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万科工程项目计划管理体系介绍万科工程项目计划管理体系介绍2021/10/102021/10/101 1万科工程进度管理的破解之道 房地产企业计划管理常见的问题：计划管理体系不完善计划管理体系不完善案例：经营目标计划与业务实施计划脱节，未分解案例：经营目标计划与业务实施计划脱节，未分解业务实施计划缺乏统一管理业务实施计划缺乏统一管理案例：业务实施计划不完善，存在疏漏或协同矛盾案例：业务实施计划不完善，存在疏漏或协同矛盾业务实施计划缺乏过程管理业务实施计划缺乏过程管理案例：业务实施计划过程缺乏跟踪、评估及考核案例：业务实施计划过程缺乏跟踪、评估及考核2021/10/102021/10/102 2万科工程进度管理的破解之道 房地产企业计划管理的基本流程：计划、执行、评估、改进计划、执行、评估、改进2021/10/102021/10/103 3万科工程进度管理的破解之道 房地产企业计划管理的方法：计划管理方法的基本定位计划管理方法的基本定位运用目标管理、责任管理与过程管理的方法，运用目标管理、责任管理与过程管理的方法，对公司的经营管理活动进行全面规划、跟踪对公司的经营管理活动进行全面规划、跟踪和调整和调整2021/10/102021/10/104 4万科工程进度管理的破解之道 目标管理目标管理分析并形成公司战略与项目经营发展目标分析并形成公司战略与项目经营发展目标层层分解至相关业务部门层层分解至相关业务部门 责任管理责任管理相关业务部门制定各自保障目标实现的作业计划相关业务部门制定各自保障目标实现的作业计划汇总评价各部门作业计划的合理性，评价不同业务汇总评价各部门作业计划的合理性，评价不同业务计划之间的协同性和保障性，根据项目开发流程制计划之间的协同性和保障性，根据项目开发流程制定总体协同的定总体协同的项目开发任务书项目开发任务书（或称项目开发（或称项目开发计划、项目开发大纲）计划、项目开发大纲）2021/10/102021/10/105 5万科工程进度管理的破解之道 过程管理过程管理跟踪公司战略与项目经营发展目标的执行情况跟踪公司战略与项目经营发展目标的执行情况评估各部门作业计划执行情况及合理性评估各部门作业计划执行情况及合理性调整目标计划调整目标计划对各部门的作业计划做出协同的调整对各部门的作业计划做出协同的调整 系统管理系统管理 持续改进持续改进2021/10/102021/10/106 6万科工程进度管理的破解之道 房地产企业计划管理应当解决的问题：公司的生存与发展的战略性规划问题公司的生存与发展的战略性规划问题当年度公司层面的经营与管理安排问题当年度公司层面的经营与管理安排问题项目的开发经营工作计划问题项目的开发经营工作计划问题围绕项目开发经营的专业作业计划问题围绕项目开发经营的专业作业计划问题公司、项目和专业计划的协同，以及各时间公司、项目和专业计划的协同，以及各时间段工作任务的沟通落实问题段工作任务的沟通落实问题2021/10/102021/10/107 7房地产企业三级计划管理体系的框架月度工作计划任务书月度工作计划任务书企业三年或五年经营计划企业三年或五年经营计划企业三年或五年经营计划企业三年或五年经营计划项目开发工作项目开发工作指导书指导书人力资源人力资源工作指导书工作指导书总经总经理办理办公室公室年度年度工作工作目标目标及计及计划划财务财务管理管理部年部年度工度工作目作目标及标及计划计划项项目目售售后后服服务务计计划划项项目目营营销销销销售售计计划划项项目目竣竣工工验验收收计计划划项项目目配配合合销销售售计计划划项项目目分分包包、材材料料计计划划项项目目施施工工报报建建计计划划项项目目工工程程进进度度计计划划项项目目报报批批报报建建计计划划项项目目设设计计计计划划人力人力资源资源部年部年度工度工作目作目标及标及计划计划其它其它专业专业部门部门年度年度职能职能工作工作目标目标及计及计划划土地储备土地储备工作指导书工作指导书二级计二级计划：以划：以管理为管理为主线主线三级计划：专业部门围绕项目三级计划：专业部门围绕项目的作业计划的作业计划分解分解分解分解分解分解分解分解分解分解财务（利润财务（利润/资金资金/销售）工作指导书销售）工作指导书一级一级计划：计划：以企以企业发业发展目展目标为标为主线主线2021/10/102021/10/108 