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延安市房地产市场调研报告2011年8月Part.1 延安市整体概况 Part.2 延安市经济发展状况Part.3 延安市房地产发展状况Part.4 延安市场机会分析报告目录Part.1 延安市整体概况 延安市位于陕西北部，上接榆林下抵铜川两大能源基地，1997年1月撤地设市，辖1区12县、166个乡镇、总面积3.7万平方公里，总人口215.1万人，其中农业人口158.5万人，市区人口约40万。城市标签：中华始祖发源地、红色革命旅游圣地、能源化工产业集中带延安市下辖1区12县，总面积3.7万平方公里，总人口215万，市区人口40万、是陕西乃至中国的历史旅游名城，能源化工产业基地。城市定位210国道309国道延安飞机场西延铁路 城市交通210国道贯通南北、309国道连接东西、西延铁路穿插而过，延安飞机场直飞北京、西安，延安市整体交通便捷度高；西延铁路夕发朝至每日两列车往返；210、309国道垂直相交，贯通四向；延安飞机场北京、西安航班密集。中国革命圣地，国家历史文化名城，面向全国的爱国主义、革命传统、延安精神教育基地，体现陕北黄土风情文化特色和适宜人居的陕北现代化区域中心城市。以发展生态农业、旅游、石化、能源产业为主的陕北现代化中心城市。山城红色之都能源化工基地“城在山中，山在城中，人在山水中”的生态园林城市！发展目标定位黄土风情宜居地陕北风情文化产业延安革命纪念馆能源产业基地群山环绕的夹缝城市 城市交通延安市城市布局围绕“三山两水”，呈“Y”字型城廓的典型带状城市；延河延河南川河南川河延河延河清凉山宝塔山凤凰山延安总体远景发展规划总体结构为东扩、西借、北连、南下。采取中心市区、外围组团、轴带分区发展的城市结构形态。以中心市区为核心，设立三级生态环境保育区。未来的中心市区，规划形成以延河大桥为交汇点，并与宝塔桥、嘉岭桥形成中心内环、跨三川而连三山，通市内而达市外。城市沿西北川、东川、南川以及杜甫川展布，大体呈“Y”字型城廓。中心市区为全市政治、经济、文化中心。分为8个功能区，即中心街商贸区、东关商贸、居住、无污染工业综合发展区，南关行政办公区；七里铺对外交通区；高坡居住区；杜甫川文教科研区；北关文教区；西北川文物保护区。城市交通延安城市发展战略“中疏、西控、北进、东扩、南下”；充分挖掘城市发展土地资源。p“中疏”，就是疏解老城区人口和建筑密度，缓解交通压力，退建还绿，抽空还绿，保护好老城区风貌。p“西控”，就是控制西北川的建设强度、建筑环境风貌，形成以旧址保护和科教文化、旅游为主要功能的人口聚集区。p“北进”，主要是以杨家岭沟、延大新校区建设为依托，加大向北拓展的力度，逐步实现河庄坪镇与主城区连通，远期与安塞连通。目前，杨家岭沟、延大新校区正在加快开发建设。p“东扩”，就是积极做好机场迁建后的开发准备，逐步实施行政中心东移，形成城市副中心，并与李渠和姚店工业园区相连。p“南下”，就是抓好黄蒿湾、方塔新区、南区新城、新机场和南泥湾组团建设，带动城市向南拓展，远期与甘泉连通。城市交通小结uu延安市历史悠久，乃中国革命圣地，旅游资源丰富延安市历史悠久，乃中国革命圣地，旅游资源丰富uu丰富的能源为延安城市的经济发展提供了源动力丰富的能源为延安城市的经济发展提供了源动力uu榆林市具有良好的交通通达性，为经济发展助力榆林市具有良好的交通通达性，为经济发展助力uu在在“中疏、西控、北进、东扩、南下中疏、西控、北进、东扩、南下”的战略指导下，城市发展不的战略指导下，城市发展不断升级断升级uu合理的城市规划以及高速发展的城市经济都为城市未来的发展奠定合理的城市规划以及高速发展的城市经济都为城市未来的发展奠定了良好的基础了良好的基础延安市以历史文化、红色旅游、能源产业为名片，城市规划战略明晰，但受地形地貌影响，发展程度较慢。