樟木头房地产市场情况.ppt
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1、0樟木头房地产市场1区域房地产受港资及深圳影响起步较早,目前处于更新换代的阶段,产品呈多样化发展90年代初2000年改革开放后,港人纷纷开赴大陆 投资,交通及两地消费水平的巨大反差吸引了大量港商的投资,掀起港人在当地购房置业的热潮;由于地理位置优越,樟木头成为 房地产开发的“第一军团”。区域房地产发展市场回顾20002005年2005年至今非典袭来,对港人置业信心造成明显冲击;项目开发呈现多元化,户型开发呈现向大户型发展的趋势。发展商的销售对象也从主要针对香港人转而针对香港和内地人士,所推项目在产品、园林设计上向实用型、高品质得到了大力的提升,经济危机过后,港人纷纷撤潮;房地产一系列调控政策提
2、高多次置业首付比例,银行、多次调整贷款利率影响导致外来置业者推离了本地市场置业客户的大幅度转变,内销市场受到关注。代表作:雅翠花园、翠怡花园,怡乐花园、展基广场、荔景山庄、维多利花园、豪苑花园、大富豪广场代表作:绿茵豪庭、碧河花园、帝豪花园、帝雍园代表作:富盈山水华府、香樟国际、御景花园、中惠香樟绿洲、绿茵温莎堡“小香港”楼市传奇港销市场萎缩步入转型期本土品牌开发商入驻呈多元化发展2地块地块编号编号地块地块位置位置用地用地面积面积(mm2 2)容积率容积率建筑建筑密度密度土地土地用途用途出让出让年限年限楼面地价楼面地价(元(元/)竞得单位竞得单位2011G022樟木头镇樟罗村西城路西侧6666
3、62.4540%商住70年1567四川长虹置业有限公司2010G065樟木头镇樟洋村748572.030%普通商品住房70年1302挂牌未出让2010G06646221.6530%15782008G026樟木头樟洋村656731.330%商住70年1231东莞市乐富房地产开发有限公司2007G013樟木头石新70023.5商业50年1003东莞市大喜房地产开发有限公司2006G002樟木头柏地村17677 1.7商住70年1331东莞市富盈房地产开发有限公司近年无大规模土地供应,未来两年以小规模项目开发为主;06-11年樟木头一级土地出让情况土地交易情况资料来源:东莞市国土资源局304-07年
4、土地交易情况04-07年土地交易均价(元/)地块地块编号编号地块地块位置位置用地用地面积(面积(mm2 2)容积率容积率土地土地用途用途出让出让年限年限楼面地价(元楼面地价(元/)竞得单位竞得单位20064034樟木头柏地村64954.52.0商住70年1516.4中惠香樟绿洲房地产开发有限公司20060436樟木头柏地村55096.02.0150120060435樟木头柏地村65959.32.01506.520060434樟木头柏地村64954.52.01503.3这四块用地均为东莞市樟木头房地产开发总公司名下的商住用地土地交易情况06年高位出让土地是由于四块二级土地市场住宅用地的出让资料来
5、源:东莞市国土资源局4从需求上看,2009年市场回暖需求集中释放,由于供应的失衡,住宅供应持续偏紧,导致很多购买需求得不到满足,这些需求在2010年得到释放;2010年的东莞楼市进入新一轮房地产开发热潮,市场以消化增量为主,存量消化压力较小。随着供需状况从目前的供应偏紧逐步趋向平衡,后市的供应压力持续加大。2010年供过于求,市场以消化增量为主,供应状况由偏紧趋向缓和,后市存量消化压力加大供求情况资料来源:DTZ研究部5樟木头成交量在东莞各镇区处于中等水平,但成交均价位于前列2010年樟木头成交套数为1176套,成交均价为6591元/,泛深圳区域的凤岗、塘厦、樟木头等区域的成交活跃,很大程度上
6、归功于深圳客户成交取得了不错的效果,尤其是深圳“限购令”出台后,莞深二三级联动愈加频繁,这种趋势在2011年得到延续。成交量价资料来源:DTZ研究部此数据包含别墅产品6近两年去化量与价格均呈上升趋势,价格年均增速超过10%62008年樟木头高层仅成交512套,2009年激增到887套,2010年比09年略有上涨,但单价达到5162元/平米,价格上升势头强劲。市场成交情况资料来源:DTZ研究部项目产品面积均价(元/)套数香樟半岛203复式780070套绿茵温莎堡260380叠加913820套370450联排1004714套4201068独栋1600072套2010年推出产品,截至2010年末,全