8万科工程进度管理的破解之道 企业三年经营计划框架（一级计划）：、公司内外环境分析公司内外环境分析、公司的战略目标公司的战略目标、公司的经营目标公司的经营目标、公司经营控制性计划公司经营控制性计划2021/10/102021/10/109 9万科工程进度管理的破解之道 企业三年经营计划 外部环境分析：深圳及珠江三角洲房地产市场状况及趋势深圳及珠江三角洲房地产市场状况及趋势一、国家及当地区域的经济环境一、国家及当地区域的经济环境1 1、国家及区域经济发展态势、国家及区域经济发展态势A A、经济发展形势、经济发展形势B B、珠三角房地产发展潜力城市分析和深圳城市定位、珠三角房地产发展潜力城市分析和深圳城市定位2 2、区域房地产发展态势、区域房地产发展态势2021/10/102021/10/101010万科工程进度管理的破解之道A A、深圳市城市发展规划、深圳市城市发展规划B B、深圳市房地产供需总量及趋势分析、深圳市房地产供需总量及趋势分析C C、深圳市人口现状及购房客户趋势分析、深圳市人口现状及购房客户趋势分析3 3、国家及当地政府房地产政策、国家及当地政府房地产政策A A、土地供应政策、土地供应政策B B、税收政策和金融政策、税收政策和金融政策4 4、客户需求的变化与趋势分析、客户需求的变化与趋势分析2021/10/102021/10/101111万科工程进度管理的破解之道2 2、潜在竞争对手的发展战略：、潜在竞争对手的发展战略：A A、合生创展、合生创展B B、中国海外、中国海外C C、和记黄埔、和记黄埔D D、金地地产、金地地产E E、以上海为中以上海为中心的长江三心的长江三角洲拓展区角洲拓展区域域以北京为中以北京为中心的环渤海心的环渤海地区地区以深圳、广州以深圳、广州为中心的珠江为中心的珠江三角洲拓展区三角洲拓展区域域2021/10/102021/10/101212万科工程进度管理的破解之道 企业三年经营计划 内部资源与环境分析：一、企业经营能力与项目资源现状一、企业经营能力与项目资源现状二、企业人力资源现状二、企业人力资源现状三、企业资金状况三、企业资金状况四、企业管理状况四、企业管理状况2021/10/102021/10/101313万科工程进度管理的破解之道 企业三年经营计划 公司经营控制性计划：、利润利润控制性计划控制性计划、销售销售控制性计划控制性计划、资金资金控制性计划控制性计划、土地储备土地储备控制性计划控制性计划、人力资源人力资源控制性计划控制性计划、各项目开发各项目开发控制性计划控制性计划2021/10/102021/10/101414万科工程进度管理的破解之道 企业开发任务书（项目开发计划）的框架：编制说明 项目章程 总体经营要求 资金 质量 项目组织架构 工作职责分解 成本控制要求 项目开发里程碑 项目未决事项 专业计划编制时间2021/10/102021/10/101515万科工程进度管理的破解之道 企业三级计划的制定与审批：一级计划：企业三年或五年经营计划一级计划：企业三年或五年经营计划由公司计划管理工作组或运营管理部门编制，公司决由公司计划管理工作组或运营管理部门编制，公司决策层及各业务主管副总审议，总经理签发策层及各业务主管副总审议，总经理签发二级计划：项目开发工作指导书二级计划：项目开发工作指导书由公司相关责任部门拟稿，项目经理部与各专业部门由公司相关责任部门拟稿，项目经理部与各专业部门协调后汇总拟稿，各业务主管副总复核，计划管理工协调后汇总拟稿，各业务主管副总复核，计划管理工作组审核，公司总经理签发作组审核，公司总经理签发2021/10/102021/10/101616万科工程进度管理的破解之道三级计划：各专业部门围绕项目的作业计划三级计划：各专业部门围绕项目的作业计划各专业部门拟稿，项目总经理审核，计划管理工作组各专业部门拟稿，项目总经理审核，计划管理工作组签发签发2021/10/102021/10/101717万科工程进度管理的破解之道 企业三级计划的执行与检查：2021/10/102021/10/101818万科工程进度管理的破解之道 