商业街整体招商方案.doc

威县大都汇汇金广场商业街整体招商方案
一、招商的启动时间
如按2013年10月1日开业计划，按一般同规模的商业项目，至少应提前8个月进行招商，威县大都汇汇金广场商业街因种种原因，现距开业之日仅剩下6个月时间，因此招商时间建议最迟11月初开始启动。
二、招商人员人数
商业街铺位86个，现出售的3、8、9、10、11、12、16区铺位较不规范，如此以来增加了招商的难度和强度。对此招商人员定为10名较为合适。具体工作分配如下：
经理（××）：负责统管全局，制定招商方案和进度，安排招商人员的日常工作。
招商人员（九名）：由经理安排具体招商工作
其中：3、8区由3名招商人员负责招商工作
9、10、11、12、16区由5名招商人员负责招商工作
招商助理1名
三、招商办公地点
因整个招商需和销售配合，建议在营销中心附近开展招商工作
在项目现场在为我们开启一间商铺作为招商办公室，并同时在营销中心内设立招商咨询点，双边配合进行。
四、项目整体招商的原则和目标
1、保证在2013年7月底前项目整体招商定金意向完成50%；2013年10月1日项目开业前整体招商完成70%，以保障项目能如期顺利开业。
距明年项目开业只剩下半年时间（2013年4月1日—2013年10月1日），除去清明、五一的时间，实际剩下的时间只有现了，因此对完成70%的招商计划有一定的难度和压力，但由于前期积累了一定客户资源，加之对项目比较了解，通过后期的招商更进工作和招商广告的配合，对完成这个任务有一定的信心。
2、在招商过程中确保按既定的功能分区进行招商，以保障整个商业街商业经营井然有序。
由于整个招商滞后于销售，且在前期的定位中将商业街定位于自营性商业街，因此要保证功能分区具体到每一个铺位，难度势必很大，因此按功能分区进行招商只能是保障每个区经营的商品性质大体一致，如经营服装的区也可以经营皮具、化装品之类，而不能经营小吃、电玩等。
3、在招商工作中确保业主第一年的投资回报达到8%以上，以稳定业主的投资信心。
根据我司对项目周边商铺租赁价格的调查分析和商业行业基准收益率，我司测算保证业主第一年的投资回报达到8%以上问题不大，较高的投资回报对增强投资者信心和保障商业街的永续经营至关重要。
4、确保整个商业街形象统一和经营稳定。
对3、8、9、区将按现行功能分区进行零散招商，对10、11、12、16区采取统一招商，来保证整个商业街整体定位符合威县商圈需求，来保证商业街长远经营稳定。
五、威县大都汇汇金广场商业街投资业主、自营业主和开发商三方风险分析
1、投资业主风险分析
Ø 商铺不能及时租赁出去；
Ø 商铺租赁的价格比较低；
Ø 商铺升值潜力有限，不能转手或难于转手。
2、自营业主（租赁户）风险分析
Ø 项目招商在开业前不能完成70%以上或装修未完成，项目不能如期开业或开业时间无限期拖延；
Ø 由于招商工作的疏漏，导致商业街内经营无序、鱼龙混杂；
Ø 没有统一的物管或物业管理费用比较高；
Ø 生意不是很理想或经营惨淡；
3、开发商风险分析
Ø 投入大量招商推广费用后，招商效果不明显或收效甚微；
Ø 开发商自己没有专业的招商人员，需聘请专业的招商公司，费用开支加大；
Ø “只租不卖”或“先租后卖”，若招商不理想，今后的经营或销售会很困难；
Ø 项目不能如期开业，业主闹事；
Ø 项目日后经营不是很理想或经营惨淡，则不利于开发商的品牌树立。
Ø 项目不能获得稳定的投资回报，业主闹事；
六、招商中存在的主要问题及规避方法
问 题 一：招商时间紧迫、任务量较大
如前面所述，项目的整个招商时间只剩下约5个月左右的时间，总共有约*****m2、***多个铺位需要招商，因此时间非常紧迫，任务巨大。
规避方法：尽快确定整体招商执行方案，引入专业的招商机构开始工作，并组织专门的部门监督管理。
问 题 二：将来已买商铺的业主要求自营或自行转租，可先前没有交保证金，签定相关协议，对其难以制约
问 题 三：将来引入大型租赁户后，可能导致租金达不到8%，业主不同意