Part.2 延安市经济发展状况西安市榆林市咸阳市宝鸡市延安市渭南市050010001500200025003000350032418852010年陕西六大城市GDP对比GDP（单位：亿元）20102010年延安全市生产总值达到年延安全市生产总值达到885.42885.42亿元，位亿元，位居全省第五。居全省第五。20062006年年GDPGDP总值为总值为453453（亿元），到（亿元），到20102010年增年增至至885885（亿元），平均每年增速均在（亿元），平均每年增速均在14%14%左右，左右，呈快速增长趋势。呈快速增长趋势。20102010年，按可比价格计算，延安市年，按可比价格计算，延安市GDPGDP同比增同比增长长13.6%13.6%，增速比上年加快，增速比上年加快1.41.4个百分点，高于个百分点，高于全国（全国（10.3%10.3%）3.33.3个百分点。个百分点。近年延安市GDP稳步增长，经济处于快速发展阶段，为房地产市场高速发展打下了坚实基础；2006年2007年2008年2009年2010年020040060080010000.02.04.06.08.010.012.014.016.018.0延安市近五年GDP走势GDP（单位：亿元）增长率（百分比）宏观经济u 按产业看，2010年，第一产业增加值为71.79亿元，增长8%；第二产业增加值为635.49亿元，增长72%；第三产业增加值为178.74亿元，增长20%。u 2010年，延安市经济总量是2006年的2倍，翻了整整一番。u 人均生产总值突破30000元大关，达到33367.41元，按美元折算，突破4000美元大关，达到4980美元。由于能源产业的高速发展，延安市第二产业在城市经济中占据核心位置，产业发展结构对能源依耐性大8%72%20%延安市2010年三大产业增加值占比第一产业第二产业第三产业14%69%17%延安市三大产业占比第一产业第二产业第三产业产业机构城市固定资产投资稳步上扬，人均可支配收入持续走高，城市处于高速发展中，整体消费能力不断提高。u 2010年延安市城市人均可支配收入达到17880元，同比09年增长17.5%。2010年延安市固定资产投资总额达到724.53亿元，同比09年增长30%。城市人均收入的提高和和固定资产投资总额的上涨表明了延安市城市居民生活水平的稳步提高，城市居民也具备了更高的消费能力。2006年2007年2008年2009年2010年01002003004005006007008000510152025303540延安市近五年固定资产投资总额固定资产投资总额（单位：亿元）增长率（百分比）2006年2007年2008年2009年2010年0500010000150002000085009801122321521717880延安市近五年人均可支配收入人均可支配收入（单位：元）宏观经济延安市城市宏观状况良好，呈现以下特点：延安市城市宏观状况良好，呈现以下特点：延安市在省内占有重要经济地位延安市在省内占有重要经济地位经济快速发展，为房地产快速发展提供良好基础经济快速发展，为房地产快速发展提供良好基础第二、第三产业（特别是能源产业）带动民营经济快速发展，带来财富人群第二、第三产业（特别是能源产业）带动民营经济快速发展，带来财富人群从城市宏观背景来看,延安市经济发展迅速，能源及其周边产业催生大量新富阶层，理论上会带动房地产快速发展,房地产市场应该处于爆发增长阶段，市场呈现供需两旺的状况！小结：Part.3 延安市房地产市场研究42%16%21%15%6%延安市置业客户目的解决居住 婚房 改善性需求 投资 其它9%47%38%6%延安市房地产在售项目户型供给一室 二室 三室 四室及四室以上市场分析延安房地产市场购买客群仍以刚性需求为主，其中解决住房占据42%的绝对比例，投资性住房仅占15%的比例；目前延安房地产在售项目主要攻击以二室及三室为主，其中两室占据47%，三室占据38%。延安房地产市场主要以解决居住的绝对刚需为主，投资所占比例较小，目前市场供给主要以两室、三室为主力。板块结构延安市房地产开发沿“Y”字形各边呈带状发展，主要分为中心区域、城西、城东、城南、方塔新区五大板块。