2019年深圳市城市更新政策分享.ppt
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1、2019年城市更新白皮书年城市更新白皮书2009-2019城市更新十周年回城市更新十周年回顾与展望顾与展望2019.03.012021/5/181启动期启动期城市更新办法城市更新办法实施细则1+62009-2013发展期发展期完善操作性政策法规违建处理试点办法暂行措施2013-2016变革期变革期强区放权十三五规划831集资新政2016至今至今2009-2019城市更新发展阶段城市更新发展阶段2021/5/182Chapter01数据看数据看趋势趋势2021/5/183201020112012201320142015201620172018计划数量(个)21542拆除规模(公顷)1,940.4
2、 274.8604850779651107545.1378.4361.6701.7562.2232.5816.005001,0001,5002,0007.3居改41.1-16.5-6.61.316.82502,5002,500-50100150200201020112012201320142015201620172018其他73.9-6.51.0-工改572.1236.2262.7147.5139.2374.2226.0126.8448.0商改132.28.311.25.59.67.414.16.4村改 1,121.130.2254.7225.5206.3319.1315.598.0343.9
3、-5001,0001,5002,000城市更新历年计划立项趋势:十三五空间仍大!工改!工改工!城市更新历年计划立项趋势:十三五空间仍大!工改!工改工!深圳市城市更新项目历年新增计划数量与拆除规模图深圳市城市更新项目历年新增计划数量与拆除规模图深圳市城市更新项目历年各类型计划立项规模图深圳市城市更新项目历年各类型计划立项规模图16-18年:约年:约16K深圳市城市更新项目历年各类型计划立项数量图深圳市城市更新项目历年各类型计划立项数量图深圳市城市更新项目历年工改类型计划立项数量图深圳市城市更新项目历年工改类型计划立项数量图十三五:十三五:35-50K25020015010050807060504
4、03020020102011201220132014201520162017201810其他6000210000201020112012201320142015201620172018工改673439293352563064工改综合312518881910813商改1334242685工改商322745736居改804000518工改居6393710643村改121513171122291230工改工274101114183315422021/5/184城市更新历年规划批复趋势:容积率、移交率同步提升城市更新历年规划批复趋势:容积率、移交率同步提升其他工改商改居改村改8070605040302
5、010010090201020112012201320142015201620172018工改综合565761313712工改商502212636工改居631123247工改工63789121810260102030405060201020112012201320142015201620172018容积率4.865.405.285.945.665.555.946.727.15移交率(%)25%25%24%27%26%26%26%29%29%20%25%30%35%4.00 4.50 5.00 5.50 6.00 6.50 7.00 7.5010%0%50%40%30%20%70%60%90%8
6、0%100%201020112012201320142015201620172018居住面积商办面积产业面积公配面积深圳市城市更新项目历年移交率与容积率趋势图深圳市城市更新项目历年移交率与容积率趋势图深圳市城市更新项目历年已批城市更新单元规划各类建筑面积占比图深圳市城市更新项目历年已批城市更新单元规划各类建筑面积占比图深圳市城市更新项目历年规划类型占比图深圳市城市更新项目历年规划类型占比图深圳市城市更新项目历年工改类型占比图深圳市城市更新项目历年工改类型占比图20102011201220132014201520162017201830112100129121819183039245013204
