2008年房地产经纪人基本制度与政策模拟试题(2)-中大网校.doc

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2008年房地产经纪人基本制度与政策模拟试题(2)
总分：100分 及格：60分 考试时间：120分

一、单选题(共40题,每题1分,共40分,在每小题列出的四个备选项中只有一个最符合题意,请将其代码填写在题后括号内,错选、多选或未选均无分)

(1)（　　）是行政相对人一种救济手段，是一种依法申请的行政行为，是行政机关系统内部自我监督的一种重要形式。
A. 行政行为
B. 行政复议
C. 行政处罚
D. 行政诉讼

(2)（　　）全国人大常委会通过了《中华人民共和国城市规划法》，标志着我国城市规划走上了法制轨道。
A. 1998年12月
B. 1989年12月
C. 1990年12月
D. 1987年12月

(3)土地使用权出让合同约定的使用年限为70年，原土地使用者使用30年后转让，受让人的使用年限只有（　　）年。
A. 20
B. 30
C. 40
D. 70

(4)（　　）特指国家行政机关在行使行政权力过程中，制定和发布普遍性行为规则的行为。
A. 具体行政行为
B. 抽象行政行为
C. 作为行政行为
D. 不作为行政行为

(5)征收集体土地，地上附着物和青苗补偿费应当归（　　）所有。
A. 县级以上人民政府土地管理部门
B. 乡（镇）人民政府
C. 农村集体经济组织
D. 地上附着物和青苗的所有者

(6)下列关于我国目前住房公积金利率政策的表述中，正确的是（　　）。
A. 我国的住房公积金制度实行高存低贷的利率政策
B. 职工当年缴存的住房公积金按3个月整存整取存款利率计息
C. 个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年1月1日，按相应档次利率确定下一年度利率水平
D. 遇法定利率调整，贷款期限在1年以内的，按相应利率档次执行新的利率规定

(7)下列关于房地产开发企业设立程序的表述中，错误的是（　　）。
A. 新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持有关文件到省级房地产开发主管部门备案
B. 验资证明是新设立的房地产开发企业到房地产开发主管部门备案的提交材料之一
C. 房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》
D. 自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长

(8)下列关于几种特殊情况下的权属登记，表述不正确的是（　　）。
A. 房改售房权属登记中，职工以标准价购买住房，拥有全部产权
B. 房地产行政主管部门直管的公房，由登记机关直接代为登记
C. 商品房的初始登记与一般的初始登记的区别在于，在按正常的登记手续登记后不立即给开发企业发统一的权属证书，而是将每一处的房屋状况分为若干个单位（如按套）分别记录在案或输入计算机
D. 建设部发出通知，要求各地登记机关不得为“一平方米单位”出售的房屋办理权属登记手续

(9)销售不动产的营业税税率为（　　）%。
A. 3
B. 5
C. 7
D. 10

(10)下列关于房地产抵押的实现，说法不正确的是（　　）。
A. 对于设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿
B. 同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照债权大小顺序清偿
C. 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产
D. 因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产

(11)临时性的行政许可实施满（　　）需要继续实施的，应当提请本级人民代表大会及其常务委员会制定地方性法规。
A. 一年
B. 二年
C. 三年
D. 四年

(12)房地产开发项目竣工后，经（　　）后，方可交付使用。
A. 综合验收
B. 验收合格
C. 使用单位认可
D. 建设单位认可

(13)若成交价格明显低于正常市场价格的，应当以（　　）作为缴纳税费的依据。
A. 评估价
B. 市场价
C. 成交价
D. 实际价

(14)房产税采用（　　）。
A. 比例税率
B. 累进税率
C. 定额税率
D. 差额税率

(15)下列关于定金与预付款的区别，说法正确的是（　　）。
A. 预付款是由双方当事人商定的在合同履行前所支付的一部分价款
B. 定金是由双方当事人商定的在合同履行前所支付的一部分价款
C. 预付款的交付在性质上是双方履行主合同的行为
D. 预付款的适用存在制裁违约行为的问题

(16)行政诉讼程序中，对一审法院判决不服的，自一审判决书送达之日起（　　）日内提出上诉；对一审裁定不服的，自一审裁定书送达之日起（　　）日内提出上诉。
A. 1510
B. 20　10
C. 15　20
D. 20　20