7、部售罄除去中惠香樟半岛与绿茵温莎堡的别墅及类别墅产品,片区2010年实际成交均价为 5162元/780-100平米成交比重最大,二房和三房为市场主导72010年至今樟木头成交面积区间统计分析2010年、2011年1-3月成交面积区间主要集中在60-120平米,其中以80-100平米成交最多且最为稳定,由此表明投资自住两适宜的刚需户型最受当地市场欢迎。市场成交情况8楼盘名称(高层)可售套数可售面积()富盈山水华府22219443富盈山水华府二期13312259香樟国际花园778807御景花园212244中惠香樟绿洲3318中惠香樟绿洲二期27331636总计72974707目前樟木头高层市场供应
8、偏紧,香樟国际、御景花园处于扫尾期;香樟半岛、绿茵温莎堡高层产品最早10月份才能入市,只有香樟绿洲和山水华府有较大规模高层产品供应,目前高层去化难度不大。目前区域可售存量目前区域可售存量9中惠香樟半岛高层 富盈山水华府高层65466.72中惠香樟绿洲二期高层20174.02绿茵温莎堡高层约170000丰泰项目高层约39000水云天公馆高层约23446.98潜在供应方面(2011年底或2012年初有条件推出)预计绿茵温莎堡、香樟半岛、香樟绿洲、富盈山水华府等在今年底或明年初均有大批高层推出,计约为30万以上;保利生态城和丰泰项目等规划中也有大量高层产品,大批量高层入市会大大增加消化难度,多形态有
9、亮点的产品为市场空白点。区域潜在供应10东莞各区2011年4月二手房挂牌均价东莞各区2010-10至2011-4二手房月成交量:樟木头镇均领先区域二手房市场成交活跃,需求量一直处于高位,均价于东莞各区镇偏低三级市场概况资料来源:搜房二手房频道11楼盘名称户型结构售价(元)租价(元)租售比回报率中惠香樟绿洲两房420000 15001:2804.29%三房600000 2000 1:3004.00%御景园两房25000013001:1926.24%三房45000017001:2654.53%维多利花园两房23000010001:2305.22%帝雍园四房100000032001:3133.84%
10、碧河花园两房31000012001:2584.65%三房42000016001:2634.57%展基广场两房29000013001:2235.38%三房34000017001:2006.00%帝豪花园两房30000012001:2504.80%三房40000016001:2504.80%三级市场租售价格比较片区住宅投资租售价格比在1:200-1:300,市场投资偏活跃从目前市场看,小户型的投资回报率相对来说较高12区域市场小结p区域产品2010年供应量集中井喷,目前市场上以消化增量为主,后期供应量较大,消化压力加大;p目前消化面积区间主要集中在60-120平米,其中80-100平米两房、三房最
11、受市场欢迎;p目前樟木头形成两极分化情况,片区整体需求旺盛,从一手房、二手房市场的量价比较,低端置业客对价格稍有抗拒,整体支付能力偏弱,主要消化港客抛售的低价小户型二手房为主,高端客户、投资客户关注一手房较多;p区域未来供应产品类型以高层为主,应在产品类型上多做创新,寻求市场空白点。13区域版块现状14区域版块现状由7个自然版块构成,基本形成以河为界的新、旧中心两大区域版块,在产品类型、客户群方面各有偏差百果洞片区中心片区樟头围片区石马片区南城片区樟洋片区东城广场片区新 中 心老 中 心本项目15已开发项目分布图帝豪花园碧河花园欧陆庭苑龙腾花园银翠花园金翠花园天龙居绿茵豪庭香樟国际雅翠花园翠景
12、花园皇朝阁景城花园星耀国际香樟绿洲御景花园帝雍园笔架山花园荔景山庄由于主体为港式楼盘,户型面积不会过大,主体面积在50-100平米之间;过度重视港人过渡型需求,园林亮点不大,产品舒适度不高;本地客户对房地产的看法仍停留以欧为尊的旧意识中,大量欧式楼盘充斥市场。已销完潜在供应在售物业山水华府嘉多利山绿茵温莎堡香樟半岛丰泰项目老老 中中 心心16片区小结片区:新中心片区特征:p区域规划良好,楼盘规模较大,开发周期长,产品创新度高;p多元化发展,户型开发呈现向大户型发展的趋势;p比较注重园林和社区规划。代表楼盘:中惠香樟绿洲、富盈山水华府、御景花园片区:老中心片区特征:p生活便利,配套完善,住宅开发
13、时间较早,形象较陈旧;p为早期港人置业地区,片区产品因迎合港客,小户型居多;p在旧中心外围新推项目特点与新中心相似。代表楼盘:帝景花园、帝豪花园、嘉多利山花园、展基广场、维多利花园、大富豪广场17片区竞争格局18片区竞争格局在售项目待售项目中惠香樟绿洲富盈山水华府御豪园帝豪国际花园香樟国际绿茵温莎堡丰泰项目地块一丰泰项目地块二中惠香樟半岛保利生态城老 中 心新 中 心竞争楼盘主要集中在老中心外围及新中心片区本项目位于新老中心交替处,占配套与规划双重优势,竞争优势明显本项目19中惠香樟绿洲香樟国际绿茵温莎堡富盈山水华府项目位置东城大道与柏峰路交汇处南城大道花园酒店斜对面 樟木头大道南城新区东城大
