土地一级开发工作流程(超详细).doc

土地一级开发具体实施流程表

实施阶段
程序
文件及内容
文件需要单位
文件来源
拟用时间
费用
备注
计 划 编 制
依 据
政府产业政策
土地储备中心
区政府
1个
工作日
无

区城市总体规划
土地储备中心
区规划分局
1个
工作日
无

控制性详细规划
土地储备中心
区规划分局
1个
工作日
无

区土地利用总体规划
土地储备中心
区国土分局
1个
工作日
无

报 批 市 政 府 计 划
区土地年度供应计划
土地储备中心
区国土分局
1个
工作日
无

区土地年度利用计划
土地储备中心
区国土分局
1个
工作日
无

区土地储备开发总体思路
土地储备中心
区国土分局
1个
工作日
无

前 期 筹 划 ----
原 土 地 所 有 者 或 使 用 者 对 土 地一 级 开 发 意 见
村民代表大会决定
土地储备中心
村委会

无

村委会决定
土地储备中心
村委会

无

乡、镇政府批复意见
土地储备中心
村委会

无

区政府批复意见
土地储备中心
村委会

无

土地一级开发申请
区国土分局
村委会

无

国有土地使用者决定
土地储备中心
国有土地使用者

无

国有土地使用者上级
主管单位意见
土地储备中心
国有土地使用者

无

---- 前 期 筹 划
编 制 土 地 一 级 开 发 实 施 方 案 （详 见 附 件2）
国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请（详见附件1）
土地储备中心
国有土地使用者