(17)为规范商品房预售行为，加强商品房预售管理，保障购房人的合法权益，（　　）明确了商品房预售实行（　　）。
A. 《城市房地产管理法》；预售许可证制度
B. 《城市房地产管理法》；预售资格认定制度
C. 《城市房地产预售管理办法》；预售许可证制度
D. 《城市房地产预售管理办法》；预售资格认定制度

(18)城市规划管理中的报建审批管理程序依次是（　　）。
A. 核发建设用地规划许可证、核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证
B. 核发项目选址意见书、核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证
C. 核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证、核发项目选址意见书
D. 核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证、核发建设用地规划许可证

(19)对一审法院判决不服的，自一审判决书送达之日起（　　）日内提出上诉。
A. 10
B. 15
C. 5
D. 7

(20)2006年5月，国务院办公厅转发建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》中，下列不属于对个人购买住房征收营业税规定的是（　　）。
A. 对购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税
B. 对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税
C. 个人购买普通住房超过５年（含５年）转手交易的，销售时免征营业税
D. 个人购买非普通住房超过５年（含５年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税

(21)下列关于物业服务合同，说法正确的是（　　）。
A. 物业服务合同属于我国合同分类中的委托合同
B. 物业管理合同的签订中，应有有偿有限期的承诺
C. 业主大会成立以后，一般要签订《前期物业服务合同》；业主大会成立以前，一般要签订《物业服务合同》
D. 物业管理合同的签订中，要坚持“宜粗不宜细”的原则

(22)在汽车与房屋的买卖中，一般来说，房屋采用（　　）公示方法，它的物权需要经过（　　）而变动；汽车采用（　　）公示方法，它的物权经（　　）而变动。 　
A. 占有、交付、登记、登记
B. 登记、登记、占有、交付
C. 交付、交付、占有、登记
D. 占有、登记、登记、交付

(23)纳税人必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起（　　）日内缴纳耕地占用税。
A. 7
B. 14
C. 30
D. 60

(24)下列关于行政处罚与刑罚的主要区别，表述正确的是（　　）。
A. 行政处罚实施的前提是行政主体实施了违反行政法律规范尚未构成犯罪的行为
B. 行政处罚实施的前提是行政相对人实施了违反行政法律规范尚未构成犯罪的行为
C. 行政处罚实施的前提是行政相对人实施了违反行政法律规范已构成犯罪的行为
D. 刑罚实施的前提是行政主体实施了违反行政法律规范尚未构成犯罪的行为

(25)二级房地产估价机构资质的条件中，应有（　　）名以上专职注册房地产估价师。
A. 5
B. 8
C. 15
D. 25

(26)公有住房出售时，购房者应当按购房款的（　　）的比例向售房单位缴交维修基金。
A. 1%
B. 2%
C. 3%
D. 4%

(27)下列不属于业主委员会职责的有（　　）。
A. 选聘、解聘物业管理企业
B. 代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同
C. 召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况
D. 监督业主公约的实施

(28)某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为2亿元，按照最新政策，其项目资本金应当不低于（　　）万元。
A. 2000
B. 2500
C. 3500
D. 7000

(29)租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过（　　）。
A. 10年
B. 20年
C. 30年
D. 50年

(30)（　　）是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等活动的经营行为，主要包括房地产居间和房地产代理两种类型。
A. 房地产开发
B. 房地产交易
C. 房地产经纪
D. 房地产租赁

(31)共同代理是指将代理权授予（　　）以上的代理。
A. 一人
B. 二人
C. 三人
D. 四人

(32)下列关于物业管理企业的资质管理，表述正确的是（　　）。
A. 物业管理企业资质等级分为一级、二级、三级
B. 申请升级的物业管理企业将所需材料报初审部门，初审部门将审核意见报审批部门。资质等级升级应依次逐级上升，也可以越级升级
C. 国务院建设主管部门负责一级、二级物业管理企业资质证书的颁发和管理
D. 设区的市的人民政府房地产主管部门负责二级、三级物业管理企业资质证书的颁发和管理

(33)下列关于城市房屋拆迁补偿与安置，表述正确的是（　　）。
A. 补偿的对象是被拆除房屋的所有人，而不是使用人
B. 货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场成交价格确定
C. 一幢房屋，其价值受建筑结构、区位等影响，不受产权状况的影响。
D. 从价值量来衡量，产权调换与货币补偿是不等价的