城东板块城西板块城南板块中心板块受延安市“Y”字形山沟地形限制，延安房地产主要分为带状五个板块。u城西为红色旅游及文化教育为主的聚集区，受革命遗址 及科教用地影响，成为制约板块房地产开发主要因素。u城东是近期延安发展最为火热的板块，但目前土地开发 殆尽，受机场影响短期内无法实现扩张。u中心板块寸土寸金，目前主要集中为商业开发，住宅内 较少。u城西板块发展相对滞后，配套及交通亟需改善，是延安 经济适用房集中开发区域。u绿地、嘉丰4500亩推山造成，为延安房地产开发注入新 的血液。城西板块城东板块城南板块中心板块新城板块城西板块延安市城西区的大致范围为：延河大桥和宝塔桥中心线西南至南大街。城西板块将形成以旧址保护和科教文化、红色旅游为主要功能的人口聚集区。主要有延安大学、延安职业技术学院，延安中学、中延石油等分布，目前延安唯一的公园也位于城西。板块特征城西板块主要定位为红色旅游、科教文化为主要功能的聚集区，版块内多分布历史文化遗址及各类院校。城西板块城东板块城南板块中心板块新城板块城西板块延安市新一轮城市规划形成了以控制西北川的建设强度为主格调、建筑环境风貌，形成以旧址保护和科教文化、旅游为主要功能的人口聚集区，对板块房地产发展形成了直接的瓶颈效应。在开发项目特征中小规模为主区域价格45005000元/客户来源延安大学、延安置业技术学院教职工；延中石油、延安卷烟厂员工等，区县客户以志丹、吴起、安塞、靖边等为主，城区客户所占比例较小代表项目智慧蓝湾、花溪湾、城市规划定位城西板块以“西控“为主格调，土地开发供应及性质成为房地产发展的限制性瓶颈效应，未来房地产开发受阻。板块特征城东板块城西板块城东板块城南板块中心板块新城板块延安市城西区的大致范围为：延河大桥与嘉岭桥中心线至北大街。城东板块因为交通及环境因素是近期延安市房地产开发最为火热的板块，但目前土地资源已开发殆尽，被机场大面积占用的东川地形相对平整开阔，是延安少有的成块可建筑用地，随着距离市区13公里的南三十里铺新机场的开工建设，城东将在城市的中远期发展中被建设成为功能齐全的现代化城市中心区。城东百米大道沿线是近两年延安房地产开发热点区域，市场认可度高，受北向机场阻挡目前土地资源已开发殆尽。板块特征城东板块城西板块城东板块城南板块中心板块新城板块由于城东便捷交通及宜居环境，成为近期延安房地产开发最为火热的区域，也是延安购房者最为热衷的区域，但目前区域土地开发殆尽。在开发项目特征中小规模为主区域价格50005500元/客户来源市区及下属区县各占一半，区县主要以延长、子长为主。市区为中高端个体经营者等。代表项目泗海花园城东是延安中高端项目聚集区，目前板块价格已突破5000元/平米，购买客群以城区及下属区县中高端置业者为主。板块特征中心板块城西板块城东板块城南板块中心板块新城板块延安市中心是指在城南、城东、城西相搁加的部分延安市中心城区面积狭小，寸土寸金，主要以商业、酒店开发为主，目前用地殆尽，多数小规模改造为主。完善配套及核心地位决定延安市中心寸土寸金的价值，目前主要以商业及酒店开发为主。板块特征城南板块延安市城南区主要指：宝塔桥至嘉岭桥的对外交通区。根据延安“南下”建设规划，城南区将定位为新兴“中央生态居住区”及“大型综合片区”，房市升值潜力巨大。目前城南交通及配套相对落后，属于城乡结合部，是延安经济适用的集中供给区域，且建筑规模大，区域目前尚有小规模未开发土地，三条规划中的隧道即将开通，未来交通将得到有效改善。在开发项目特征经济适用房为主区域价格35004000元/客户来源主要以市区中低端客户为主，各下属区县居多，经济适用房部分定点安置。代表项目朗润居、花墅、假日花园城西板块城东板块城南板块中心板块新城板块板块特征城南目前开发程度较低，是城市规划建设重点区域，同时也是延安市经济适用房的集中建设区，未来开发潜力较大。延安市城南区主要指：以方塔水库为中心，绿地山水新城、嘉丰国际城为主的开发新区。