14、道与石马河交汇处均价(元)高层6200复式90007000160004900占地面积()29360012100240000138412建筑面积50980052800290000206700建筑类别()多层、小高层、高层高层独栋独栋、高层装修状况毛坯毛坯毛坯2010-3绿化率40.00%32.96%40.35%53.60%容积率1.733.701.221.6当期开盘时间2010-072010-062010-102010-3开发商东莞市中惠香樟绿洲地产开发有限公司东莞市樟木头房地产开发总公司东莞市樟木头房地产开发总公司,东莞市乐富房地产开发有限公司东莞市富盈房地产开发有限公司户型区间高层65-13
15、0复式225左右77-134两房、三房114-146400-700高层78-100叠墅188-209在售项目一览受“90/70”影响,但一部分项目设有特色产品,比如叠拼、类别墅等,提升项目档次,基本为本地开发商所开发项目20中惠香樟绿洲发展商中惠地产占地面积293600平方米总建筑面积509800平方米总户数5000容积率1.74绿化率40%停车位地下车位1750个,地上约2000个项目地址东城大道与柏峰路交汇处相关信息:物业管理费2.4元/平米,地上车位租170元/月,地下车位350元/月,地下车位售45000元/个。后期开发均为高层产品,5月份推最后一批复式产品,目前在售主要高层产品均价约
16、6200元/平米。项目特征:大项目,但楼密度大,覆盖率高赠送面积较大,对客户有吸引力分销措施,拉拢深圳客户目前在售目前在售重点在售项目热销户型:60-120两房、三房21中惠香樟绿洲分大两期开发(预计共5000户)一期:06年09年初二期:09年初至今未完一、二期至今总户型配比一、二期至今总户型配比户型面积区间()套数套数比一房451599%两房60-8455631%三房85-12066537%四房1601207%复式120-320201%花庭美墅(小)129-1531508%花庭美墅(大)158-2241267%1796100%户型配比以两房、三房为主,面积区间为85以内两房,120以内三房
17、中惠香樟绿洲22样板房样板房项目内景中惠香樟绿洲23香樟国际发展商广东君鑫房地产投资有限公司占地面积12100平方米总建筑面积52800平方米容积率4.36绿化率45%总户数512户项目地址樟木头南城大道花园酒店斜对面相关信息:物业管理费3元/平米,车位只租不售,地上180元/月,地下350元/月,项目分两期开发,已全部开发完毕,总计剩余87套单位,余货大多为134-146平米的大户型单位,均价约6000元/平米。项目特征:容积率高,基本无园林;地段好,周边配套完善;较早引进深圳客户,取得非常好的效果。在售项目热销户型:77-134两房、三房24富盈山水华府发展商富盈房地产开发有限公司占地面积
18、138412平方米 总建筑面积206700平方米容积率1.6绿化率55%总户数1518 户项目地址樟木头南城大道花园酒店斜对面信息:2010年12月25日启动深圳转介,带动了项目整体成交,在12月25日前项目主要客户为本地自住客户,启动深圳转介后,深圳转介客户成交约占总成交量的70%,均价约为5000元/平米;相比其他高层产品,该项目的价格具有非常大的吸引力;5月推出叠加别墅产品。项目特征:别墅社区,但现场营销管理较为差劲,影响项目形象品质;价格低,具有较高的吸引力;产品创新力度不够,影响了销售力度;在售项目热销户型:85-118平米三房、四房25绿茵温莎堡发展商乐富地产占地面积240000平
19、方米总建筑面积290000平方米容积率1.22总户数1000户绿化率40.35%相关信息:2010年一、二期开盘,共推出420-1068独栋72套,均价16000元/;370-450联排14套,均价10047元/,已售罄。260-380叠加20套,均价为9138元/,已售罄后期无货,赠送2个地下室车位约40,可停2-3辆车,带产权,首层带花园面积150平米左右;2011年3月最后一批独栋别墅开盘,400-700平米为主,共38套,均价为16000元/,剩余约20套左右;预计在今年年底推出高层,约850套,预计有少量80-120平米的小户型,其余为180-260左右的大平面。项目特征:大型别墅社