7、710173314961143311015478178212021/5/185城市更新历年实施趋势:实施率稳步提升!开发实施以民企为主!城市更新历年实施趋势:实施率稳步提升!开发实施以民企为主!计划数 规划数 规划/计 50 150股份公司22%国企13%民企45%政府6%其他11%国企+政府0.27%民企+股份公司0.80%民企+政府1.34%股份公司+政府0.80%双主体3%股份公司2%深圳市城市更新项目历年申报主体类型图深圳市城市更新项目历年申报主体类型图深圳市城市更新项目历年实施主体类型图深圳市城市更新项目历年实施主体类型图国企20%民企66%民企+股份公司9%国企+股份公司1%其他2
8、%深圳市城市更新项目历年计划规划数量及规划批复率图深圳市城市更新项目历年计划规划数量及规划批复率图深圳市城市更新项目历年计划实施率与规划实施率图深圳市城市更新项目历年计划实施率与规划实施率图 25070%70%20060%50%40%10030%20%10%-2010201120122013201420152016201720180%量(个)21542604850779651107量(个)672837284052683692划(%)31%37%42%44%48%51%54%56%60%60%37%38%43%49%52%58%57%61%61%50%40%30%31%34%37%30%21%2
9、5%18%20%12%14%10%0%201020112012201320142015201620172018计划实施率(%)12%14%18%21%25%30%31%34%37%规划实施率(%)37%38%43%49%52%58%57%61%61%2021/5/186各区城市更新发展活力:宝安龙岗为深圳城市更新最具活力地区各区城市更新发展活力:宝安龙岗为深圳城市更新最具活力地区截至2018年12月31日,从深圳市已批更新单元计划 项目、已批更新单元规划项目、确认实施主体项目数 量各区数量对比得出,宝安区、龙岗区项目总量最多,龙岗区实施主体确认项目最多,表明龙岗宝安两区城 市更新需求较高,龙岗
10、在项目推进力度上更大。2010年至2018年期间,深圳市已批更新单元计划项 目746个,但各个区的项目数量、进度均不一样。如 图显示,位于原特区外的宝安区和龙岗区的项目最多、活力度较高,其次是龙华区和南山区,活力度较低的 为光明区、坪山区、盐田区、大鹏新区。深圳市城市更新项目各阶段数量分布深圳市城市更新项目各阶段数量分布深圳市城市更新项目各区活力图深圳市城市更新项目各区活力图2021/5/187宝安区 光明区 龙华区 龙岗区 坪山区 南山区 福田区 罗湖区 盐田区 大鹏新区数量(个)6611104121127229.332.7 114.6 150.7 90.576.620.977.23.43规
11、模(公顷)17.70510152025300.020.040.060.080.0100.0120.0140.0160.0宝安区 光明区 龙华区 龙岗区 坪山区 南山区 福田区 罗湖区 盐田区 大鹏新区容积率5.676.496.534.855.456.737.979.177.6222%42%37%29%40%28%23%22%37%3.72移交率(%)40%15%20%25%30%35%40%45%8.007.006.005.004.003.002.001.000.0010.009.002018年城市更新发展情况年城市更新发展情况2018年各区城市更新项目已批规划数量与规模图年各区城市更新项目已
12、批规划数量与规模图2018年各区新批城市更新单元规划各类建筑面积占比图年各区新批城市更新单元规划各类建筑面积占比图2018年各区城市更新项目历年移交率与容积率趋势图年各区城市更新项目历年移交率与容积率趋势图计划立项数量罗湖领先,立项规模龙岗领先;计划立项数量罗湖领先,立项规模龙岗领先;中西部领跑深圳城市更新新增计划立项;中西部领跑深圳城市更新新增计划立项;关内开发强度显著提高;关外土地移交明显提高;关内开发强度显著提高;关外土地移交明显提高;各区新批城市更新单元规划中,宝安、盐田产业各区新批城市更新单元规划中,宝安、盐田产业用用 房占比最高,多区商住比例占比高。房占比最高,多区商住比例占比高。
13、2021/5/188深圳市已至实施供地项目各流程审批平均周期一览表意愿征集及计划申报意愿征集及计划申报,0.8规划审批规划审批,2.53拆迁及实施主体确认拆迁及实施主体确认,4.69用地审批用地审批,5.690123456意愿征集及计划申报意愿征集及计划申报规划审批规划审批拆迁及实施主体确认拆迁及实施主体确认用地审批用地审批一个城市更新项目完成一级开发平均周期一个城市更新项目完成一级开发平均周期 5-8 年!十年八载是年!十年八载是 常态!常态!截至截至2017年底,已供应土地的年底,已供应土地的16.27K;从意愿公示到计划立项平均需要从意愿公示到计划立项平均需要0.8年;年;从列入计划到规