绿地集团、嘉丰地产强强联合宏幅巨制，4500亩推山造城、携手打造延安中央生态居住区。板块特征绿地山水新城项目总占地1600亩，建筑面积150万平米，涵盖从别墅、花园洋房、小高层、高层、酒店、商业等各个业态，是目前延安市规模最大，业态最全的首席大盘。延安首席巨无霸嘉丰国际城楼盘地址延安市黄蒿湾物业类别别墅、洋房、小高层、高层、商业、酒店开发商嘉丰地产占地面积1600亩总建面积1500000平方米容积率开盘时间未开盘绿化率绿化率48%总户数首期300套当前销售均价高层3380元/，洋房8000元/延安首席百万方社区，涵盖别墅、洋房、小高层、高层、商业酒店等综合物业。项目一期推出3栋高层、3栋洋房，共计300套房源目前处于前期咨询阶段，主要以城区客户为主，下属区县客户占据30%比例。嘉丰国际城铂金会所生态水景星级酒店炫彩商街国际教育生态水景150150万中央生态居住区万中央生态居住区50005000超五星铂金会所超五星铂金会所2500025000豪华星级度假酒店豪华星级度假酒店千米大溪谷，三大人工湖延安独有千米大溪谷，三大人工湖延安独有800800米国际风情商业街米国际风情商业街20002000双语幼儿园双语幼儿园独立餐饮1000010000独立大型商业餐饮独立大型商业餐饮项目配套园林景观、会所、酒店、商业街、教育等完备配套领衔延安房地产市场。领先延安的豪华展示中心景观示范区优先打造丰富的线下活动辅助销售变做销为形象主动出击多渠道针对性宣传差异化推盘策略项目配套景观示范区先行，主动出击深挖客户，差异化推盘策略，嘉丰国际城领先延安的开发推盘策略。绿地山水新城山脊山脊南侧实际位置（从方塔湖南侧看）绿地集团推山造成，延安首席别墅高端物业项目，总投资72亿元，规划建筑面积24万方，开创延安高端物业先河。100米高差绿地山水天城项目坐落于延安市区东南方向方塔水库四周，占地面积约3000亩，规划建设以旅游观光、生活度假、教育培训三大功能为主，休闲购物、文化娱乐为辅，多功能、综合型、低碳式旅游生态示范社区。项目重点打造生态住宅，俱乐部等生态综合社区。项目1.1期划分为5个组团，共计26栋楼，79666，由15栋板式电梯花园洋房和5栋联排别墅所组成、（配备有1栋会所、5栋商业）。户型配比户型配比户户 型型面面 积积套套 数数套数比套数比总面积总面积面积比面积比3 3室室2厅厅2卫卫1301301358282套套34%34%115111151125%25%3 3室室2厅厅2卫卫1501501657272套套28%28%114591145925%25%4 4室室2厅厅3卫卫1881882023636套套15%15%7216721615%15%复式户型复式户型2202202304242套套17%17%106411064123%23%联排别墅联排别墅3103103901616套套6%6%5798579812%12%合合 计计248248套套100%100%4662546625100%100%u用地面积：201636平方米u容积率：0.99u建筑面积：24万平方米u建筑密度：0.20u绿地率：30%项目占地3600亩，规划以旅游观光、生活度假、教育培训三大功能为主的综合型社区。绿地山水新城调查显示，延安房地产市场需求量巨大，46%被访者在23年有置业需求，其中首次置业比例高达78%。市场特征1延安房地产市场需求量庞大，尤其以首次置业为主，未来房地产开发潜力巨大。2011年延安市规划建设经济适用房3.12套，223.8万平方米，占据延安房地产开发及销售50%总量。2011年延安市新开工经济适用房、廉租房、公租房和限价商品房共计3.12万套、223.8万平方米，建成杨家岭、丰泽园、朗润居等小区，解决1.2万户群众住房困难。完成机械厂、锁崖、石佛沟等小区主体工程，开工烟洞沟、柳树巷等小区。实施城市棚户区和农村危房危窑改造工程。市场特征2市场特征3土地交易、政策限制、开发销售，延安房地产市场不规范操作贯穿项目开发的始终。