引入大型主力店、知名品牌客户，由于物业要求困难较大，其租金相对会降低，但引入大型租赁户一次性可以租赁较大面积，另外大型品牌的进驻会形成示范效用，吸引中小客户进驻，从而缩短整个招商周期，保证如期开业。
规避方法：开发商适当的给予一定租金补贴。
问 题 四：自营铺位与大客户租赁铺位重叠
规避方法：
1、谈大型包租客的同时，尽量给投资业主商铺面积占比比较多的商铺群给其选择；
2、对大型包租客包租商铺中的自营业主，可帮其调整到位置相对较好的委托出租商铺中经营，期间发生的租金差额可酌情给予补偿。
问 题 五：2013年10月1日前招商任务完不成70%以上，影响开业
规避方法：在目前的形式下，必须对招商工作进行科学、合理的评估，认真分析招商工作中的问题和困难，正确预见并确定项目的开业时间。或者届时制定相关的广告宣传活动，如赶集免费90天、自营业主经营比赛等活动，由开发商免费提供开业时适量未租出商铺，保证开业率达70％以上。
七、威县大都汇汇金广场商业街计划招商方式
威县大都汇汇金广场商业街共有商铺****个，现阶段已售商铺***个(截止2013年**月**日)，但真正意义上的整体招商仍未规划和启动，如按以前招商设想：***区招散户，***区统一招商，如按2013年10月1日开业计划，招商率达70%以上将有较大困难。
1、时间已来不及。从4月初开始计算，到明年9月底，仅仅剩下个6个月的时间，之间还有其他节假日将延误一段月时间，加上招商组织必须进一步扩大，具体方案的确定，人员的招聘或磨合，由于前期招商广告的策划、人员培训、文字性资料等等原因，现在至少将需要15-20天以上时间。也就是说四个月的时间要招满***×70%以上（开业率）×（1-20%自营客户）=622个商铺，平均每月要招出138户，每天要招出138÷30=4.6户，将非常困难，以往威县任何地方都没有类似速度，所以从时间上来来说已远远不够。
2、严格按功能分区招商，那么3、8、9号楼的招商将有非常大的困难。
按目前功能分区，****做男士用品、动动休闲产品，****做儿童用品、文化用品，要招商有相当大的困难，作为地下商业街，大品牌或有名品牌的选择性不大，根据以往招商了解，男士服饰、儿童用品的客户资源比起女装类产品要少很大一部分比例，招商有很大一部分难度，加上相比一、二区位置，三、四区缺乏优势，如三、四区按目前功能分区经营，将有很大困难。
3、一般商业项目，如考虑到以后的商业街形象和稳定，招商工作都会策划先行。及工程开始动工时就有功能定位设想，然后根据策划要求进行施工和招商，一般启动时间略早于销售或与销售同步，就目前威县大都汇汇金广场商业街来说，因招商启动时间较晚，没有事先策划，加上已有***个商铺至今没有具体的数据，招商过程中可能出现的困难或工作的不可操作性，将随时影响招商工作的效果，影响商业街的整体形象和开业时间，如盲目启动，到时将进退两难。
针对以上种种情况分析，如果要保证2013年10月商业街整体70%以上开业，且功能分区不混乱，经营类别的包括购物、休闲、娱乐、餐饮等要素，建议目前启动招商时，采取以下办法：
1、在目前销售的1-4区中1-3区招租散户；
2、4-6区统一招租大型商业项目（目前销售的只有4区）
1-3区招商方案
一、 功能定位及招商对象
功能定位：
1、因东塘周边的商业企业中：友谊商城装修后经营定位为中高档，东塘百货经营定位为高档，×××旁的交易大楼、潇湘服饰广场经营定位均是低档，考虑到差异化经营，×××商业街经营定位应该是中档偏低。
2、 目前长沙的市场行情而言，散户经营女装的市场份额大大的占据着主导地位，其中还带动着美甲、内衣、精品饰品的消费，故业内人常说：女人的钱是最好赚的。所以，在本项目中，我们拿出一个区的位置来经营女性服装、服饰。也是为了保障经营户的利益，从而确保商家的稳定性和市场的长期稳步发展的前景。相对的，男装和童装在市场的份额中就显得比例小很多，所以，他们所占的本项目面积并不是很大，全部集中在三区。
3、 就地下商业街在长沙经营的历史来讲，长沙民众已经习惯将她定位为中档偏下的消费场所。所以，较高档的品牌进驻长沙的地下商业街的可行性不是很大。故设一个区引进一些二、三线服饰及相关品牌。