14、划批复的平均需要从列入计划到规划批复的平均需要1.73 年;年;从规划批复到实施主体确认平均需要从规划批复到实施主体确认平均需要2.16 年;年;从实施主体确认到用地审批完成平均需要从实施主体确认到用地审批完成平均需要1年。年。周期(年)城市更新本质上是一场城市更新本质上是一场跨周期投资跨周期投资意愿征集及计划申报规划审批拆迁及实施主体确认用地审批周期(年)0.82.534.695.692021/5/1891.宏观层面经济调控及货币政策宏观层面经济调控及货币政策2.中观层面深圳房地产调控政策中观层面深圳房地产调控政策3.微观层面深圳城市更新规划政策调微观层面深圳城市更新规划政策调整整三观调整(
15、控)的城市更新小周期三观调整(控)的城市更新小周期2021/5/1810Chapter02规划政规划政策定大策定大势势2021/5/18112018 年年,深圳市区两级相关部门共发布的城市更新相关政策文件约,深圳市区两级相关部门共发布的城市更新相关政策文件约 61 个个(含正式稿(含正式稿/征求意见稿征求意见稿/试行),其中市级政策试行),其中市级政策 35 个,区级政策个,区级政策 26 个。而个。而2017 年同期仅为年同期仅为 40 个。个。“逃过工业区块线,逃不过逃过工业区块线,逃不过731调控;逃过调控;逃过731新政公寓禁售禁回迁,逃不过城中村划片整新政公寓禁售禁回迁,逃不过城中村
16、划片整治;治;逃过城中村划片整治,逃不过标定地价逃过城中村划片整治,逃不过标定地价.”2021/5/18122018十大新政十大新政1:权属政策大放水,部分项目将提速:权属政策大放水,部分项目将提速相关政策相关政策政策特点政策特点深圳市拆除重建类城市更新单元深圳市拆除重建类城市更新单元 旧旧屋村范围认定办法屋村范围认定办法将旧屋村认定的范围扩大至原特区内深圳市拆除重建类城市更新单元深圳市拆除重建类城市更新单元土地信息核查及历史用地处置规定土地信息核查及历史用地处置规定删除建筑物信息核查,将历史用地行为发生时间放宽至2009年12月31前深深圳圳市市人人民民政政府府关关于于农农村村城城市市化化
17、历历史史遗遗留留产产业业类类和和公公共共配配套套类类违违法法 建建筑筑的处理办法的处理办法(新三规)(新三规)产业类和公共配套类历史违建可“转正”,符合一定条件的产 业类历史违建补缴相应的地价后可转为商品性质房地产深圳市城市更新外部移交公共设深圳市城市更新外部移交公共设 施施用地实施管理规定用地实施管理规定(飞地)(飞地)30更新合法权属比例60%的拆除重建类更新项目,可通过 在同一行政区内寻找规划为公共服务类设施用地,解决深圳城 市更新项目合法权属比例不足与公共设施历史欠账问题2021/5/18132018十大新政十大新政2:工业区块线严控工改用途,工改工回归产业本质:工业区块线严控工改用途
18、,工改工回归产业本质备注:备注:2019年初开始征求新版工改工分割销售政策年初开始征求新版工改工分割销售政策相关政策相关政策政策特点政策特点深圳市工业区块线管理办法深圳市工业区块线管理办法区块线内M1调整为M0进行严格控制;一级区块线内工业用地原则上不建设住宅及商业,不得调整为其他非工业用途;二级区块线内现状工业用地原则上予以保留,规划不作为其他非工业用途。以出让方式供应的重点产业项目用地,其建设用地使用权及建筑物原则上不得转让;以出让方式供应的一般产业项目用地,其建设用地使用权及建筑物依法可以整体转让。深圳市工业及其他产业用地供应深圳市工业及其他产业用地供应重点产业项目用地出让年限按照30年
19、,一般产业项目用地出让管理办法管理办法(修订稿)(修订稿)年限按照20年确定。2021/5/1814一站式城市更新投资管理平台城市更新产业运营园区基金2018十大新政十大新政3:土地整备助力存量土地开发,门槛大大低于城:土地整备助力存量土地开发,门槛大大低于城市更新市更新相关政策相关政策政策特点政策特点深圳市土地整备利益统筹项目管深圳市土地整备利益统筹项目管理办法理办法拿地门槛降至3000m,合法权属比例门槛降至0,留用地增加 至最高55%。与城市更新联动发展共同解决深圳土地历史遗留及 公共服务设施供应问题。2021/5/18152018十大新政十大新政4:鼓励旧工业区综合整治,但流程未有实质