p 政府相关职能部门把控不严，房地产开发几乎无“容积率”概念影响；p 经济适用房限制门槛低，与商品房开发操作基本无异；p 房地产开发及销售手续未完善项目已开发面市，明码标价销售；房管局查处，28项目，13个违规操作规划限高7层，最终封顶12层。经济适用房购买无限制要求。三产用地性质出让，最终住宅形式开发销售无任何证件，项目已开发销售过半土地市场挂牌交易形式化，先拿地再走流程受山地影响，延安土地供应量极小，且大部分被经适房、工业用地分流，商品房土地供应量微小。市场特征4从未来城市规划显现，榆林新规划发展区域普遍面积较小且较分散，距离城区较远，工业产业、科教等规划较多，建设开发面积较小，土地资源异常稀缺。根据延安市房地产管理局公布的延安市住房建设与房地产业发展“十一五”规划，20092009年，延安市共批准兴建商品房年，延安市共批准兴建商品房54005400套，建筑面积套，建筑面积53.6853.68万平方米，而经济适用房达到万平方米，而经济适用房达到2812028120套，建套，建筑面积筑面积278.56278.56万平方米，建筑面积是商品房的万平方米，建筑面积是商品房的5.25.2倍倍。2009年，延安市计划全市新增住房用地供应总量为1350.92亩。其中，商品房新增用地164.80亩，占土地供应的12%；。延安市房地产需求以紧凑型两室三室为主力，市场供应主要为舒适性大面积两室三室，供需矛盾突出，但从后续供给项目来看，未来将得到较大改善。名称户型面积山水天城三房、四房、复式128，185，215慧智蓝湾两房、三房129.25133.97，136.32，圣都花园三房104.68，150.29，158.44东方明珠两房，三房110，1286%28%32%28%6%1%延安市房地产置业客户需求面积区间80以下 80100100120 120140 140160 160以上市场特征5延安是房地产置业客户主要以100120平米紧凑型住房为主，目前市场主要供给为舒适性两室、三室，供需存在一定的矛盾。从后续项目供给产品线分析，未来此矛盾将会得到一定改善。小结：uu受地形地貌左右，延安市房地产开发共分为五个板块，目前除城南受地形地貌左右，延安市房地产开发共分为五个板块，目前除城南 板块之外其余板块均已开发完毕；板块之外其余板块均已开发完毕；uu延安市土地供给成为制约房地产发展最为重要的因素，目前整体市延安市土地供给成为制约房地产发展最为重要的因素，目前整体市 场供不应求；场供不应求；uu延安经济适用房开发力度大，占据延安房地产开发延安经济适用房开发力度大，占据延安房地产开发50%50%比例；比例；uu延安市房地产市场较为混乱，从开发至销售等各环节均有体现。延安市房地产市场较为混乱，从开发至销售等各环节均有体现。延安市房地产需求量巨大，但受地理地貌影响，土地供应量很难满足其需求；延安市经济适用房开发力度较大，占据整体市场50%比例，但其整体市场混乱不规范。Part.4 延安市场机会分析SWOTSWOT分析分析优势-城市稳步发展，经济快速增长-历史文化名城，社会关注度高-区位规划合理，发展前景看好-城市陆空交通便利，通达性高。-旅游资源丰富，城市发展前景广阔劣势-城市的发展过于依附能源产业；-目前第二产业在城市经济中所占比重过大，从一定程度上制约了城市的发展；-城市房地产发展水平尚处在初级阶段，购房人群对房地产业的认知较差；机会-城市的不断扩张为房地产业的升级提供了空间；-周边榆林铜川等城市的高速发展为延安市自身的产业发展提供了良好的环境；-第二产业的迅猛飙升为房地产开发带来了新机遇；威胁-房地产市场受新政影响持续走低，未来局势发展不明朗；-宏观调控有增无减，抑制了投资性及改善性需求；-区域中端产品未来放量较多，竞争激烈。SWTO分析良好的经济基础、较高的市场需求量、较小市场供应量为城市房地产开发提供了机会，但在不规范的市场背景下城市土地供应稀缺也成为城市房地产开发的阻碍因素。延安市房地产市场供需状况良好，市场需求量大，供应量较弱，具备一定开发潜力。但受地形及城市规划影响，价值区域无土地供应，短期内不具备开发条件。