项目工程计划分级编制的要求：1 1、项目工程目标计划：、项目工程目标计划：2 2、项目工程总控计划：、项目工程总控计划：3 3、项目施工进度控制计划：、项目施工进度控制计划：4 4、项目工程保障计划：、项目工程保障计划：5 5、项目工程专项计划：、项目工程专项计划：2021/10/102021/10/101919万科工程进度管理的破解之道 项目工程目标计划：编制目的：编制目的：确定项目开发周期，核定项目资金需求和开发周期成确定项目开发周期，核定项目资金需求和开发周期成本、控制项目经营风险本、控制项目经营风险编制时间：编制时间：对企业意向土地或意向项目进行投资分析或项目可研对企业意向土地或意向项目进行投资分析或项目可研阶段阶段2021/10/102021/10/102020万科工程进度管理的破解之道 项目工程目标计划：编制依据：编制依据：项目开发经营目标、设计部门提供的规划设计草案项目开发经营目标、设计部门提供的规划设计草案（明确产品类型、层数、结构形式、市政配套要求）（明确产品类型、层数、结构形式、市政配套要求）和设计目标计划和设计目标计划编制责任部门：编制责任部门：企业工程管理部（项目工程部此时还未成立）企业工程管理部（项目工程部此时还未成立）2021/10/102021/10/102121万科工程进度管理的破解之道工程保障深度：概念设计方案完成、规划设计方案完工程保障深度：概念设计方案完成、规划设计方案完成、规划设计方案报批完成、扩初设计方案完成、施成、规划设计方案报批完成、扩初设计方案完成、施工图设计完成、施工图设计强审完成工图设计完成、施工图设计强审完成编制深度要求（应包括的基本内容）：编制深度要求（应包括的基本内容）：工程深度：项目开工、结构工程深度：项目开工、结构0.000.00、达到预售许可条、达到预售许可条件、结构封顶、外檐落架、道路市政景观工程、分户件、结构封顶、外檐落架、道路市政景观工程、分户验收、取得项目竣工备案、项目交付验收、取得项目竣工备案、项目交付项目保障深度：获取土地或项目、取得土地证、项目项目保障深度：获取土地或项目、取得土地证、项目市场定位完成、项目产品定位完成、取得规划证可证、市场定位完成、项目产品定位完成、取得规划证可证、确定总承包单位、开工手续和质量监督登记等确定总承包单位、开工手续和质量监督登记等2021/10/102021/10/102222万科工程进度管理的破解之道 项目工程目标计划编制容易忽视的环节：项目工程目标计划应考虑春节、雨季、冬施、项目工程目标计划应考虑春节、雨季、冬施、两收及群体工程带来的影响，规避项目开发两收及群体工程带来的影响，规避项目开发风险风险2021/10/102021/10/102323万科工程进度管理的破解之道 项目工程总控计划：编制目的：编制目的：确定项目工程实施方案和实施计划，组织协同各业务确定项目工程实施方案和实施计划，组织协同各业务部门保障工程总控计划的实现部门保障工程总控计划的实现编制时间：编制时间：扩初设计方案评审完成或单体方案报建完成扩初设计方案评审完成或单体方案报建完成2021/10/102021/10/102424万科工程进度管理的破解之道 项目工程总控计划：编制依据：编制依据：设计部门提供的扩初设计方案或单体报建方案、销售设计部门提供的扩初设计方案或单体报建方案、销售部门提供的销售分期方案和销售开盘计划、成本采购部门提供的销售分期方案和销售开盘计划、成本采购部门提供的成本控制及招标采购要求部门提供的成本控制及招标采购要求编制责任部门：编制责任部门：已确定的项目工程部经理或企业工程管理部（项目工已确定的项目工程部经理或企业工程管理部（项目工程部此时还未成立）、相关配合保障业务部门程部此时还未成立）、相关配合保障业务部门2021/10/102021/10/102525万科工程进度管理的破解之道编制深度要求（应包括的基本内容）：编制深度要求（应包括的基本内容）：工程深度：在项目工程目标计划的基础上工程深度：在项目工程目标计划的基础上1 1、划分施工流向、划分施工段和施工层、划分施工流向、划分施工段和施工层2 2、分解施工过程、确定施工工序顺序、分解施工过程、确定施工工序顺序3 