20、简化:鼓励旧工业区综合整治,但流程未有实质简化备注:近期备注:近期“若干措施若干措施”新政重申大力鼓励综合整治,但流程依然未有实质简化新政重申大力鼓励综合整治,但流程依然未有实质简化相关政策相关政策政策特点政策特点深圳市综合整治旧工业区升级改深圳市综合整治旧工业区升级改无需列入计划的综合整治可增加不超过现状建筑面积15%辅助类公用设施或利用现状建筑改变2000 m功能为小型配套商业服务设施。造操作规定(征求意见稿)造操作规定(征求意见稿)列入计划的综合整治用地,可通过加建扩建、建筑物功能改变、局部拆建方式增加生产经营性建筑面积;涉及涉及待完善手续建筑的可进行规划确认进行处置。2021/5/18
21、162018十大新政十大新政5:旧居住区:旧居住区“旧改变棚改旧改变棚改”,政府主导,企业可,政府主导,企业可参与参与备注:今天棚改正式实施强权放权备注:今天棚改正式实施强权放权相关政策相关政策政策特点政策特点深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见老旧住宅区纳入棚户区改造范围,以各区政府主导,以 人才住房专营机构为主,其他企业可以参与,实行棚户 区改造项目申报常态化福田区棚户区改造实施细则(试行)(征求意见稿)福田区棚户区改造实施细则(试行)(征求意见稿)初步改造意愿征集97%,补偿签约比例97%龙岗区棚户区改造实施细则(试行)龙岗区棚户区
22、改造实施细则(试行)(征求意见稿)(征求意见稿)初步改造意愿征集95%,用地面积10000 m,签约 期届满比例不足98%则终止项目,3年内不得启动深圳市罗湖区棚户区改造实施办法(试行)深圳市罗湖区棚户区改造实施办法(试行)初步意愿“双95%”可申请,用地面积10000 m,签约期届满比例不足95%则终止项目,5年内不得启动深圳市盐田区棚户区改造实施细则深圳市盐田区棚户区改造实施细则(征求意见稿征求意见稿)初步意愿“双85%”可申请,用地面积5000 m,签约期届满比例不足95%则终止项目,5年内不得启动2021/5/18172018十大新政十大新政6:731新政公寓禁售禁回迁,开发商谨慎看待
23、改商新政公寓禁售禁回迁,开发商谨慎看待改商项目项目相关政策相关政策政策特点政策特点进一步加强房地产调控促进房地进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知产市场平稳健康发展的通知暂停法人单位购买商品住房及商务公寓。731新政后购买的公寓 5年内禁止转让、商品住房3 年内禁止转让。新建公寓只租不售 且不得改变用途,而且不得用于搬迁补偿。(731前规划草案公 示的不受限制)2021/5/18182018十大新政十大新政7:取消小地块更新,更新门槛再提高、全市统一:取消小地块更新,更新门槛再提高、全市统一审批操作规则审批操作规则备注:最新备注:最新“若干措施若干措施”新政重申新政重申“全市一
24、盘棋全市一盘棋”相关政策相关政策政策特点政策特点深圳市拆除重建类城市更新单元深圳市拆除重建类城市更新单元 计计划申报规定划申报规定(征求意见稿)(征求意见稿)明确拆除范围应位于各区城市更新五年专项规划确定的拆除重建 类空间范围,取消小地块更新申报要求,计划公告后2年内未获 市政府或其授权机构批准的,计划失效深圳市拆除重建类城市更新单元深圳市拆除重建类城市更新单元计划审批操作规则计划审批操作规则(征求意见稿(征求意见稿针对全市十个区各自不同的审批操作规则进行规范统一:全面梳 理更新单元计划审查事项、明确更新单元计划审查的原则和标准 规范更新单元计划的办理流程。2021/5/18192018十大新
25、政十大新政8:综合整治分区划定,城中村拆除重建越来越难:综合整治分区划定,城中村拆除重建越来越难备注:最新备注:最新“若干措施若干措施”新政针对城中村综合整治进行分类改造引导新政针对城中村综合整治进行分类改造引导相关政策相关政策政策特点政策特点深圳市城中村(旧村)总体规划深圳市城中村(旧村)总体规划(2018-2025)(征求意见稿)(征求意见稿)综合整治分区内的用地在未来7年里不得纳入拆除重建类城市更 新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。规划期内,综合整治分区用地规模为 55 平方公里,占比56%。其中福田区、罗湖区和南山区综合整治分区划定比例不低于75%其余各区不低于54%。2021
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