无

征地工作方案
土地储备中心
储备机构或有资质的编制单位

累计

拆迁工作方案
土地储备中心
储备机构或有资质的编制单位

累计

市政建设工作方案
土地储备中心
储备机构或有资质的编制单位

累计

土地供应方案
土地储备中心
储备机构或有资质的编制单位

累计

市政规划设计咨询
储备机构或有资质的编制单位
相关单位

规划设计方案汇总
市规委规划设计院
储备机构或有资质的编制单位

收

规划设计方案审批
市规委
储备机构或有资质的编制单位

无

规划平面位置图
土地储备中心
区规划分局

无

地形图
土地储备中心
有资质的测绘单位

收

控制性详细规划
土地储备中心
区规划分局

无

用地钉桩成果报告
土地储备中心
有资质的测绘单位

收

项目设计方案
土地储备中心
有资质的设计单位

收

现状情况
储备机构或有资质的编制单位
村委会和原土地
使用者

否

周边房地产市场价格
土地储备中心
市场调查

否

投资方案
储备机构或有资质的编制单位
储备机构或有资质的编制单位

累计

考古勘探报告
储备机构或有资质的编制单位
储备机构或有资质的编制单位

收

征 询 意 见 和 审 批 -------
请 示 与 批 复
土地一级开发实施方案请示
市国土局
区国土分局

否

土地一级开发实施方案请示
区政府
区国土分局

否

土地一级开发实施方案批复
区国土分局
市国土局、区政府

否

Ppt

文

档

土地一级开发申请
市土地储备中心
区土地储备中心

否

乡镇、区政府相关文件
市土地储备中心
区土地储备中心

否

地形图1：2000（3份）
市土地储备中心
区土地储备中心

收

土地一级开发地块情况说明
市土地储备中心
区土地储备中心

否

申报日期前一个月内的现场照片（3份）
市土地储备中心
区土地储备中心

否

规划审批文件复印件（3份）
市土地储备中心
区土地储备中心

否

市 联 席 会
Ppt文档
市联席会
市土地储备中心

否

土地一级开发实施方案及依据、计划、一级开发意见（文件内容见前几项）
市联席会
市土地储备中心

否

------- 征 求 意 见 和 审 批 -------
确 定 土 地 一 级 开 发 主 体
制定土地一级开发主体
招标方案
区国土分局
区土地储备中心

否

区国土分局局长办公会
确定招标底价
区国土分局
区国土分局

否

区联席会审定招标底价
区联席会
区国土分局

否

招标底价申请
区政府
区联席会

否

编制招标文件
区土地储备中心
区土地储备中心或有资质的编制单位

否

发布《招标公告》
投标意向者
区国土分局

否

购买招标文件
投标意向者
区土地储备中心

收

现场踏勘、答疑和招标前会议
投标意向者
区土地储备中心

否

成立评标委员会
区国土分局
评标专家

否

投标人交纳投标保证金
区土地储备中心
投标意向者

收

招标、开标、唱标
评标委员会
投标意向者

否

评标
评标委员会
投标意向者

否

确定中标人
投标意向者
区国土分局

否

发出《中标通知书》
投标意向者
区国土分局

否

退还未中标人的保证金
未中标人
区国土储备中心

否

申请与批复
土地一级开发
土地一级开发申请
市国土局
开发主体

否
下达一级开发批复
国资项目由市发改委
土地一级开发批复
开发主体
市国土局

否
开发合同
签订土地一级
土地一级开发合同
土地储备中心
开发主体
土地储备中心
开发主体

否
------- 征 求 意 见 和 审 批
预审
用地
（详见附件3）
区国土分局
申请人

否

项目核准
给区级提交的申请
（详见附件4）
区发改委
相关单位及开发主体
20个
工作日

给市级提交的申请
（详见附件5）
市发改委
相关单位
20个
工作日

（选址）意见书
征求规划
（详见附件6）
相关单位及开发主体
市规委
20个
工作日

土地一级开发主体工作
市建委建设意见
开发主体
市建委

否

市交通委交通评价意见
（详见附件7）
开发主体
市交通委
20个
工作日
否

市园林局古树处理意见
开发主体
市园林局

否

市文物局文物保护意见
（详见附件8）
开发主体
市文物局
20个
工作日
否

市环保局环境评价意见
（详见附件9）
开发主体
市环保局

否

市政专业部门市政接用意见（详见附件10）
开发主体
市政专业部门

否

征地
用地批准（详见附件11）
区国土分局
申请人

否

收 回 国 有 土 地 使 用 权
原土地使用者收购申请
土地储备中心
原土地使用者

否

权属调查
土地储备中心
原土地使用者

收

征询规划意见
土地储备中心
区规划部门

否

费用测算
土地储备中心
评估机构

收

收购方案请示
区政府
土地储备中心

否

收购方案批复
土地储备中心
区政府

否

收购补偿
原土地使用者
土地储备中心

否

权属变更
市国土局
原土地使用者
土地储备中心

否

交付土地
土地储备中心
原土地使用者

否

组 织 实 施 土 地 一 级 开 发 -------
办理征地手续
耕地开垦费
市国土局
开发主体

1.5-1.8万元/亩

防洪费
市国土局
开发主体

1.33
万元/亩

超转费