3、估算工程量、确定各项工序所需时间、估算工程量、确定各项工序所需时间4 4、确定各项工序的关键关系，进行工序优化、确定各项工序的关键关系，进行工序优化5 5、分析关键线路、关键节点、分析关键线路、关键节点6 6、分析甲分包、甲供货进场作业要求及工期、分析甲分包、甲供货进场作业要求及工期2021/10/102021/10/102626万科工程进度管理的破解之道编制深度要求（应包括的基本内容）：编制深度要求（应包括的基本内容）：项目工程保障计划：依据项目工程总控计划的输出条件项目工程保障计划：依据项目工程总控计划的输出条件1 1、图纸进场计划（强审后、二次设计等）、图纸进场计划（强审后、二次设计等）2 2、项目报批报建计划、项目报批报建计划3 3、总分包、监理进场计划、总分包、监理进场计划4 4、甲供物资进场计划、甲供物资进场计划5 5、设计封样确认计划、设计封样确认计划6 6、成本限价计划、成本限价计划7 7、招标采购计划、招标采购计划2021/10/102021/10/102727万科工程进度管理的破解之道项目工程保障计划：依据项目工程总控计划的输出条件项目工程保障计划：依据项目工程总控计划的输出条件8 8、售楼处建设计划、售楼处建设计划9 9、精装样板间、销售展示区建设计划、精装样板间、销售展示区建设计划1010、市政景观进场建设计划、市政景观进场建设计划1111、市政能源开通计划、市政能源开通计划1212、竣工验收计划、竣工验收计划2021/10/102021/10/102828万科工程进度管理的破解之道项目工程总控计划的审核：项目工程总控计划的审核：项目工程总控计划（初稿）：项目工程总控计划（初稿）：工程管理部经理审核、主管工程副总审批同意初稿工程管理部经理审核、主管工程副总审批同意初稿项目工程保障计划：项目工程保障计划：相关业务部门经理审核相关业务部门经理审核项目工程总控计划综合评审：项目工程总控计划综合评审：主管工程副总组织召开总控计划和保障计划的综合评审，主管工程副总组织召开总控计划和保障计划的综合评审，相关业务部门经理参与。确认后报公司总经理审批相关业务部门经理参与。确认后报公司总经理审批2021/10/102021/10/102929万科工程进度管理的破解之道 项目工程保障计划编制的误区：项目工程保障计划需要的是各相关业务部门项目工程保障计划需要的是各相关业务部门的业务作业计划，而不是目标成果计划的业务作业计划，而不是目标成果计划门窗招标采购计划示例：门窗招标采购计划示例：门窗成本限价确认、门窗型材招标采购完成、门窗成本限价确认、门窗型材招标采购完成、门窗门窗二次设计完成、二次设计完成、门窗五金配件设计封样确认、考察门窗五金配件设计封样确认、考察入围单位、确定投标入围单位、门窗招标文件编制、入围单位、确定投标入围单位、门窗招标文件编制、门窗招标文件确认、发标、技术标答疑、回标、技门窗招标文件确认、发标、技术标答疑、回标、技术标、经济标评审、定标。门窗型材发货、门窗生术标、经济标评审、定标。门窗型材发货、门窗生产加工、门窗到场（分批次进场方案）产加工、门窗到场（分批次进场方案）2021/10/102021/10/103030万科工程进度管理的破解之道 项目工程保障计划编制的误区：项目工程保障计划应考虑内部评审周期、合项目工程保障计划应考虑内部评审周期、合约签订及审批周期、施工准备周期、总分包约签订及审批周期、施工准备周期、总分包现场工序交接周期等现场工序交接周期等项目工程保障计划应考虑政府、行业管理部项目工程保障计划应考虑政府、行业管理部门审批存在着一定的不确定性门审批存在着一定的不确定性2021/10/102021/10/103131万科工程进度管理的破解之道 项目施工进度控制计划：编制目的：编制目的：指导施工单位施工，约定关键工序、关键线路、关键指导施工单位施工，约定关键工序、关键线路、关键节点控制要求节点控制要求编制时间：编制时间：施工图出图后（可不必完成施工图强审）施工图出图后（可不必完成施工图强审）2021/10/102021/10/103232万科工程进度管理的破解之道 