(34)土地增值税是对有偿转让（　　）的单位和个人征收的一种税。
A. 国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物
B. 集体土地使用权及地上建筑物和其他附着物
C. 国有土地所有权及地上建筑物和其他附着物
D. 国有土地使用权，不包括地上建筑物和其他附着物

(35)《城市房屋权属登记管理办法》属于（　　）。
A. 法律
B. 地方性法规
C. 部门规章
D. 政府规章

(36)行政许可依法采取统一办理或者联合办理、集中办理的，办理的时间不得超过（　　）日。
A. 10
B. 15
C. 20
D. 45

(37)行政处罚是以（　　）为目的，具有制裁性质的具体行政行为。
A. 惩戒违法
B. 劝导
C. 教育
D. 提高

(38)下列不属于违反商品房销售管理规定行为的有（　　）。
A. 未取得营业执照，擅自销售商品房的行为
B. 返本销售或者变相返本销售商品房的行为
C. 在解除商品房买卖合同后，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的行为
D. 未按照规定的现售条件现售商品房的行为

(39)下列关于所有权的说法不正确的是（　　）。
A. 所有权人拥有特定的动产或者不动产，对其动产或者不动产享有全面支配的权利
B. 完整的所有权包含占有、使用、收益、处分等四项权能
C. 占有、使用、收益、处分等四项权能可以与所有权发生分离
D. 占有、使用、收益、处分等四项权能不能与所有权发生分离

(40)房地产经纪人执业资格考试，参加全部4个科目考试的人员必须在连续（　　）个考试年度内通过应试科目。
A. 1
B. 2
C. 3
D. 4

二、多项选择题(共30题,每题2分,共60分。每题的备选中,有2个或2个以上符合题意,至少有一个错误选项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项符得0.5分)

(1)城市规划的实施管理主要是（　　）两部分内容。
A. 批前管理
B. 报建审批管理
C. 批后管理
D. 监理
E. 审批管理

(2)下面五个选项中，说法正确的有（　　）。 　
A. 建设工程是指土木工程，线路管道和设备安装工程及单项工程
B. 凡在中华人民共和国境内从事建设工程的新建、扩建、改建等有关活动及实施对建设工程质量监督管理的，必须遵守《建设工程质量管理条例》
C. 建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由
D. 对于未取得施工许可证或者为逃避办理施工许可证将工程项目分解后擅自施工的，由有管辖权的发证机关责令改正
E. 建设单位应当自领取施工许可证之日起一个月内开工

(3)下列关于面积误差比绝对值超过3％时，面积误差处理方式中，如果买受人不退房，说法正确的是（　　）。
A. 产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比在3％之内（含3％）的房价款由买受人补足
B. 产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值超过3％的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人
C. 产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％（含3％）以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人
D. 产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％之内（含3％）的房价款由买受人补足
E. 产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比超出3％部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人

(4)关于房屋建筑工程的最低保修期限，下列说法正确的有（　　）。
A. 屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间，为4年
B. 供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期
C. 电气系统为2年
D. 装修工程为3年
E. 电气系统为3年

(5)下列属于形成权的是（　　）。
A. 撤消权
B. 解除权
C. 追认权
D. 选择之债中的选择权
E. 异议权

(6)物业管理的委托方是业主。按物业产权归属，物业管理的委托方有（　　）。
A. 房地产开发企业
B. 公房施工单位
C. 公房出售单位
D. 业主大会
E. 房地产行政主管部门

(7)住房公积金具有下列特点（　　）。
A. 强制性
B. 互助性
C. 保障性
D. 自愿性
E. 收益性

(8)土地使用权出让合同的内容包括（　　）。
A. 合同的定金
B. 合同的要求
C. 合同的正本、副本
D. 土地使用权出让合同附件
E. 补充合同

(9)根据权利效力的不同，民事权利可分为（　　）。
A. 主权利
B. 从权利
C. 绝对权
D. 请求权
E. 相对权

(10)下列房地产不得转让的有（　　）。
A. 共有的房地产，未经其他共有人书面同意的
B. 未解决权属争议的房地产
C. 设定了抵押权的房地产
D. 已被依法查封的房地产
E. 已列入城市拆迁范围内的房屋