招商对象：
1区：品牌服饰（男、女品牌服饰、品牌内衣、品牌布艺及时尚包类等）
2区：女性用品（时尚女装、美容美甲、精美饰品等）
3区：男士用品（男士服饰、休闲品牌、运动服饰、儿童用品等）
三、具体招商细则：
1、委托租赁具体操作流程。
业主购买商铺 填写经营意向调查表 确认自营、委托出租
协助业主和承租人签订租赁 公司收集承租客户 投资业主签定业主代租
合同，并收取租赁中介佣金 信息、进行谈判 协议，交纳履约保证金

装修、开业
2、委托租赁合同附后。
四、×××商业街4-6区统一招商方案
一、基本原则
（1）定位原则
目前，随着沃尔玛、步步高、家润多、国美、通程电器、友谊精品商城、通程精品商城等国内外知名商业巨头聚首东塘商圈，东塘的整体商业氛围日益渐浓，作为名气不大，没有品牌知名度的×××商业街，特别是第四－六区统一招商项目的定位，应遵守以下几个原则：
A、引进的项目必须能提升整个商业街的形象，带动人气，增强业主和经营户的投资信心，因此，应该是东塘商圈其他卖场缺乏的项目，或者是将来在东塘更具竞争优势的项目。
B、引进的项目必须考虑到商业街周边企事业单位、居民区、学校等群体的购物习惯和消费需求，能培育稳定的消费群体，有非常明确的针对性。
C、可以引进国内外大型知名商业机构。
D、项目定位的覆盖面，基本能辐射达到项目周边3公里以内。
（2）租金价位定价原则
A、租金基准定价，应全面权衡经营户和开发商的投资成本，目前，参照市场上按投资回报7 ~8%左右的价位，业主和经营户基本能接受，因此，第五、六区租金定价月基价应为：售价×8%÷12个月。
B、因引进的项目有知名度大小不同、影响力不同、规模大小不同，因此，在考虑基准定价的基础上，应该考虑以下两个着重点：
①如引进的项目知名度大，确实能提升商业街整体形象，带动人流，其租金标准应参照市场行情，适当略低于租金基准定价，但租赁期应至少达3年以上，且每年租金价格要保证5％左右的递增。
②如引进的项目，只有一般知名度或影响力，对整个商业街的帮助不大，则可以按租金基准定价作为参考定价。
③因大型商业项目装修较一般商铺复杂，往往需要1－3个月的装修期，如×××商业街在明年2005年3月底客户才能进场装修的情况下，建议给予免1－3个月装修期的租金优惠政策。
二、招商对象以及目标顾客、租金预测
² 文化类品牌店
以教科书、综合书刊、音像店、电脑配件店等为主，该群体以连锁店经营为主，一般要求铺位面积200~1000m2（使用），其经营实力、经验比较强，有很稳定的消费群体，有较高的品牌影响力和号召力。
目标顾客：1、东塘沿韶山南路至井湾子止，沿线一公里范围内的四十几个中高等院校（不包括小学）。
2、×××商业街沿线一公里范围内的科研单位、技术单位、广告信息公司以及有关文化爱好者。
租金预测：根据市场该群体的投资实例，预测租金60元/m2左右（建筑面积）。
² 餐饮、娱乐、休闲品牌店
以餐饮酒楼或餐饮美食广场、电玩俱乐部、美容美体馆、健身馆、酒吧等为主，该类群体一般要求铺位面积200~2000m2（使用），其经营项目能做到与购物互补，有一定的规模和市场竞争力，能充分聚集人气。
目标顾客：1、东塘商圈讲究生活品质和品位的消费人士。
2、东塘商圈喜爱时尚，追求潮流的时尚男女。
3、东塘商圈热爱生命、热爱运动的都市青年以及大中学生。
4、来×××商业街购物后需其他消费的顾客。
5、东塘周边喜爱休闲娱乐的广大爱好者。
租金预测：根据对前期市场调查了解，租金预测可达40~70元/m0（建筑面积）。
² 大型知名商业连锁机构
该类机构以国内外知名商业品牌商场为主，一般要求面积达5000m2（建筑面积）以上，有其特定的消费群体，有广泛的品牌知名度，有较高的商业信誉和超强的吸引力，能提升整个商业街整体定位，带动人气，增强业主和经营户的投资信心。
目标顾客：东塘商圈乃至整个天心区、雨花区整个范围内的需家庭消费、生活所需开支的居民区、企事业单位、大中专院校以及来商业街购物的所有顾客。