市国土局
开发主体

300
元/亩

新增建设用地使用费
市国土局
开发主体

1.13
万元/亩

下发市政府用地批复
开发主体
市国土局

否

公告
市政府用地批复
土地所有者
区政府
10日
工作日
否

拆迁手续
核发集体土地房屋拆迁
许可证（详见附件12）
开发主体
区建委
30个
工作日
否

核发城市房屋拆迁许可证（详见附件13）
开发主体
区建委
30个
工作日
否

市政基础设施建设
（详见附件14）
开发主体
市政委

否

组 织 实 施 征 地
协商征地补偿
村集体、开发主体
村集体、开发主体

否

村民大会或村民代表大会
村集体
土地使用者

否

公示征地补偿协议
土地使用者
村集体

否

监督与听取村民意见
土地管理部门
土地使用者

否

报送征用土地方案
区政府
区国土分局

否

征地公告
乡镇、村
区政府

否

支付征地补偿费
土地所有者及
土地使用者
征地单位

否

征地补偿费监管公布
乡镇、村
土地管理部门

否

土地变更
征地单位
村集体

否

实施拆迁
开发主体

办理征地结案表
（详见附件15）
市国土局
开发主体

------- 组 织 实 施 土 地 一 级 开 发
地批准书
领取建设用
市政府用地批复
市国土局
开发主体

否

各项征地费凭证
市国土局
开发主体

否

征地结案表
市国土局
开发主体

其他材料
市国土局
开发主体

否

市政基础设施建设
开发主体

审核土地一级开发成本
所有支出凭证
审核单位
开发单位

收

土地一级开发实施方案
审核单位
开发单位

收

招标底价
审核单位
开发单位

收

中标通知书
审核单位
开发单位

收

其他资料
审核单位
开发单位

收

组织验收土地
土地一级开发实施方案
验收小组
开发单位

否

开发情况介绍
验收小组
开发单位、监督
单位、监管单位

否

现场踏勘
验收小组
开发单位

否

验收报告
市国土局
验收小组

否

收回国有土地
签订土地开发费支付和
土地转交协议
开发单位
土地储备中心
开发单位
土地储备中心

否

支付土地开发费
开发单位
土地储备中心

否

移交土地
土地储备中心
开发单位

否

纳入政府土地储备库
区政府
土地储备中心

否

入 市 准 备
依据市政府年度土地供应计划
平谷区国民经济发展计划
土地储备中心
区政府
1天
否

宏观调控和
房地产市场运行情况
土地储备中心
市场调查
1天
否

储备开发土地情况
土地储备中心
土地储备中心
1天
否

确 定 土 地 出 让 价 格
规划意见书
土地储备中心
首规委

否

评估报告
土地储备中心
评估机构

收

分土地储备中心初审意见
市土地储备中心
土地储备分中心
2天
否

Ppt文档
市土地储备中心
土地储备分中心

否

确定土地出让方案
编制方案
区国土分局
土地储备中心

否

方案报批
市国土局
区国土分局

否

出让公告
公告
竞买者
市国土局
21天
否

挂文件 制定招拍
招拍挂文件
土地储备中心
土地储备中心

否

挂文件 购买招拍
招拍挂文件
竞买者
土地储备中心

收

市 场 交 易
申 请 竞 买
竞买申请
土地储备中心
竞买者

否

竞买保证金
土地储备中心
竞买者

收

土地交易服务成本费
土地储备中心
竞买者

收

董事会决议
土地储备中心
竞买者

否

法人身份证明
土地储备中心
竞买者

否

授权委托书
土地储备中心
竞买者

否

资金证明
土地储备中心
竞买者

否

联合竞买协议书及授权委托书
土地储备中心
竞买者

否

土地开发建设费担保书
土地储备中心
竞买者

否

竞买
报价
土地储备中心
竞买人

否

成交确认书
竞买人
土地储备中心

否

签 定 合 同 和 办 理 后 续 手 续
签 订 出 让 合 同
成交确认书
市或区国土局
竞买者

否

营业执照
市或区国土局
竞买者

否

法人身份证明
市或区国土局
竞买者

否

开户银行户名及人民币账号
市或区国土局
竞买者

否

交纳出让金
交纳出让金通知书
市国土局
竞买者

否

交 纳 契 税
分局签订出让合同
市国土局
竞得人

否

交纳出让金发票
市或区税务局
竞得人

否

土 地 一 级 开 发 费 与 土 地 交 付
补偿合同
市或区税务局
竞得人

否

成交确认书
市或区税务局
竞得人

否

交付协议
土地储备中心
竞得人
土地储备中心
竞得人

否

收取土地一级开发费
土地储备中心
竞得人

收

移交土地
竞得人
土地储备中心

否

二级开发具体实施流程表

程序
承办
单位
具体工作
提交的材料
或预备工作
相关要求
拟用
时间
费用
备注
1
区国土分局
办理相关
土地手续
领取中标通知书、签订土地出让合同、缴纳土地出让金等。

2
区环保局
环境影响
的批复
（详见附件16）
如无一级开发，直接做二级开发的，还需做交评、地质灾害等评估

3
区发改委
项目核准
（详见附件17）
危改用房、高档房地产开发项目、容积率小于1.0的低密度房地产开发项目、总建筑面积5万平米级以上的住房建设项目由市发改委、市建委核准；总建筑面积5万平米以下的住房建设项目由区发改委、区建委核准。
20个
工作日