(11)工程招标代理机构资格可以分为（　　）。
A. 甲级
B. 乙级
C. 一级
D. 二级
E. 三级

(12)下列关于中国境内勘察设计业务的承接，说法正确的是（　　）。
A. 外国勘察设计单位及其在中国境内的办事机构，可以单独承接中国境内建设项目的勘察设计业务
B. 外国勘察设计单位及其在中国境内的办事机构，不得单独承接中国境内建设项目的勘察设计业务
C. 承接中国境内建设项目的勘察设计业务，必须与中方勘察设计单位进行合作勘察或设计
D. 承接中国境内建设项目的勘察设计业务，不必与中方勘察设计单位进行合作勘察或设计
E. 外国勘察设计单位及其在中国境内的办事机构也可以成立合营单位，领取相应的勘察设计资质证书，按国家有关中外合作、合营勘察设计单位的管理规定开展勘察设计业务活动

(13)下列（　　）行为的处罚依据都是《商品房销售管理办法》。
A. 开发企业不按规定使用商品房预售款项的
B. 返本销售或者变相返本销售商品房的
C. 采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的
D. 分割拆零销售商品住宅
E. 委托没有资格的机构代理销售商品房的

(14)下列（　　）条件的房地产可以转让。
A. 以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上
B. 属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件
C. 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金
D. 取得土地使用权证书
E. 取得建设用地批准文件

(15)物权的种类和内容只能由法律来确定，而不能由民事权利主体随意创设，是因为（　　）。
A. 物权具有排他性
B. 物权不具有排他性
C. 物权是人们交易、交换的前提和结果
D. 物权不是人们交易、交换的前提和结果
E. 财产权支配关系是一个社会存在和发展的基础，各国社会经济、文化等对物权有重大影响

(16)下列关于对建设工程投标中的中标管理，说法错误的是（　　）。
A. 中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书
B. 中标人不得向他人转让中标项目，但可将中标项目肢解后分别向他人转让
C. 中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成
D. 中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分主体、关键性工作分包给他人完成
E. 接受分包的人应当具备相应的资格条件，并不得再次分包

(17)《开发经营条例》规定（　　）情况造成的违约和土地闲置，不征收土地闲置费。
A. 地震造成开工延期
B. 发现地下文物
C. 政府干扰而不能如期开工
D. 产权问题与另外企业发生纠纷
E. 由于资金周围不到位引起的延期开工

(18)税收的本质决定它具有（　　）的特征。
A. 强制性
B. 无偿性
C. 固定性
D. 确定性
E. 收益性

(19)下列有关自然人的民事权利能力的说法不正确的是（　 ）。
A. 民事权利能力是指自然人以自己的行为依法独立取得民事权利、承担民事义务的资格
B. 特殊权利能力是指民事主体参加一般民事法律关系的资格
C. 胎儿不具有民事权利能力，不得成为民事法律关系的主体。
D. 胎儿具有民事权利能力，但不得成为民事法律关系的主体。
E. 胎儿具有民事权利能力，可以成为民事法律关系的主体。

(20)下列关于维修基金的表述中，不正确的有（　　）。
A. 维修基金属全体业主所有，专项用于物业共用部位、共用设备设施保修期满前的大中修和更新、改造
B. 售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，并计入住宅销售收入
C. 业主大会成立前，维修基金由当地房地产行政主管部门代管
D. 业主大会成立后，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨
E. 商品住房在销售时，购房者应当按购房款2％～3％的比例向售房单位缴交维修基金，收取比例由省、自治区、直辖市人民政府价格行政主管部门确定

(21)关于建设工程招投标管理，说法正确的有（　　）。
A. 投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件
B. 投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争，损害招标人或者其他投标人的合法权益
C. 投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公众利益或者他人的合法权益
D. 投标人不得以低于成本的报价竞标，也不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标
E. 投标人由同一专业的单位组成的联合体，按照资质等级较高的单位确定资质等级

(22)以下说法正确的是（　　）。
A. 城市总体规划经审批颁布后，即具有法规效力
B. 城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理
C. 城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分
D. 城市详细规划分控制性详细规划和修建性详细规划
E. 控制性详细规划直接对建设项目作出具体的修建安排及其规划设计，指导建筑设计和工程施工图设计

(23)行政处罚的程序包括（　　）。
A. 行政处罚的决定程序
B. 行政处罚的一般程序
C. 行政处罚的特殊程序
D. 行政处罚的诉讼程序
E. 行政处罚的执行程序