项目施工进度控制计划：编制依据：编制依据：施工图及项目工程总控计划施工图及项目工程总控计划编制责任部门：编制责任部门：项目工程部项目工程部2021/10/102021/10/103333万科工程进度管理的破解之道编制深度要求（应包括的基本内容）：编制深度要求（应包括的基本内容）：深度：在项目工程总控计划的基础上核定修正并增加深度：在项目工程总控计划的基础上核定修正并增加1 1、按层、按工序、按工种确定施工顺序、按层、按工序、按工种确定施工顺序2 2、分析总包单位不同阶段基础人（工种）、机、料需求、分析总包单位不同阶段基础人（工种）、机、料需求3 3、明确技术方案先行、工程样板、总分包工序交接、明确技术方案先行、工程样板、总分包工序交接、隐蔽工序验收等企业工程管理要求隐蔽工序验收等企业工程管理要求2021/10/102021/10/103434万科工程进度管理的破解之道 项目施工进度控制计划需要关注的环节：合理的施工技术间歇必须予以考虑：合理的施工技术间歇必须予以考虑：桩基：成桩后桩基：成桩后2828天达到龄期，开始试桩天达到龄期，开始试桩 砼：混凝土浇捣后强度达到砼：混凝土浇捣后强度达到1.2N/1.2N/2 2后才能上人后才能上人 加气块砌筑：砌筑前加气块砌筑：砌筑前1 1天应浇水湿润，天应浇水湿润，1 1天内砌筑天内砌筑 高度不得超过高度不得超过1.51.5米，米，2 2天砌完，天砌完，7 7天后顶砖，天后顶砖，1515天天 后（含顶砖的时间）才能开始粉刷后（含顶砖的时间）才能开始粉刷2021/10/102021/10/103535万科工程进度管理的破解之道 防水：表干时间（聚氨酯防水：表干时间（聚氨酯8h8h、JSJS防水涂料防水涂料4h4h）和）和 实干时间（聚氨酯实干时间（聚氨酯24h24h、JSJS防水涂料防水涂料8h8h）地坪：养护地坪：养护7 7天后方可上人天后方可上人 分层粉刷：分层粉刷，每层间隔分层粉刷：分层粉刷，每层间隔5 5天天 内墙剔槽填塞：内墙剔槽填塞加钉抗裂钢丝网后，内墙剔槽填塞：内墙剔槽填塞加钉抗裂钢丝网后，5 5天后方可分层粉刷天后方可分层粉刷2021/10/102021/10/103636万科工程进度管理的破解之道 项目施工进度控制计划需要关注的环节：对有龄期、陈化期要求的乙供材料应约定进场：对有龄期、陈化期要求的乙供材料应约定进场：轻质砌块：轻质砌块多为水泥胶凝增强的块材，以轻质砌块：轻质砌块多为水泥胶凝增强的块材，以 28 28天强度为标准设计强度。龄期达到天强度为标准设计强度。龄期达到2828天之前，含天之前，含 水量过高，自身收缩较快，水量过高，自身收缩较快，2828天后收缩趋缓天后收缩趋缓 EPS EPS保温板：保温板：EPS EPS保温板在自然环境中的自身收缩保温板在自然环境中的自身收缩 变形时间长达变形时间长达6060天。在自然环境条件下天。在自然环境条件下4242天或天或6060 蒸汽养护条件下蒸汽养护条件下5d5d的自身收缩变形可以完成的自身收缩变形可以完成99%99%以以 上。因此要求上。因此要求EPSEPS保温板在自然环境条件下保温板在自然环境条件下4242天或天或 60 60蒸汽养护条件下蒸汽养护条件下5 5天后再上墙天后再上墙2021/10/102021/10/103737万科工程进度管理的破解之道 项目工程计划管理的要点：编制工程总控计划编制工程总控计划编制施工进度控制计划编制施工进度控制计划进度控制进度控制审核供方计划审核供方计划监督进度执行情况监督进度执行情况供方进度整改供方进度整改工期奖罚工期奖罚编制工程采购计划编制工程采购计划编制报批报建计划编制报批报建计划2021/10/102021/10/103838万科工程进度管理的破解之道施工进度控制计划施工进度控制计划每月施工计划每月施工计划每周施工计划每周施工计划组织施工组织施工监理公司审核监理公司审核合理性、可行性合理性、可行性甲方工程部甲方工程部审核并签批审核并签批日常进度监督检查日常进度监督检查工程例会或工程例会或进度计划协调会进度计划协调会监督检查监督检查监督协调检查监督协调检查提出整改措施提出整改措施经批准后执行经批准后执行2021/10/102021/10/103939万科工程进度管理的破解之道 万科标准工期模板：2021/10/102021/10/104040