4
区发改委
招标方案核准
（详见附件18）
20个
工作日

5
市发改委
项目核准
（详见附件19）
20个
工作日

6
市、区建委
项目核准
（详见附件20）
各10个
工作日

7
区人防办
人民防空工程建设标准审查
（详见附件21）

20个
工作日
1640元/建筑平方米

8
区规划分局
办理建设用地规划许可证
（详见附件22）
设计单位做规划图及勘察设计，国资项目需招标；
20个
工作日

9
区 国 土 分 局
出让国有土地使用权设定登记
（详见附件23）

10
区发改委、区建委
商品房投资建设计划核准
（详见附件24）
同程序3的相关要求
10个
工作日

11
区 规 划 分 局
办理建设工程规划许可证
（详见附件22）

12
建 设 单 位
勘查和施工图纸审核
土地证、项目核准书、工程规划许可、勘察报告、施工图纸

收费

13
区 公 安 分 局
施工图纸
消防审核
（详见附件25）

14
区 建 委
申领施工
许可申请表
1、土地证
2、规划证
3、图纸审核报告

即时
不收费

15
1、招投标文件审核备案
2、招投标监督
（详见附件26）
1、提交建设工程单体回执单
由建委工程科提供

交纳招投标交易服务费：按中标价的1.1%，甲方缴纳60%，乙方缴纳40%。

2、招标人自行招标条件备案

即时

3、招标方式抄报

即时

4、资格预审结果登记

即时

5、招标文件备案
自招标文件发出至开标最短不得少于20日
即时

6、开标、评标
在区招投标交易中心进行

7、提交招投标情况书面报告及中标通知书备案
中标结果在交易中心公示时间不少于5个工作日
即时

8、施工合同备案
中标通知书发出30日内签订
即时

16
办理质量
监督手续
1、中标通知书
2、图纸审核报告
3、建设工程单体回执单
4、工程质量监督注册登记表
5、项目监理人员资格登记表
6、建设单位管理人员资格登记表
7、施工单位管理人员资格登记表

5个
工作日
不收费

17
办理建筑节能备案手续
1、中标通知书
2、设计图纸说明

1个
工作日
墙体节能费8元/平，散装水泥3元/吨

18
办理安全
监督备案
（详见附件27）

即办
不收费

19
保 险 公 司
办理工程
意外伤害险
1、中标通知书
2、已备案的施工合同

20
银 行
办理工程
资金证明
当年完工工程提交总投资不低于50%的资金证明，一年以上工程提交总投资不低于30%的资金证明。

21
区 建 委
施工许可
受理、审批
（详见附件28）
含市建委5个工作日
11个
工作日
不收费

22
办理商品房预售许可证
（详见附件29）
市建委办理
10个
工作日

23
自来水公司、市政管理处、热力公司
供电局、园林局、电信公司、歌华有线等
配套设施申报、设计施工
建设单位需提供总规划平面图，然后与各个单位签订协议
签订合同配合施工

24
建 设 单 位
1、组织施工监理单位进行分户验收
2、五方竣工验收
建设单位组织施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位并参与五方工程质量竣工验收，由除建设单位外的四方出具竣工验收报告及质量评估报告。
区建设工程质量监督站
进行现场监督

25
区 规 划 分 局
建设工程
规划验收
（详见附件30）

26
区公安分局
消防验收
（详见附件31）

27
区环保局
建设项目环保设施验收
（详见附件32）

30个
工作日

28
区 建 委 工 程 质 量 监 督 站
竣工验收备案
1、单位工程竣工验收报告；
2、工程施工许可证；
3、单位工程质量综合验收
4、备案机关认为需要提供的其他有关文件（工程款拨付证明95％以上）；
5、规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者批准；
6、施工单位签署的工程质量保修书；
7、商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；
8、法规、规章规定必须提供的其他文件。

