬盘设备中，并可通过网络上传至某某小区智能化集成管理系统(BMS)数据库中。
－ CCTV监控主机系统具有实时处理报警信息，联动报警图像记录，以及照明和 音响设备联动控制的能力。
3.2.4 方案设计说明
1、摄像部分
摄像部分是电视监控系统的前端设备，是整个系统的"眼睛"。它分布在被监视场所的相应位置上，其视角能覆盖整个被监视区。对于监视面积较大的点，为了减少摄像头的数量，简化传输、控制和显示系统，则在摄像机上加装云台、变焦镜头，使摄像机所能观察的距离更远、面积更大。由于摄像部分是系统的最前端，并且被监视场所的情况是由它变成图像信号传送到监控中心的监视器上，所以从整个系统来讲，摄像部分是系统的原始信号源，因此摄像部分的好坏以及它产生图像信号的质量将直接影响整个系统的质量。
本次设计思路是在不同的区域采用不同类型的摄像机，使系统达到最佳配置，该系统配置的前端摄像机可分为以下几种类型：
半球摄像机：该类型摄像机本次主要安装在楼梯入口处、电梯厅等处，主要监视固定目标和小范围的重要区域。
电梯专用摄像机：应适应电梯轿箱的狭小空间，可隐蔽安装于电梯轿箱吊顶内与电梯形成一体，摄像机内置自动电子快门，可适应电梯内光照度较低，光线变化明显的环境，图像画面可覆盖整个电梯轿箱，在环境照度较低的情况下获得清晰图像。
固定枪式摄像机：该类型摄像机主要安装于监控面积固定的区域，本次主要安装于车库的主要通道上和便于监视车位的地方。
快速球型摄像机：在小区公共区域和地下车场等重要场所安装，该摄像机内置变速云台，能够追踪快速移动的人体，可设置预置位与报警探测器形成有效的联动功能，外型美观适合大厅的高档装修需要。室外摄像机需要带红外灯和低照度下彩色转黑白功能。
本次工程共选用摄像机**台，其中彩色半球摄像机**台，彩色固定摄像机**台，室内彩色快球**台，室外彩色快球**台，电梯轿箱摄像机**台。
具体点表见附表。
2、传输部分
传输部分是系统的图像信号通路。一般来说，传输部分单指的是传输图像信号。但在本系统中除了要传送图像外，还要传送控制信号，由于