(24)判断一个行为是否是行政行为，要从（　　）三个方面来衡量。
A. 主体要素
B. 客体要素
C. 职权要素
D. 一般要素
E. 法律要素

(25)商品房预售，预售人应当在预售合同签订后30日内，将预售合同报县级以上人民政府（　　）登记备案。
A. 房产管理部门
B. 土地管理部门
C. 规划管理部门
D. 建设管理部门
E. 计划管理部门

(26)下列房地产属于不得转让情况包括（　　）。
A. 依法收回土地使用权的
B. 共有房地产，经过其他共有人书面同意的
C. 未依法登记领取权属证书的
D. 依法登记领取权属证书的
E. 权属有争议的、依法登记领取权属证书的，属于可以转让的房地产。

(27)依据法律规定，代理权可通过以下（　　）方式取得。
A. 因授权而取得代理
B. 因指定而取得代理
C. 因法律规定而发生
D. 以上三种方式都可以
E. 以上三种方式都不可以

(28)确定房地产开发项目，应当符合（　　）的要求。
A. 土地利用总体规划
B. 年度建设用地计划
C. 城市规划
D. 房地产销售计划
E. 房地产开发年度计划

(29)下列属于住房公积金管理中心违法行为的包括（　　）。
A. 住房公积金中心向他人提供担保的
B. 逾期不缴或少缴住房公积金的
C. 未按照规定用住房公积金购买国债
D. 未按照规定使用住房公积金增值收益
E. 违法审批住房公积金使用计划的

(30)下列有关城市房屋拆迁纠纷的处理中，说法不正确的是（　　）。
A. 实施裁决的房屋拆迁管理部门是县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门
B. 房屋拆迁裁决应当自收到申请之日起60日内作出
C. 实施强制拆迁必须以裁决为前提
D. 实施行政强制拆迁，只能由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院执行
E. 没有仲裁协议的，一方申请仲裁的，仲裁委员会应予受理；当事人达成仲裁协议的，一方向人民法院起诉的，人民法院应予受理。