7个
工作日

29
区建委
组织综合验收
（详见附件33）

30个
工作日

30
建设单位
办理入住手续

31
区建委
办理房屋
所有权证
（详见附件34）

30个
工作日
不收费

32
建设单位
移交物业公司管理

附件目录

附件1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请 20
附件2：编制土地一级开发实施方案 21
附件3：用地预审 23
附件4：给区发改委提交的申请 24
附件5：给市发改委提交的申请 25
附件6：征求规划意见书（选址） 25
附件7：市交通委交通评价意见 25
附件8：市文物局文物保护意见 25
附件9：市环保局环境评价意见 26
附件10：市政专业部门市政接用意见 32
附件11：用地批准 39
附件12：核发集体土地房屋拆迁许可证 40
附件13：核发城市房屋拆迁许可证 41
附件14：市政基础设施建设 （同附件10） 42
附件15：办理征地结案表 42
附件16：环境影响的批复 42
附件17：区发改委项目核准 47
附件18：区发改委招标方案核准 47
附件19：市发改委项目核准 48
附件20：市、区建委项目核准 48
附件21：人民防空工程建设标准审查 48
附件22：办理建设用地规划许可和办理建设工程规划许可 49
附件23：出让国有土地使用权设定登记 50
附件24：商品房计划 51
附件25：施工图纸及消防审核 51
附件26：区建委办理招投标备案 53
附件27：办理安全监督备案 55
附件28：施工许可受理、审批 55
附件29：办理预售许可 56
附件30：建设工程规划验收 56
附件31：消防验收 57
附件32：建设项目环保设施验收 58
附件33：组织综合验收 60
附件34：办理房屋所有权证 60
附件1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请
国有土地使用权入市交易程序:
一、递交申请：原土地使用权人或土地一级开发单位持有关材料向市国土局递交出让申请；
二、批转：市国土局土地市场处初审后批转市土地整理储备中心；
三、核验：市土地整理储备中心对原土地使用权人或土地一级开发单位所递交的材料进行核验；
四、联席会审议：市国土局会同市规划委、市发改委、市建委、市交通委、市绿总指、市园林局、市文物局、市环保局、市规划院等联合对入市交易土地的规划、建设、交通、文物、环保等方面进行联合审议；
五、申领规划条件：市土地整理储备中心根据联席会审议结果向市规划委申领规划条件；
六、市政方案咨询及土地评估：原土地使用权人或土地一级开发单位根据规划意见书完成市政方案咨询和土地评估；
七、底价审核：市国土局会同市价格管理部门对入市交易土地的底价进行审核；
八、编制方案：市土地整理储备中心根据规划、底价审核等编制招标、拍卖、挂牌出让方案以及招标、拍卖、挂牌交易文件；
九、方案报批：市土地整理储备中心将方案报市国土局土地市场处审核后，报局长审批；
十、签订土地入市交易协议：同意入市交易的土地，原土地使用权人或土地一级开发单位与市土地整理储备中心签订土地入市交易协议；
十一、组织招、拍、挂交易：市土地整理储备中心发布交易公告并组织交易；
十二、发成交确认书：交易完成后，市国土局向竞得人核发成交确认书；
十三、签订出让合同及补偿协议：竞得人持成交确认书在规定期限内与市国土局签订出让合同并与原土地使用权人或土地一级开发单位签订补偿协议；
十四、支付费用：竞得人按出让合同及补偿协议的规定向市国土局及原土地使用权人或土地一级开发单位支付相关款项。

国有土地使用权入市交易需提供的材料:
一、入市申请；
二、主管部门批件。申请单位上级主管部门（或其权益关系人）对土地入市交易的批准文件（或同意交易证明），其中在京中央单位需提交国务院机关事务管理局或中直机关事务管理局的同意文件，军队单位需提交解放军总后勤部或武警总部主管部门的批准文件；
三、权属证明。国有土地使用权证和房屋所有权证及其相关权属证件；
四、无抵押、无法院查封等他项权利限制证明；
五、营业执照复印件；
六、法人证明：原土地使用权人的法人证明及其身份证复印件；
七、授权委托书及被授权人的身份证复印件；
八、申报规划意见书所需资料；
（一）该宗地的情况说明（包括：宗地位置四至范围、宗地权属介绍、地上物情况说明及宗地现状照片若干张）；
（二）1：500或1：2000地形图（蓝图2份，用铅笔勾画宗地范围）
九、钉桩结果通知单；
十、评估报告；
十一、其它需要提供的相关材料。
附件2：编制土地一级开发实施方案