租金预测：因该类商业机构有其相当大的知名度，根据其以往的投资习惯和投资成本，租金预测在25~50元/m2（建筑面积）。
注：因4区是先售后租，建议整个4区按售价年回报的8％进行“带租约销售”，不允许自营，已签商铺买卖合同的业主要求自营的业主，有开发商同意后帮其换至3区，然后由开发商指定专业招商机构统一招商大型商业项目。一方面保证按原计划销售1-4区，另一方面以4、5、6区的整体招商租金收益支付4区返租费用之后（因大型商业项目的租金可能略低于售价年回报的8％，故与返租租金有一定差额），开发商仍将有很大的租金收益。
五、×××商业街整体招商程序
序号 工 作 内 容 日 期
一 进行全市商业业态及招商、租赁市场调研 9月1日~11月1日
二 确定功能分区，确定招商平面图及面积 11月1日之前
三 确定本项目的招商形式及条件 11月1日之前
1、租赁
2、合作经营
四 招商工作中工商税务费用的确定 11月1日之前
五 制定具体的招商项目明细 11月1日之前
1、项目分类
2、目标客户的定位
3、招商区域地点
六 制定各种招商项目的租金费用、收益预算、编制租金表 11月1日之前
七 制定宣传推广计划及开支预算
1、招商工具 11月15日之前
（1）招商地点及办公用品 11月15日之前
（2）确定物管及介入经营管理队伍 12月30日之前
（3）印制宣传单、书刊、价目表 11月15日之前
2、招商文本
（1）招商手册 11月15日之前
（2）租赁合同 11月1日之前
（3）合作经营合同 11月1日之前
（4）物管文本 11月30日之前
（5）装修要求 11月30日之前
（6）商业管理文本 11月30日之前
3、传播及媒体
（1）制定详尽的广告创意、策略、诉求及执行、控制方案 11月10日之前
（2）确定媒体及发布计划 11月10日之前
（3）确定新闻媒体操控方案 11月10日之前
4、整体形象推广方案 11月10日之前
八 全面开展招商工作 11月1日起
九 整体形象推广执行 11月10日起
十 制定整体的以招商带动销售的计划 11月1日前
十一 招商结束 2005年4月30日
十二 试业及开业推广 2005年4月28日
十三 开业 2005年5月1日

六、整个商业街招商计划
时间 完成招商率
2004.11.31前 40%
2004.12.30前 50%
2005.1.31前 60-65%
2005.2.28前 70%
2005.3.31 80%
2005.4.30 90％
1、计划完成保障
Ø 目前已在营销一线积累了300多个意向很强的客户；
Ø 由于前期长时间跟进，了解业主和租赁户的意见；
Ø 目前已经联系了30多个大型租赁户；
Ø 进行了充分的市场调查，了解项目周边商铺的租赁情况及价格；
拥有专业的招商团队，具备餐饮、休闲、娱乐、百货等方面专业人才，了解长沙市场有关商业情况
2、 违约处理办法：
（
七、整体方案中的费用承担
开发商：
1、招商推广费用
项目 费用预算（元） 备注
招商手册制作 30,000 5000册Ｘ6元/册
招商推介活动 70,000 2-3次
报纸、电视广告 200,000 /
开业庆典 200,000 /
合计 500,000
2、大型租赁客户租金补贴
按实际发生计算
3、5－6区招商佣金及1－4区未出售商铺招商佣金
按出租商铺一个月的租金作为招商佣金给委托招商机构，具体奖罚条款和相关费用须制定相关的委托招商合同。
业主：
1、如须委托长沙市××房地产顾问有限公司代为租赁，须支付委托租赁商铺一个月的租金给长沙市××房地产顾问有限公司作为佣金，同时交纳100/宗的资料费。
××房地产顾问有限公司：
1、 所有招商人员工资及提成
2、 所有招商人员的交通、通讯等招商有关费用
3、 所有招商合同工本费、办公用品费等
个人工作业务总结
本人于2009年7月进入新疆中正鑫磊地矿技术服务有限公司(前身为“西安中正矿业信息咨询有限公司”)，主要从事测量技术工作，至今已有三年。