20、区,宝山脚下,拥有较好的生态资源;项目周边配套不完善;在售项目26中惠香樟半岛发展商中惠房地产集团有限公司占地面积124141平方米总建筑面积167579平方米容积率1.35绿化率40%总户数870套相关信息:2010年共推出145-1483房140套、2035房70套,共计210套,均价为7600元/,目前只剩下2套样板房;后期无别墅推出,高层预计下半年推出;花庭美墅首层145-148房赠送面积高达150(其中地下室赠送约95,其他为私家庭院,),2层145-1483房赠49地下室,顶层复式203平米赠送约79平米左右露台面积,每户均赠送一个车位,无产权;销售均价8000元/平米。项目特征:
21、主打“花庭美墅”类别墅形象,突出高赠送率,类别墅产品接近高层价格;吸引深圳客户购买。待售项目热销户型:146-203平叠拼27 保利生态城占地面积:2501111容积率:1.2总建筑面积:3001333覆盖率:30%保利项目位于宝山国际生态人居文化城内,将打造成深圳东莞两地具有影响力和标杆性的旅游度假豪宅项目。预计最快10月推出联排、独栋别墅项目,后期高层存量大。对樟木头房地产的供求关系改变较大。丰泰项目:占地面积:88,668.44平方米+23,674.4平方米容 积 率:2.5总建面积:280857.1平方米项目位于东深路出入口,石马河畔,周边配套较差,1期有198套联排别墅,面积:200
22、-280平米,预计最快十月份推出,后期有600多套高层。面积40-90平米。待售项目28水云天公馆待售项目御豪园占地面积:36000平方米 建筑面积:19000平方米项目位于樟木头东城片区,香樟绿洲北侧,共计42栋稀缺纯独立别墅占地面积:7815.66 平米建筑面积:23446.98平米 容积率为3 绿化率为25%建筑密度45%20112011年年一季度二季度三季度四季度20122012年年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度20132013年年20142014年年片区大部分项目后期或新项目推售时间都集中在2011年下半年-2012年之间中惠香樟绿洲/约20
23、174平米各项目入市时机富盈山水华府/约65466平米绿茵温莎堡/约170000平米中惠香樟半岛/高层 丰泰项目/约39000平米 水云天公馆/约23447平米 御豪园/19000平米 保利生态城30规 划竞争层面比较香樟国际规模较小,建筑密度较高、会所、双泳池设计中惠香樟绿洲大规模、风情建筑,绿化率高、中央会所容积率低,设有商业街、产品形态多样本项目启示:在项目规模、容积率不占优势的情况下,应在建筑形态、规划理念上多加考虑,充分利用山地优势,增加产品附加值。富盈山水华府中等规模、别墅社区、主题园林,容积率低,设有商业街、产品形态多样中惠香樟半岛规模中等、容积率低、三面环河、岛居坡地建筑特色、
24、主题园林31建筑形式31香樟国际现代简约式建筑风格中惠香樟绿洲建筑风格为西班牙式本项目启示:欧式、特色式为片区主流,项目应在受众接受风格的前提下,规避雷同化的建筑立面,拔高项目品质。富盈山水华府建筑风格为西班牙皇室风格中惠香樟半岛欧式建筑风格竞争层面比较鞋类小商品批发市场塑胶市场配 套香樟国际中惠香樟绿洲本项目启示:从地段与片区可知,竞争项目配套均不如本项目优势明显,应在与天一城和中心区关系上借力打力,以地段、配套来凸显项目优势。富盈山水华府中惠香樟半岛镇 中 心自身有商业街、会所自身会所竞争层面比较3233园 林33香樟国际园林规模较小、无典型特色中惠香樟绿洲西班牙风情园林,中央水景、绿化率
25、高达40%富盈山水华府佛罗里达州阳光水景,有中央水景与水景长廊设计,水景丰富中惠香樟半岛现代欧式园林风格,利用自然河岸,将水景融入园林本项目启示:项目的地块条件决定园林无大规模园景、水景条件,应打造因地就势、精细化、风情化、小组团式园林风格。竞争层面比较34产 品本项目启示:高实用率户型为片区产品主打卖点,本项目应在产品区间与产品创新上多做亮点,如小复式,超高赠送等。香樟国际2室2厅1卫91.37户户有入户花园与空中院馆赠送赠送面积可达19中惠香樟绿洲3室2厅2卫100.01户型方正实用空中花园赠送竞争层面比较35中惠香樟半岛3+1美墅地下室(全赠送)一 层功能布局合理赠送面积较多,赠送高达1
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