编制要点
一、（内容）土地一级开发实施方案的编制，主要包括土地一级开发项目基本情况、实施土地一级开发的工作方案、开发进度、投资方案等内容。
二、（基本情况）项目基本情况的编制主要包括以下内容
（一） 项目区域位置描述和附图，自然环境描述和分析；
（二） 土地利用现状情况分析：集体土地、国有土地、农用地（含耕地）、建设用地（宅基地）、未利用土地的数量和分布图，并提交土地勘测成果报告；（国有地除外）
（三） 地上物现状调查分析：结合实际情况，分别在1：500地形图上进行房屋现状调查统计；基础设施调查统计（含地下管线）；树木、古树、文物调查统计；
（四） 主要规划指标说明并附控制性详细规划成果；
（五） 人文环境和特殊适用政策说明；
（六） 开发的进度分区和供地数量、时间预测。
三、（工作方案）土地一级开发工作方案分为征地工作方案、拆迁工作方案、市政建设工作方案和土地供应方案。
四、（征地）征地工作方案的编制包括以下内容
（一） 经集体 土地所有权人同意的关于土地征用的补偿金额，包括土地补偿费、劳动力安置费、地上附着物补偿费（房屋除外）、青苗补偿费；也可以是包含上述费用的土地征用补偿费包干使用的总费用和平均每亩补偿费的金额；
（二） 土地征用补偿费应当按利用现状是否存在房屋拆迁，分别计算土地征用补偿费，并说明土地征用补偿费总金额和平均每亩补偿费的金额；
（三） 乡、镇政府出具的意见，包括由谁负责劳动力安置工作、需要的费用和有关土地征用其它需要解决问题的说明；
（四） 说明支付土地补偿费用的方式，与土地供应的关系。
五、（拆迁）拆迁工作方案包括以下内容
（一） 拆迁工作适用政策的说明，是否回迁，区位补偿价格的确定及其依据，奖励政策；
（二） 需要进行回迁的，应当编制回迁房建设方案：包括回迁房建设的规划意见、回迁房建设的周期、回迁房建设的建设单位的选择、回迁房的销售价格、不购买回迁房居民的补偿等；
（三） 拆迁工作分区情况和启动顺序；
（四） 1：500地形图上测量的拆迁房屋总面积，区分住宅和其他房屋；
（五） 乡、镇政府已经组织过本行政区拆迁工作的，说明拆迁政策实施细则，以利于拆迁工作的连续性；
（六） 开发区域内主要的用地单位已经达成补偿协议的，可以附协议，以利于拆迁成本的准确测算；
（七） 市政基础设施的补偿(含地下管线)，应当在1：500地形图上标注各类基础设施，结合规划的市政方案，区分拆、改、移的不同情况，可以在市政实施方案中明确；
（八） 其它地上附着物，如树木、园林花卉、坟墓等，应当在1：500地形图上标注，可以在土地征用补偿的包干费用中包含，也可以按拆迁对待，但是不能重复补偿；
（九） 结合拆迁政策和被拆迁房屋面积，测算拆迁成本，加上市政基础设施和其他地上附着物的补偿，可以按10%的不可预见费匡算拆迁工作总成本；
（十） 对于需要回迁的，回迁房销售的收益或者亏损，与拆迁成本合并计算。
六、（市政建设）市政建设工作方案的编制包括如下基本内容
（一） 市政咨询的成果：包括上水、排水、中水、电力、电信、燃气、热力、有线电视、道路的规划方案或者咨询方案；
（二） 市规划委员会审定的项目综合设计成果，包括按此计算的市政总投资；
（三） 已经与市自来水、电力公司、燃气集团等单位进行了关于市政投资协商的，可以附投资的方案；
（四） 规划市政基础设施在开发范围内，同时为本区域与区域外服务的，可以附集资费收取方案；
（五） 规划市政基础设施在本开发区域外，本区域开发需要使用的，应当专题说明建设方案，包括由谁负责建设、建设资金落实情况和费用分摊情况；
（六） 无法一次实施规划的，结合供地方案，编制市政临时过渡方案，并说明费用；