在这宝贵的三年时间里，我边工作、边学习测绘相专业书籍，遇到不懂得问题积极的请教工程师们，在他们耐心的教授和指导下，我的专业知识水平得到了很到的提高，并在实地测量工作中加以运用、总结，不断的提高自己的专业技术水平。同时积极的参与技术培训学习，加速自身知识的不断更新和自身素质的提高。努力使自己成为一名合格的测绘技术人员。
在这三年中，在公司各领导及同事的帮助带领下，按照岗位职责要求和行为规范，努力做好本职工作，认真完成了领导所交给的各项工作，在思想觉悟及工作能力方面有了很大的提高。
在思想上积极向上，能够认真贯彻党的基本方针政策，积极学习政治理论，坚持四项基本原则，遵纪守法，爱岗敬业，具有强烈的责任感和事业心。积极主动学习专业知识，工作态度端正，认真负责，具有良好的思想政治素质、思想品质和职业道德。
在工作态度方面，勤奋敬业，热爱本职工作，能够正确认真的对待每一项工作，能够主动寻找自己的不足并及时学习补充，始终保持严谨认真的工作态度和一丝不苟的工作作风。
在公司领导的关怀以及同事们的支持和帮助下，我迅速的完成了职业角色的转变。
一、回顾这四年来的职业生涯，我主要做了以下工作：
1、参与了新疆库车县新疆库车县胡同布拉克石灰岩矿的野外测绘和放线工作、点之记的编写工作、1:2000地形地质图修测、1:1000勘探剖面测量、测绘内业资料的编写工作，提交成果《新疆库车县胡同布拉克石灰岩矿普查报告》已通过评审。
2、参与了库车县城北水厂建设项目用地压覆矿产资源评估项目的室内地质资料编写工作，提交成果为《库车县城北水厂建设项目用地压覆矿产资源评估报告》，现已通过评审。
3、参与了《新疆库车县巴西克其克盐矿普查》项目的野外地质勘查工作，参与项目包括：1:2000地质测图、1:1000勘查线剖面测量、测绘内业资料的编写工作；最终提交的《新疆库车县康村盐矿普查报告》已通过评审。
4、参与了新疆哈密市南坡子泉金矿2009年度矿山储量监测工作，项目包括：野外地质测量与室内地质资料的编写，提交成果为《新疆哈密市南坡子泉金矿2009年度矿山储量年报》，现已通过评审。
6、参与了《新疆博乐市五台石灰岩矿9号矿区勘探》项目的野外地质勘查工作，项目包括：1:2000地质测图、1:1000勘探剖面测量、测绘内业资料的编写工作，并绘制相应图件。
7、参与了《新疆博乐市托特克斜花岗岩矿详查报告》项目的野外地质勘查工作，项目包括：1:2000地质测图、1:1000勘探剖面测量、测绘内业资料的编写工作，并绘制相应图件。
通过以上的这些工作，我学习并具备了以下工作能力：
1、通过实习，对测绘这门学科的研究内容及实际意义有了系统的认识。加深对测量学基本理论的理解，能够用有关理论指导作业实践，做到理论与实践相统一，提高分析问题、解决问题的能力，从而对测量学的基本内容得到一次实际应用，使所学知识进一步巩固、深化。
2、熟悉了三、四等控制测量的作业程序及施测方法，并掌握了全站仪、静态GPS、RTK等测量仪器的工作原理和操作方法。
3、掌握了GPS控制测量内业解算软件（南方测绘 Gps数据处理）以及内业成图软件（南方cass）的操作应用。能够将外业测量的数据导入软件进行地形图成图和处理。
4、在项目技术负责的指导下熟悉了测量技术总结的编写要求和方法，并参与了部分项目测量技术总结章节的编写工作。
5、在项目负责的领导下参与整个测量项目的组织运作，对项目的实施过程有了深刻理解。通过在项目组的实习锻炼了自己的组织协调能力，为以后的工作打下了坚实基础。
二、工作中尚存在的问题
从事测绘工作以来，深深感受到工作的繁忙、责任的重大，也因此没能全方位地进行系统地学习实践，主要表现为没有足够的经验，对于地形复杂的地段理解不够深刻；理论知识掌握不够系统，实践能力尚为有限。以上问题，在今后工作中自己将努力做到更好。
三、今后的工作打算
通过总结四年来的工作，我无论从工作技术上，还是从世界观、人生观、价值观等各个方面，都有了很大的提高。今后，我会在此基础上，刻苦钻研，再接再厉，使自己在业务知识水平更上一层楼，为测绘事业的发展，贡献自己的力量。