答案和解析
一、单选题(共40题,每题1分,共40分,在每小题列出的四个备选项中只有一个最符合题意,请将其代码填写在题后括号内,错选、多选或未选均无分)
(1) :B
(2) :B
(3) :C
70-30=40。(4) :B
(5) :D
(6) :C
我国的住房公积金制度实行低存低贷的利率政策，最大限度支持职工贷款购房。职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计息。遇法定利率调整，贷款期限在1年以内的，实行合同利率，不分段计息；贷款期限在1年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。(7) :A
新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。(8) :A
房改售房权属登记中，职工以标准价购买住房，拥有部分产权(9) :B
(10) :B
同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照抵押物登记的先后顺序清偿。(11) :A
(12) :B
(13) :A
(14) :A
(15) :A
(16) :A
(17) :A
(18) :B
城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。(19) :B
(20) :A
2006年5月，国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》中指出，为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足５年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过５年（含５年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过５年（含５年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。(21) :A
业主大会成立以前，一般要签订《前期物业服务合同》；业主大会成立以后，一般要签订《物业服务合同》。物业管理合同的签订中，要坚持“宜细不宜粗”的原则以及不应有无偿无限期的承诺。(22) :B
(23) :C
(24) :B
(25) :B
二级房地产估价机构资质的条件中，应有8名以上专职注册房地产估价师。(26) :B
(27) :A
选聘、解聘物业管理企业是业主大会应履行的职责。(28) :D
2004年4月，为加强宏观调控，调整和优化经济结构，国务院下发了《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发｛2004｝13号)，将房地产开发项目(不含经济适用房项目)资本金比例由20％提高到35％。2亿元×35％=7000万元。(29) :B
(30) :C
(31) :B
(32) :A
申请升级的物业管理企业将所需材料报初审部门，初审部门将审核意见报审批部门。资质等级升级应依次逐级上升，不得越级升级。国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理。设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理。(33) :A
货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。一幢房屋，其价值受建筑结构、区位等影响，也受产权状况的影响。从价值量来衡量，产权调换与货币补偿是等价的。(34) :A
凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。(35) :C
(36) :D
(37) :A
(38) :C
在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的行为，属于违反商品房销售管理规定行为。(39) :D
(40) :B
房地产经纪人执业资格考试，参加全部4个科目考试的人员必须在连续2个考试年度内通过应试科目。二、多项选择题(共30题,每题2分,共60分。每题的备选中,有2个或2个以上符合题意,至少有一个错误选项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项符得0.5分)
(1) :B, C
(2) :A, B, C, D
(3) :B, D, E
买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％之内(含3％)的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％(含3％)以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3％的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。(4) :B, C
(5) :A, B, C, D
(6) :A, C, D
知识点：第十章物业管理制度与政策☆☆考点16：物业管理委托方；物业管理的委托方是业主。按物业产权归属，物业管理的委托方有房地产开发企业、公房出售单位和业主大会三类主体。(7) :A, B, C
(8) :C, D, E
(9) :C, E
(10) :A, B, D, E
共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。建设部令第56号《城市房地产抵押管理办法》第三十七条经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。国务院令第305号《城市房屋拆迁管理条例》第十二条：拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：（一）新建、扩建、改建房屋；（二）改变房屋和土地用途；（三）租赁房屋。(11) :A, B
(12) :B, C, E
外国勘察设计单位及其在中国境内的办事机构，不得单独承接中国境内建设项目的勘察设计业务。承接中国境内建设项目的勘察设计业务，必与中方勘察设计单位进行合作勘察或设计。(13) :B, C, D, E
开发企业不按规定使用商品房预售款项的处罚依据是《城市商品房预售管理办法》第十四条。处罚的标准是：由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。(14) :A, B, C, D
知识点：第六章房地产交易管理制度与政策☆☆☆考点10：哪些情形下的房地产不得转让；1．达不到下列条件的房地产不得转让：以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发的，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。同时规定应按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。2．司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。3．依法收回土地使用权的。4．共有房地产，未经其他共有人书面同意的。5．权属有争议的。6．未依法登记领取权属证书的。7．法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。(15) :A, C, E
(16) :B, D
中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。但中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成，接受分包的人应当具备相应的资格条件，并不得再次分包。(17) :A, B, C
知识点：第五章房地产开发经营管理制度与政策☆☆☆考点9：对不按期开发的房地产项目的处理；《开发经营条例》规定，房地产开发企业应当按照土地的使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。1．出让合同约定的动工开发期限1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；2．满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。启动是指在有拆迁的地段进行拆迁，三通一平。如出现以下情况造成违约和土地闲置，不征收土地闲置费：1．因不可抗拒力造成开工延期（如：地震、洪涝等自然灾害）。2．因政府或政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的。3．因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的（如发现地下文物）。(18) :A, B, C
(19) :A, B, D, E
自然人的民事权利能力是指法律赋予自然人享有民事权利和承担民事义务的资格。自然人的民事权利能力可分为一般权利能力和特殊权利能力。一般权利能力是指民事主体参加一般民事法律关系的资格。特殊权利能力是指民事主体参加特殊民事法律关系的资格。胎儿不具有民事权利能力，不得成为民事法律关系的主体。(20) :B,D
正确的是BD（要求选择不正确项）B明显不对，前后矛盾，D应由物业管理企业提出使用计划。主要是考维修资金的管理，应该掌握。(21) :A, B, C, D
知识点：第四章规划设计与工程建设管理制度与政策☆☆考点29：对建设工程投标的管理；投标人应当具备承担招标项目的能力，对投标的管理内容主要有：1．投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件。2．两个以上法人或者其他组织可以组成一个联合体，以一个投标人的身份共同投标。3．投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争，损害招标人或者其他投标人的合法权益。4．投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公众利益或者他人的合法权益。5．投标人不得以低于成本的报价竞标，也不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。(22) :A, B, C, D
知识点：第四章规划设计与工程建设管理制度与政策☆☆☆☆考点4：城市规划的基本内容；编制城市规划一般分为总体规划和详细规划两个阶段。大中城市可以在城市总体规划的基础上编制分区规划。城市总体规划的主要任务是：综合研究和确定城市性质、规模和空间发展形态，统筹安排城市各项建设用地，合理配置城市各项基本设施处理好近期建设与远期发展的关系，指导城市合理发展。城市总体规划的期限一般为20年。近期建设规模期限一般为5年。建制镇总体规划的期限可以为10年至20年，近期建设规划可以为3年至5年。第四章规划设计与工程建设管理制度与政策☆☆☆考点7：城市规划的编制；设市城市的总体规划由市人民政府负责组织编制。分区规划、详细规划由市人民政府城市规划行政主管部门负责组织编制。县人民政府所在地镇的总体规划由县