（七） 市政实施方案应当结合现状与规划情况制定，存在多方案的，应进行选优，确实需要对规划进行调整的，提出调整意见，供规划主管部门参考；
（八） 重大基础设施与开发区相邻或者穿越开发区域的，应当说明相互间的关系，已经发现问题的，应当与相关建设单位进行协调，说明协调的情况；
（九） 按照市政先行的原则，计算与市政建设实施有关的拆迁费用（按1：500道路条图计算），征地费用和对土地征用工作的配合要求；
（十） 综合上述，测算市政建设费用和市政建设相关的费用。（分摊、集资、拆迁、征地补偿）。
七、（供地）供地方案的编制包括以下内容
（一） 结合土地开发的进度分区，开发周期，预测供应土地的数量和时间；
（二） 结合房屋开发的进度，明确房屋建设需要接用市政的时间和需求；
（三） 预测土地销售收入，周边已实施项目的房地产销售价格；
（四） 预测供地时点开发状态，预测该时点的开发成本支付情况。
八、（开发进度）开发进度的编制包括以下内容
（一） 合理确定一级开发各项工作的顺序和工作周期。预测每项工作的起始时间和结束时间，充分考虑各项工作内在的顺序、制约关系，编排顺序；
（二） 开发进度要客观反映不同时点的开发状态，尤其是关键时点的开发状态；
（三） 凡需要行政许可的事项，均需要编入开发计划；
（四） 拆迁工作、征地工作按法定顺序罗列工作，市政工作进度计划按照规划、设计、施工、竣工交用顺序分专业罗列各项工作顺序；
（五） 进度计划成果以横道图或者网络图表达；
（六） 进度计划编排的起始时间为0，以月为单位编制，一级开发企业完成授权工作之日对应进度计划0点；
九、（投资方案）投资方案的编制包括以下内容
（一） 项目的静态总投资测算；
（二） 结合土地市场，供地方案预测土地销售收入；
（三） 结合开发进度，供地时间和收益，预测现金流量，得出最大现金流量的数额和出现的时间，投资回收期、内部收益率等财务数值。
附件3：用地预审
一、申请人需要提交如下材料：
（一）建设项目用地审批申请表（一式两份）
（二）建设项目用地预审申请报告（一式两份）
（三）按照固定资产投资项目类型
1、属于审批类的建设项目，项目建议书和可行性研究报告分开审批的，提供项目建议书批复和可行性研究报告；项目建议书和可行性研究报告合并审批的，提供发展和改革行政主管部门核发的项目办理用地预审告知单和项目建议书（代可行性研究报告）；
2、属于核准类的建设项目，提供发展改革行政主管部门核发的项目办理用地预审告知单（已取得有效的规划意见书的，以规划意见书代替）；
3、属于备案类的建设项目，提供发展改革行政主管部门核发的项目备案表和规划行政主管部门核发的规划意见书。
二、预审申请报告要求：
（一）行文要求
1、采用红头文件的格式；
2、申请报告规范名称为《关于XXXX建设项目用地预审申请报告》；
3、加盖申请单位公章；
4、申请报告分报告正文和附件两部分。
（二）申请报告正文内容要求：
1、建设单位基本情况。包括申请单位性质、业务范围和本单位现有用地情况等；
2、拟建设项目基本情况。包括项目建设的必要性、用地位置、项目投资情况、资金来源情况和前期工作进展情况；
3、拟选址情况。包括规划行政主管部门确定的建设项目性质、规模和布局，是否位于本区保留的开发区（园区）等；
4、拟用地情况。包括建设项目总用地面积、总建筑规模和占用耕地及补充方式、标准和资金落实情况。用地方式（包括征收、占用）等情况。
（三）申请报告附件要求：
1、企业营业执照或法人代码证书（复印件）；
2、法人身份证明及委托书（复印件）；
3、地形现状图（原件加盖公章）；
4、其他有关资料。
三、申请人提交材料应齐全，符合法定形式，且真实有效。因申请人提交虚假材料引致的法律责任由申请人自行承担。
四、除制式表格外，原件应使用A4纸打印，复印件统一使用A4纸复印（附图可以用A3纸扩印或与原图大小相同），图纸比例为1：500或1：2000。
五、复印件应加盖申请人公章（成本材料的复印件应加盖骑缝章）并注明“与原件相符”。
附件4：给区发改委提交的申请
土地一级开发核准的请示、市联席会通过的土地一级开发实施方案、规划局出具的规划意见、环保局出具的环评批复、具有相应工程咨询资质机构编制的土地一级开发项目申请报告、国土资源局核发的建设项目用地预审意见、根据有关法律法规应提交的其他文件。（注：以上材料经区发改委审核后报市发改委核准）
附件5：给市发改委提交的申请
土地一级开发核准的请示、市联席会通过的土地一级开发实施方案、规划局出具的规划意见、环保局出具的环评批复、具有工程咨询甲级资质机构编制的土地一级开发项目申请报告、国土资源局核发的建设项目用地预审意见、根据有关法律法规应提交的其他文件。
附件6：征求规划意见书（选址）
一、 本阶段申请人需提交如下材料
（一）建设单位出具的申报委托书；
（二）建设单位填写完整并加盖单位印章的“建设项目规划许可及其他事项申报表”；
（三）国土局一级土地开发批复文件；
（四）建设单位新征（占）用地申请（需表述选址要求及拟建项目性质及有关情况，申请文件应包含发文号、签发人、单位印章等基本公文要素）一份；
（五）经市测绘主管部门审核确认的1/500或1/2000（远郊地区可使用1/1000或1/10000）地形图一份，位于远郊区城镇范围以外的机要项目须提交地形图5份，并用铅笔画出新征（占）用地范围；
（六）其他法律、法规、规章规定的相关要求；
（七）其它需说明的问题。
二、 审查时限：20个工作日。
三、 职责分工：北京市规划委员会建设用地管理处。
附件7：市交通委交通评价意见
交评（20个工作日）
开发项目中交通影响评价流程为：开发企业将交通影响评价报告（开发企业委托有资质的设计单位做出）交至市规划委，规划委将交通影响评价报告转到市交通委。由市交通委组织市规划委、市公安交管局、市运输局、市路政局、交通发展研究中心、市规划院等相关部门对交通影响评价报告进行评议，并将评价意见函告市规划委。
附件8：市文物局文物保护意见
根据《中华人民共和国文物保护法》、《北京市实施〈中华人民共和国文物保护法〉办法》的有关规定，土地开发项目选址，应当尽可能避开不可移动文物；因特殊情况不能避开的，依法进行考古调查、勘探、发掘，并根据不可移动文物的相应级别进行行政审批。
一、
（一） 行政许可事项名称：文物保护单位、保护范围、建设控制地带内建设工程项目。
（二） 行政许可依据：《中华人民共和国文物保护法》第十七条、第十八条、第二十条、第三十一条。
（三） 行政许可收费依据：本项目许可不收费
（四） 行政许可审查总时限：20个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间和上级审批时间）
（五） 办理条件：
1、 申请函。内容包括：建设项目、地点、规模；
2、 计划任务书（发改委或上级主管部门对基建项目的批复）；
3、 建设工程的规划、设计方案一式两份。内容包括：1／500或1／2000现状地形图（标出涉及的文物保护单位），设计方案要求上报建筑总平面图、平面、立面、剖面图；
4、 区县文物主管部门意见。
（六） 办理程序：受理→审查→告知
（七） 办理部门：根据文物保护单位的级别，报送北京市文物局、平谷区文化委员会。
二、
（一） 行政许可事项名称：未核定为文物保护单位的